Tại sao Công ty CP Khu công nghiệp Tín nghĩa – TIP sẽ là ngôi sao sáng năm 2021

Các bác tìm hiểu tử vi, hẳn đều biết thế: “Thạch Trung Ẩn Ngọc” một thế đẹp, mang lại phúc lộc một cách bền vững! Đó là cách Ngọc giấu trong đá, cần người kiên trì mài dũa, thì mới lộ được ra ngoài, mới rực sáng, một vẻ đẹp không thể so bì được!

Với TIP khi tìm hiểu sơ qua thì thấy bình thường, nhưng nếu đào sâu, kết hợp nhiều nguồn thông tin thì có thể nhận ra một cổ phiếu tiềm năng, một mỏ vàng đang dần lộ thiên. Xứng đáng như NTC thứ hai vào thời điểm năm 2018!

Vậy nên sau khi cày bừa siêu phẩm NTC từ thời 7x, thì tôi xin chia sẻ một góc nhìn sâu hơn về TIP, hi vọng các bác cùng đóng góp.

Tại sao TIP sẽ trở thành ngôi sao sáng năm 2021 và càng rực rỡ hơn nữa? Đó là:

- Phát triển mô hình kinh doanh bền vững qua nhiều năm giúp TIP xây dựng nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất hiện có và sẽ phát triển lên đến 1600 ha.

- Các Dự án chủ lực bắt đầu đi vào khai thác từ năm 2021 và xuyên suốt đến năm 2025.

- Vị trí các dự án đắc địa thuộc TP Biên Hòa và giáp sân bay Long thành; hưởng lợi từ việc đầu tư sân bay Long Thành và làn sóng tăng giá BĐS tại Đồng Nai, và làn sóng cổ phiếu Khu công nghiệp

- Cơ cấu cổ đông chất lượng, với sự ủng hộ của tỉnh ủy Đồng Nai để tiếp tục phát triển các Dự án.

- Vốn hóa thấp so với tiềm năng, đang được các quỹ đầu tư chú ý.

1. Mô hình kinh doanh bền vững, ít vay nợ

TIP là công ty con của Tổng Công ty Tín Nghĩa, tiền thân thuộc Tỉnh ủy Đồng Nai. TIP hoạt động trên 2 lĩnh vực Bất động sản Khu Công nghiệp và Bất động sản Nhà ở.

- Mảng Khu Công nghiệp: TIP quản lý, khai thác KCN Tam Phước, rộng 322 ha, là KCN đầu tiên của tỉnh. Điều này đảm bảo Tip doanh thu ổn định 100 tỷ/ năm.

- Mảng BĐS Nhà ở; Tip tập trung khai thác các dự án Khu dân cư, đất nền, chợ, kios, quy mô dự án từ vài ha, đến hàng chục ha. Mảng này lợi nhuận gộp khá cao và liên tục có dự án để triển khai.

Trên BCTC quý 3/2020, TIP có sẵn 250 tỷ tiền mặt và cho vay tài chính, gần tương đương vốn điều lệ, trong khi vay nợ ngân hàng 23 tỷ. Phần lớn nợ là khoản chiếm dụng vốn lãi suất 0% từ chính người mua đất nền dự án, khoản này sẽ chuyển thành doanh thu, Lợi nhuận của TIP.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh liên tục dương thu về khoảng 100 tỷ/năm. Dòng tiền này TIP dùng để trả cổ tức, và đầu tư, M&A vào các đơn vị khác, điển hình là đầu tư 19% Khu Công nghiệp Long Khánh, hay 50% Cty CP Thương mại và xây dựng Phước Tân. Tôi đánh giá cao chiến lược này, vì vừa hài hòa lợi ích cổ đông ngắn hạn, vừa tạo lợi ích lâu dài cho TIP, khi TIP có nhiều quỹ đất mới để phát triển.


