NLG – Kỳ vọng lớn từ Q4-2024

NLG đã ra bctc Q3 với điểm nhấn là lợi nhuận sau thuế ghi nhận con số âm và doanh thu cũng ở mức thấp do chưa hạch toán dự án lớn. Nhưng những kỳ vọng không vì thế mà mất đi với NLG cũng như bctc Q3 không vì thế mà có thể coi là xấu. Cụ thể như thế nào chúng ta sẽ đi bóc tách và phân tích trong phần dưới của bài viết.

I. Kết quả kinh doanh

NLG đã công bố KQKD Q3 với doanh thu 370 tỷ đồng, tăng nhẹ 3.6% yoy. Tuy nhiên do giá vốn và các chi phí tăng nên lợi nhuận sau thuế ghi nhận âm 52 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi 66 tỷ đồng. Đây cũng là quý thứ 2 trong 3 quý đầu năm 2024 ghi nhận con số âm về lợi nhuận. (Hình 1)



Trong 3 quý đầu năm doanh thu và lợi nhuận chủ yếu tới từ việc hạch toán các dự án thuộc Southgate, Mizuki và việc hoàn tất chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước cho Nishi Nippon với giá trị 662 tỷ đồng và thu về 231 tỷ đồng lợi nhuận tài chính. Do là mùa bàn giao thấp điểm nên 3 quý đầu năm tổng doanh thu chỉ đạt 827 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 16 tỷ đồng, cách rất xa so với kế hoạch mà công ty đặt ra cho cả năm 2024 (Doanh thu 6,657 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 821 tỷ đồng).

Tuy nhiên nhìn lại lịch sử các năm trước chúng ta có thể thấy doanh thu và lợi nhuận cả năm của NLG chủ yếu phụ thuộc vào Q4 hàng năm khi công ty chủ yếu hạch toán doanh thu và lợi nhuận vào Q4. Vì vậy tiềm năng Q4 tới mới là quan trọng đối với cả năm 2024 thay vì kết quả 3 quý vừa qua.

Về tình hình tài chính của doanh nghiệp, nợ vay của NLG trong những năm gần đây có xu hướng tăng, tỉ lệ nợ vay/VCSH cũng tăng theo từ mức 27% vào đầu 2021 đã lên 49.8% vào Q3-2024. Ngoài ra khoản tương đương tiền (tiền mặt + tương đương tiền + đầu tư tài chính ngắn hạn) của công ty cũng đang có xu hướng giảm dần. Điều này cho thấy công ty đang sử dụng đòn bẩy cao hơn cũng như cần nguồn vốn hơn trong thời gian gần đây. Với mức đòn bẩy vượt trên 40% theo chúng tôi là mức khá cao nhưng cũng chưa tới ngưỡng nguy hiểm. NLG huy động nợ vay chủ yếu nhằm tài trợ cho tồn kho (hoàn thành các thủ tục pháp lý, chi phí xây dựng và làm hạ tầng các dự án). (Hình 2)



Trong tháng 7/2024 NLG đã phê duyệt sẽ phát hành một lô trái phiếu mới với trị giá 950 tỷ đồng nhằm mục đích trả nợ cho khoản trái phiếu cùng giá trị huy động từ 2021 sắp hết hạn. Nếu việc phát hành thành công sẽ giúp công ty giảm áp lực nợ vay (với nền tảng tài chính và pháp lý dự án tốt thì khả năng phát hành thành công là rất cao). Trong Q4 tới NLG sẽ phải đóng tiền thanh toán quyền sử dụng đất cho dự án Cần Thơ trước khi mở bán và với lượng tiền mặt hiện có thì NLG hoàn toàn đủ kinh phí để đóng tiền.

Tiếp theo về tình hình mở bán dự án, 9 tháng đầu năm tổng doanh số bán hàng của NLG đạt 3,523 tỷ đồng tới từ 4 dự án trọng điểm Mizuki Park 515 tỷ đồng, Akari hơn 1,600 tỷ đồng, Southgate hơn 1,100 tỷ đồng và Cần thơ 275 tỷ đồng. Trong Q4 dự kiến NLG sẽ mở bán tiếp các dự án Như Cần Thơ (200 sản phẩm), Southgate sẽ tiếp tục hỗ trợ cho doanh số presale của công ty.

