PHR - Sắp nhận đền bù 2-3k tỷ từ Thaco

Rủi ro chính khi đầu tư

Đã đầu tư phải tính đến các rủi ro có thể xảy ra nên cùng xem thử các rủi ro này.

1. Thuế quan cao ảnh hưởng triển vọng KCN:

- Việt Nam đang thuộc diện chịu thuế đối ứng nhập khẩu vào Mỹ lên tới 46% có thể ảnh hưởng tới cầu của KCN. Nếu ngành KCN ảm đạm có thể ảnh hưởng tới KQKD NTC và khoản đền bù từ VSIP 3.
- PHR trong mọi trường hợp vẫn có dòng tiền đều từ bán mủ cao su, doanh thu tài chính và lợi nhuận từ NTC, VSIP 3 đưa về (cho dù có suy giảm).
- PHR không trực tiếp vận hành KCN, do tiềm mặt ròng nên không có áp lực nợ vay.
- Khoản đền bù từ đường cao tốc HCM-TDM-CT và từ Thaco không chịu ảnh hưởng bởi thuế đối ứng.

2. Tiền đền bù từ Thaco bị chậm trễ:

Dự án KCN Bắc Tân Uyên 1 có thể bị chậm trễ đền bù từ 2 nguyên nhân: (1) pháp lý bị chậm tiến độ, (2) Thaco kéo dài thời gian đàm phán/đền bù để thu xếp vốn.

- Các thủ tục pháp lý đang được đẩy nhanh tối đa ở Bình Dương. Bác nào thạo tin có thể kiểm tra UBND tỉnh BD đang ưu tiên pháp lý dự án này như thế nào.
- Thaco có động lực để sớm khởi công KCN vào tháng 9/2025 theo kế hoạch và chính Thaco là bên muốn đẩy tốc độ dự án.
- Nếu delay qua 2026-27 khi cao tốc HCM-TDM-CT hoàn thành, giá đền bù có thể tăng mạnh.
- Trường hợp đền bù dời qua 2026 thì cơm không ăn gạo còn đó, 15k ha đất vẫn thuộc về PHR với giá trị tăng theo thời gian.

Tiến độ pháp lý dự án KCN Bắc Tân Uyên 1 của THACO

Thaco đã nghiên cứu làm KCN Bắc Tân Uyên 1 từ cuối 2022 nhưng sau đó không có tiến triển gì. Cho đến khi Thaco có cuộc họp với Thường Trực Chính Phủ vào đầu năm nay, anh Dương đã đề cập với Thủ Tướng về mục tiêu muốn khởi công ngay trong tháng 9 năm 2025.

Với chỉ đạo của Thủ Tướng, Bình Dương đã nỗ lực để đẩy nhanh tốc độ cấp phép cho dự án. Dòng thời gian cụ thể như sau:

- Tháng 11/2022, UBND tỉnh Bình Dương đã ký biên bản ghi nhớ với THACO về việc xây dựng một khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí với tổng vốn đầu tư khoảng 26.000 tỷ đồng (hơn 1 tỷ USD).

- Ngày 10/2/2025, tại cuộc họp với Thường Trực CP, ông Trần Bá Dương đã chia sẻ rằng tháng 9/2025, THACO sẽ khởi công Khu công nghiệp cơ khí hỗ trợ tại Bình Dương với quy mô hơn 700ha.

https://nguoiquansat.vn/thaco-cua-o...duong-an-dinh-thoi-gian-khoi-cong-197764.html

- Ngày 13/2/2025, HĐNH tỉnh ban hành NQ 04/NQ-HĐND thông qua QH 1/5.000.

https://nguoiquansat.vn/khu-cong-ng...ho-32-000-lao-dong-tai-binh-duong-198324.html

- Ngày 14/5/2025, UBND tỉnh ban hành QĐ 1249/QĐ-UBND đính chính QH 1/5.000 trong QĐ1110/QĐ-UBND ngày 22/4/2025. Tại sao vừa ban hành QH 1/5000 lại có đính chính từng con số diện tích rất chi tiết. Có phải do THACO làm việc cùng với UBND để song song QH 1/5.000 cũng lên sẵn QH 1/500? UBND thay đổi QH 1/5.000 sớm để tạo thuận lợi cho 1/500 sau này?

https://www.binhduong.gov.vn/dautuphattrien/Lists/DuAnHangMuc/ChiTiet.aspx?ID=194

- Ngày 29/5/2025, UBND tỉnh chấp thuận chủ trương cho Thaco làm chủ đầu tư KCN Bắc Tân Uyên 1.

https://www.binhduong.gov.vn/dautuphattrien/Lists/DuAnHangMuc/ChiTiet.aspx?ID=182

- Các bước tiếp theo gồm cấp giấy chứng nhận đầu tư và QH 1/500. Theo thông tin của em thì tỉnh Bình Dương đang đẩy nhanh tốc độ để THACO có thể khởi công trong tháng 9 này.