2. Xu thế phát triển hạ tầng tỉnh Đồng Nai tạo nhiều cơ hội cho Dự án của Tip


TIP có lợi thế tất cả các dự án đều thuộc Đồng Nai, một trong những địa phương được tập trung phát triển hạ tầng mạnh nhất, trọng điểm là sân bay Long Thành, được khởi công tháng 12/2020. Đích thân Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đánh giá sân bay Long Thành đi vào hoạt động giúp tăng GDP Việt Nam từ 3-5% đủ thấy tầm quan trọng của Dự án này. Sân bay là đầu tàu lớn kéo theo hàng loạt hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp tại Đồng Nai, quy mô đầu tư công giai đoạn 2021-2025 đã lên đến 70.000 tỷ đồng, còn nếu tính thêm nguồn vốn tư nhân thì lên đến triệu tỷ. Sự đầu tư ồ ạt biến Đồng Nai trở thành đại công trường, kéo theo sự giá bất động sản tại khu vực. Sự phát triển hạ tầng sẽ làm gia tăng nhiều lần hiệu quả đầu tư các dự án của TIP, một sự may mắn, một thời cơ dành cho các Doanh nghiệp Bất động sản ở Đồng Nai nói chung và TIP nói riêng.

Cần hàng chục ngàn tỷ đồng vốn hạ tầng giai đoạn 2021-2025 - Báo Đồng Nai điện tử (baodongnai.com.vn)


3. Quỹ đất được tích lũy qua nhiều năm, kết hợp những dự án mới sắp triển khai có thể nâng quỹ đất lên 2.5 lần tương đương 1600 ha.


a. Tip hiện nay đang khai thác các dự án quy mô trên 600 ha, cụ thể.


1) Khu Công nghiệp Tam Phước 322 ha:

2) Khu dân cư Tam Phước 18 ha

3) Khu dân cư Tín Khải (Khu dân cư Thạnh Phú): 64.6 ha,

4) Chợ đầu mối nông sản Dầu Giây 2 ha

5) 19% cổ phần Cty CP KCN Long Khánh, chủ dự án Khu CN Long Khánh 264 ha,

b. Dự án dự kiến khai thác mạnh từ năm 2021

1) Khu dân cư Núi dòng dài 156 ha

2) Khu công nghiệp – logistics xã lộ 25 249 ha

3) Khu tái định cư xã lộ 25 25 ha.

4) Khu dân cư Tín Khải (GĐ 2) 39 ha

5) Chợ đầu mối Nông sản Dầu Giây GĐ 2 48 ha

6) Khu Công nghiệp Long Khánh mở rộng 500 ha

Với quy mô vốn điều lệ công ty có 260 tỷ thì mới thấy các dự án của TIP là rất khủng. Đây không phải là điều may mắn, mà nhờ vào sự tích lũy tư bản 20 năm hoạt động, cùng với mối quan hệ, sự ủng hộ của tỉnh ủy Đồng Nai, cổ đông đứng đằng sau TIP.

Trong các dự án trên, thì nổi bật là Dự án Khu dân cư Núi dòng dài, hay dự án Phước Tân, nằm ngay tại thành phố Biên Hòa, giáp sân gôn Long Thành. Dự án có quy mô 156 ha, với 67 ha đất thương phẩm (không bao gồm 13 ha quỹ nhà ở xã hội), đây là mỏ vàng để TIP khai thác trong nhiều năm. Để so sánh thì Đất Xanh phải bỏ ra 3060 tỷ để có 92 ha đất tại Long Thành năm 2019, Hay STC golden Land phải bỏ 1600 tỷ để sở hữu 23.4 ha đất tại Long Thành năm 2020, thì mới thấy giá trị của Dự án Phước Tân thế nào!

Đấu giá 2 khu đất vàng được 2.855 tỷ đồng - Báo Đồng Nai điện tử (baodongnai.com.vn)

Bài sau, tôi sẽ trình bày rõ một số dự án trọng điểm của TIP.

4. Cơ cấu cổ đông chất lượng, với sự hỗ trợ của tỉnh ủy, cổ đông ngoại.

Tip là công ty cháu của tỉnh ủy Đồng Nai, vì tỉnh ủy Đồng Nai là cổ đông chính chiếm 48% cổ phần Tổng công ty Tín nghĩa (TID), công ty mẹ của TIP. Điều đó, giúp Tip nhận được sự hỗ trợ, tạo điều kiện của tỉnh ủy, chính quyền địa phương trong việc phát triển các dự án.

