Thị trường bất động sản: Một góc nhìn từ dân chứng khoán

Thị trường bất động sản: Một góc nhìn từ dân chứng khoán
10/02/2008 14:10 (GMT + 7)
Giá đất ở Việt Nam tăng lên đa phần không phải do giá trị sử dụng của mảnh đất đó tăng lên, mà là do sự đầu cơ của giới đầu tư đất. Một khi giá lên cao, do thói quen mua bán, sẽ rất khó xuống.

Luồng tiền và cơn sốt đất

Thị trường bất động sản giống như thị trường chứng khoán. Đó là có một lượng tiền nhất định được chu chuyển giữa các nhà đầu tư. Người có đất bán đi, nhận tiền, lấy tiền đó đi mua mảnh đất khác, tiền lại chuyển sang tay người thứ ba. Cứ như vậy tiền chuyển từ người này sang người kia.

Tiền lưu thông trong bất động sản sẽ gia tăng khi có người mua mới tham gia thị trường, và sẽ rút bớt khi tiền đó không được tiếp tục dùng để mua bất động sản mà chuyển sang hình thức kinh doanh khác hoặc tiêu dùng.

Tiền lưu thông trong bất động sản sẽ gia tăng khi có người mua mới tham gia thị trường
(Nguồn: gettyimages)

Tiền lưu thông trong bất động sản càng nhiều thì cầu về bất động sản càng lớn, và người ta sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn để mua bất động sản, khi đó giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Có những khu vực như Đà Nẵng vừa qua, khi nhà đầu tư đổ xô vào bỏ tiền đầu tư, lượng cung tiền tập trung cho khu vực tăng đột biến dẫn tới giá đất tăng.

Khi thị trường có xu hướng tăng mạnh, người ta sẽ có xu hướng đầu cơ thay vì mua đất để dùng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh. Thấy lợi nhuận của người đi trước quá hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh khác chuyển sang đầu tư vào đất, tiếp tục đầy giá cao lên do nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tại mỗi khu vực khi giá đất tăng đến một đỉnh điểm, các nhà đầu tư cho rằng giá đất khu vực đó đã quá cao, sẽ không mua vào nữa, và khi đó coi như giá đất ở vùng đó đã bão hoà.

Đất khác với vàng và bất động sản, đó là tính thanh khoản không cao. Khi đất vùng nào đã đến đỉnh điểm (hoặc đã khá cao so với các vùng khác) thì sẽ khó bán. Do đó nếu nhà đầu tư nào chậm chân, mua đất khi giá đến đỉnh điểm, coi như chon vốn tại đó. Nếu đấy là người tiêu dùng cuối cùng, thì rõ ràng người tiêu dùng cuối cùng này chịu thiệt vì phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn cho cùng một giá trị sử dụng. Điều này cũng giải thích tại sao có những khu vực giá đất rất cao nhưng hầu như rất ít thương vụ mua bán thành công.

Các nhà đầu cơ đất sau khi đã rút khỏi khu vực giá cao sẽ chuyển sao đầu cơ tại các khu vực tiềm năng giá đất còn rẻ, kích cầu để giá tăng lên để bán ra. Chu kỳ cứ tiếp tục như vậy, từ khu vực này sang khu vực khác.

Khi nào thì sốt đất sẽ bị hạ nhiệt?

Cũng giống như thị trường chứng khoán, khi các cổ phiếu bị các đại gia làm giá tăng lên rồi được bán cho các nhà đầu tư khác khi giá đến đỉnh, thị trường nhà đất cũng có những đợt sóng ngầm tăng giá từ khu vực này sang khu vực khác. Các vùng đất cũng như các cổ phiếu khác nhau, có sự tương quan về giá và tương tác ảnh hưởng lẫn nhau. Khi nhiều khu vực đều tăng giá thì các khu vực khác vốn ít mua bán cũng tăng giá theo do yếu tố tâm lý.

Thị trường nhà đất sẽ giảm sốt khi có sự cân bằng cung cầu. Cân bằng cung cầu có thể xảy ra theo một số tình huống:

Khi số lượng cung tăng lên đáp ứng với nhu cầu. Trong 2-3 năm tới, khi số lượng căn hộ cao cấp được tung ra nhiều, cân bằng cung cầu ở mảng thị trường này có thể đạt được, khi đó sốt trong mảng thị trường căn hộ cao cấp có thể bị hạ.

Thị trường nhà đất sẽ giảm sốt khi có sự cân bằng cung cầu (Nguồn: nguoidongthap.com)

Giảm lượng cung tiền, tức là giảm cầu nhà đất. Chính sách tiền tệ của chính phủ có thể ảnh hưởng tới cung tiền, như tăng lãi suất hay tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc tại các ngân hàng thương mại, hoặc đưa ra chỉ thị hạn chế cho vay bất động sản. Cung tiền có thể giảm từ bản thân các nhà đầu tư, họ có thể chuyển hướng sang sử dụng tiền vào mục đích khác thay vì mua nhà đất để bán. Khi đó tiền lưu chuyển trong thị trường nhà đất sẽ giảm, thị trường sẽ hạ nhiệt, thậm chí nhiều khu vực sẽ đóng băng.