Các lý do THACO cần đền bù sớm:

- Để có thể khởi công tháng 9, THACO buộc phải thanh toán khoản đền bù đầu tiên trong Q3/2025.

- Để càng lâu giá đất càng tăng, nhất là khi cao tốc HCM-TDM-CT hoàn thành. THACO sẽ có động lực sở hữu toàn bộ 786ha trước khi cao tốc thông xe.

- THACO có truyền thống mua đất và giữ kỳ vọng tăng giá. Tất cả showroom của THACO đều là đất mua và sở hữu chứ không thuê như các nhà phân phối khác.

- Theo em được biết dự án được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 400ha và giai đoạn 2 386ha. Dự kiến phần 400ha cần được đền bù sớm trong năm 2025.

Cổ phiếu tốt, thị giá giảm thì tốt để mua, tăng thì tốt để bán

Giá đền bù dự kiến là bao nhiêu?

PHR được NTC đền bù 1 lần vào 2020 với giá 2.5 tỷ/ha.

PHR được VSIP 3 đền bù làm 2 khoản: 1.3 tỷ/ha trả trước và 20% lãi gộp cho từng lần bán nhưng không thấp hơn 1.2 tỷ/ha. Tới năm 2024 phần 20% lãi gộp này đã tăng lên 2.26 tỷ/ha nên tổng số tiền PHR nhận được đền bù vào 2024 lên tới 3.56 tỷ/ha.

Dựa trên cơ sở này, giá đền bù năm 2025 thận trọng ở mức 2.5-3.5 tỷ/ha.

1. NTC đền bù cho PHR:

NTC đền bù cho PHR vào năm 2020. NTC đền bù toàn bộ 1 lần giá trị 860 tỷ trong năm 2020 cho 345.767 ha, tương ứng 2.5 tỷ/ha

https://drive.google.com/file/d/1qO9h1zQXYuktl86AgXO-amLt3vHUS-2x/view?usp=sharing

2. VSIP 3 đền bù cho PHR:

VSIP 3 ký HĐ đền bù từ năm 2019. Tổng diện tích 691 ha, đền bù 2.5 tỷ/ha nhưng chia làm 2 phần. Phần cố định 1.3 tỷ/ha trả trước và phần biến đổi 1.2 tỷ/ha trả bằng 20% lãi gộp của từng đợt bán hàng nhưng không thấp hơn 1.2 tỷ/ha. Phần biến đổi này sẽ tăng theo thời gian khi giá cho thuê của VSIP 3 tăng làm lãi gộp tăng theo.

https://drive.google.com/file/d/1kekeYuVMKSkEFB3rmni1ZluJjv37wnGC/view?usp=sharing
https://drive.google.com/file/d/12B9HCC7_ZgwdE9gnmPmJmpa2xEeNxQfZ/view?usp=sharing

Nguồn: thuyết minh báo cáo kiểm toán các năm 2022, 2023 và 2024 của PHR.

Năm 2022 PHR nhận đền bù 698.3 tỷ toàn bộ là phần cố định

Năm 2023 PHR nhận đền bù 283.6 tỷ trong đó 200 tỷ là phần cố định và 83 tỷ là phần biến đổi cho 44.8ha đã bán, tương đương với 1.868 tỷ/ha.

Năm 2024 PHR nhận đền bù 55.7 tỷ toàn bộ là phần biến đổi cho 24.6 ha đã bán, tương đương 2.262 tỷ/ha.

Như vậy nếu tính giá đền bù tại 2024 thì PHR đã nhận trước phần cố định 1.3 tỷ/ha và thêm 2.2 tỷ/ha nữa thì tổng phải trên 3.5 tỷ/ha.

Nếu đền bù trong năm 2025 khả năng giá phải cao hơn hoặc tối thiểu là 3.5 tỷ/ha do giá đất còn lên so với 2024.

