SIP - Vượt đỉnh dứt khoát

SIP mới công bố bctc Q4 khá tích cực, cùng với đó là nhiều tin tức hỗ trợ từ thị trường cho tới ngành nghề đã giúp SIP vượt đỉnh rất dứt khoát. Vậy tương lai cổ phiếu sẽ tiếp tục như thế nào? Bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật báo cáo mới nhất cũng như các thông tin ảnh hưởng tới cổ phiếu. Do cũng mới viết bài viết cách đây không lâu nên chúng tôi sẽ ưu tiên cập nhật hơn là phân tích chuyên sâu trong bài viết này.
I. Kết quả kinh doanh

Trước tiên chúng ta sẽ cùng cập nhật nhanh KQKD mới nhất của SIP dù cũng biết rằng với phương pháp hạch toán từng phần khiến cho bức tranh kinh doanh không phản ánh hết tình hình và tiềm năng kinh doanh thực tế của công ty. Q4-2024 SIP ghi nhận doanh thu thuần đạt 2,064 tỷ đồng, tăng 8% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 317 tỷ đồng, giảm 6.8% yoy (do mức nền cùng kỳ cao). Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức 13.7% (Hình 1)



Biên lợi nhuận gộp của SIP khá thấp so với cùng ngành là do doanh thu và lợi nhuận chủ yếu được đóng góp bởi các mảng dịch vụ hỗ trợ KCN có biên lợi nhuận thấp còn mảng chính là cho thuê đất KCN thì lại hạch toán theo phương pháp từng phần nên doanh thu và lợi nhuận đóng góp mỗi quý thấp.

Cụ thể về tỉ trọng doanh thu cả năm 2024, mảng cho thuê KCN chỉ đóng góp 5% về doanh thu nhưng đóng góp tới 25% lợi nhuận gộp nhờ biên lợi nhuận gộp cao. Mảng có đóng góp lớn nhất vào kết quả kinh doanh là mảng cung cấp điện nước với 84% tỉ trọng doanh thu và 49% về lợi nhuận gộp. (Hình 2)



Tất nhiên nếu hạch toán như nhiều công ty khác tức hạch toán toàn phần thì tỉ trọng của mảng cho thuê KCN sẽ lớn hơn rất nhiều. (Nhìn cục doanh thu chưa thực hiện dài hạn là chúng ta hiểu với gần 12k tỷ đồng, cao gấp rưỡi doanh thu cả năm 2024 của công ty). (Hình 3)



Về cơ cấu tài chính, Nợ vay của SIP có xu hướng tăng mạnh trong 2 quý 2 và 3 năm 2024 qua đó khiến cho chỉ số nợ vay/ VCSH lên mức 78%. (Hình 4)



Vấn đề này trong các báo cáo trước chúng tôi có phân tích khá chi tiết về nguyên nhân khiến cho nợ vay của công ty tăng mạnh. Đó là do SIP đã đẩy mạnh nợ vay để lấy tiền trả tiền chi phí sử dụng đất cho quỹ đất của công ty trước thời điểm bảng giá đất bị điều chỉnh tăng lên. Điều này sẽ giúp công ty tiết giảm nhiều chi phí qua đó giảm giá vốn trong tương lai của công ty. Vì vậy trong các quý tới khi nhu cầu gấp trong ngắn hạn đã được xử lý thì nợ vay của công ty sẽ có xu hướng giảm trở lại giúp tài chính của SIP cũng tốt trở lại.

II. Cập nhật các mảng kinh doanh chính

Trong bài viết này chúng tôi sẽ chủ yếu cập nhật các thông tin mới nhất thay vì phân tích chi tiết từng dự án. Để biết chi tiết quý nhà đầu tư có thể đọc lại báo cáo gần nhất của chúng tôi.