Ngoài ra khoản người mua trả trước ngắn hạn vẫn tiếp tục tăng trong các quý gần đây, nhất là từ Q4-2023 và đến cuối Q3-2024 đã đạt 4,638 tỷ đồng, tăng 21.6% so với đầu năm. Điều này giúp kỳ vọng sẽ tăng trưởng doanh thu khi các sản phẩm được bàn giao vào Q4-2024 và sang 2025. (Hình 3)



Như vậy với việc lịch sử thường bàn giao và hạch toán chính doanh thu và lợi nhuận vào Q4 hàng năm nên Q4 tới sẽ là thời điểm quan trọng nhất để xem kết quả kinh doanh 2024 của công ty sẽ như thế nào. Cụ thể hơn về từng dự án và doanh thu dự kiến trong Q4 tới sẽ ntn? Chúng ta sẽ cùng đi phân tích chi tiết trong phần dưới của bài viết.

II. Các dự án BĐS chính

1. Dự án Akari

Đây là dự án tổ hợp chung cư lớn có diện tích 8.5ha nằm tại Bình Tân, HCM. Tỉ lệ sở hữu của NLG là 50% (50% còn lại thuộc về 2 đối tác cùng thực hiện dự án là Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon).

Dự án được chia làm 3 giai đoạn, trong đó GD2 được mở bán từ Q2-2022, cất nóc vào Q4-2023 với tổng 4 tòa tháp cao 25 tầng và bao gồm 1,690 sản phẩm chung cư.

Tổng diện tích sàn của GD2 là khoảng 144,690 m² và giá bán trung bình khoảng 45 triệu/m² sẽ mang về tổng doanh thu khoảng 6,500 tỷ đồng. Với việc sở hữu 50% lợi ích thì NLG ước tính sẽ thu về 3,250 tỷ đồng doanh thu. Lợi nhuận gộp có thể đạt khoảng 850-900 tỷ đồng. (Hình 4)



Dự kiến dự án sẽ bắt đầu hạch toán khoảng 40% vào Q4-2024 và phần còn lại sẽ hạch toán sang 2025. Như vậy doanh thu hạch toán dự kiến cho Q4 của NLG khoảng 1,300 tỷ đồng, lợi nhuận gộp khoảng 340-350 tỷ đồng.

2. Dự án Cần Thơ 2

Đây là dự án nằm tại Cần Thơ và có vị trí thuận lợi cho việc di chuyển tới trung tâm thành phố cũng như các vị trí quan trọng tại Cần Thơ. Dự án có diện tích 43.8ha, mật độ xây dựng 39%. Quy mô dự án cụ thể bao gồm:

• Chung cư thương mại và nhà ở xã hội (Ehomes): bao gồm 3 khu F3,G2,H3 với tổng 1,322 sản phẩm
• Khu thấp tầng: 446 lô đất nền và 141 sản phẩm nhà phố vườn, biệt thự.

Hiện tại phân khu Ehomes đã được mở bán từ Q1-2024 và sức hấp thụ là rất tốt (sản phẩm NOXH có giá rẻ nên gần như mở bán là hấp thụ hết). Trong Q4-2024 NLG sẽ hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất và bắt đầu đưa vào kinh doanh các khu thấp tầng và đất nền của dự án. Đây là dự án cuối cùng và duy nhất hiện tại có thể mở bán sản phẩm đất nền tại thành phố Cần Thơ – thành phố trực thuộc trung ương. Vì vậy khi mở bán theo chúng tôi sức hấp thụ cũng sẽ là rất lớn và với sản phẩm thấp tầng là đất nền thì cũng sẽ nhanh được đưa vào bàn giao và ghi nhận doanh thu. Dự kiến 2025 sẽ là thời điểm có thể ghi nhận dự án. Với các sản phẩm cao tầng dự kiến có thể mang lại khoảng 2,500 tỷ đồng doanh thu cho NLG và các sản phẩm thấp tầng cũng mang lại khoảng 2,500 tỷ đồng. Tổng cộng dự án có thể thu về khoảng 5,000 tỷ đồng doanh thu hạch toán từ Q4-2024 và năm 2025 trở đi.

3. Dự án Mizuki

Đây cũng là dự án mà NLG hợp tác với đối tác Nhật Bản để thực hiện. Việc hợp tác giúp công ty có nguồn vốn lớn để thực hiện nhanh và đồng bộ dự án giúp mang lại hiệu quả cao hơn. Dự án nằm tại Bình Chánh, HCM với quy mô 26ha với nhiều sản phẩm cao thầng và thấp tầng, trong đó chủ yếu là các sản phẩm chung cư cao tầng với tổng 4,264 căn hộ. Sản phẩm thấp tầng gồm 63 sản phẩm Valora. (Hình 5)



Dự án hiện đang trong giai đoạn kinh doanh và hạch toán để đóng góp vào doanh thu lợi nhuận của công ty. Hiện tại dự án đã bàn giao được khoảng hơn 2,600 sản phẩm trên tổng 4,262 sản phẩm chung cư và 22 sản phẩm Valora trên tổng 63 sản phẩm. Như vậy dư địa của dự án còn khoảng 1,600 căn chung cư và 41 căn thấp tầng. Doanh thu dự kiến của các sản phẩm còn lại vào khoảng 5,000 tỷ đồng và với việc sở hữu 65% thì doanh thu dự kiến của NLG sẽ là 3,250 tỷ đồng hạch toán trong thời gian tới.

