SGR: Đẳng cấp cụ siêu cổ phiếu. Quá bất ngờ về những gì ẩn đằng sau

I. Với số đông, SGR chỉ là viên sỏi, dù có mổ sẻ báo cáo tài chính năm này qua năm khác thì SGR cũng chỉ là viên sỏi, không hơn. Tại sao vậy? Các nhà đầu tư sẽ có những suy nghĩ về SGR như sau:

(1) SGR gần như Doanh nghiệp gia đình, với tỉ lệ sở hữu của các thành viên trong gia đình lên tới 43% %, trong nhiều năm lãnh đạo Doanh nghiệp không sẵn sàng chia sẻ thông tin nội bộ doanh nghiệp với cổ đông, không cho cổ đông được gặp gỡ, đối thoại, tìm hiểu về thông tin doanh nghiệp, về các dự án, tài sản doanh nghiệp có, về chiến lược phát triển doanh nghiệp,… Bởi hoài nghi lãnh đạo không tốt, bán hàng 2 giá,…

(2)nhìn vào báo cáo tài chính, SGR dường như không có gì đáng chú ý, khi mà một công ty có vốn điều lệ 600 tỷ, lượng cổ phiếu lưu hành 60 triệu, vốn chủ sở hữu 905 tỷ. Nhiều năm nay vốn điều lệ, số lượng cổ phiếu lưu hành không tăng đáng kể, thị giá lên xuống trong giới hạn nhất định, không có sự gia tăng đột biến về tài sản, lợi nhuận.

Vốn hoá gần 1.700 tỷ, trong khi hàng tồn kho chỉ có 528 tỷ; tài sản cố định (gốc) chỉ 12 tỷ; P/E = 17.7 giá trị số sách 15.08 , p/b 1.93 );…, Sẽ có nhà đầu tư mới suy nghĩ giá cổ phiếu đã lên cao.

(3)khi so sánh với nhiều doanh nghiệp bất động sản phát triển thần tốc trong thời gian vừa qua, vốn hoá “tăng chóng mặt” do cổ phiếu phát hành thêm tang, giá cổ phiếu ta thì dường như SGR “im hơi, lặng tiếng”, cứ dặt dẹo giữ nguyên vốn hoá, lượng cổ phiếu lưu hành vỏn vẹn 60 triệu cổ khi lên sàn từ upcom 2015 rồi chuyển sang HNX và hiện tại là HOSE, thông tin về doanh nghiệp trên các diễn đàn gần như không đáng kể. Và rất khó tìm được thông tin cụ thể, chi tiết.

(4) Giao dịch trên sàn chứng khoán thì cổ phiếu có Thanh khoản thấp, chỉ vài chục, vài trăm ngàn cổ phiếu/ ngày, cổ phiếu nhiều lần tăng giá rồi lại giảm chẳ thấy sóng gì đáng kể lại bị dìm giá. (mình nghĩ không nên gợi ý để người đọc nghĩ xấu về SGR, sinh đa nghi)

Tại sao lại như vậy? liệu có uẩn khúc gì trong cổ phiếu SGR

II. SGR - Viên kim cương dần lột xác khỏi cát bụi, vươn mình phát triển mạnh mẽ, cổ phiếu dành cho các ông lớn hàng ngàn tỉ sẵn sàng rót vốn đầu tư năm 2024 vì những điểm mạnh khác biệt so với doanh nghiệp cùng ngành như sau:

* NHỮNG ĐIỂM ĐẶC BIỆT - KHÁC BIỆT THỰC SỰ ĐẲNG CẤP CỦA BÁC PHẠM THU CHỦ TỊCH SGR

(1) Trình độ M &A siêu hạng của SGR – Biên lãi gộp chuyển nhượng cực cao:

- Chuyển nhượng 70% cổ phần công ty Lê Gia 2020 : Mua tháng 1/2019 238.6 tỷ bán quý 3/2019 thu 600 tỷ. Lãi 361 tỷ.

- Chuyển nhượng 75% vốn Gem Premium cho Đất xanh với giá 712.5 tỷ năm 2022.

Giá vốn 246 tỷ lãi 466,5 tỷ . Chuyển nhượng tiếp 25% còn lại qua công ty con SG riverside cho MIK group 335 tỷ. Vốn 82 tỷ lãi 253 tỷ.

- Chuyển nhượng 100% cổ phần Cty Phước Lộc nắm 8.800m2 dự án Vũng Tàu golden Complex giá vốn 270 tỷ, bán 480 tỷ lãi 210 tỷ.