Khi giá của thị trường đã lên quá cao, dẫn tới sức hấp dẫn của nhà đất sẽ giảm sút. Người ta cũng hạn chế mua nhà đất hơn vì những người có nhu cầu thực sự giờ đây không thể hoặc mua ít nhà đất hơn. Khi đó tất yếu thị trường nhà đất sẽ thoái trào, nếu không có sự tăng cường đột biến của luồng tiền.

Các quy định hành chính và thuế quan của nhà nước cũng có thể làm giảm cơn sốt đất. Quy định về giấy tờ hạn chế việc mua bán trao tay có thể hạn chế tốc độ mua bán. Thuế đánh cao có thể giảm việc mua đi bán lại nhà đất. Thuế sử dụng đất cao như tại nhiều quốc gia hạn chế người có tiền mua nhiều nhà đất để giữ lại đầu cơ.

Tăng nhưng khó xuống

Giá đất ở Việt Nam tăng lên đa phần không phải do giá trị sử dụng của mảnh đất đó tăng lên, mà là do sự đầu cơ của giới đầu tư đất. Một khi giá lên cao, do thói quen mua bán, sẽ rất khó xuống. Người ta hoặc phải bán với giá cao hơn giá mua vào, hoặc để lại với hy vọng một đợt sốt đất mới sẽ đến.

Giá đất cao, hệ luỵ rất nhiều. Tiền sẽ chuyển vào túi một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. Nông dân bán đất chỉ được hưởng một phần nhỏ trong khoảng tăng giá đất. Khi nhà đất đến tay người tiêu dùng cuối cùng, họ phải trả giá quá cao nhiều khi đến phi lý. Người nghèo, đại bộ phận của nhân dân hiện nay, sẽ không thể mua được nhà với giá cao vòi vọi. Vì vậy, rõ ràng cần có chính sách thích hợp để giá nhà đất tăng không quá nhanh so với thu nhập của dân cư, để đảm bảo sự công bằng trong phân phối nhà đất.

*

Trần Long

Sắp tới chỉ thị 03 về nhà đất sẽ hạn chế luồng tiền vào khu vực này rồi.

Thị trường nhà đất giờ đến đỉnh điểm rồi, các bác cứ mua vào theo cổ vũ của báo chí thì chỉ gọi là đổ vỏ thôi. Sắp có cơn tháo chạy khỏi thị trường nhà đất rồi.

Giá nhà, đất tăng chưa từng thấy !



Ảnh minh hoạ
Hàng loạt biện pháp bình ổn giá nhà, đất được đưa ra nhưng hầu như không tác dụng. Giá đất tăng từng ngày khiến kẻ mua, người bán đều ngỡ ngàng, không biết là lời hay lỗ...


Một tuần mất 2 tỉ đồng



Nếu như năm 2007, sốt đất ở TP.HCM tập trung vào những dự án ở quận 2, 7, huyện Nhà Bè thì bước sang năm 2008, đã lan sang nhiều quận khác. Giá nhà đất sốt đến mức, có người chỉ mới vừa đặt cọc đã thấy lời được nửa tỉ đồng. Đó là trường hợp của chị Hà (Phú Nhuận). Căn nhà chị Hà mua có diện tích 36m2 với giá 1,5 tỉ đồng. Chị mới đặt cọc 100 triệu đồng thì giá nhà tại khu này đột ngột tăng mạnh. Theo lời chị Hà, các căn tương tự bên cạnh đã được "hét" với giá 120 cây vàng, tương đương khoảng 2 tỉ đồng. "Giá nhà lên nhanh quá, chỉ sợ chủ nhà "lật kèo" không bán nữa" - chị Hà lo lắng.





Ngược với chị Hà là trường hợp của chị Nguyệt, người sở hữu căn biệt thự 240m2 tại đường Nguyễn Thị Thập, quận 7 (TP.HCM). Chị Nguyệt kể, do làm ăn thua lỗ, chị quyết định bán căn biệt thự để lấy vốn kinh doanh. Sau nhiều lần khảo giá và nhờ "cò" giới thiệu, giá bán được hai bên thỏa thuận là 8 tỉ đồng. Bên mua đặt cọc 1 tỉ đồng, sau khi ra công chứng sẽ giao 6 tỉ đồng và thanh toán nốt 1 tỉ đồng còn lại khi sang tên giấy chủ quyền. Vụ mua bán mới đến giai đoạn "công chứng", nghĩa là chỉ 1 tuần sau đó thì "cò" nhà đất tìm chị cho biết, có khách hàng khác đồng ý trả 10 tỉ đồng cho căn biệt thự của chị. Chị Nguyệt xót xa: "Chỉ trong 1 tuần mất đứt 2 tỉ đồng, tiếc đứt ruột nhưng phải chấp nhận; vì nếu không phải đền số tiền bằng bên bán đã giao cho mình là 7 tỉ đồng".



