SZG - Thiên thời, địa lợi, nhân hòa đã điểm!

SZG hay Sonadezi Giang Điền là doanh nghiệp thuộc nhóm BĐS KCN đang quản lý và vận hành KCN Giang Điền, ngoài ra DN còn sở hữu tòa nhà Sonadezi và 2 KDC An Bình, Giang Điền trong đó KDC An Bình ko còn nhiều sản phẩm nên ko còn đóng góp vào hoạt động chung.
- KCN Giang Điền: Tổng diện tích 529.2 ha, diện tích có thể cho thuê 349.92 ha. Lũy kế đã cho thuê đến hết Q3/24 đạt 77%, hiện còn 80.5 ha (tồn đọng 2 hộ chưa xử lý dứt điểm, diện tích ko đáng kể), ngoài ra còn 8.8 ha thuộc diện tích dự án phát triển nhà ở cho công nhân sẽ được chuyển đổi cục bộ sang đất KCN khi tỷ lệ cho thuê đạt 90%. Giá thuê hiện tại đạt 120 usd/m2 và đang dự kiến lên 150 usd/m2.
- KDC Giang Điền: giải phóng 63.5/104.2 ha, phần còn lại dự kiến mất thêm 350 tỷ để hoàn thành 100% việc đề bù.
Vậy tại sao nói thiên thời địa lợi nhân hòa đã điểm:
- Thiên thời: ĐN di dời toàn bộ KCN BH1 vào 31/12/2025 (điều chỉnh mới nhất của UBND tỉnh ĐN), KCN được lựa chọn là KCN Giang Điền, tuy nhiên các DN hiện trạng chưa nhận được chính sách hỗ trợ di dời trong khi đó KCN Giang Điền với chi phí thuê và phí vận hành thuộc top đắt đỏ (biên lợi nhuận theo BCTC quý). Tuy nhiên, việc di dời KCN BH1 là chính sách ko thể đảo ngược, các doanh nghiệp bắt buộc phải chọn địa điểm di dời nhà máy, thiết bị, con người... do vậy sự lựa chọn là ko hề nhiều. Với 80.5 ha còn lại, giá thuê dự kiến lên 150 usd/m2.
- Địa lợi: SNZ thoái vốn SZG về 36%, đồng thời đang phải xử lý giải trình đợt tăng vốn của SZG khi ko có sự tham gia của SNZ theo nguyên tắc bảo toàn vốn nhà nước. SNZ có vẻ sẽ thúc đẩy việc hoàn thiện hồ sơ thoái vốn SZG trước hết trong nhóm thoái về 36%. Việc SNZ thoái vốn sẽ tác động lớn đến chính sách kế toán hạch toán của SNZ khi thay đổi từ hạch toán đường thẳng sang ghi nhân doanh thu 1 lần, lúc đó lợi nhuận phát sinh sẽ được phá kho thóc để chia cho cổ đông mà trong đó SNZ hiện là cổ đông lớn nhất (đã thay đổi KTT)
- Nhân hòa: Hiện tại SNZ đã rút dần nhân sự khỏi SZG thể hiện quyết tâm thoái vốn doanh nghiệp này (bao gồm cả những vị trí vận hành), đồng thời với điều đó là nhân sự kế toán trưởng hiện tại đang là nhân sự liên quan đến cổ đông lớn trước đây - xd Tuấn Lộc. Rõ ràng, việc TL bán hết 18tr cổ phiếu nhưng TVHĐQT đại diện vốn chưa từ nhiệm có thể cho thấy chỉ là hình thức thay đổi người đứng tên (dưới 5%). Do vậy, hiện tại SZG vẫn chưa đạt được mức giá trị mà cổ đông lớn mong muốn. Nếu xét thêm mối quan hệ Cảng Phước An, TIP, TID và SZG sẽ còn nhiều câu chuyện thú vị đằng sau.
Cuối cùng, SZG đáng giá bao nhiêu?
Theo tác giả đánh giá toàn bộ KCN Giang Điền đã cho một biên an toàn cực kỳ lớn (>50%) VÀ nhà đầu tư còn được cho ko 1 tòa nhà Sodanezi hiện đại đầy đủ chức năng và nỗi bật cho bất kỳ ai chạy xe hướng từ SG-ĐN qua cầu ĐN và cả KDC Giang Điền sẽ được hoàn tất đền bù trong thời gian tới. Ngoài ra, nhà đầu tư còn được bảo vệ bởi cổ tức 1.5k/CP theo kế hoạch (và kỳ vọng tối thiểu 2k cho năm 2024 nếu chính sách kế toán vẫn chưa thay đổi), tương ứng với mức lợi suất gần 5% - một sự đảm bảo tốt.
Vậy, SZG được định giá bao nhiêu? "Cười", phần này dành cho các nhà đầu tư để có quyết định mua bán cho mình. Ah, thêm nữa nên so sánh với các doanh nghiệp của backlog các khoản trả trước dài hạn lớn như SIP hay NTC (xét trên khía cạnh tương đối).
Hy vọng nhận được nhiều phân tích và phản biện từ các bạn, chúng ta sẽ trao đổi sau hơn vào các con số ở BCTC Q4 và cả năm 24 khi bức tranh đã được hoàn thiện.