SZC update Yuanta

Kết thúc 6 tháng đầu năm, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) ghi nhận doanh thu đạt 540 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, SZC chứng kiến biên lãi gộp giảm mạnh từ mức 64% xuống còn 36%, dẫn tới lợi nhuận gộp giảm 25% cùng kỳ.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận sau thuế của SZC giảm 28% cùng kỳ, chỉ còn gần 137 tỷ đồng. Biên lãi gộp giảm là do doanh nghiệp trong kỳ ghi nhận phần lớn doanh thu bán sỉ khu công nghiệp (340 tỷ đồng).

Công ty Chứng khoán Mirae Asset (MASVN) cho biết, trong tháng 5/2022, SZC đã thông qua kế hoạch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, doanh nghiệp dự kiến ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dự án dân cư Sonadezi Hữu Phước (Hữu Phước) với người nội bộ và các bên liên quan gồm Trưởng Ban kiểm soát kiêm Trưởng Ban kiểm toán nội bộ; người liên quan thành viên độc lập HĐQT và người liên quan của Phó tổng giám đốc kiêm người được uỷ quyền công bố thông tin.

Trong báo cáo tài chính nửa đầu 2022, SZC vẫn chưa phát sinh doanh thu từ dự án Hữu Phước. MASVN kỳ vọng dự án sẽ được mở bán và hạch toán doanh thu giai đoạn 1 trong nửa cuối năm, tuy nhiên trong lần mở bán này mức đóng góp doanh thu từ các hợp đồng nội bộ (bao gồm khoản hợp tác với D2D) sẽ cao hơn dự báo trước đó của MASVN. Do đó công ty chứng khoán này điều chỉnh mức đóng góp của dự án Hữu Phước trong năm 2022 từ mức 280 - 330 tỷ đồng về 120 tỷ đồng.

Cập nhật đến cuối năm 2021, SZC đã nhận bàn giao 1.798ha, trong đó quỹ đất công nghiệp ước tính khoảng 1.123ha và quỹ đất đô thị khoảng 633ha. Với tỷ lệ thương phẩm khoảng 40%, quỹ đất đô thị sẵn sàng triển khai của doanh nghiệp ước tính khoảng 253ha.

Theo thông tin doanh nghiệp công bố, MASVN nhận thấy SZC đã thực hiện hạch toán hết các hợp đồng bán sỉ trong nửa đầu năm, do đó kỳ vọng mức biên lãi gộp của mảng khu công nghiệp sẽ tăng trở lại trong nửa cuối năm. Dự báo SZC sẽ hạch toán khoảng 120 - 150 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế từ mảng khu công nghiệp trong phần còn lại của năm.

Kỳ vọng giai đoạn 1 của dự án Hữu Phước sẽ được mở bán và ghi nhận 1 phần lợi nhuận trong nửa cuối năm 2022. Theo đó mức độ đóng góp của dự án Hữu Phước sẽ vào khoảng 120 tỷ đồng. MASVN dự báo lợi nhuận sau thuế năm 2022 ở mức 347 tỷ đồng, giảm 42% so với dự báo trước đó.

Hiện MASVN khuyến nghị tăng tỷ trọng cho cổ phiếu SZC với giá mục tiêu 59.600 đồng/cổ phiếu, triển vọng tăng giá 13,5% so với giá đóng cửa phiên 5/8.

Kết quả kinh doanh quý IV/2022 của Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (HSX: SZC) đạt doanh thu và lợi nhuận sau thuế 196 tỷ đồng (tăng 32% so với năm trước) và 38 tỷ đồng (giảm 45%) nhờ ghi nhận bán đất Khu dân cư Hữu Phước giai đoạn 1.

Lũy kế cả năm 2022 doanh thu tăng trưởng 20% trong khi lợi nhuận ròng giảm 39% do chi phí vốn đền bù và giải phóng mặt bằng tăng mạnh gấp 2 lần so với năm trước. Biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 45% xuống 23% do chi phí giá vốn tăng mạnh và giá cho thuê khu công nghiệp với các bên liên quan như D2D, SZL thấp hơn 20% so với giá thị trường.

