NLG – Đáng chú ý sau cơn bão

NLG vẫn luôn nằm trong nhóm những cổ phiếu BĐS có nền tảng doanh nghiệp tốt nhất ngành. Nhưng dù vậy thì cổ phiếu cũng không thể thoát khỏi ảnh hưởng lớn từ vĩ mô của ngành BĐS khi đã giảm khoảng 40% so với vùng đỉnh thiết lập vào tháng 10/2025. Mức chiết khấu trên liệu đã là rẻ cho tầm nhìn dài hạn hay chưa và với sản phẩm có nhu cầu thực cao thì NLG có trở lại mạnh mẽ được không trong tương lai khi vĩ mô ổn trở lại? Chúng ta sẽ cùng đi phân tích và bóc tách chi tiết trong bài viết này cùng chúng tôi.

I. Kết quả kinh doanh
Trước tiên chúng ta sẽ cùng cập nhật KQKD của NLG trong năm 2025 để xem tình trạng doanh nghiệp đang ra sao trước khi sang 2026 khó khăn hơn. Kết thúc Q4-2025 NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1,704 tỷ đồng, giảm 73.2% yoy. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 348 tỷ đồng, giảm 30.8% yoy. (Hình 1)



KQKD Q4-2025 giảm mạnh so với cùng kỳ là do mức nền cùng kỳ ở mức rất cao khi hạch toán nhiều dự án lớn. Nếu so với các quý còn lại của công ty trong vòng 4-5 năm trở lại đây thì KQKD Q4 là khá ấn tượng. (Hình 2)



Lũy kế cả năm 2025 doanh thu thuần đạt 5,645 tỷ đồng, giảm 21.6% yoy. Lợi nhuận sau thuế ghi nhận 701 tỷ đồng, tăng 35.3% yoy. Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng tốt dù doanh thu giảm chủ yếu tới từ việc lợi nhuận từ cổ đông không kiểm soát giảm nhiều so với 2024. Nguyên nhân là do 2025 NLG hạch toán các dự án có tỉ lệ sở hữu cao hơn giúp cho lợi nhuận được chia của công ty mẹ lớn hơn. Như vậy có thể thấy tình hình kinh doanh của NLG trong năm 2025 vẫn là rất tốt dù cho mức nền cùng kỳ 2024 khá cao.

Ngoài KQKD thì 2025 NLG còn gây chú ý hơn với việc doanh số bán hàng tăng mạnh nhờ đưa hàng loạt dự án vào kinh doanh, đặc biệt là Q4-2025 với doanh số lên tới 6,850 tỷ đồng, gấp khoảng 4 lần so với cùng kỳ. Lũy kế cả năm 2025 đạt 11,860 tỷ đồng, tăng 128% so với 2024. Các dự án chính được đưa vào kinh doanh trong năm 2025 có thể kể đến như Izumi city, Southgate, Elyse Island, Mizuki Park, … Chi tiết hơn chúng tôi sẽ phân tích trong phần dưới khi cập nhật từng dự án. (Hình 3)



Trong Q4-2025 dù vĩ mô ngành BĐS gặp nhiều khó khăn khi lãi suất bắt đầu tăng lên nhưng doanh số bán hàng của NLG vẫn rất ấn tượng. Nguyên nhân là đa phần các sản phẩm của công ty cung cấp ra thị trường có tính nhu cầu thực cao nên vẫn thu hút được sự quan tâm và nhu cầu từ người mua. Theo chúng tôi điều này sẽ là rất quan trọng để giúp cho NLG có thể phân phối hết sản phẩm của mình trong bối cảnh thị trường chung gặp nhiều khó khăn. Doanh số bán hàng tăng lên sẽ là bước đầu giúp cho dòng tiền cũng như các chỉ số kinh doanh của NLG tốt lên trong thời gian tới.

Với việc doanh số bán hàng tốt và tăng vọt sẽ giúp cho dòng tiền của công ty tốt lên và qua đó có thể giảm tải áp lực nợ vay. Trong Q4-2025 nợ vay của NLG cũng đã ghi nhận giảm khá nhiều khi chỉ còn 5,522 tỷ đồng, giảm 1,470 tỷ đồng so với cuối Q3-2025. Tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng giảm từ 48.7% xuống còn 37.3%. Đáng chú ý là khoản tiền mặt + đầu tư tài chính của NLG trong Q4-2025 đã tăng lên 8,166 tỷ đồng, tức còn cao hơn cả nợ vay tới hơn 2k tỷ đồng. Điều này cho thấy ròng tiền của công ty rất mạnh cũng như không quá lo lắng về nợ vay trong bối cảnh lãi suất tăng lên. (Hình 4)



Hiện tại khoản mục người mua trả trước ngắn hạn của NLG vẫn đang có xu hướng đi ngang sau khi hạch toán lớn vào Q4-2024. Nhưng với việc doanh số bán hàng tăng mạnh trong Q4-2025 thì các quý tới khoản mục này sẽ tăng dần khi khách hàng phải vào tiền theo đợt trước khi nhận bàn giao dự án. Điều này sẽ giúp chỉ số tăng lên đẹp hơn cũng như giúp dòng tiền của công ty tiếp tục mạnh hơn trong 2026. (Hình 5)



II. Tiến độ các dự án và bối cảnh vĩ mô
NLG vẫn là doanh nghiệp hàng đầu trong ngành và có lịch sử triển khai các dự án khá trơn tru về cả pháp lý cũng như tiến độ. Dưới đây chúng ta sẽ cùng cập nhật nhanh tình hình các dự án chính cũng như kế hoạch kinh doanh chung của công ty trong bối cảnh vĩ mô hiện tại.

