NLG update

Khuyến nghị mua cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 56.100 đồng/CP

CTCK MB (MBS)

Chúng tôi khuyến nghị mua đối với cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long, với giá mục tiêu 56.100 đồng/CP dựa trên 4 luận điểm chính.

Cụ thể, doanh thu và lợi nhuận dự kiến tăng trưởng khả quan trong 2022-2023, trong đó giá trị bán hàng năm 2022 ước đạt 23.000-23.500 tỷ đồng.

NLG sở hữu quỹ đất dự án quy mô lớn (684 ha) với giá vốn thấp. Các dự án của NLG phần lớn ở vùng ven TP.HCM với vị trí chiến lược ở các cửa ngõ vào thành phố, đáng chú ý nhất là Waterpoint (Long An) và Izumi City (Đồng Nai).

Định hướng trong 2022-2030 Nam Long trở thành Nhà phát triển Khu đô thị tích hợp với việc triển khai đồng loạt các khu đô thị lớn theo mô hình Khu đô thị Hiện đại (“Modern Township”) và đa dạng hóa các phân khúc nhà ở tại các Khu đô thị. Ngoài ra, NLG còn mở rộng mảng kinh doanh cốt lõi sang bất động sản thương mại, quản lý khu đô thị và đầu tư hệ sinh thái.

Chiến lược của NLG khá hợp lý trong bối cảnh giá đất tăng cao sẽ có khả năng ảnh hưởng đến Chiến lược Nhà ở vừa túi tiền (“Affordable Housing”) của NLG (NLG cần để ra 20% quỹ đất và 10% sản phẩm cao tầng). Với việc phát triển Khu đô thị tích hợp NLG sẽ có cơ hội triển khai nhiều dòng sản phẩm đa dạng trung – cao cấp (“mid-end, high-end”) bên cạnh duy trì dẫn đầu phân khúc “vừa túi tiền” có thị trường bền vững như Ehome/Flora/Valora.

Định giá hấp dẫn xét trên giá trị thị trường của quỹ đất, tiềm năng lợi nhuận cũng như so với các doanh nghiệp trong ngành. Dự kiến NLG sẽ triển khai các đô thị lớn Southgate, Mizuki, Izumi, Akari, Cần Thơ, Đại Phước… với mục tiêu tổng doanh số 2 tỷ USD trong 3 năm tới.

NLG là đối tác của nhiều tập đoàn quốc tế, đa số các dự án đều liên doanh 50% với các đối tác Nhật Bản. Điều này khiến các dự án của NLG có được sự an toàn về thu hồi vốn, đồng thời chất lượng và tiến độ pháp lý & xây dựng luôn được đảm bảo.

Rủi ro đầu tư: Với việc Chính phủ tuyên bố chiến lược thích ứng với dịch Covid-19, chúng tôi đánh giá rủi ro từ các đợt giãn cách xã hội là khó xảy ra. Do đó, hiện tại chúng tôi nhận định các rủi ro sau đang hiện hữu:

Bên cạnh đó, lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến: Việc thay đổi điều hành chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng tới kênh tín dụng dẫn vốn vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chính sách tiền tệ hiện tại tương đối ổn định, không gian chính sách tiền tệ vẫn còn dư địa để nới lỏng tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế.

Ngoài ra, chi phí xây dựng có thể tăng cao nếu giá vật liệu, đặc biệt là giá thép (chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng) duy trì ở mức cao trong các năm tới.

Rủi ro pháp lý: Các văn bản pháp lý còn chồng chéo, ví dụ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và ảnh hưởng hiệu quả các dự án. Tuy nhiên các quy định mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn trong phê duyệt giúp thị trường sôi động trở lại.