Dự án Khu dân cư Hữu Phước bước vào giai đoạn bán hàng: Dự án đã bắt đầu ghi nhận doanh thu trong Quý IV/2022, đạt 67 tỷ đồng. Đây khả năng sẽ là động lực chính thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận của SZC trong giai đoạn 2023 - 2025. Dự án được chia làm 2 giai đoạn, và giai đoạn 2023 – 2024 chủ yếu sẽ ghi nhận doanh thu từ 25 ha giai đoạn 1, ước tính khoảng gần 400 tỷ đồng doanh thu.

Tiến độ cho thuê khu công nghiệp ổn định trong nửa đầu năm: Năm 2022, doanh thu cho thuê khu công nghiệp đạt 752 tỷ đồng (tăng 6% so với năm trước) nhờ ghi nhận khoảng 50 ha (ước tính) Khu công nghiệp Châu Đức với giá thuê tăng 15%.

Nửa đầu năm 2023, doanh thu cho thuê khả quan nhờ (1) doanh thu từ hợp đồng cho thuê với SNZ 21ha cuối năm ngoái; (2) Doanh thu chưa thực hiện tăng 23% đạt gần 300 tỷ đồng; (2) Giá thuê đất dự báo duy trì tăng 10% nhờ hưởng lợi từ các dự án sân bay Long Thành, cảng Cái Mép. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh khu công nghiệp vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu suy giảm từ thị trường chung.

SZC đặt kế hoạch kinh doanh khá thận trọng trong năm 2023, tuy nhiên chúng tôi cho rằng kết quả này khá khả quan trong bối cảnh thị trường chung biến động. Một số nội dung đáng chú ý trong kế hoạch gồm: (1) Doanh thu và lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 7%; (2) Doanh thu bán đất giảm nhưng doanh thu bán Khu dân cư Hữu Phước tăng 230%. Dự án BOT bắt đầu ghi nhận doanh thu; (3) Chia cổ tức cổ phiếu năm 2022 và 2023 lần lượt là 20% và 10%.

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm Khu công nghiệp (700 ha) và Khu đô thị (250 ha) tại Vũng Tàu, các năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ Khu công nghiệp Châu Đức và Khu đô thị Hữu Phước nhờ lợi thế về giá thuê và giá vốn thấp so với bình quân khu vực. Mô hình khu công nghiệp đô thị là chiến lược đúng đắn của SZC phù hợp với xu hướng Khu công nghiệp gắn liền dân cư trong dài hạn.

Tuy nhiên, SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận ban đầu thấp do bán Khu công nghiệp và Khu đô thị chủ yếu cho bên nội bộ. Do đó, Agriseco Research đánh giá nắm giữ cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 35.000 đ/cp (Upside 19% từ thị giá hiện tại).

SZC đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2023 với doanh thu thuần đạt 914 tỷ đồng (tăng 6,4% so với năm trước), lợi nhuận sau thuế đạt 210 tỷ đồng (tăng trưởng 6,4%). Trong đó, doanh thu đến từ 2 hoạt động chính: (1) cho thuê đất tại KCN Châu Đức đạt 556 tỷ đồng (giảm 26%); (2) Doanh thu từ khu dân cư Hữu Phước đạt 255 tỷ đồng.

Kế hoạch chia cổ tức và tăng vốn: SZC đã thống nhất chia cổ tức bằng cổ phiếu với tỷ lệ 20% trong năm 2023.

Ngoài ra sau khi trả cổ tức bằng cổ phiếu, SZC sẽ tăng vốn điều lệ thông qua phương thức phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 2:1.

Chiến lược đầu tư & phát triển: Chi phí xây dựng năm 2023 ước tính khoảng 385,7 tỷ đồng. Trong đó, chi phí xây dựng hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp và sân golf lần lượt đạt 194,7 tỷ đồng, 164 tỷ đồng và 23 tỷ đồng.

Tổng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng năm 2023 dự kiến là 1.325 tỷ đồng. Trong đó, chi phí đền bù KCN Châu Đức đạt 660 tỷ đồng cho 46 ha và chi phí đền bù đất cho khu đô thị là 308 tỷ đồng cho 23,25 ha. Diện tích bồi thường lũy kế đạt 1.849 ha , tổng kinh phí bồi thường lũy kế đạt 3.312 tỷ đồng.