1. Tiến độ dự án chính của công ty
Trong 2025 NLG đã đặt ra kế hoạch kinh doanh rất tham vọng cho giai đoạn vài năm tới và thực tế cũng đã có nhiều dự án được đưa vào kinh doanh để giúp cho doanh số bán hàng tăng kỷ lục trong năm 2025. Dưới đây là tình trạng của một số dự án chính:

• Izumi City: Trong năm 2025 dự án đã được thoái thêm vốn 15.1% cho đối tác Tokyu corporation qua đó giảm tỉ lệ sở hữu dự án từ 65% xuống còn 49.9%, giá trị chuyển nhượng ghi nhận 489 tỷ lãi trước thuế. Dự án được mở bán GD2 vào tháng 11/2025 với 461 căn thuộc phân khu Canaria. Doanh số bán hàng của dự án trong Q4-2025 ghi nhận 1,790 tỷ đồng. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm bán ra đạt 92% sau Q4
• Southgate: Dự án đang trong giai đoạn bàn giao sản phẩm Valora, còn Phân khu The Pearl và Solaria Rise (698 căn hộ ) được ra mắt vào tháng 9-10/2025. Doanh số bán hàng của dự án trong Q4 cũng đạt mức rất cao với 1,680 tỷ đồng, chiếm 25% doanh số bán hàng của cả công ty trong Q4-2025.
• Elyse Island: đây là dự án có tên cũ là Paragon Đại Phước, dự án đã nhận được giấy phép bán hàng cho giai đoạn 1 vào Q4-2025 với 132 căn thấp tầng. Dù mở bán tận tháng 12 nhưng dự án vẫn ghi nhận doanh số bán hàng đạt 1,040 tỷ đồng. Giai đoạn 2 của dự án cũng đã nhận được giấy phép bán hàng ngày 27/1/2026, qua đó đưa tổng 333 căn đủ điều kiện mở bán sau 2 giai đoạn. Dự án sẽ tiếp tục được mở bán trong 2026.
• Mizuki Park: Dự án đang trong giai đoạn mở bán phân khu cao tầng Trellia Cove với 3 tòa. Hiện 1.5 tòa đã mở bán trong năm 2025 và còn lại dự kiến sẽ mở bán trong 2026. Doanh số bán hàng của dự án trong năm 2025 đạt 1,112 tỷ đồng. Dự án dự kiến có thể bàn giao vào cuối 2026, đầu 2027.
• Anzen Residences: Dự án nằm tại Hải Phòng với 887 căn hộ trên diện tích 1.5ha. Dự án được mở bán vào tháng 7/2025 và tính tới cuối 2025 bán được 435 căn, dự kiến sẽ được bàn giao từ 2027.
• Central Lake: Dự án có quy mô 43ha tại Cần Thơ và đang trong giai đoạn bàn giao cũng như tiếp tục mở bán. Trong năm 2025, doanh số bán hàng của dự án cũng rất ấn tượng với 1,132 tỷ đồng.

Ngoài các dự án chính trên NLG đang kinh doanh thì công ty cũng còn nhiều dự án khác đã hạch toán gần hết hoặc chưa đưa vào kinh doanh các giai đoạn tiếp theo sẽ được chúng tôi cập nhật trong các quý tới khi dự án được đưa vào kinh doanh. Về cơ bản NLG đã đưa nhiều dự án vào kinh doanh 2025 và đạt kết quả rất tốt khi doanh số bán hàng cao kỷ lục. Trong năm 2026 khi mà vĩ mô ngành đã xấu đi rất nhiều (sẽ được phân tích chi tiết phần dưới) thì chúng tôi dự phóng doanh số bán hàng sẽ không thể cao như đã đạt được trong 2025 và có thể chỉ ở mức quanh 4-6k tỷ đồng trong cả năm 2026.

Ngoài ra đa phần các dự án lớn được đưa vào kinh doanh hiện tại đều được hạch toán vào giai đoạn 2027-2028 nên khả năng cao KQKD của NLG trong 2026 sẽ là không cao.