Tại hội thảo các nhà đầu tư vừa diễn ra, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cho biết giá trị bán hàng trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 8.400 tỷ đồng (tăng 87% so với cùng kỳ năm trước), tương đương 36% kế hoạch cả năm của NLG. Trong đó, dự án Mizuki Park đóng góp nhiều nhất với hơn 2.800 tỷ đồng, theo sau là các dự án như Akari City và Izumi City với doanh số mỗi dự án gần 2.000 tỷ đồng. Trong 6 tháng cuối năm, NLG sẽ tung ra thị trường 3.340 căn với doanh số dự kiến gần 16.000 tỷ đồng để hoàn thành kế hoạch bán hàng. Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) nhận định, NLG là doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt trong bối cảnh ngành bất động sản bị kiểm soát tín dụng và thanh tra về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tính đến 31/3/2022, NLG có tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 4% và dư nợ là 3.200 tỷ đồng, giảm 11% so với cuối năm 2021, trong đó vay ngân hàng là 1.193 tỷ đồng và trái phiếu doanh nghiệp là 2.560 tỷ đồng. Các trái phiếu của $NLG được nắm giữ bởi TCBS (37%), GuarantCo (26%), IFC (20%) và các công ty bảo hiểm (18%). NLG sẽ không gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ vào năm 2022 do doanh số 6 tháng đầu năm đạt hơn 8.400 tỷ đồng, số dư tiền và tương đương tiền hơn 3.000 tỷ đồng và số tiền thu được dự kiến là 1.300 tỷ đồng từ chuyển nhượng 50% cổ phần tại dự án Paragon với lợi nhuận sau thuế ước tính là 350 tỷ đồng. Hoạt động huy động vốn của NLG vẫn diễn ra bình thường trong giai đoạn khó khăn này. Tháng 4/2022, doanh nghiệp đã phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho Công ty Cổ phần Tài chính Quốc tế (IFC) với lãi suất cố định 9,35%/năm trong 7 năm được sử dụng để đầu tư giai đoạn 2 của dự án Waterpoint tại Long An. ACBS giữ nguyên dự phóng năm 2022 cho NLG với doanh thu thuần 6.266 tỷ đồng (tăng 21% so với năm cũ) và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 1.237 tỷ đồng (tăng trưởng 16%). Công ty chứng khoán này cho rằng việc bàn giao dự án sẽ tăng tốc và lợi nhuận từ việc chuyển nhượng Paragon sẽ được ghi nhận trong những quý tới. Hiện ACBS duy trì khuyến nghị mua với giá mục tiêu 56.597 đồng/cổ phiếu cho NLG

Nợ ròng trên vốn chủ sở hữu của CTCP Tập đoàn Nam Long (NLG – sàn HOSE) đạt 5%, 450 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 2023 trong tổng số 2.610 tỷ đồng tổng trái phiếu được ghi nhận cuối quý III/2022. Tuy nhiên, công ty đang đối mặt với rủi ro lãi suất khi 60% tổng nợ (4.537 tỷ đồng) đang áp dụng lãi suất thả nổi.

Công ty vẫn có mức xếp hạng tín dụng cao và được ngân hàng Standard Charterd Việt Nam cấp hạn mức tín dụng 530 tỷ đồng để trả chi phí xây dựng cho dự án Izumi. Lãi suất cho vay khoảng 10,2%/năm cho kì hạn 3,5 năm.

Bên cạnh đó, công ty sẽ được nhận thêm 500 tỷ đồng từ trái phiếu IFC và thu nhập đến từ thoái vốn, ghi nhận 50% của 941,4 tỷ đồng trong tháng 12/2022.

NLG đã điều chỉnh kế hoạch doanh số hợp đồng từ 23,3 nghìn tỷ đồng xuống còn 12,3 nghìn tỷ đồng trong 2022F (tăng 2.08x so với năm trước đó). Kết quả kinh doanh 2022F có thể đạt 6 nghìn tỷ đồng doanh thu và 905 tỷ đồng lợi nhuận công ty mẹ, thấp hơn đáng kể so với kế hoạch trong lần họp ĐHCĐ lần lượt là 7,1 nghìn tỷ đồng/1,2 nghìn tỷ đồng.

Ban lãnh đạo cho rằng, vì hoàn thiện khung pháp lý chậm hơn dự kiến và sự thiếu hỗ trợ các khoản cho vay mua nhà, đặc biệt là các dự án Cần Thơ, Izumi đã làm giảm mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.

Chúng tôi sẽ đánh giá lại các khoản lợi nhuận và doanh số hợp đồng trong 2022F-23F để phản ảnh đúng bối cảnh thu nhập của NLG. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị mua dành cho cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 45.300 đồng/CP.