Giá nhà, đất tăng đến mức, có người tự dưng trở thành tỉ phú với tài sản lên tới vài chục tỉ đồng mà vẫn không tin đó là sự thật. Chị Mai, người sở hữu căn biệt thự tại khu biệt thự cao cấp Sadeco (Bình Chánh) kể, căn biệt thự của chị có diện tích 360m2 được mua với giá 9 triệu đồng/m2 cách đây chưa đầy 3 năm. Mua rồi nhưng chị cũng rầu vì "không khí thoáng đãng, trong lành nhưng ở đây chẳng có chợ búa gì hết, bất tiện lắm. Nhiều khi bạn bè đến, muốn mua bao thuốc cũng phải xách xe chạy ra tận Phú Mỹ Hưng". Năm 2007, đất tại khu này bắt đầu tăng mạnh. Cách đây 1 tháng, giá giao dịch thành công là 50 triệu đồng/m2 nhưng đến thời điểm hiện tại, mức giá đã lên tới 67 triệu đồng/m2 khu vực đường nội bộ, còn đường bờ sông lên tới 80 triệu đồng/m2 mà lúc nào cũng trong tình trạng "không có hàng". Căn biệt thự của chị Mai hiện nay được định giá gần 30 tỉ đồng - một cái giá mà chị không bao giờ tưởng tượng nổi!



Căn hộ cao cấp giá tăng từng ngày



Nối tiếp những vụ mua bán căn hộ ầm ĩ trong năm 2007, đầu năm 2008 người ta tiếp tục chứng kiến cảnh chen lấn, xếp hàng mua căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai ở phường Thảo Điền (Q.2). Có thể nói, giá căn hộ chung cư tại các dự án đã, đang và sắp khởi công tăng từng ngày và nóng hơn năm 2007 rất nhiều. Giá tăng cao, nhanh đến mức cả người mua và người bán đều ngơ ngẩn không biết là thực hay ảo. Anh Hoàng, người vừa bán căn hộ 71m2 tại chung cư H3, đường Hoàng Diệu (Q.4) còn chưa hết bàng hoàng bởi chỉ trong vòng 2 ngày sau khi ký hợp đồng đặt cọc với giá bán 31 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại chung cư này đã tăng lên 34 - 35 triệu đồng/m2. Anh Hoàng mua căn hộ này cách đây gần 1 năm với giá 11,9 triệu đồng/m2, như vậy mỗi m2 anh lãi gần 20 triệu đồng mà vẫn ấm ức bởi "chỉ trong 2 ngày mất gần 200 triệu đồng".



Cũng chỉ giữa tháng 1.2008, giá căn hộ tại chung cư H2, đường Hoàng Diệu (Q.4) còn được rao bán với giá 20,5 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 27 triệu đồng/m2 (chưa có nhà). Trong trào lưu sốt căn hộ chung cư cao cấp, quận 4 nổi lên như một "điểm nóng" bởi vị trí gần trung tâm TP.HCM. Chung cư Khánh Hội cách đây khoảng 1 tháng mới được giao dịch với giá 18 triệu đồng/m2 thì giá mua bán thực tế hiện nay đã lên 24 - 26 triệu đồng/m2 tùy vị trí từng căn. Nửa năm trước, giá căn hộ tại chung cư Vạn Đô (Q.4) chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2 còn bị chê ỏng chê eo thì nay đã tăng lên 28 triệu đồng/m2 "không bớt một ly vì ra Tết giá còn tăng nữa" - chủ nhà nói chắc như đinh đóng cột.



Lãi hay lỗ?



Giá nhà, đất tăng từng ngày và đang ở mức đỉnh khiến các vụ sang tay mang lại lợi nhuận rất cao cho giới đầu cơ. Nhưng cũng do giá bất động sản quá cao nên một câu hỏi được đặt ra là thực chất họ đang lãi hay lỗ? Anh Hoàng - người vừa bán căn hộ tại chung cư H3, đường Hoàng Diệu nói trên - cho biết, vụ mua bán này mang lại cho anh 1,4 tỉ đồng tiền lời. So với vốn bỏ ra là 840 triệu đồng thì có thể nói đây là siêu lợi nhuận. Nhưng với tổng số tiền 2,2 tỉ đồng vừa nhận từ người mua, anh mới "ngộ" ra, số tiền này quá nhỏ để anh có thể mua lại căn hộ chung cư khác như dự tính bởi giá các căn hộ ở khắp nơi đều quá cao. "Tưởng là lãi mà bây giờ tìm đỏ mắt chẳng thấy được căn hộ nào tương tự với giá thấp hơn", anh Hoàng nói. Theo một chuyên gia kinh tế, đây là đòn khá "hóc" đối với các tay đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, khổ nhất vẫn là những người nghèo, bởi giá nhà đất càng cao thì ước mơ có một căn nhà hay một "tấc đất cắm dùi" đối với họ càng trở nên xa tầm với...