Điều chỉnh vốn đầu tư khu đô thị Châu Đức: với tổng diện tích là 690,55 ha, bao gồm 3 dự án thành phần: (1) Khu dân cư Hữu Phước (40,5 ha); (2) Khu Đô thị Bắc - Châu Đức (498 ha); (3) Sân golf Châu Đức (152 ha). SZC trình phương án tăng vốn đầu tư Khu đô thị Châu Đức từ 1.237 tỷ đồng lên 9.804 tỷ đồng.

Tình hình kinh doanh: Cập nhật quý I/2023, diện tích đã ký hợp đồng thuê là 3 ha. Diện tích đã ký hợp đồng năm 2022 chuyển sang 2023 là 62 ha. Giá cho thuê tại KCN Châu Đức tăng 10%.

Rủi ro: (1) nhu cầu thuê thấp do ảnh hưởng từ sự khó khăn nền kinh tế toàn cầu (2) chi phí giải phóng mặt bằng gia tăng kể từ 2022 ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư dự án và thu hẹp tỷ suất lợi nhuận mảng cho thuê đất.

BVSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2023 của CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC – sàn HOSE) lần lượt là 846 tỷ đồng (giảm 1,6% so với năm ngoái) và 244 tỷ đồng (tăng 23,6%). Doanh thu giảm chủ yếu từ mảng cho thuê bất động sản khu công nghiệp.

Trong năm 2023, SZC dự kiến sẽ ghi nhận phần doanh thu từ giai đoạn 1 của KDC Sonadezi Hữu Phước. Sự đóng góp thêm mảng bất động sản dân dụng và biên gộp về mức bình thường của mảng khu công nghiệp giúp lợi nhuận sau thuế năm 2023 tăng trưởng so với năm 2022.

Chúng tôi đánh giá cao tiềm năng dài hạn của SZC: khi triển vọng chung ở Bà Rịa Vũng Tàu vẫn còn rất lớn với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai;

Bên cạnh đó, quỹ đất lớn để phát triển khu công nghiệp với giá cho thuê ngày càng gia tăng; và quỹ đất khu đô thị lớn với giá vốn thấp, mặc dù hoạt động của SZC vẫn còn tồn tại những rủi ro trong công tác điều hành.

Chúng tôi cho rằng sự sụt giảm nhanh giá cổ phiếu mở ra cơ hội tích lũy tốt hơn cho nhà đầu tư. Với định giá thận trọng theo 3 phương pháp, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với SZC trong trung và dài hạn với giá mục tiêu 39.566 đồng/CP, tương ứng upside 19,9% so với giá đóng cửa ngày 18/7/2023.

>> Tải báo cáo

Quý IV/2023, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của CTCP Sonadezi Châu Đức (HSX: SZC) đạt 258 tỷ đồng (tăng trưởng 32% so với cùng kỳ) và 56 tỷ đồng (tăng 36%) chủ yếu nhờ ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức tăng 96% yoy. Lũy kế cả năm 2023 doanh thu giảm 5% yoy, tuy nhiên, lợi nhuận ròng đã vượt 4% kế hoạch cả năm khi đạt 219 tỷ đồng (tăng 11%) nhờ biên lãi gộp cho thuê KCN cải thiện.

Kế hoạch kinh doanh 2024 khả quan nhờ doanh thu bán dự án KDC Hữu Phước và tiếp tục ghi nhận cho thuê KCN Châu Đức. Tổng doanh thu chưa thực hiện tính đến cuối 2023 đạt 328 tỷ đồng (tăng 11% so với đầu năm) và người mua trả trước 357 tỷ đồng duy trì cao kỳ vọng giúp doanh thu KCN và KĐT tăng trưởng các năm tới.

Kỳ vọng doanh số bàn giao dự án Khu dân cư Hữu Phước sẽ cải thiện trong năm 2024 nhờ SZC tiếp tục bàn giao các căn shophouse còn lại tại giai đoạn 1 (25,2ha) và mở bán giai đoạn 2 (13,5ha) khi thị trường BĐS tại Vũng Tàu có thể hồi phục.

Doanh thu cho thuê KCN chủ yếu từ các hợp đồng ký trước: Việc SZC đã ký kết hợp đồng cho thuê KCN Châu Đức với D2D 6,5ha giá thuê khoảng 79 USD/m2 sẽ đóng góp vào doanh thu cho thuê KCN Châu Đức trong năm nay. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh KCN dự báo vẫn sẽ gặp khó khăn do nhu cầu khách thuê chưa thể hồi phục mạnh. Năm tới sẽ chủ yếu là các hợp đồng ký trước với khách hàng nội bộ cùng tập đoàn trong khi lượng khách ngoài giảm.