(2) Uy tín lãnh đạo quý hơn vàng là số 1: Uy tín cực cao của ban lãnh đạo, doanh nghiệp– điều quan trọng trong kinh doanh đặc biệt trong ngành bất động sản, nơi nhà đầu tư đặt niềm tin nhiều trăm tỷ nghìn tỷ đồng


- Với Bất động sản cái quan trọn là Uy tín doanh nghiệp: Với cơ quan nhà nước, với bank, với khách hàng, với nhà đầu tư.

- Năm 2021-2023 trước những khó khăn cực lớn của thị trường bất động sản và khó khăn trên thị trường tài chính, đã làm nhiều doanh nghiệp bất động sản ngã ngựa, khó khan bủa vây, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp mất uy tín với khách hàng, đối tác

- Khó khăn trong tài chính khiến nhiều ông lớn vợ nợ trái phiếu nợ xấu ngân hàng: Nova, Hải Phát, Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, Phát Đạt... Khiến hầu như 90% doanh nghiệp bất động sản phải chuyển nhóm nợ giảm uy tín về tín dụng. Và sẽ cực khó huy động vốn cũng như tài chính từ ngân hàng trái phiếu trong chu kì mới sẽ đẩy những doanh nghiệp này cực kì khốn khổ.

- Khó khăn trên thị trường chứng khoán khiến nhiều ông chủ doanh nghiệp bị giải chấp cổ phiếu bán sàn la liệt ảnh hưởng rất lớn tới cổ đông làm mUy tín suy giảm cực mạnh trên thị trường chứng khoán như: Hải Phát, Noval, Dig, Hdc, Ldg, Pdr... Gây ra những khó khắn rất lớn trong việc huy động vốn trên ttck sau này của doanh nghiệp.

- Ngược lại, SGR như viên Kim Cương ẩn mình sáng chói mà ít ai nhìn thấy khi nằm vùi ẩn mình trong lớp đất, lớp cát.

Doanh nghiệp vẫn giữ được Uy Tín là Cực kì hiếm có. Doanh nghiệp vẫn chia cổ tức đều đặn hàng năm cho cổ đông, kể cả năm khó khăn nhất như 2022. 2023 bằng tiền mặt 1.000 đ/ cổ trong khi đó thị giá cổ phiểu chỉ loanh quanh 20-30 k.

HƠN NỮA:

(3) Doanh nghiệp vẫn còn khoản tài chính vững mạnh để mua được tài sản rẻ trong kì khùng hoảng:

- Mua lại 2 dự án đất vàng: 7.700m2 chung cư Tân Phú (thông qua việc M&A thành công 90% cổ phần của Công ty Đức Nhi), 9.478m2 Chung cư đất vàng 4 mặt tiền Cái Răng Cần Thơ (hợp tác cùng tập đoàn đầu tư Me Kong).

Trả trước nhận chuyển nhượng khu đất Lê Sát – Tân Hương


(4) Quỹ đất lớn giá vốn cực thấp từ thời vốn Nhà nước và Khả năng tích lũy quỹ đất ứng dụng lãi kép cực đỉnh.

- Năm 2018 quỹ đất sạch chỉ khoảng vài ha còn bây giờ trên 120 ha đất sạch.

- Hiện đang hoàn thiện 484ha tại Quảng Ninh tương lai 3 năm nữa SGR có trên 1000ha đất sạch trong đó quỹ đất vàng trung tâm TP HCM nhiều vô kể.

+ Tốc độ phát triển quỹ đất của SGR từ 2019- 2022 :

+ Trúng đấu giá từ ngân hàng argribank dự án Phan Huy Chú 6.600m2 đất vàng.(năm 2020)

+ Trúng đấu giá dự án Lương Sơn Hoà Bình 50ha. Và triển khai tới nay đã được hơn 31ha đất sạch (năm 2020) Dự kiến cuối năm 2024 giải phóng xong và khởi công khu tái định cư dự án, 2025 mở bán.

+ Hợp tác dự án đối tác 50% vào dự án 30ha và 6ha Phú Quốc. Đất hầu như sạch 100%.(năm 2020)

+ Hợp tác 50% dự án 60ha Nghĩa Hà Tp Quảng Ngãi và Cty Hợp nghĩa (năm 2018).

+ Hợp tác 50% dự án 5.6ha Đường 3/2 thành Phố Vũng Tàu. (năm 2020)

+ Hợp tác 60% vào dự án 11ha Củ Chi tháng 8/2022.