Báo cáo kiểm toán 2023.
https://drive.google.com/file/d/1S7ADa0iBAhGT3dkUm0Fp4peIVjKtjldn/view?usp=sharing
https://drive.google.com/file/d/1sSzRhTKQuahd69yWoGsFu2uGcUZT2Fe9/view?usp=sharing

Báo cáo kiểm toán 2024.
https://drive.google.com/file/d/1UcwW2q80nIWnJcfZ4A3o8jIPSyvoWQXy/view?usp=sharing
https://drive.google.com/file/d/1lUkjwbu5CNGWPCWm7ytKV403WRip8bUc/view?usp=sharing

Cao tốc HCM-TDM-CT hoàn thành sẽ đẩy giá đất PHR lên tầm cao mới?

Tuyến cao tốc này kết nối trực tiếp xuyên qua đất của PHR về hướng trung tâm TP. HCM kết nối với Vành Đai 3, dự kiến hoàn thành năm 2027.

Sau khi hoàn thành và sáp nhập Bình Dương vào TP. HCM, đất của PHR sẽ là đất của TP. HCM với tuyến cao tốc không thể thuận lợi hơn để kết nối với trung tâm TP. Thời gian vào trung tâm TP chỉ mất hơn 1h.

Khi này giá đất khả năng cao sẽ còn tăng rất mạnh và giá trị tài sản của 14k ha đất TP. HCM của PHR sẽ được nâng lên một tầm cao mới. Đó cũng là lý do THACO cần sớm đền bù trước khi cao tốc hoàn thành.

https://drive.google.com/file/d/1hzfSkMlz0G_PEqUvNnIO3BbuIX9sD92q/view?usp=sharing

Cao tốc đền bù cho PHR 81ha

https://tienphong.vn/bi-thu-binh-duong-ra-toi-hau-thu-cho-du-an-cao-toc-tphcm-thu-dau-mot-chon-thanh-post1722373.tpo

Bí thư Bình Dương ra ‘tối hậu thư’ cho dự án cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành

Theo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông tỉnh Bình Dương, để thực hiện dự án thành phần 1 giải phóng mặt bằng đường cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một - Chơn Thành đoạn qua địa phương này, diện tích đất cần thu hồi 322 ha; có 1.411 cá nhân, tổ chức bị ảnh hưởng, trong đó, có khoảng 194 trường hợp tái định cư.

Hiện nay, các địa phương đang lập hồ sơ thu hồi đất, đã lựa chọn xong tư vấn giá đất, đang khảo sát, dự kiến thông qua giá đất trong tháng 3 và tháng 4/2025. Đang phối hợp với công ty cao su Phước Hòa thực hiện thu hồi đất theo phạm vi thu hồi của dự án khoảng hơn 81 ha.

Tổng diện tích đất phải thu hồi để bàn giao mặt bằng cho nhà thầu thi công khoảng 224,5 ha. Đến nay, huyện Phú Giáo đã thu hồi đợt 1 của Công ty CP Cao su Phước Hòa khoảng 34 ha với chiều dài khoảng 4 km, còn lại khoảng 6 km đất trồng cây cao su.

Sau chuyến khảo sát thực tế tại vị trí dự án đường cao tốc này vào ngày 4/3, Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Nguyễn Văn lợi đã đề nghị UBND các huyện Phú Giáo, Bắc Tân Uyên, Bàu Bàng và TP.Tân Uyên, nơi dự án đi qua, đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành phê duyệt đơn giá bồi thường đất. Ông yêu cầu đến ngày 15/3, các đơn vị, địa phương liên quan phải trình đơn giá toàn tuyến, cùng với đó đẩy nhanh lập hồ sơ thu hồi đất, bàn giao mặt bằng thi công.

Dự án đường cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đoạn qua địa bàn tỉnh Bình Dương được quy hoạch với quy mô 6 làn xe cao tốc, vận tốc thiết kế 100 km/h. Trong giai đoạn 1, dự án được đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP), với quy mô 4 làn xe cao tốc, làn dừng xe khẩn cấp liên tục toàn tuyến, bề rộng nền đường 25,5m, tổng mức đầu tư khoảng 17.400 tỷ đồng, riêng chi phí xây lắp hơn 8.833 tỷ đồng, thời gian thực hiện 36 tháng kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực; dự kiến hoàn thành năm 2027.

