Phân Tích Cổ Phiếu DXG: Khó Khăn Chính Là Cơ Hội Đầu Tư?

1. THÔNG TIN SƠ LƯỢC

• DXH Riverside trở lại sau thời gian dài chờ đợi:

Dự án DXH Riverside đã nhận được giấy phép xây dựng và chính thức được tái khởi động sau khi phải buộc tạm dừng và hủy các đợt mở bán từ năm 2018. Dự án có quy mô 6,7 ha, bao gồm 12 toà tháp với 3.175 chung cư cao cấp, diện tích từ 70-100 m2. Như đã nói trong các báo cáo trước, dự án này có thể coi là cú hích rất đáng kể cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này sau thời kì khó khăn ở cả mảng mỗi giới và mảng phát triển bất động sản. DSC kì vọng, DXH Riverside có thể bắt đầu được mở bán trong nửa đầu năm 2025. Mức độ hấp thụ tích cực nhờ vị trí đắc địa hiếm có cạnh sông Giồng Ông Tố trong bối cảnh thị trường phía Nam đang thiếu cung trầm trọng.

• Giải quyết khúc mắc với khách hàng cũ:

Với khoảng 300 khách hàng đã đặt cọc trước, DXG đưa ra phương án (1) Hoàn cọc cùng lãi suất 10-15%/năm hoặc (2) Giữ cọc và nhận thêm voucher 15% mua nhà với giá bán mới. Cần lưu ý rằng, so với năm 2018, giá bán của dự án này đã tăng hơn gấp 2 lần, từ khoảng 35 triệu/m2 lên khoảng 80 triệu/m2. Như vậy, đứng trên góc độ của người mua, so với việc được nhận nhà từ giai đoạn trước, các phương án đền bù của DXG cho các khách hàng nói trên có thể coi là khá bất lợi. Chính vì vậy, việc thu xếp và đàm phán với các khách hàng trên sẽ là thách thức lớn trước khi dự án được bán trở lại. Tuy nhiên, em cho rằng rủi ro pháp lý trong trường hợp này đối với doanh nghiệp là không cao.

2. KẾT QUẢ KINH DOANH

• Biên lợi nhuận giảm nhẹ:

Nhìn chung, kết quả kinh doanh của DXG sẽ không có nhiều đột phá trước khi DXH Riverside được bàn giao. Quý 3/2024, doanh thu thuần đạt 1.013 tỷ (-17% YoY). Trong đó, mảng môi giới hồi phục theo sự ấm lên của toàn thị trường, đạt doanh thu 353 tỷ (+158% YoY), ngược lại, mảng bán các sản phẩm BĐS chỉ đạt 597 tỷ (-41% YoY). Biên lợi nhuận gộp và biên LNST không có nhiều biến động so với các quý trước, lần lượt đạt 50% và 12%. Lợi nhuận sau thuế đạt 73 tỷ (-33% YoY).

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần đạt 3.204 tỷ, lợi nhuận sau thuế sau CĐTS đạt 95 tỷ, lần lượt hoàn thành 82% và 42% kế hoạch năm 2024.


DXG giải trình rằng nguyên nhân lợi nhuận quý III giảm là do tiến độ bàn giao sản phẩm chậm hơn so với dự kiến. Doanh thu bán căn hộ và đất nền quý III/2024 chỉ đạt 597 tỷ đồng, giảm so với mức hơn 1.000 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

• Người mua trả tiền trước báo hiệu cho áp lực kết quả kinh doanh mảng bán bất động sản:

Dễ thấy, sau giai đoạn đỉnh điểm năm 2022, giá trị người mua trả tiền trước của DXG liên tục có xu hướng giảm, hiện còn 983 tỷ tại thời điểm quý 3/2024. Vấn đề này là hợp lý trong bối cảnh doanh nghiệp đang tập trung vào việc giải quyết các vấn đề quan trọng để mở bán dự án trọng điểm DXH Riverside vào năm sau, nên không thực hiện mở bán thêm dự án khác trong giai đoạn này (trong đó có Gem Sky World). Doanh số của DXG sẽ bắt đầu hồi phục từ năm 2025. Tuy nhiên, với tiến độ bán hàng như vậy, phần lớn giá trị bàn giao có thể sẽ tập trung vào năm 2026, khiến kết quả kinh doanh của mảng bán BĐS có thể khó khởi sắc vào năm sau.

• Hàng tồn kho:

Điển hình, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024 của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG), tính đến 30/9, tổng tài sản của Đất Xanh đạt gần 28.851 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, 48% tổng tài sản là hàng tồn kho, chiếm khoảng 13.830 tỷ đồng. Bất động sản dở dang chiếm hơn 11.300 tỷ đồng, chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 716 tỷ đồng.

• Trái phiếu:

3. KẾT LUẬN:
Cả nhà có thể thấy DXG hiện tại đang trong mong quá nhiều vào dự án Riverside vì dự án này nằm ở khu vực đắc địa nên tính thanh khoản sẽ nhanh và mạnh hơn. Từ đó dòng tiền sẽ được chảy về DXG sau một khoảng thời gian bị kẹt lại do vi phạm. Giá của DXG cũng đã quay trở lại xu hướng tăng ở khung ngày, đây là một trong những dấu hiệu đầu tiên về việc khởi sắc trở lại. Vậy đâu là vùng giá DXG sẽ tích lũy để bật tăng trong thời gian tới ? Cả nhà liên hệ ngay với em để nhận được điểm mua tại vùng tích lũy mới của DXG nhé