+ Mua 20% cổ phần dự án Mộc Bài Tây Ninh của Địa ốc 9. (2020)

+ Đền bù gần hoàn thiện dự án Bình Thuận.

+ Tích cực đền bù dự án Tỉ tỉ đô la.

+ Hợp tác một vài dự án khác: Như Đất Vàng Chùa Ấn độ Q1, 2.8ha Xuyên mộc Đồng Nai, 1ha Tân Phước Khánh Bình Dương, 6600m2 Quận 12, 2 dự án lake view Long An...

- Dự kiến 2024-2030 cũng sẽ còn nhiều dự án khủng khiếp đất vàng tỉ đô sẽ được phát triển và hoàn thiện với khả năng và tốc độ của SGR. Một kỉ nguyên bùng nổ mạnh mẽ của SGR!

Chính những tài sản trên đã chứng minh khả năng lãnh đạo tài tình có đủ TÂM-TẦM-TÀI của hội đồng quản trị, Nhà đầu tư yên tâm đầu tư bất động sản ngay bây giờ 2024 vẫn có lợi nhuận, và còn đồng hành với cty đầu tư lâu dài, quỹ đất thoải mái khai thác nhiều năm sau đó.


Cổ đông chiến lược Ree: Trước kia Madam Thanh là đại diện ( Madams là em kết nghĩa của Sếp Thu) nên mọi vấn đề tin tưởng và hoàn toàn đồng thuận cùng Sếp Thu. Công ty con của Ree, Reeland đã nhìn thấy tiềm năng của SGR, nhanh chóng nắm bắt được cơ hội có thể trở thành cổ đông lớn với số lượng cổ phiếu lên đến 29% và Ree cùng SGR đã song hành với nhau 20 năm, vì Mr.Thu là người luôn coi trọng lợi ích cổ đông, lợi ích những người sát cánh cùng mình nên Madam Thanh tin tưởng tuyệt đối. Như vậy chỉ tính riêng cổ đông liên quan đến hội đồng quản trị và Ree đã năm 82% cổ phiếu của SGR nên cổ phiếu cô đặc, Chiếc bánh ngon ko ai nhả ra, mà nắm giữ nhiều năm. Cổ phiếu trôi nổi ngoài chỉ 10 triệu cổ.



PHÂN TÍCH CHI TIẾT VỀ SGR


1. Nguồn lực con người – Nhân tố quan trọng nhất quyết định thành bại trong sự phát triển của doanh nghiệp.

1.1. Ban lãnh đạo SGR và cổ đông chiến lược

- Ban lãnh đạo chính trực luôn con trọng uy tín lên hàng đầu, giữ uy tín trên thương trường là Anh Hai bất động sản HCM, năng lực đội ngũ nhân sự chất lượng gây dựng 40 năm, lãnh đạo Tâm, Tầm, Tài…

- Ban lãnh đạo SGR là những người kinh nghiệm nhiều năm trong ngành BĐS. Luôn nhiệt huyết tiên phong sáng tạo trong ngành bđs.

- Là người tiên phong đầu tiên xây dựng chung cư cao tầng có thang máy đầu tiên TP HCM.

- Quản lý tài chính cực tốt, sử dụng vốn hiệu quả. Hầu như tồn kho không phải là bê tông sắt thép nằm chết mà là quỹ đất sạch với giá vốn rất rẻ.

- Các khoản phải thu nội bộ, đối tác hay các khoản phải thu khó đòi hầu như không có. Đem lại vòng quay tiền hiệu quả cao.

- Khai thác tốt các nguồn thu từ cho thuê các tòa nhà từ nhà nước để lại, cũng như các shophouse SGR Plaza rất tốt.

- Trải qua nhiều cuộc suy thoái đổ vỡ mạnh của thị trường tài chính và bđs nhưng doanh nghiệp vẫn đứng vững và mạnh mẽ vượt qua.

- Lãnh đạo book lợi nhuận chuẩn, chia cổ tức đều đặn hàng năm.

- Tầm quan hệ rộng và uy tín cực cao trong ngành cũng như với các cơ quan ban ngành nhà nước. Mối quan hệ và uy tín này là lợi thế mà giá trị mang lại rất lớn vượt bậc hiếm doanh nghiệp BĐS nào có được .

- Lợi nhuận 2022 khủng vượt kế hoạch những lãnh đạo chỉ trích 2% lnst thưởng cho HĐQT và lãnh đạo đồng hành khó khăn cho cổ đông.

- Chưa một lần Esop, chưa một lần bắt cổ đông nộp tiền từ 2014 tới nay mà 2015 mới lên sàn.

