Sự kiện Keangnam với cái nhìn của người trong nghề

Nguồn thu của tòa nhà, bao gồm :
1. Nguồn thu chính :
- Phí dịch vụ do các chủ hộ đóng
- Phí dịch vụ do các đơn vị thuê mặt bằng đóng (thường cao hơn 20% so với cư dân)
- Phí gửi xe gắn máy, xe ô tô
2. Nguồn thu khác :
- Phí quảng cáo (màn hình LCD và poster) tại thang máy, tiền sảnh hay không gian xung quanh tòa nhà, .v.v…
- Phí thu từ dịch vụ viễn thông, ví dụ cột thu sóng, trạm tăng sóng hay trạm điện thoại cố định, phí truyền hình cáp.
- Phí quảng cáo (đặt biển hiệu, baner) hay tỏ chức sự kiện tại tòa nhà.
- Phí thu bãi đậu taxi.
.v.v…
Nguồn thu khác phụ thuộc vào vị trí, qui mô của tòa nhà. Với tòa nhà lớn, trung tâm có thể chiếm tới 40-50% tổng nguồn thu.

Về chi chí :
I. Về chi phí nhân lực :
1. Bảo vệ : tùy theo qui mô tòa nhà mà bố trí các vị trí bảo vệ cần thiết, để biết được cần biết bao nhiêu vị trí bảo về cần phải có sơ đồ mặt bằng tòa nhà. Bảo vệ được bố trí 24/24 hay ít thời gian hơn tùy vị trí. Về chí phí bảo vệ cũng có nhiều mức chi phí, thường nhân viên bảo vệ do các công ty chuyên về bảo vệ cung cấp dịch vụ. Với công ty có uy tín, chất lượng dịch vụ tốt thì giá cả dao động thường từ 18-24 triệu/1 vị trí 24/24. Tuy nhiên cũng có những công ty Bảo vệ chỉ báo giá 12-15 triệu/ 1 vị trí 24/24. Nếu bác nào rành về nhân sự thì biết rằng các vị trí phải có dự phòng do người lao động được nghỉ Chủ nhật, nghỉ phép năm, nghỉ ốm, nghỉ việc riêng .v.v…
Thường các tòa nhà cao cấp như The Menor, Keangnam phải sử dụng chất lượng dịch vụ bảo vệ tốt nhất.

2. Công nhân vệ sinh : Cái này bố trí lao động cũng như mức lương khá dễ hiểu với mọi người (vệ sinh không phải đơn thuần là lau chùi quét dọn mà phải tính chi phí hóa chất, máy móc nữa). Hằng tháng, quí công ty phải đem máy móc tới dọn dẹp, bảo trì như đánh bóng sàn, .v.v...
3. Kỹ sư trưởng, Kỹ thuật viên (KTV): Tùy qui mô tòa nhà mà bố trí cho thích hợp đảm bảo dịch vụ điện, nước, thang máy luôn thông suốt. Đây chỉ là phân nổi mà người dân nhìn thấy, cái người dân không nhìn thấy đó là hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất. Về mục này tôi sẽ có một bài viết riêng ở phía sau. Tuy nhiên mức lương của KTV không hề thấp bởi những người làm trong các tòa nhà đều được tuyển chọn kỹ lưỡng giỏi về điện, nước, điện lạnh, .v.v… Ngoài ra còn có các trợ lý kỹ sư trưởng, .v.v…
4. Lễ tân : Ở chung cư thì lễ tân không quan trọng bằng ở văn phòng cho thuê, ở chung cư có thể sử dụng nam giới thường bố trí ở sảnh để hướng dẫn và vào sổ khách vãng lai.
5. Bộ phận quản lý :
- Giám đốc quản lý tòa nhà : Nếu quản lý một tòa nhà văn phòng hay chung cư nhỏ thì rất nhiều người làm được, nhưng với những chung cư lớn như SG Pearl, The Manor thì hầu hết là người nước ngoài đảm nhiệm (người VN có lẽ chưa làm được), mức lương cũng nước ngoài (từ 2k usd trở lên). Như trường hợp The Vista tuyển giám đốc quản lý với mức lương 2k mà không tuyển được người.
- Trợ lý giám đốc.
- Kế toán, trưởng bộ phận kế toán.
- Chăm sóc khách hàng
- Hành chính
.v.v…

Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4 /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} II. Chi phí khác :
1. Chi phí tiện ích :
- Phi phí điện : Bao gồm chi phí thang máy, bơm nước lên tầng thượng, điện chiếu sáng (khu vực công cộng trong nhà ngoài trời), xăng dầu chạy máy phát điện khi cúp điện và cả điện phục vụ công tác quản lý hằng ngày. Khi phí điện khá lớn (chỉ sau chi phí nhân công).
- Chi phí vệ sinh (thu gom rác)
- Phí phí hệ thống thoát nước, nước thải
- Chi phí xử lý côn trùng.
- Chi phí cảnh quan cây cảnh
- Chi phí trang trí (dịp noel, tết nhất….)
2. Chí phí thiết bị, bảo hành, bảo trì :
- Bảo trì thang máy (chỉ phải trả khi hết hạn bảo hành) thường từ 3-5tr/thang/tháng
- Bảo trì hệ thống máy lạnh, thông gió
- Bảo trì máy phát điện
- Bảo trì và thay thế hư hỏng hệ thống chiếu sáng.
- Bảo trì tổng đài
- Bảo trì Hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Bảo trì hệ thống camera
- Bảo trì chung , sơn mới tòa nhà (thường 5 năm sơn lại) nhưng được thu dần hàng năm (nếu đã thu tiền bảo trì 2% giá trị mua rồi thì thôi).
- Tiền bảo hiểm tòa nhà.
3. Chi phí cho bộ phận quản lý tòa nhà :
- Văn phòng phẩm,
- Điện thoại, internet, mực in, phí giao dịch địa phương.
(nói chung chi phí đủ như một công ty nhỏ hoạt động).
III. Lợi nhuận cho công ty quản lý tòa nhà :
- Không có công ty nào làm không công cho các bạn cả, họ phải chi phí cái gì, vốn họ bao ra bao nhiêu và lợi nhuận bao nhiêu thì là vừa.
- Chi phí cho một công ty quản lý tòa nhà :
+ Thuế và chi phí khác (môn bài, phong bì cho các bộ thuế, kiểm toán, lao động, đóng góp chính quyền địa phương .v.v…, thuế thu nhập doanh nghiệp 25% )
- Chi phí mặt bằng công ty.
- Chi phí hoạt động hằng ngày của công ty.
- Chi phí giao tiếp.
.v.v...
- Lợi nhuận trên vốn bỏ ra : theo mình ít nhất là 25% vốn CSH (nói là ít vì làm ngành này ẩn chưa nhiều rủi ro) như chết người, hỏa hoạn, mất tài sản, xe cộ. Đương nhiên nếu sai thì công ty phải đứng ra đền. Vậy cần bao nhiêu vốn cho một công ty quản lý tòa nhà. Cái này thì không nhiều nhưng phải đủ cho một bộ phận văn phòng công ty hoạt động : Máy tính, máy in, điện thoại, máy móc vệ sinh và cũng có cái phải chi phí khá lớn như hệ thống giữ xe tự động.
Thường cư dân chỉ tính cho mình mà không tính đến khoản lợi nhuận cho công ty quản lý tòa nhà.

cái phí này không thể áp trần theo quy định của Nhà nước đâu, đơn giá mình lỗi thời lắm

Hiện Keangnam mới vận hành nên nhiều thiết bị còn đang bảo hành : thang máy, máy phát điện, sửa chữa,.... nên chi phí còn thấp. Khi hết hạn bảo hành thì phí vận hành còn tăng lên, càng về sau càng cao như : sơn lại tòa nhà, thay thế thiết bị (thang máy, máy bơm, PCCC, camera, .v.v... ), cống rãnh, cây cối, rồi bảo trì kết cấu tòa nhà nữa.