Gần 3k ha KCN nối tiếp sau KCN Bắc Tân Uyên 1

Tiếp tục thực hiện quản lý và đầu tư có hiệu quả các dự án khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, công ty tiếp tục việc chuyển đổi đất theo lộ trình từ đất trồng cao su sang làm cụm công nghiệp, khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ và thực hiện các thủ tục, hồ sơ trình Tỉnh ủy, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt chủ trương để thực hiện. Giai đoạn 2020 – 2025, công ty tập trung hoàn thiện hồ sơ pháp lý để triển khai việc mở rộng Khu công nghiệp Tân Bình 1.055 ha (giai đoạn 2); làm chủ đầu tư 2 khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ (Hội Nghĩa: 715 ha; Bình Mỹ: 1.002 ha); Khu công nghiệp Tân Lập I (201,62 ha) và các cụm công nghiệp.

https://phr.vn/tin-tuc.aspx?catid=17&newsid=6210

Cá nhân em thấy các chủ đầu tư như VSIP 3, Thaco, NTC đền bù 1 lần sẽ ngon hơn cho cổ đông thay vì PHR tự phát triển.

Không những cao tốc này, đường Vành đai 4 Hồ Chí MInh đoạn Bình Dương cũng đi xuyên qua đất của PHR và cắt với cao tốc Tp HCM Thủ Dầu Một

Cập nhật đầu tháng 6 đây bác:

https://www.binhduong.gov.vn/tin-tu...cao-toc-tp-ho-chi-minh-thu-dau-mot-chon-thanh

Dự án đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một – Chơn Thành được khởi công vào đầu tháng 02/2025, có tổng chiều dài 52km. Riêng đoạn từ cầu Khánh Vân, TP.Tân Uyên đến giáp Bình Phước có chiều dài gần 46km, đi qua 4 địa phương. Về tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, có1.651 trường hợp bị ảnh hưởng bởi dự án, trong đó có 194 trường hợp phải bố trí tái định cư. Đến nay công tác thông báo thu hồi đất đạt 83%, đo đạc đạt 98,73%, kiểm đếm đạt 67,6%, dự kiến các phần việc này sẽ hoàn thành trong tháng 6/2025. Về đơn giá bồi thường đất, đến nay có 3/4 địa phương đã ban hành Quyết định. Công tác phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đạt tỷ lệ 0,23%. Tổng diện tích nhận bàn giao mặt bằng đạt tỷ lệ trên 11%.

Dự án đường Vành đai 4 TP.Hồ Chí Minh đoạn từ cầu Thủ Biên đến sông Sài Gòn, được UBND tỉnh phê duyệt tổng mức đầu tư gần 8.000 tỷ đồng, với chiều dài tuyến giải phóng mặt bằng gần 28 km đi qua các địa phương: Thủ Dầu Một, Bến Cát, Tân Uyên và Bắc Tân Uyên, với diện tích đất dự kiến thu hồi gần 240 hecta; tổng số hộ bị ảnh hưởng khoảng 1.451 trường hợp, trong đó có khoảng 300 trường hợp thuộc diện bố trí tái định cư. Đến nay công tác thông báo thu hồi đất đạt 96%, đã đo đạc thực địa đạt 53%. Bản vẽ được thẩm định đạt 34% và kiểm đếm đạt 49%.

Phát biểu tại buổi kiểm tra, khảo sát, Bí thư Tỉnh ủy Nguyễn Văn Lợi biểu dương các cấp các ngành, địa phương đã nỗ lực và quyết tâm để triển khai các dự án trọng điểm của tỉnh. Bí thư Tỉnh ủy yêu cầu các cấp, các ngành, địa phương phối hợp để đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng trong tháng 6/2025. Trong đó, chú trọng hoàn thành các thủ tục để đo đạc, kiểm kê, phê duyệt đơn giá và tiến hành chi trả. Đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chấp hành chủ trương thu hồi đất của Nhà nước; thực hiện tốt công tác tái định cư đảm bảo cuộc sống của người dân sau thu hồi đất. Sớm hoàn thiện các thủ tục đầu tư để khởi công dự án đường Vành đai 4 TP.Hồ Chí Minh.

Bí thư Tỉnh ủy nhấn mạnh, cùng với đường Vành đai 3, đường Vành đai 4 và đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một – Chơn Thành là các công trình giao thông trọng điểm, chiếm khối lượng lớn trong tổng số 36.000 tỷ đồng vốn đầu tư công của tỉnh trong năm 2025. Do đó các cấp, các ngành và địa phương phải khẩn trương tháo gỡ khó khăn nhất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án.