POT – câu chuyện đầu tư giá trị

Chờ đến tháng 11 rồi tính

Đối với đầu tư giá trị, việc đợi vài ba tháng thì không quan trọng bằng việc có mua được giá tốt hay không.

Trở lại với bài viết ở trên, tại sao POT lại là khoản đầu tư giá trị?

Trước tiên cần điểm qua một số thông tin về POT (hay còn gọi là Postef) là một doanh nghiệp thuộc tập đoàn VNPT, thành lập từ năm 1954 khi Chính phủ tiếp quản Thủ đô, đến năm 2004 thì được cổ phần hóa và chuyển sang mô hình công ty cổ phần. Sau khi được sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, cổ phiếu của Công ty được chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội kể từ ngày 20/12/2006.

Ngành nghề kinh doanh chính của Công ty là sản xuất và kinh doanh các thiết bị bưu điện, bao gồm: cáp viễn thông, ắc qui, máy phát điện, ăn ten viễn thông,…và các giải pháp công nghệ thông tin như giải pháp thiết kế hệ thống nguồn – data center, hệ thống phần mềm quản lý doanh nghiêp, dịch vụ bảo hành bảo trì hệ thống viễn thông, phần mềm, sản phẩm công nghệ thông tin. Trong đó đáng chú ý là việc Công ty khánh thành nhà máy sản xuất sợi quang có công suất 3,2 triệu km sợi quang/năm cách đây vừa tròn 3 năm, đánh dấu bước chuyển lớn cho doanh nghiệp công nghệ viễn thông trong nước chủ động nguồn nguyên liệu, đưa Việt Nam trở thành nước đầu tiên ở Đông Nam Á sản xuất được vật liệu này.

Nếu chỉ nhìn vào các hoạt động kinh doanh hiện tại của Công ty thì có thể thấy kết quả kinh doanh cũng không có điểm gì đặc biệt, doanh thu hầu như không có sự tăng trưởng, lợi nhuận thì khiêm tốn khi phải “cõng” khoản chi phí tài chính hàng năm khá cao. Như vậy có thể thấy dự án sản xuất cáp quang của Công ty chưa đem lại hiệu quả như kỳ vọng. Thế nhưng nếu phân tích kỹ các chỉ tiêu trên báo cáo tài chính của Công ty có thể thấy Công ty đang có 1 khoản phải trả dài hạn khác (hơn 800 tỷ) và tương ứng với nó bên phần tài sản là khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang & chi phí trả trước dài hạn. Phần thuyết minh báo cáo tài chính cũng chỉ ra đó là khoản kinh phí phía đối tác trong liên doanh khai thác công trình số 61 Trần Phú ứng trước để triển khai dự án. Bên cạnh đó thì thuyết minh cũng cho ta thấy Công ty đang có 1 hợp đồng hợp tác kinh doanh khác để khai thác giá trị khu đất tại số 63 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội.

Càng đi sâu vào tìm hiểu các tài sản của POT thì tôi càng nhận ra rằng, Công ty thực sự đang sở hữu những mỏ vàng và nếu tính đúng thì giá trị của POT phải gấp nhiều lần (thậm chí hàng chục lần) giá trị sổ sách hiện nay, Công ty đang nỗ lực để có thể sớm khai thác các tiềm năng đó. Và đó chính là lý do tôi quyết định đầu tư vào POT với tiêu chí đầu tư giá trị.

Tôi xin kể lại câu chuyện đi thực tế tìm hiểu về POT:

Trước đây, mỗi lần đi qua phố Nguyễn Thái Học (đoạn ngã tư giao với Trịnh Hoài Đức) đập vào mắt tôi là bức tường sừng sững của 1 tòa nhà khá bề thế phía bên trái, hoàn toàn không có cổng ra vào mà quay lưng về phía sân vận động, với kiến trúc khá giống với trụ sở của các cơ quan bộ, ngành nào đó. Sau này khi tìm hiểu về POT thì tôi mới biết cái kiến trúc tưởng như trụ sở của 1 bộ, ban, ngành nào đó thực ra là mặt sau trụ sở Công ty cổ phần Thiết bị Bưu điện, nó đối nghịch hẳn so với mặt tiền công ty với cánh cổng sắt sơn xanh nặng nề và có phần khá cục mịch. Tôi đã từng chạy xe đúng 1 vòng quanh tòa nhà số 61 Trần Phú và phát hiện ra toàn bộ xung quanh không có cổng vào nào khác ngoài cánh cổng sắt phía mặt đường Trần Phú, điều đó đồng nghĩa với việc Công ty đang sở hữu lô đất có 4 mặt tiền ngay trung tâm chính trị của Thủ đô, bao gồm Trần Phú – Lê Trực – Nguyễn Thái Học – Hùng Vương. Khi đó, tôi đã phải thốt lên, Ui cha! Thật không thể tin được, chắc chắn POT đang bị "nhòm ngó".

