Tại sao BĐS tăng giá không nhất thiết làm giá cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS tăng?

Có một nhầm lẫn tai hại trong đầu tư cổ phiếu: Đồng nhất giá bán sản phẩm với triển vọng của doanh nghiệp. Điều này đặc biệt dễ mắc phải khi đầu tư cổ phiếu Bất Động Sản (BĐS). Sản phẩm của các doanh nghiệp loại này lại chính là BĐS. Điều này dẫn đến một lập luận phổ biến: giá BĐS tăng, giá cổ phiếu BĐS tăng.

Tuyên bố trên đúng trong một số trường hợp. Nhưng tất nhiên một bài toán được giải không chỉ cần đúng đáp án, nó còn phải đúng logic để tránh hình thành những bất mãn về sau: Tại sao giá BĐS tăng mà cổ phiếu của tôi phá sản? Việc quy giản triển vọng của doanh nghiệp về giá bán sản phầm là một hành động cực kỳ thiếu cẩn trọng và nguy hiểm đối với nhà đầu tư. Và ở vị thế một người tư vấn đầu tư tài chính, đó là sự vô trách nhiệm.

Đầu tiên, doanh nghiệp là thực thể độc lập so với sản phẩm mà doanh nghiệp đó tạo thành: Một doanh nghiệp kinh doanh thép không phải là thép, một doanh nghiệp kinh doanh sữa không phải là sữa, một doanh nghiệp nuôi heo không phải là heo, doanh nghiệp bất động sản không phải là bất động sản v.v. Doanh nghiệp là một chuỗi các mắc xích bao gồm: Cung cấp sản phẩm dịch vụ, bán hàng, doanh thu, loại trừ chi phí, tạo ra lợi nhuận, tạo ra dòng tiền từ đó thanh toán các nghĩa vụ nợ và cuối cùng mới là giá trị của cổ đông.

Việc cho rằng, giá thành BĐS tăng sẽ gia tăng triển vọng của doanh nghiệp BĐS là một phát biểu thiếu đầy đủ. Vì thực tế giá tăng chưa chắc có doanh thu. Hàng tồn kho tăng giá nhưng chưa cấu thành doanh thu thì vẫn chưa thể là tiền, rủi ro chi phí vốn gia tăng vẫn còn nguyên đó. Nhiều doanh nghiệp ôm "đất vàng" vẫn đối mặt rủi ro phá sản là bình thường, bất chấp thị trường ấm lên.

Đó là về vấn đề chi phí, một vấn đề nữa là lãi vay. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam là những kẻ tay không bắt giặc. Không khó để kiếm một doanh nghiệp kiểu như vậy với vốn lưu động là 100% hàng tồn kho. Mỗi đồng doanh thu đều bị xâu xé bởi chi phí hữu hình, chi phí ẩn và trái chủ, lợi ích của cổ đông gần như không còn gì. Trong bối cảnh đó những doanh nghiệp này buộc phải phát hành tăng vốn, chuyển đổi nợ thành vốn cổ phần. Cổ đông rơi vào tình thế: Khi thị trường thuận lợi, lợi ích cổ đông thiểu số cực kỳ nhỏ bé, khi sụp đổ rủi ro được san sẻ. Bất chấp giá bán tăng cao, miếng bánh cuối cùng lại rất nhỏ, giá cổ phiếu không thể đuổi theo giá bán sản phẩm được.

Sai lầm cốt lõi nằm ở chỗ nhà đầu tư cổ phiếu xem cổ phiếu BĐS là BĐS như ở trên. Khi mua BĐS, bạn sở hữu BĐS và hưởng lợi trực tiếp từ việc BĐS tăng giá. Khi mua cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bạn hưởng phần còn lại sau tất cả các nghĩa vụ của doanh nghiệp. Do đó, cần có nỗ lực trả lời cho bốn câu hỏi sau để bắt tay vào đầu tư một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng: Doanh nghiệp có bán được hàng không? Khi nào thì thu tiền về? Nợ đáo hạn lúc nào? Các chi phí bao gồm chi phí ẩn như chi phí mua và chuyển đổi đất, chi phí pháp lý kéo dài, chi phí xây dựng, chi phí cơ hội? Doanh nghiệp có đủ "sức khỏe" để cầm cự cho đến khi mùa xuân quay trở lại? Nếu không trả lời được những câu hỏi trên, thì nhà đầu tư rất dễ rơi vào hoạt động đầu cơ theo những diễn ngôn mơ hồ và tự tạo cho bản thân những ảo tưởng. Nói như Nassim Taleb trong Thiên Nga Đen, đó là một dạng của ngụy biện tường thuật, "narrative fallacy", chắp nối những dữ liệu không hoàn chỉnh và thiếu logic thành một câu chuyện mạch lạc và nghe có vẻ hợp lý. Hầu hết chúng ta dễ tin vào một câu chuyện hợp lý hơn là một câu chuyện đúng.