Review thị trường bđs Q3 2024 - full report thì liên hệ tôi

**Thị trường bđs vào Q2

Tại phía Bắc, giá chung cư thứ cấp hit new high với giá trung bình khoảng 37tr5/sqm ~ 1,475$, sơ cấp là gần 58tr/sqm ~ 2,275$, chưa tính VAT và phí maintenance. Trong khi đó, giá cho thuê BĐS văn phòng dường như không tăng hoặc tăng nhẹ 0.1%. Giá thuê BĐS trung tâm thương mại duy trì tăng giá khoảng 13-14% cho khu vực trung tâm và ngoại ô Hà Nội.

Tại phía Nam, giá chung cư không đổi và đang ở đâu đó 61tr/sqm. Giá cho thuê BĐS văn phòng tăng tốt từ 2.0 - 2.6%. Giá thuê BĐS trung tâm thương mại thì phân hóa hơn, tăng 1.8% ở khu vực trung tâm và ngoại ô tăng 23.7%.

=> Như vậy, tạm thời có thể kết luận bđs đang phân hóa theo khu vực, phía Bắc thì chung cư ngon còn phía Nam thì là văn phòng + trung tâm thương mại. Bđs nghỉ dưỡng + đất nền + nhà phố chưa ổn (theo mẫu quan sát 500 môi giới review).

Có vài lí do cho sự phân hóa này, về chung cư thì phía Bắc thiếu nguồn cung, dịch chuyển dòng vốn từ phía Nam ra Bắc (Capital Land, Masterise Homes, Kusto Home…), giao dịch sôi động. Phía Nam thì có cung nhưng ngoại ô, pháp lý và tin tiêu cực cũng toàn nằm ở đây. Về văn phòng thì phía Nam đang có xu hướng di dời văn phòng theo ESG. Trung tâm thương mại thì vẫn ổn... OK vậy còn quý 3 thì sao...

**Thị trường bđs vào Q3

Chung cư, căn hộ

Tại phía Bắc, nguồn cung chung cư có phần giảm nhẹ so với quý trước nhưng không đáng kể, điều đáng nói ở đây là nguồn cung chung cư high-end tăng mạnh hơn vượt con số 6k units, giá sơ cấp tăng 10.5% QoQ và 20.7% YoY -> giá thứ cấp tăng 7.2% QoQ và gần 20.2% YoY, chưa VAT + maintenance. Xét 9T.2024, tổng nguồn cung chung cư ở Hà Nội đạt hơn 19k, vượt tổng cả năm 2023 và cao nhất trong 5 năm qua. Mặc dù cung cao nhưng cầu vẫn hấp thụ tốt, khi số lượng giao dịch thành công là hơn 8k căn hộ, x2 so với cùng kỳ.

-> Lí giải cho xu hướng tăng (1) vì hiện tại lượng người mua/thuê và tái cấu trúc chung cư cũ ngày càng nhiều, thậm chí 50tr/m2 vẫn cháy hàng đều đều nhất là ở các khu vực đô thị hóa cao, đa số là người trẻ cần chỗ ở thực (2) vì nhà liền thổ (các loại) thì giá quá cao (có thể xem biểu đồ đơn giá rao bán BĐS theo loại bên dưới) và chung cư dù cũng tăng giá nhưng nó vẫn phù hợp túi tiền (3) khi cầu > cung thì các bên cũng tranh thủ đầu cơ -> điều này vô tình dẫn đến việc quá tải tại khu vực CBD, phức hợp đô thị, tiện ích trung tâm bla bla bla.. và nhiều chủ đầu tư phải đánh bắt xa bờ (nếu quan sát sẽ thấy bđs tại khu vực ngoại ô cũng bắt đầu tăng giá rất căng, ở TPHCM có Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức, ở Hà Nội có Hưng Yên, Bắc Giang,...) và cuối cùng (4) sửa đổi Luật mới đẩy giá đất cục bộ tăng cao -> nhà liền thổ (các loại) sẽ là class có mức tăng cao nhất ! Trong quý này, lượng cung shophouse tại Hà Nội đã tăng đột biến

Trong khi đó, tại phía Nam, thị trường trông có vẻ bão hòa nhưng giá chung cư sơ cấp + thứ cấp vẫn tăng đều đặn với các nguyên nhân sau (1) điều chỉnh giá các dự án cũ (một phần do Luật mới) (2) nguồn cung mới khá hạn chế so với mức nhu cầu hiện tại.............

=> Thị trường chung cư phía Bắc vẫn là món ngon nhất thị trường bđs hiện tại. Đó là trạng thái market của sản phẩm chung cư, ngoài ra còn có các sản phẩm khác như thấp tầng, văn phòng và trung tâm thương mại, nhưng chi tiết thì mời các bác xem qua báo cáo...... ! Thanks all