Thị trường bất động sản: Bong bóng bắt đầu xì hơi...

Bài viết rất xác thực. Cảm ơn bác.

Thị trường cao quá cũng không tốt mà giảm quá cũng nguy hiểm cho nền kinh tế. Chính phủ cần tiếp tục cho vay tiền các dự án tốt trong khi ngân hàng cũng thu nợ từ từ.

Thị trường bất động sản: Bong bóng bắt đầu xì hơi...
27/02/2008 13:55 (GMT + 7)
Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Các nhà đầu tư trở nên lo ngại về khủng hoảng vỡ của bong bóng.


Lo ngại bao trùm

Năm mới được mở ra với nhiều nhận định lạc quan của thị trường. Kỳ vọng của các NĐT là thị trường tiếp tục lên trong năm 2008 và sẽ ổn định vào năm 2009.

Cảnh chen lấn như đợt mua căn hộ Vista ở TPHCM sẽ khó lặp lại khi bóng bóng đang xì hơi? (Theo Kinhdoanh.com)

Các buổi toạ đàm, các phát biểu của các công ty địa ốc, các chuyên gia địa ốc đều cho thấy cái nhìn lạc quan. Bản báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội CB Richard Ellis (CBRE) dự báo năm 2008 và 2009 vẫn là cung thấp cầu cao. Phải từ năm 2010 trở đi thị trường này mới bình ổn.

Lạc quan là vậy nhưng thị trường không chiều lòng người. Có lẽ không ai nghĩ rằng bong bóng bất động sản ?oxịt? nhanh đến thế. Trong suốt tuần qua, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chựng lại.

Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội trước tết sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào.

Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Các nhà đầu tư trở nên lo ngại về khủng hoảng vỡ của bong bóng.

Đa số các ngân hàng do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sách của nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất.

Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như vừa qua. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn.

Thị trường nhà đất và chính sách của nhà nước

Thị trường nhà đất tại Việt Nam còn phụ thuộc quá nhiều vào chính sách của nhà nước. Người ta ?oăn lên làm ra? cũng nhờ chính sách, khi mà có quyết định hay chính sách này kia về các khu quy hoạch hay mở rộng thành phố.

Trong thời gian qua, có nhiều NĐT nhanh nhạy mua đi bán lại nhà đất tại các khu vực như đất quy hoạch đã kiếm được rất nhiều tiền.

Tình hình cũng giống thị trường chứng khoán cuối năm 2006 đầu năm 2007 khi nhà nhà chơi chứng khoán, tiền đổ vào, chuyển từ nhà đầu tư mới sang nhà đầu tư cũ. Nhưng đến cuối năm 2007, thị trường chứng khoán thụt giảm không phanh, và những gì nhiều nhà đầu tư kiếm đầu năm đã trả lại cuối năm.

Thị trường đóng băng quá nhanh sẽ gây thiệt hại không chỉ cho những người mới đầu tư mà cả những NĐT lớn.

Nhà nước cần có chính sách để ?othị trường nhà đất? hạ cánh an toàn, hạn chế đổ vỡ nhiều nhất cho các bên (Ảnh: Tintucnhadat.net)

Trong thời gian từ đầu tháng 1 tới trước tết Âm lịch, dù biết là chính phủ sẽ có biện pháp quản lý chặt thị trường bất động sản, các phương tiện thông tin đại chúng vẫn cho thấy cái nhìn lạc quan về thị trường, nên đa số các nhà đầu tư, đặc biệt là NĐT mới vẫn tiếp tục giữ đất hoặc ôm tiền tiếp tục đi mua.

Nhưng chỉ sau mấy ngày tết, thị trường đảo chiều và xuất hiện các dấu hiệu đóng băng. Rất nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng không rút kịp. Các nhà đầu tư không thể ngờ rằng các chính sách thiết chặt tín dụng, hạn chế cho vay bất động sản, thực trạng thiếu tiền đồng sau tết, lại xảy đến nhanh như vậy, và đã ảnh hưởng lớn tới thị trường như vậy.

Rõ ràng chính sách của Nhà nước thay đổi rất nhanh chóng và có thể ảnh hưởng đáng kể tới thị trường nhà đất. Nhà đất không như tài sản khác, tính thanh khoản của nhà đất không cao do giá trị tài sản lại rất lớn, giấy tờ thủ tục phức tạp, thông tin về nhà đất lại khó kiểm chứng. Chính vì vậy, thông tin tiêu cực có thể nhanh chóng làm đóng băng thị trường.

Bong bóng xịt và hệ quả

Những người làm chính sách đã không thể dự đoán được việc chậm ra chính sách, để thị trường bùng nổ quá nhanh, giờ đây suy thoái, có thể ảnh hưởng thế nào tới xã hội. Nhà đầu tư nhỏ lẻ, bộ phận chiếm phần lớn trên thị trường, sẽ là đối tượng thiệt hại nhiều nhất từ sự suy thoái của thị trường.

Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản.

Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất vừa rồi tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất.

Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn trong hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm sút.

Do phong trào ?onhà nhà đầu tư bất động sản? vừa rồi, không ít các công ty lớn đầu tư không nhỏ vào thị trường bất động sản. Sự thoái trào sẽ ảnh hưởng tới doanh thu và lợi nhuận của các công ty này. Rất nhiều các công ty năm 2007 có lợi nhuận và doanh thu cao là từ bất động sản. Năm 2008, lợi nhuận từ bất động sản sẽ bị giảm sút, chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh chung.

Thị trường bất động sản giảm sút là kết quả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm, có các ?ophiên điều chỉnh?. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được.

Nhà nước cần có chính sách để ?othị trường nhà đất? hạ cánh an toàn, hạn chế đổ vỡ nhiều nhất cho các bên. Nhưng dù thế nào, rõ ràng sẽ có người thắng kẻ thua trên thương trường. Làm sao để người thua là do bản thân họ không đủ năng lực chứ không phải do chính sách can thiệp bất thường của các cơ quan quản lý.

*
Long Trần (Nhóm Hà Nội - Boston - Công ty VNR)