Bên cạnh đó, Tip chứng kiến sự liên tục gia tăng sở hữu của cổ đông ngoại. America LLC, gần đây nhất nắm 11%. Cùng với một vài quỹ khác liên tục gia tăng TIP và các cổ đông nội bộ, trong khi chỉ có 26 triệu cổ phiếu, khiến cơ cấu cổ đông TIP ngày càng cô đặc, chứng tỏ sức hút của cổ phiếu TIP.

Gần đây, có thể thấy sự manh nha thay đổi đội ngũ lãnh đạo của TIP và cả công ty mẹ TID. TID thay đổi Tổng giám đốc, trong khi đó TIP dự kiến trình chủ tịch HĐQT của TID về tham gia HĐQT của TIP. Việc thay đổi này cần thêm sự đánh giá, nhưng có thể sẽ là làn gió mới, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của TID với TIP, mà dấu hiệu tích cực ở giá cổ phiếu 2 mã này đều tăng mạnh.

5. Quý 4/2020 dự báo tăng trưởng đột biến, tạo tiền đề cho năm 2021

Quý 4/2020: TIP dự kiến sẽ có nhiều dự án hạch toán vào cuối năm, như Khu dân cư Thạnh Phú, Chợ đầu mối nông sản Dầu Giây. Mọi người để ý, tại bctc quý 3 có thể thấy một số Clue cho kết quả quý 4, đó là khoản vay lãi suất 0% trị giá 49 tỷ đồng và khoản đặc cọc chuyển nhượng đất và tài sản trên đất 18 tỷ. Đặc biệt, lần đầu tiên Tip sẽ hạch toán một phần doanh thu của Dự án Khu dân cư Núi dòng dài (phần 5 ha hợp tác đầu tư với Công ty Kim Oanh từ năm 2018). Điều này kỳ vọng sự tăng trưởng đột biến trong doanh thu / lợi nhuận của Tip.

6. Khu dân cư Núi dòng dài, và Khu dân cư Thạnh Phú là động lực tăng trưởng mạnh của TIP năm 2021

Năm 2021, TIP dự kiến hạch toán nốt phần hợp tác đầu tư với Công ty Kim Oanh, và trực tiếp đẩy mạnh mở bán dự án Khu dân cư Núi dòng dài (dự án Phước Tân). Đây là dự án rất tiềm năng khi nằm ngay trong thành phố Biên Hòa, cạnh sân golf Long Thành và gần với dự án Aqua city của Novaland đang bán 50 triệu/m2. Một điều cần lưu ý rằng, phần Típ hợp tác với Kim Oanh chỉ chiếm 7.5% tổng diện tích thương phẩm của Dự án, Tip vẫn còn 49 ha đất ở + 14 ha đất dịch vụ để khai thác tại Dư án này. Đây sẽ là mỏ vàng, đủ để Tip khai thác trong 5 năm tới.

Năm 2021, TIP vẫn tiếp tục hạch toán khu dân cư Thạnh Phú, Chợ nông sản dầu giây, với việc khai thác những dự án này, cộng với dòng tiền từ Khu công nghiệp Tam Phước, thì TIP dự báo tăng trưởng lợi nhuận từ 30-50% so với năm 2020 và gấp đôi so với 2019

7. Đỉnh cao lợi nhuận từ năm 2024 trở đi.

Dự kiến 2024, cùng với việc hoàn thành sân bay Long Thành, Tip dự kiến sẽ khai thác đẩy đủ các dự án của mình, trong đó phải kể đến Khu công nghiệp xã lộ 25. Với tối thiểu 150 ha đất khu công nghiệp cách sân bay Long thành 4km, thì đây sẽ là dự án rất hot của Tip Với 6 Dự án mới đi vào hoạt động, thì Tip đã hoàn thiện mô hình kinh doanh BĐS Khu công nghiệp – kết hợp nhà ở, lợi nhuận là con số hàng trăm tỷ/năm, ở mức chúng ta khó tưởng tượng được.

Đào sâu thì sẽ còn nhiều khía cạnh, các bài sau tôi sẽ chia sẻ góc nhìn về các dự án của TIP, mong các bác đóng góp thêm!