Kế hoạch tăng vốn và câu chuyện thoái vốn 2024 - 2025: SZC dự kiến sẽ thu được gần 1.200 tỷ đồng trong quý I/2023 thông qua kế hoạch chào bán cho CĐHH vừa được chấp thuận với mục đích bổ sung vốn cho KCN Châu Đức và tái cơ cấu khoản nợ vay. Chúng tôi kỳ vọng việc tăng vốn sẽ hỗ trợ tình hình tài chính và đẩy nhanh quá trình triển khai xây dựng dự án KCN. Bên cạnh đó, kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sonadezi tại SZC xuống còn 46,84% trong giai đoạn 2024 – 2025 kỳ vọng sẽ giúp SZC huy động nguồn lực tài chính để phát triển các KCN mới.

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu, 3-5 năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN Châu Đức và KĐT Hữu Phước nhờ (1) tiềm năng tăng giá thuê 10% yoy; (2) lợi thế giá thuê thấp hơn 30% so với bình quân khu vực. Tuy nhiên, SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận thấp do bán KCN và KĐT cho bên nội bộ. Do đó, Agriseco Research đánh giá trung lập cổ phiếu SZC với giá mục tiêu là 40.000 đ/cp (Upside 4% từ thị giá hiện tại).

Quý II/2024, CTCP Sonadezi Châu Đức (HSX: SZC) ghi nhận doanh thu đạt 262 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp giảm 12% và doanh thu bất động sản dân cư giảm 10%. Trong kỳ, SZC đã ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất với D2D (giá trị hợp đồng 125 tỷ đồng, diện tích cho thuê 6,5 ha). Lợi nhuận ròng trong quý II/2024 đạt 102 tỷ đồng, tăng 7%.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu đạt 476 tỷ đồng, tăng 36%. Doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng 47% với biên lợi nhuận gộp đạt 59%, cao hơn mức trung bình các năm trước (54%). Doanh thu bất động sản dân cư chỉ đạt 13 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp đạt 65%. Lợi nhuận ròng 6 tháng đầu năm 2024 tăng 55%, đạt 167 tỷ đồng, hoàn thành 50% dự phóng cả năm 2024 và phù hợp với dự phóng của chúng tôi.

Chúng tôi nhận thấy mảng bất động sản khu công nghiệp có triển vọng khả quan trong giai đoạn 2024-2026 nhờ (1) dòng vốn đầu tư chảy vào tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2) cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ giúp giảm chi phí cho nhà đầu tư (3) diện tích đất “sạch” còn lại lớn. Theo đó, chúng tôi dự phóng doanh thu mảng khu công nghiệp năm 2024-25 tăng 37%/22% nhờ diện tích đất bàn giao có thể đạt 37 ha/40 ha (tăng 12%/8%) và giá cho thuê tăng 25%/7%. Ngược lại, ở mảng bất động sản dân cư, doanh thu năm 2024 được dự báo sụt giảm 65% svck do ảnh hưởng từ thị trường chung.

Sang năm 2025, thị trường được dự báo sẽ hồi phục nhẹ, qua đó chúng tôi kỳ vọng doanh thu BĐS dân cư có thể tăng trưởng mạnh 201%. Tổng hợp lại, chúng tôi dự phóng lợi nhuận ròng SZC đạt 323 tỷ đồng/346 tỷ đồng, tăng 48%/7% trong 2024-2025.

Chúng tôi duy trì giá mục tiêu đối với mã SZC so với báo cáo trước đó, trong đó tăng định giá mảng cho thuê đất khu công nghiệp bởi giá cho thuê đất tăng trưởng tốt nhưng giảm định giá Khu dân cư Hữu Phước do bàn giao chậm và giảm định giá Khu đô thị Châu Đức do thay đổi hệ số PB của ngành bất động sản. Chúng tôi cho rằng triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tốt trong 2024 đã được phản ánh vào giá và tiềm năng tăng giá hiện tại của cổ phiếu không còn, do đó chúng tôi khuyến nghị trung lập cho SZC.