Chúng tôi duy trì khuyến nghị mua đối với CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) nhưng điều chỉnh giảm giá mục tiêu 0,8% xuống 35.700 đồng/cổ phiếu, chủ yếu do định giá thấp hơn đối với dự án Izumi City khi chúng tôi điều chỉnh giảm doanh số bán hàng cho dự án này vào năm 2023, được bù đắp bởi tỷ lệ nợ vay ròng thấp hơn vào cuối năm 2022.

Chúng tôi dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2023 đạt 691 tỷ đồng (tăng 24% so với năm trước), chủ yếu nhờ bàn giao dự án Mizuki Park Giai đoạn 2 (P2) và Southgate, cũng như việc bán 25% cổ phần tại dự án Paragon. Con số này thấp hơn 24% so với dự báo trước đây của chúng tôi do giả định của chúng tôi về chi phí bán hàng & hành chính cao hơn và lợi nhuận từ việc bán cổ phần thấp hơn, phần nào được bù đắp nhờ vào việc đẩy nhanh tiến độ bàn giao tại dự án Mizuki Park.

Chúng tôi kỳ vọng NLG sẽ tiếp tục mở bán các dự án hiện hữu Mizuki Park P2 & 3, Akari City P2, Southgate, Izumi City và Cần Thơ vào năm 2023. Chúng tôi dự báo dự án Mizuki Park và Akari City - đều là các dự án căn hộ trung cấp tại TP. HCM - sẽ đóng góp 53% doanh số bán hàng năm 2023 của NLG là 6,4 nghìn tỷ đồng (giảm 22%). Chúng tôi điều chỉnh giảm 6% dự phóng doanh số bán hàng trong năm 2023 do chúng tôi điều chỉnh giảm doanh số bán hàng dự kiến của các dự án Izumi City và Cần Thơ do lo ngại về tiến độ phê duyệt pháp lý kéo dài. Chúng tôi dự báo tổng doanh số bán hàng 2023-2025 của NLG sẽ đạt 21,1 nghìn tỷ đồng, được thúc đẩy bởi 5 dự án trọng điểm.

Luận điểm đầu tư dành cho cổ phiếu của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG – sàn HOSE): Sở hữu sự chủ động trong chiến lược triển khai dự án nhờ (1) nền tảng tài chính lành mạnh, (2) danh mục dự án đa dạng. Thêm vào đó, hạ tầng kết nối khu vực phía Nam hoàn thiện giúp các dự án lớn tại Đồng Nai, Long An ghi nhận mặt bằng giá mới cao hơn và tỷ lệ hấp thụ tốt hơn trong tương lai.

BSC thay đổi dự báo năm 2023, doanh thu thuần đạt 4.965 tỷ đồng (tăng 14% so với năm trước, tăng 5% so với dự báo cũ) khi nâng số lượng sản phẩm valora bàn giao tại Izumi và giảm sản phẩm tại Akari, Cần Thơ qua đó, lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số đạt 660 tỷ đồng (tăng 19% so với năm trước, tăng 2% so với dự báo cũ).

Năm 2024: BSC dự báo doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế - cổ đông thiểu số lần lượt đạt 9,161 tỷ đồng (tăng 85% so với năm trước) và 1.030 tỷ đồng (tăng 56% so với năm trước). Biên lợi nhuận giảm chủ yếu do không còn ghi nhận thu nhập đột biến từ thoái vốn, bán buôn và tỷ trọng bàn giao flora năm 2024 cao hơn 2023.

Cổ phiếu NLG hiện đang giao dịch tại PE 2024F=15.2x và P/B 2024F = 1.4x, chúng tôi tin rằng định giá hiện tại vẫn duy trì hấp dẫn khi xét theo định giá P/B, chúng tôi duy trì khuyến nghị từ mua đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu là 46.100 đồng/CP (upside 17.6%).

