Nóng: Cổ phiếu NVL Tăng Mạnh - Nghị Quyết Mới Đảo Chiều Xu Hướng?

1. Bức tranh tài chính của Novaland sau khủng hoảng bất động sản

• Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trước năm 2022, Novaland bước vào chu kỳ khó khăn khi thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với khủng hoảng thanh khoản, siết tín dụng và các vướng mắc pháp lý kéo dài. Điều này khiến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp sụt giảm mạnh. Năm 2024, Novaland ghi nhận khoản lỗ hơn 4.395 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc trích lập chi phí liên quan đến nghĩa vụ tài chính tại dự án Lakeview City và chi phí tài chính gia tăng trong bối cảnh lãi suất và áp lực nợ trái phiếu tăng cao. Tuy nhiên sang năm 2025, bức tranh tài chính của doanh nghiệp bắt đầu có dấu hiệu cải thiện khi doanh thu thuần đạt khoảng 6.965 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 1.819 tỷ đồng, đánh dấu sự đảo chiều từ trạng thái thua lỗ sang có lãi.
  
  
• Dù vậy, khi phân tích sâu hơn cơ cấu lợi nhuận có thể thấy phần lớn lợi nhuận năm 2025 tập trung vào quý 4 với mức lãi hơn 3.638 tỷ đồng, chủ yếu đến từ các khoản doanh thu tài chính, hoàn nhập chi phí và lợi nhuận từ các hợp đồng hợp tác đầu tư. Điều này cho thấy hoạt động cốt lõi của Novaland – phát triển và bán bất động sản – vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Thực tế, doanh thu từ hoạt động bán bất động sản trong năm vẫn còn khá khiêm tốn so với giai đoạn cao điểm trước đây khi Novaland từng đạt doanh thu trên 14.000 – 15.000 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp vẫn cho thấy quy mô tài sản rất lớn với tổng tài sản xấp xỉ 250.000 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho khoảng 153.000 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản. Phần lớn tồn kho này là chi phí phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn, phản ánh chiến lược tích lũy quỹ đất mạnh mẽ của Novaland trong nhiều năm trước khi thị trường bước vào chu kỳ suy giảm. Đồng thời, tổng dư nợ vay của doanh nghiệp vẫn ở mức khoảng 67.000 tỷ đồng, cho thấy áp lực tài chính vẫn tồn tại nhưng cũng gắn chặt với các dự án đang phát triển. Vì vậy, câu chuyện đầu tư vào Novaland không chỉ nằm ở kết quả kinh doanh hiện tại mà còn phụ thuộc rất lớn vào khả năng chuyển hóa khối tài sản khổng lồ này thành doanh thu và dòng tiền trong những năm tới.
  

2. Các đại dự án của Novaland – nguồn giá trị thực sự của doanh nghiệp

• Khi nhìn vào bảng cân đối kế toán của Novaland, điều dễ nhận thấy là phần lớn giá trị doanh nghiệp nằm trong các đại dự án bất động sản mà công ty đang phát triển. Trong số đó, Aqua City tại Đồng Nai được xem là dự án quan trọng nhất và có thể coi là “trái tim” của toàn bộ danh mục tài sản của Novaland. Dự án này có quy mô khoảng 1.000 ha, tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 8 tỷ USD, và được định hướng trở thành một đô thị sinh thái vệ tinh của TP.HCM. Trong giai đoạn thị trường sôi động năm 2021 – 2022, giá bán các sản phẩm nhà phố và biệt thự tại Aqua City dao động từ 60 đến 120 triệu đồng mỗi mét vuông đất, tương đương khoảng 6 – 12 tỷ đồng mỗi căn nhà phố. Nếu giả định diện tích thương phẩm của dự án vào khoảng 400 ha, tương đương 4 triệu mét vuông, và giá bán trung bình khoảng 70 triệu đồng mỗi mét vuông, tổng giá trị thương mại của dự án có thể lên tới 280.000 tỷ đồng. Ngay cả khi Novaland chỉ ghi nhận một phần giá trị này trong chu kỳ bán hàng kéo dài nhiều năm, Aqua City vẫn có khả năng mang lại hàng chục nghìn tỷ đồng doanh thu mỗi năm nếu dự án được triển khai trọn vẹn.
  