Sau khi quan sát trụ sở chính công ty trên phố Trần Phú, tôi tiếp tục thị sát khu đất được xem là có giá trị không kém tại phố Nguyễn Huy Tưởng. Tại đây, con phố Nguyễn Huy Tưởng, Nguyễn Tuân với các tòa nhà cao tầng mọc san sát. Con phố Nguyễn Tuân mặc dù còn 1 đoạn chưa được mở đường, với 1 dãy các kiot bán hàng có lẽ cũng đang tận dụng nốt cơ hội kinh doanh trước khi phải nhận đề bù để di dời đi nơi khác. Tuy nhiên, phía sau dãy kiot góc Nguyễn Tuân, Nguyễn Huy Tưởng là một lô đất khá lớn, vuông vắn đã được quây lại chờ thi công, phải rất khó để tìm ra địa chỉ 63 Nguyễn Huy Tưởng, nhưng nếu tìm hiểu kỹ thì sẽ không khó để nhận ra khu đất từng 1 thời làm nhà xưởng của Công ty tại đây. Vào trong khu đất quan sát, tôi liên tưởng rồi đây sẽ lại là 1 toà chung cư cao cấp dành cho các cư dân Thủ đô sắp được mọc lên, giá trị thương mại sẽ không hề nhỏ, đặc biệt khi con đường Nguyễn Tuân được mở rộng theo đúng lộ giới đã đề ra.

Với những người có kinh nghiệm về bất động sản, hoặc chịu khó tìm hiểu thông tin liên quan đến các dự án xung quanh 2 lô đất kể trên của POT thì sẽ hình dung ngay ra giá trị thực của doanh nghiệp. Tôi nhẩm tính sơ sơ thì đâu đó giá trị phải tầm 6.000 tỷ (tức gấp khoảng 20 lần giá trị sổ sách doanh nghiệp hiện nay). Như vậy tiềm năng tăng giá đối với cổ phiếu POT sẽ là X lần nếu nó được chuyển nhượng.

Giai đoạn này tìm được cổ phiếu để đầu tư giá trị là rất thích hợp, bác chủ thớt có thể chia sẻ rõ hơn về case này không?

Tôi xin được diễn giải vì sao đưa ra con số 6.000 tỷ định giá POT ở bài trước:

Như đã trình bày ở bài trước, POT là doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh thiết bị viễn thông, bên cạnh mảng kinh doanh chính thì POT cũng đang sở hữu 2 khu đất rất giá trị tại khu vực trung tâm của Hà Nội và Công ty đang triển khai phương án để khai thác các giá trị từ những lô đất trên. Như vậy, khi định giá doanh nghiệp sẽ không thể bỏ qua giá trị to lớn từ các mảnh đất “vàng” kể trên.

Thứ nhất là lô đất 61 Trần Phú, Ba Đình, Hà Nội.

Khu đất này có diện tích 9.000 m2, tuy nhiên theo quy hoạch của Thủ đô thì nếu Công ty xây dựng tòa nhà ở đây sẽ phải lùi lại sau chỉ giới mở đường và bỏ đi khoảng 1.700 m2, như vậy diện tích xây dựng còn lại là 7.300 m2. Cứ tính nhẩm theo giá thị trường, vị trí này giá đất không dưới 100 triệu/m2 thì giá trị cũng đã là hơn 7.000 tỷ, tỷ lệ góp vào liên doanh 50% tương đương 3.500 tỷ đồng. Giả sử Công ty tiếp tục hợp tác để kinh doanh cho thuê mặt bằng thì với thiết kế 11 tầng nổi, 6 tầng hầm thì diện tích sàn thương mại sẽ khoảng 94.900 m2 (giả định 4 tầng hầm làm bãi để xe, 2 tầng hầm để kinh doanh), với đơn giá cho thuê tính rẻ 20$/m2 thì doanh thu cho thuê mặt bằng có thể thu được tầm 40 – 45 tỷ/tháng, tương đương 500 – 600 tỷ/năm và Công ty được hưởng 50% doanh thu theo tỷ lệ góp vốn.

Thứ hai là lô đất 63 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội

Với diện tích xây dựng 5.000 m2 (tương đương mật độ xây dựng 40%) các tòa nhà từ 25-27 tầng thì diện tích sàn thương mại khoảng 130.000 m2. Cứ tạm tính giá bán căn hộ khu vực này tầm 35 triệu/m2 thì doanh thu của dự án này khoảng 4.500 tỷ, trừ chi phí dự án khoảng 1.500 tỷ đồng thì doanh thu ròng còn khoảng 3.000 tỷ đồng. Giả định Công ty tiếp tục chuyển nhượng dự án này thì con số thu về cũng tầm 2.000 tỷ.

Thứ ba là các giá trị khác của doanh nghiệp,

Giả sử chỉ tính theo giá trị sổ sách thì giá trị doanh nghiệp cũng tầm 300 tỷ

Đó là lý do tôi ước tính giá trị doanh nghiệp rơi vào tầm 6.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 20 lần giá trị sổ sách doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại

Một khoản đầu tư rất đáng giá phải không các bạn?

Vấn đề là bao giờ dự án 61 trần phú mới khởi công trở laij bác à, còn lâu lắm. Giờ chén hàng khác đã

Bác không thấy họ tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc đó à? Phần ngầm thì được phê duyệt rồi, nếu có điều chỉnh thì mới phải xin phép, còn giữ nguyên thì cứ thế triển khai thôi, phần nổi thì chắc đơi phương án kiến trúc mới được duyệt.

Giá mục tiêu cho POT là bao nhiêu vậy bác chủ thớt?