4. Dự án Southgate

Đây cũng là dự án lớn đang đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận cho NLG thời gian qua và sắp tới. Dự án NLG sở hữu 50% lợi ích và với quy mô 165ha bao gồm tổng 7,950 căn hộ cao tầng (1,360 căn Ehome và 6,590 căn chung cư thương mại) và 2,250 căn thấp tầng.

Hiện dự án đang đưa các sản phẩm hấp tầng và các căn Ehome vào kinh doanh và bàn giao. Lũy kế dự án đã bán trên 95% tổng số sản phẩm bán ra và bàn giao 75%. Trong thời gian tới công ty sẽ tiến hành bàn giao nốt các sản phẩm đã mở bán rồi sau đó kinh doanh các sản phẩm chung cư thương mại còn lại trong các năm tới.

5. Các dự án còn lại

Ngoài 4 dự án lớn và đang trong giai đoạn kinh doanh trên thì NLG còn sở hữu 8 dự án khác đang và sẽ triển khai trong thời gian tới. Do hiện chưa đưa vào kinh doanh hoặc mức độ đóng góp còn lại nhỏ nên chúng tôi sẽ tổng hợp tại đây để tránh quá dài cho bài viết. Cụ thể các dự án đáng chú ý như sau:

• Izumi: Hiện đã bàn giao 179/275 căn đã bán vào năm 2022. Nếu thị trường BĐS tốt trở lại có thể dự án sẽ tiếp tục được đưa vào kinh doanh trong các năm tới.
• Paragon Đại Phước: Đã chuyển nhượng 25% vốn thu về 663 tỷ. Hiện đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 cho dự án.
• Waterpoint GD2: Hiện đang chờ quy hoạch chi tiết 1/500
• Ehomes Nam Long Cần Thơ: Dự án có 1,590 căn Ehomes với doanh thu dự kiến khoảng 1,300 tỷ đồng và hiện đã bán 206 căn.
• Ehome Southgate: Dự án bao gồm 1,457 căn Ehomes với doanh thu dự kiến khoảng 1,560 tỷ đồng. Hiện đã bán trên 97% và bàn giao trên 50%.
• Ehome Nam Sài Gòn: dự án bao gồm 1,765 căn Ehomes với doanh thu dự kiến 1,700 tỷ đồng và hiện đã bàn giao hơn 1,500 căn.

Như vậy với tổng quỹ đất lên tới hơn 670ha và có các đại dự án sẽ tiếp tục gối đầu (Izumi, Paragon Đại Phước, Waterpoint 2) các dự án lớn đang kinh doanh hiện tại sẽ là động lực dài hạn giúp NLG có thể kinh doanh trong nhiều năm nữa mà không lo hết quỹ đất.

III. Tổng kết và định giá

Với những phân tích chi tiết ở trên chúng ta có thể thấy dù bctc Q3 vừa ra với kết quả kinh doanh không tốt nhưng với tiềm năng sẽ bàn giao và hạch toán lớn trong Q4-2024 cũng như 2025 tới sẽ là động lực hỗ trợ giá cho NLG. Cụ thể trong Q4 tới ngoài việc tiếp tục hạch toán dự án Mizuki và Southgate thì NLG sẽ bắt đầu hạch toán Akari GD2 và có thể một phần của Nam Long 2 Cần Thơ để mang về tổng khoảng 2,500-3,000 tỷ đồng cho công ty. Lợi nhuận gộp có thể đạt 800-1,000 tỷ đồng.

Về định giá, hiện NLG đang giao dịch ở vùng giá 38.x/cp tương ứng vốn hóa khoảng gần 15,000 tỷ đồng. Chúng tôi cho rằng với kỳ vọng hạch toán lớn vào Q4 này cùng với đó là tín hiệu tích cực từ nhóm BĐS trên thị trường sẽ là động lực tăng giá cổ phiếu cho NLG. Chúng tôi cho rằng mức giá phù hợp cho kỳ BCTC Q4 tới của NLG sẽ là khoảng 42-45k/cp.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-