  
• Bên cạnh Aqua City, Novaland còn phát triển các đại dự án du lịch nghỉ dưỡng như NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm, mỗi dự án có quy mô xấp xỉ 1.000 ha. NovaWorld Phan Thiết được phát triển với mô hình “thành phố du lịch”, tích hợp nhiều tiện ích như sân golf PGA, công viên giải trí và hệ thống khách sạn. Trong giai đoạn cao điểm của thị trường, các sản phẩm shophouse tại dự án này được bán với mức giá khoảng 7 – 15 tỷ đồng mỗi căn, trong khi các biệt thự biển có thể đạt 12 – 30 tỷ đồng mỗi căn. Nếu dự án cung cấp khoảng 10.000 sản phẩm với giá bán trung bình khoảng 10 tỷ đồng, tổng giá trị bán hàng tiềm năng có thể đạt khoảng 100.000 tỷ đồng. Tương tự, NovaWorld Hồ Tràm với quy mô gần 1.000 ha cũng được định hướng trở thành trung tâm nghỉ dưỡng cao cấp của khu vực phía Nam. Với giá bán dao động 8 – 25 tỷ đồng mỗi căn và quy mô khoảng 7.000 – 10.000 sản phẩm, tổng giá trị thương mại của dự án có thể đạt từ 70.000 đến 120.000 tỷ đồng trong suốt vòng đời phát triển.
  
  
• Ngoài các đại dự án vùng ven, Novaland vẫn sở hữu nhiều dự án nội đô tại TP.HCM như The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm City hay Sunrise Riverside. Các dự án này có quy mô nhỏ hơn nhưng lại có lợi thế về tốc độ bán hàng do nhu cầu nhà ở thực tại TP.HCM luôn cao. Giá bán căn hộ tại các dự án này thường dao động từ 100 đến 200 triệu đồng mỗi mét vuông, cao hơn đáng kể so với các dự án vùng ven. Nhờ đó, dù số lượng sản phẩm không quá lớn, các dự án nội đô vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dòng tiền ngắn hạn cho doanh nghiệp.
  

3. Giá trị tài sản và NAV của Novaland

• Nếu tổng hợp giá trị thương mại tiềm năng của các dự án lớn mà Novaland đang phát triển, có thể thấy quy mô tài sản của doanh nghiệp vượt xa con số được phản ánh trên sổ sách kế toán. Chỉ riêng ba đại dự án lớn là Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm đã có thể tạo ra tổng giá trị bán hàng trong khoảng 370.000 – 500.000 tỷ đồng trong suốt vòng đời phát triển. Khi cộng thêm giá trị các dự án tại TP.HCM và các dự án nhỏ hơn khác, tổng giá trị thương mại tiềm năng của danh mục dự án Novaland có thể đạt 420.000 – 570.000 tỷ đồng.
  
  
• Trong khi đó, tổng tài sản hiện tại của doanh nghiệp chỉ khoảng 250.000 tỷ đồng, phản ánh việc phần lớn giá trị của các dự án chưa được ghi nhận đầy đủ trên bảng cân đối kế toán do các dự án vẫn đang trong giai đoạn phát triển. Nếu trừ đi tổng dư nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng, giá trị tài sản ròng (NAV) của Novaland theo ước tính có thể nằm trong khoảng 350.000 – 500.000 tỷ đồng. Con số này cao hơn đáng kể so với vốn hóa thị trường của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn gần đây, khi giá trị thị trường của Novaland có thời điểm chỉ còn khoảng 60.000 – 80.000 tỷ đồng. Chính khoảng cách lớn giữa giá trị tài sản và giá trị thị trường này khiến cổ phiếu NVL thường được xem là một cổ phiếu mang tính chu kỳ cao, trong đó giá cổ phiếu có thể tăng mạnh nếu các dự án được triển khai trở lại và thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi.
  

4. Tác động của Nghị quyết 254/2025/QH15 đối với Novaland

• Một yếu tố quan trọng có thể thay đổi triển vọng của Novaland trong giai đoạn tới là Nghị quyết 254/2025/QH15, được Quốc hội ban hành nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai. Nghị quyết này đưa ra nhiều cơ chế linh hoạt nhằm giải quyết các vấn đề pháp lý tồn tại lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng.
  