- Thành viên Ban lãnh đạo với người thân trong gia đình nắm giữ khoảng 42%, REE nắm giữ 28,87%, nắm giữ nhiều năm không bán ra. Như vậy, Ban lãnh đạo một long tập trung vào phát triển doanh nghiệp. Cổ phiếu cô đặc.

- Ban lãnh đạo gần đây (từ năm 2023) đã thay đổi tích cực, cởi mở chia sẻ với cổ đông về tài sản hiện có, về chiến lược phát triển doanh nghiệp, muốn song hành cùng cổ đông để phát triển doanh nghiệp; đã chủ động tích cực gặp gỡ, trao đổi, giải đáp các thắc mắc, tiếp thu ý kiến tham gia góp ý về chiến lược phát triển doanh nghiệp;…của cổ đông; chú ý hơn tới truyền thông thông tin về doanh nghiệp tới nhà đầu tư.

(Phát biểu của ông Phạm Thu về SGR. Lần đầu tiên nói và cũng ít khi nói.

Quỹ đất hiện trên 120 ha sạch thuộc công ty đền bù 50-500k/m2 hiện với giá đất lúa tài sản công ty trên 3000 tỷ nếu lên xong dự án hệ số tài sản tầm 2.5-3 lần nữa. Đầu từ vào SGR là khoản đầu tư giá trị và tốt nhất, 2010-2024 biên lợi nhuận kép tăng trước 37% rất cao + tích lũy tài sản lớn, có năm 5-7% lúc khủng hoản nhiều năm 70-80% tăng trưởng. Tăng hơn 50 lần trong 20 năm cho dù trãi qua bao khó khăn của thị trường.

Năm nào cũng chia tiền đều tổng hơn 300%. Giá trị đầu tư gấp 7.2 lần đầu tư vàng. Tính ra thế này : 300% X 7.2 lần = 21.6 lần so với vàng. Tính theo thị giá cổ phiếu 20 thì tăng 43.2 lần so với Vàng).

- Tư duy, tầm nhìn của lãnh đạo được khẳng định khi từ lịch sử 40 năm hình thành và phát triển, doanh nghiệp tập trung tích luỹ tài sản ngầm, đầu tư, sở hữu nhiều tài sản, bất động sản có giá trị, có vị trí đẹp, có diện tích lớn tại nhiều địa phương trên cả nước. Chủ trương, chiến lược tích luỹ và nắm giữ lâu dài để giá trị tài sản tăng dần theo thời gian. Với nguyên giá tài sản khi mua thấp, giá trị tài sản thực tế hiện nay đã tăng nhiều lần, cho thấy quan điểm này không sai.

- Trong nhiều năm liền, dù trong giai đoạn kinh tế suy thoái, khó khăn nhất thì SGR vẫn có lợi nhuận đều và chia cổ tức định kỳ cho cổ đông. Doanh nghiệp tài chính mạnh, trả cổ tức bằng tiền hoặc cổ phiếu đều đặn hàng năm 10 %-15%. Tài chính minh bạch, book lợi nhuận chuẩn với tỷ suất lợi nhuận cao.


- Đang dần dần có sự chuyển giao thế hệ lãnh đạo khi có sự kết hợp giữa Chủ tịch là lãnh đạo lão làng có kinh nghiệm điều hành, phát triển doanh nghiệp với Tổng Giám đốc trẻ, năng động (là con của Chủ tịch), để bắt kịp xu thế phát triển.

- Năm 2024 trong đại hội cổ đông, chủ tịch quyết tâm năm nay phát hành thành công 20 triệu cp giá 30-35k/cp đồng thời phát hành trái phiếu, tăng vốn lên 1500 tỷ, và năm sau lên 2500 tỷ để triển khai hàng loạt dự án lớn.

1.2. Cổ đông chất lượng: Hiện nay, nhiều cổ đông chiến lược đủ tâm, tầm, tài đã nhìn ra giá trị doanh nghiệp và đầu tư vào SGR, đồng thời đưa ra nhiều đóng góp chiến lược cho Ban lãnh đạo giúp doanh nghiệp phát triển lớn mạnh;…

2. Về giá trị nội tại của doanh nghiệp

SGR có vốn hoá hiện tại (1.746 tỷ) nhỏ chỉ bằng 1/10-1/20-1/30 tài sản dự kiến thu được nếu xét theo phương pháp RNAV hoặc chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp hiện có (chưa tính tới kỳ vọng tương lai khi giá đất tăng theo thời gian và lấy thêm những quỹ đất giá trị khác trong giai đoạn tới).