2. Bối cảnh vĩ mô hiện tại ngành BĐS
Dù FA của NLG chúng tôi đánh giá là thuộc nhóm tốt nhất ngành cả về nền tảng cũng như bước vào giai đoạn hái quả nhưng vĩ mô của nền kinh tế cũng như với ngành BĐS lại đang đối mặt với rất nhiều khó khăn kéo dài từ cuối Q4-2025 tới nay. Chưa kể gần đây thêm những căng thẳng địa chính trị toàn cầu cũng làm thêm những khó khăn mới với ngành BĐS. Dưới đây là những khó khăn lớn nhất mà ngành BĐS đang phải đối mặt cập nhật cho tới hiện tại tháng 3/2026:

• Đầu tiên là việc tăng lãi suất từ Q4-2025 và tiếp sau đó là hàng loạt chính sách bổ sung như siết tín dụng vào BĐS khi mức cho vay mua BĐS bị đẩy lên cao 13-14%/năm gây ra rất nhiều khó khăn cho người mua. Điều này ngay lập tức khiến thanh khoản thị trường BĐS sụt giảm mạnh, qua đó khiến cho tiến độ bán hàng của các dự án bị chậm lại, nguy cơ tắc nghẽn dòng tiền nếu công ty không đủ mạnh. Chi phí lãi vay tăng lên và áp lực trả lãi vay nếu kỳ hạn vay sắp tới hạn.
• Chiến tranh Mỹ-Iran gần đây đang có xu hướng leo thang khiến cho giá dầu thế giới tăng lên vùng 90-100$/thùng. Điều này khiến cho giá xăng dầu trong nước cũng tăng mạnh từ vùng hơn 20k/lít lên hơn 30k/lít gây áp lực mạnh lên lạm phát. Nguy cơ lạm phát toàn cầu cũng như thị trường Việt Nam sẽ gây ra rủi ro lãi suất cho vay sẽ tiếp tục phải tăng thêm để kiềm chế lạm phát. Điều này sẽ càng khiến cho BDS gặp nhiều khó khăn hơn nữa.

Như vậy chúng ta có thể thấy bối cảnh vĩ mô hiện tại vẫn còn rất nhiều khó khăn với ngành BĐS và như chúng tôi đã phân tích trong nhiều bài viết gần đây thì sớm nhất cũng phải cuối 2026 chúng ta mới có thể kỳ vọng vào những thông tin tích cực hơn đến với ngành BĐS.

3. Kế hoạch kinh doanh của NLG sẽ ảnh hưởng ra sao
Hiện tại NLG đã rất may mắn khi đã bán được rất nhiều hàng trong năm 2025 và đa phần là các sản phẩm có tính nhu cầu thực cao nên hiện tượng khách bỏ cọc hay bỏ đóng tiền theo tiến độ là rất thấp. Vì vậy khả năng cao KQKD trong khoảng 2 năm tới của NLG là khá an toàn và không gặp nhiều khó khăn khi các dự án vẫn có thể triển khai và bàn giao cho khách bình thường.

Khó khăn sẽ bắt đầu trong năm 2025 khi mà công ty trước đó kỳ vọng 2026 sẽ là năm tiếp theo bùng nổ doanh số bán hàng với khoảng 15-20k tỷ đồng. Tuy nhiên với bối cảnh vĩ mô hiện tại chúng tôi cho rằng con số trên là không khả thi và khả năng công ty chỉ có thể đạt được mức quanh khoảng 5-8k tỷ đồng cho năm 2026. Nhờ việc các sản phẩm có tính nhu cầu thực cao nên NLG vẫn đảm bảo được ít nhất dòng tiền kinh doanh của công ty sẽ không bị tắc nghẽn mà chỉ là tốc độ bán hàng sẽ bị chậm lại thay vì kỳ vọng tăng tốc trong năm 2026.

III. Kết luận và định giá
Với những phân tích ở trên chúng ta có thể thấy NLG hiện đang là doanh nghiệp BĐS thuộc top tốt nhất trên sàn nhưng bối cảnh vĩ mô lại đang gặp vô vàn khó khăn nên dù có tốt tới mấy thì chắc chắn NLG cũng sẽ bị ảnh hưởng từ thị trường. Chúng ta vẫn phải chờ đợi thị trường chung có những tín hiệu phục hồi trở lại thì mới nên xem xét cho việc đầu tư các cổ phiếu nhóm ngành BĐS, trong đó có NLG.

Về định giá, sau khi giảm về vùng giá 27.x k/cp tương ứng mức định giá P/B khoảng 1.06 lần. Chúng tôi cho rằng mức định giá trên là phù hợp trong ngắn hạn do vĩ mô quá xấu nhưng là rẻ nếu có góc nhìn dài hạn hơn chút. Với việc P/B đã gần về 1 chúng tôi cho rằng khả năng cao NLG sẽ khó mà giảm xuống dưới mức 26k/cp được (có giảm thì có thể cũng chỉ là cú nhúng trong ngắn hạn). Vì vậy khả năng cao trong 1-2 quý tới giá cổ phiếu sẽ tạo nền thấp vùng 27-32kcp trước khi có những thông tin tiếp theo về vĩ mô ngành trong thời gian tới.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-