1. Mảng KCN
Trong năm 2024 SIP đã cho thuê tổng cộng được 74ha, tăng tới 289% so với 2023. Trong đó có 58ha cho thuê tại KCN Phước Đông và 16ha tại KCN Lộc An Bình Sơn. Dưới đây là một số cập nhật về các KCN của công ty:

• KCN Phước Đông: Trong năm 2024 đã cho thuê được 58ha với giá cho thuê hiện tại khoảng 60-70$/m²/thời hạn thuê. Diện tích cho thuê của KCN trong năm 2024 đã cao hơn so với ước tính ban đầu của chúng tôi với 40-50ha. Trong các năm tới khi các tuyến cao tốc kết nối với KCN được hoàn thành cùng với giá cho thuê đang thấp hơn khá nhiều các tỉnh lân cận sẽ là động lực phát triển cho KCN. Dư địa cho thuê của KCN vẫn còn rất lớn với hơn 700ha sẵn sàng cho thuê và 500ha giai đoạn sau.
• KCN Lộc An – Bình Sơn: Trong năm 2024 đã cho thuê được 16ha cho SLP Logistics với giá thuê 230$/m²/ thời hạn thuê và dư địa còn lại của KCN là khoảng 17ha sẵn sàng cho thuê nữa.
• KCN Đông Nam và Lê Minh Xuân 3: Đây là 2 KCN tại HCM và công ty đang có định hướng xây dựng 2 KCN này thành các nhà xưởng xây sẵn để cho thuê thay vì cho thuê đất theo chu kỳ 50 năm để tối ưu hóa lợi nhuận cũng như tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn trong thời buổi thương mại điện tử lên ngôi khiến nhu cầu kho bãi vừa và nhỏ tăng lên.

Như vậy quỹ đất KCN của SIP vẫn còn rất nhiều với khoảng hơn 900ha sẵn sàng cho thuê cùng với hạ tầng đang phát triển giúp cho các KCN dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các khách hàng tiềm năng với lợi thế cạnh tranh vị trí địa lý đắc địa hoặc giá thuê hấp dẫn.

2. Các mảng phục vụ KCN
Ngoài kinh doanh chính là cho thuê KCN thì SIP còn tận dụng khai thác tối đa bằng các dịch vụ cung cấp cho các công ty hoạt động trong chính KCN mà SIP đang quản lý. Nổi bật nhất là mảng cung cấp điện nước, đây là mảng có đóng góp lớn về doanh thu, lợi nhuận hàng năm và cũng có sự tăng trưởng tốt nhờ động lực nhu cầu tiêu thụ tăng lên khi tỉ lệ lấp đầy ngày càng tăng cũng như giá điện, nước được điều chỉnh tăng qua các năm. Các mảng này dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tích cực trong các năm tới do các KCN đang được lấp đầy khá tốt và việc được khai thác độc quyền, không lo cạnh tranh cũng là yếu tố giúp các mảng dịch vụ đi theo KCN được kỳ vọng sẽ tăng trưởng bền vững trong nhiều năm tới.

III. Tổng kết và định giá

Như vậy trong năm 2024 SIP đã hoạt động rất tốt với diện tích cho thuê lớn hơn so với kỳ vọng của chúng tôi. Giá thuê tại các KCN cũng có xu hướng tăng lên khá tốt giúp cho lợi nhuận mang về cho SIP ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên do phương pháp hạch toán từng phần không phản ánh đúng kết quả kinh doanh của công ty trong ngắn hạn nên chúng ta khó thấy được sự nổi bật của KQKD trong năm 2024. Có lẽ điều này cần được thay đổi trong các năm tới để phù hợp hơn với điều kiện hiện tại.

Với quỹ đất sẵn sàng cho thuê còn lại của SIP cũng là rất lớn đảm bảo cho công ty có thể cho thuê 8-10 năm tới chưa hết sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho công ty trong bối cảnh vĩ mô đang ủng hộ ngành KCN. Ngoài ra hạ tầng kết nối tới các KCN của SIP cũng được cải thiện không ngừng cũng là yếu tố hỗ trợ cho tốc độ cho thuê được nhanh hơn. Vì vậy chúng tôi đánh giá cao tiềm năng của SIP và đây chính là một trong 2 mã mà chúng tôi chọn cho ngành KCN năm 2025.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-