SGR có khoảng 10 Công ty con, liên doanh, liên kết và 01 Ban quản lý các dự án chuyên ngành, hoạt động tập trung lĩnh vực Bất động sản.

Quan điểm lãnh đạo giai đoạn trước chỉ quan tâm tích sản, mua nhiều tài sản quý trải khắp cả nước với giá rẻ và để đó càng lâu càng tốt, không vội bán, không vội book lợi nhuận (thực tế chứng minh lãnh đạo SGR có tầm nhìn chiến lược, nhận định được thị trường tăng trưởng, giá bất động sản sẽ ngày càng tăng theo thời gian khi mà đô thị hoá phát triển, Việt Nam vươn mình trở thành con Rồng Châu Á, là 1 trong những nước có nền kinh tế phát triển nhanh, khi mà chủ trương phát triển kinh tế thị trường được lãnh đạo Đảng, Nhà nước hiện thực hoá).

Có những tài sản lớn của SGR không thể thể hiện được trên Báo cáo tài chính (VD như: Khu đất Trần Não mua nguyên giá 1,4 tỷ, Trụ sở mặt tiền đường Điện Biên Phủ quận 1 với giá trị sổ sách 1,9 tỷ Ngân hàng đang định giá khoảng 200 tỷ, cho vay 140 tỷ;…).



-Vậy tài sản SGR hiện có gì?

SGR là doanh nghiệp rất giỏi trong việc thâu tóm và mở rộng quỹ đất, đặc biệt các quỹ đất đa phần đã là đất sạch sẵn có thể triển khai dự án được ngay ,trong đó tỷ lệ đã GPMB xong lên tới 90%.

SGR qũy đất khủng lên tới hơn 1.000 ha trải dài nhiều tỉnh thành trên cả nước như tp HCM, Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, Cần Thơ, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ngãi, Hòa Bình, Quảng Ninh…

Quỹ đất các dự án đã được doanh nghiệp tích lũy ở những vị trí đắc địa và đền bù giải phóng mặt bằng từ nhiều năm trước, sạch hầu hết 100% nên giá vốn, chi phí rất rẻ thể hiện bằng giá trị hàng tồn kho từng dự án cực kỳ thấp, mà những ai chỉ đọc báo cáo tài chính sẽ không thể hiểu được sâu nội tại về các dự án, quỹ đất đặc biệt này.

SGR nợ chủ yếu là nợ chiếm dụng, nợ do đặt cọc mua dự án của các bên, còn vay trả lãi chỉ có 350 tỷ thôi. trong đó vay ngân hàng ít khoảng gần 150 tỷ (khoản vay ngân hàng nếu lớn sẽ xấu khi vĩ mô không thuận lợi còn đây vay ít không đáng kể), còn lại vay các cá nhân lãnh đạo trong công ty khoảng 200 tỷ, ban lãnh đạo là người đầu tư bất động sản đẳng cấp nên tài sản cá nhân nhiều có công ty vay để gia tăng nguồn lực. lãi suất các khoản vay chỉ từ 7% - 11%.


Tổng thể Quy mô các dự án, tài sản của SGR:
https://images.****.com/original/4X/1/d/a/1da2a4645dabb6934393fb0e27556a22bc766bbb.jpeg

Như vậy, chỉ tính riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, SGR có quỹ đất sạch khoảng 17 ha đều là những dự án xây chung cư cao tầng để bán.

VIÊN KIM CƯƠNG ẨN MÌNH TRONG ĐẤT TRONG CÁT SỎI DẦN DẦN ĐƯỢC LỘ DIỆN VƯƠN MÌNH PHÁT TRIỂN MẠNH MẼ

Bài phân tích nghiên cứu Doanh nghiệp Saigonres Group mã cổ phiếu SGR.

AHA INVEST GROUP – Team chúng tôi gồm các thành viên đã cổ đông SGR 5 năm, 3 năm, 2 năm , 1 năm Đã nghiên cứu kỹ doanh nghiệp ăn nằm cùng doanh nghiệp, tham gia đại hội cổ đông các kỳ, đối thoại ban lãnh đạo, khảo sát hầu hết các dự án quan trọng để có thể đưa ra bản nghiên cứu này. Mặc dù đã cố gắng nhưng không tránh khỏi những sai xót, đó cũng chỉ là những góc nhìn chủ quan trên quan điểm cá nhân, chỉ mang tính chất tham khảo không phải lời khuyên hay khuyến nghị đầu tư.