Trong quý II/2023, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG – sàn HOSE) ghi nhận doanh thu thuần đạt 953 tỷ đồng (giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái) và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 121 tỷ đồng (tăng trưởng 9%). Kết quả khả quan đến từ việc bàn giao dự án Southgate và dự án liên doanh Mizuki Park.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, NLG đạt 1.188 tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 35% so với cùng kỳ) và 128 tỷ đồng (tăng trưởng 15%) lợi nhuận sau thuế, hoàn thành lần lượt 9.2% kế hoạch doanh và hơn 22% kế hoạch lợi nhuận năm 2023 do sự ảm đạm của thị trường bất động sản.

Trong 6 tháng cuối năm 2023, NLG sẽ được đẩy nhanh bàn giao tại các dự án trọng điểm như Izumi (169 ha, Đồng Nai), Southgate (165 ha, Long An), Mizuki (22 ha, TP.HCM). Ngoài ra, NLG sẽ ghi nhận thu nhập tài chính từ việc thoái vốn của Paragon (25%) và bán đất thương mại tại dự án Kikyo Residence trong nửa cuối năm 2023. Năm 2023, chúng tôi dự báo doanh thu của NLG sẽ đạt 4.617 tỷ đồng (tăng 6,5% so với năm trước), lợi nhuận công ty đạt 642 tỷ đồng (tăng trưởng 15,5%).

Điểm nhấn đầu tư: NLG là một trong những công ty bất động sản niêm yết sở hữu quỹ đất lớn nhất với hơn 680 ha tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An và Hải Phòng. Hiện nay, NLG tập trung phát triển các dự án nhà ở phân khúc “vừa túi tiền” nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở thật của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, nhờ vào cơ cấu vốn an toàn cùng với sự hỗ trợ tài chính từ đối tác Nhật Bản, NLG có thể tiếp tục triển khai các dự án đầu tư mới để duy trì đà tăng trưởng trong tương lai. Tính đến nửa đầu năm 2023, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của NLG là 39%, là một trong những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính thấp nhất ngành BĐS.

Dự án Mizuki Park (26,4 ha) tại huyện Bình Chánh, dự án Akari City (8,4 ha) tại quận Bình Tân, dự án Waterpoint (355 ha) tại tỉnh Long An, dự án Izumi (170 ha) tại Đồng Nai và dự án Cần Thơ 43 ha được kỳ vọng sẽ đem lại lợi nhuận đáng kể cho NLG trong thời gian sắp tới.

Chúng tôi sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị thực cổ phiếu NLG, giá trị hợp lý cho mỗi cổ phiếu là 40.900 đồng/CP. Mức giá hợp lý này cao hơn 24% so với mức giá giao dịch chốt ngày 26/09/2023. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị mua đối với cổ phiếu NLG.

Trong năm 2023, chúng tôi đã điều chỉnh dự báo về kết quả kinh doanh của CTCP Đầu tư Nam Long (NLG – sàn HOSE) do tình hình thị trường bất động sản ảm đạm và việc trì hoãn việc thoái vốn 25% từ dự án Paragon cho đến năm 2024.

Chúng tôi dự báo doanh thu của NLG trong năm 2023 sẽ đạt 4.370 tỷ đồng (tăng 0,7% so với năm trước), và lợi nhuận của công ty sẽ đạt 526 tỷ đồng (giảm 5,4%).

Trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng NLG sẽ tăng tốc tại một số dự án chủ chốt, cụ thể là Akari (8,4 ha, TP.HCM), Southgate (165 ha, Long An), và Mizuki (22 ha, TP.HCM). Ngoài ra, NLG sẽ ghi nhận thu nhập tài chính từ việc thoái vốn Paragon (25%).

Chúng tôi dự báo doanh thu của NLG trong năm 2024 sẽ đạt 5.484 tỷ đồng (tăng trưởng 25,5%), và lợi nhuận của công ty sẽ đạt 631 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) do nhu cầu mạnh mẽ trong môi trường lãi suất thấp và sự hỗ trợ của chính phủ để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Điểm nhấn đầu tư: Phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường: Hiện tại, NLG tập trung phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu nhà ở trên thị trường bất động sản.