  
• Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của nghị quyết là quy định cho phép Nhà nước can thiệp để thu hồi phần diện tích đất còn lại khi chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận chuyển nhượng với trên 75% diện tích đất của dự án. Trước đây, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ chỉ vì một số hộ dân chưa đồng ý chuyển nhượng đất, khiến toàn bộ dự án không thể triển khai dù phần lớn diện tích đã được giải phóng mặt bằng. Cơ chế mới này có thể giúp các dự án lớn được triển khai nhanh hơn, đặc biệt là những dự án có quy mô hàng trăm hecta như Aqua City hay các khu đô thị du lịch của Novaland.
  
  
• Bên cạnh đó, nghị quyết cũng cho phép xử lý linh hoạt các dự án có cấu trúc đất “xôi đỗ”, tức là trong cùng một dự án có nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất nông nghiệp hoặc đất thương mại dịch vụ. Đây là một trong những vướng mắc pháp lý phổ biến khiến nhiều dự án bất động sản bị kéo dài thủ tục trong nhiều năm. Với cơ chế mới, các cơ quan quản lý có thể áp dụng phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc giao đất linh hoạt hơn, từ đó giúp rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Đối với Novaland, vốn sở hữu nhiều dự án có quy mô lớn và cấu trúc đất phức tạp, việc áp dụng các cơ chế này có thể giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại trong nhiều năm qua.
  

5. Triển vọng phục hồi của Novaland giai đoạn 2026–2028

• Nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi, Novaland có thể bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới. Trong kịch bản tích cực, khi các đại dự án như Aqua City hay NovaWorld được triển khai trở lại với quy mô lớn, doanh thu hàng năm của Novaland hoàn toàn có thể quay lại mức 40.000 – 60.000 tỷ đồng, tương đương giai đoạn tăng trưởng mạnh trước đây. Khi đó, lợi nhuận sau thuế có thể đạt 10.000 – 15.000 tỷ đồng mỗi năm, đặc biệt nếu các dự án có biên lợi nhuận cao như bất động sản nghỉ dưỡng hoặc nhà phố sinh thái được bán với giá tốt.
  
  
• Trong kịch bản trung tính, khi thị trường phục hồi chậm hơn và các dự án được triển khai từng phần, doanh thu của Novaland có thể dao động trong khoảng 15.000 – 25.000 tỷ đồng mỗi năm, với lợi nhuận khoảng 3.000 – 5.000 tỷ đồng. Đây là mức tăng trưởng vừa phải nhưng vẫn đủ để cải thiện đáng kể tình hình tài chính của doanh nghiệp. Trong khi đó, kịch bản thận trọng hơn sẽ xảy ra nếu thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng và việc tháo gỡ pháp lý kéo dài, khiến doanh nghiệp phải tiếp tục tái cấu trúc tài chính và bán bớt tài sản để duy trì thanh khoản.
  
  
• Dù kịch bản nào xảy ra, có thể thấy rằng tương lai của Novaland phụ thuộc rất lớn vào hai yếu tố chính: khả năng giải quyết các vấn đề pháp lý tại các đại dự án và sự phục hồi của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 được xem như một yếu tố chính sách có thể đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông các dự án lớn của doanh nghiệp, từ đó giúp chuyển hóa khối tài sản khổng lồ trên bảng cân đối kế toán thành doanh thu và dòng tiền thực trong những năm tới.
  
  
• Sau khi nghị quyết mới được đẩy ra thị trường NVL được hưởng lợi lớn vì mặt pháp lý được đẩy mạnh? Vậy đâu là vùng giá phù hợp để nắm dài trong năm 2026? Muốn mua thêm mua ở vùng nào mới hợp lý và phải phân bổ vốn như thế nào? Cả nhà liên hệ ngay số Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay bản kế hoạch của NVL cho năm 2026. Trong bản kế hoạch sẽ có các điểm mua bán cụ thể theo phân tích kỹ thuật, chưa kể là các tin tức về thông tư và chính sách được chia sẽ trước để cả nhà nắm rõ được bối cảnh ngành bất động sản.