Thứ hai là tiếp cận vốn tốt, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng: với sự hợp tác tài chính từ các đối tác Nhật Bản và cấu trúc vốn vững chắc, NLG có thể tiếp tục ra mắt các dự án đầu tư mới để duy trì đà tăng trưởng trong tương lai

Thứ ba là cấu trúc vốn an toàn: trong 9 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của NLG là 43%, một trong những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy thấp nhất trong ngành bất động sản.

Thứ tư là động lực tăng trưởng trong 12 tháng tới: dự án Mizuki Park (26,4 ha) tại quận Bình Chánh (TP.HCM), dự án Akari (8,4 ha) tại quận Bình Tân (TP.HCM), và dự án Waterpoint (355ha) tại tỉnh Long An.

Chúng tôi sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị thực cổ phiếu NLG, giá trị hợp lý cho mỗi cổ phiếu là 40.600 đồng/CP. Mức giá hợp lý này cao hơn 8% so với mức giá giao dịch chốt ngày 05/12/2023. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị nắm giữ đối với cổ phiếu NLG.

Rủi ro: (1) Rủi ro chu kỳ ngành BĐS, (2) Rủi ro luật pháp, (3) Rủi ro hàng tồn kho.

Quý III/2024, CTCP Nam Long (NLG – sàn HOSE) ghi nhận doanh thu đạt 371 tỷ đồng, tăng 4%; lợi nhuận lỗ 40 tỷ trong quý III. Kết quả kinh doanh kém khả quan do công ty chưa đến kỳ ghi nhận các dự án trọng điểm và sự sụt giảm từ đóng góp của công ty liên doanh liên kết. Lũy kế 9 tháng 2024, doanh thu giảm 46% và lãi ròng giảm 83%.

NLG đã phát hành thành công lô trái phiếu 950 tỷ đồng trong quý III và trả nợ 2 lô trái phiếu đáo hạn. Tính đến thời điểm 30/9, dư nợ vay đạt 6.590 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm trong đó nợ trái phiếu đến hạn là 1.604 tỷ đồng. Công ty duy trì tình hình tài chính an toàn khi tỷ lệ Nợ vay trên vốn chủ là 0,5 lần, thấp so với trung bình ngành (0,6x).

Tính đến 30/9 đạt 3,5 nghìn tỷ đồng, gấp 3 lần svck chủ yếu từ các dự án Akari City 2, Southgate, Mizuki Park, Cần Thơ. Tiến độ bán hàng tiếp tục cải thiện, người mua trả tiền trước đạt 4.638 tỷ đồng (tăng 3% so với quý 2 và 22% so với cuối năm 2023). Dự án Cần Thơ, các phân khu Park Village, Aqua thuộc KĐT Waterpoint cũng sẽ được ra mắt/mở bán trong quý IV và năm 2025. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ tiếp tục tăng giúp thúc đẩy kết quả kinh doanh các năm tới khi NLG mở bán thêm sản phẩm mới.

Kết quả kinh doanh quý cuối năm 2024 kỳ vọng sẽ khả quan nhờ ghi nhận dự án Akari City 2. Dự án đã cất nóc 4 tòa căn hộ **,8,9 và NEO cuối năm 2023 và dự kiến bàn giao hơn 1.700 sản phẩm vào quý IV/2024. NLG sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ bán các dự án hiện hữu như Mizuki Park, Southgate. Dự án Cần Thơ dự kiến sẽ mở bán và có thể ghi nhận doanh thu trong quý IV tới.

Kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2024 sụt giảm chủ yếu do tốc độ bàn giao các dự án bất động sản chậm. Chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh quý IV sẽ khả quan hơn nhờ doanh thu bàn giao dự án Akari City 2. Doanh số bán hàng tăng từ các dự án Akari, Mizuki, Southgate, Cần Thơ dự báo sẽ là nguồn thu trong các năm tới của NLG.

Agriseco Research đánh giá NLG sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn nhờ quỹ đất khu đô thị lớn với các dự án nhà ở bình dân, phù hợp nhu cầu ở thực trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại khu vực phía Nam. Chỉ số P/B của NLG hiện ở mức 1,6x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm quá khứ (1,7x lần). Chúng tôi khuyến nghị theo dõi cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 42.000 đồng/CP (upside 8% so với giá hiện tại).