Theo TN






Được CKTansatlenh sửa chữa / chuyển vào 21:18 ngày 11/02/2008

TSB CÁI THẰNG VIẾT BÀI NÀY bất nhân ,ác ,-nhà riêng của mình cũng lên giá theo .AI Ở LÂU TRÊN TT BĐS thì thừa biết đó là các mánh khóe .



Được modep4 sửa chữa / chuyển vào 18:33 ngày 11/02/2008

Dân VN giàu 1 ,nông dân nào cũng tỉ phú .1000m2 đất Q.12 của ba mẹ mình chắc 6 tỉ .Bà bên cạnh chắc 12 tỉ .Anh gần đó có 10.000 m2 cha mẹ cho chắc 50 tỉ .Hàng xóm bét 1 toàn 10-100 tỷ. TG xếp VN nghèo ,thuộc nhóm HẠNG cuối của TG. Cần phải giúp đỡ các TRẺ EM con ND VN bị suy dinh dưỡng nhiều đến nỗi nằm trong 5 hay 10 nước nhục nhất TG .TỶ PHÚ ND giúp Con mình bị suy dinh dưỡng 0,1% TS~ 10 TR 0 giúp con thằng khác. Trẻ em là tương lai của gia đình mình mà .Khi mình chết đi sẽ để lại CHO NÓ TOÀN BỘ TS .Nó mà suy dinh dưỡng thì sao quản lí TS đó được .
0 hiểu sao khi nhà mình đang rao bán đất Q.12 thì có người gọi đến hỏi mua với giá 6 tr/m2 trong khi mẹ mình chit mong giá 3,5 tr/m2 .Bà con cạnh,gần đất cũng xôn xao có tin người kia vừa bán xong 3 tr/m2 giờ có người trả cho chủ sau 5,5 tr/m2 ,nên họ tức lộn ruột .Bà con bảo với nhau 0 bán nữa sợ hớ.Dĩ nhiên là mẹ mình bán liền , nhưng mà Ò E Í E

-------------------------------------------------------------------
Đất BD giờ đã đắt hơn SG, mua là chết. Hồi đó bạn mình chậm chân ôm bom rao mấy năm =1/2 giá TT mà 0 bán được ,giờ thì thở phào ,lãi thua GỞI NH vì đã bán cho ng tự nguyện tham .Mà họ đang vui vì giá tăng ảo thêm 20%.Mình đi mua khác chưa sốt
Mua đất tỉnh trước hoặc đầu sốt chứ 0 ai mua giữa sốt , chạy 0 kịp chôn vốn mất cơ hội lời gấp 2,3 lần chỗ khác.
Mua là để bán lại cho người cần ở .Vậy thì tự hỏi người nhập cư thích mua ở đâu nhất trong MN ? SGòn.
Dân ở đâu đông hơn ?SG.Theo mật độ Nội thành SG gấp cả chục tới trăm lần mấy tỉnh khác
Dân ở đâu có tích lũy nhiều 1 ? SG .
Nhà ở đâu chật hơn nên CON CÁI phải ra riêng ? SG. BD thì chia cho con 2,3 đời nữa vẫn còn rộng.
Dân ở đâu lương cao hơn ? SG
BD gần như 0 có kiều hối,nghèo hơn SG nhiều .
Coi báo về KTXH là biết SG chiếm 8% dân cho 30% thu ngân sách VN. + thêm HN ,VT (nhờ dầu khí )thì tổng 61 tỉnh thành còn lại vẫn thua mặc dù dân đông hơn .
BD,ĐN giàu 1 mà còn 0 so nổi với 1 phần nhỏ SG thì nói gì mấy tỉnh khác
Mà giá đất VN kì này tăng vừa chứ 0 mạnh như 2 đợt trước 91 và 2001 vì giá đã quá cao rồi.
Nhớ coi QH ở xã
Nghe báo chí,cò mà đổ xô mua thì chỉ có ăn cám.Đại gia dùng báo chí ,tin đồn,cò để dụ bà con vô mua ,để xả hàng đổ vỏ lên đầu bà con xong rồi lại đi giải tỏa chỗ khác với giá rẻ mạt rồi phân lô trên giấy bán cho A,A bán lại cho cò,A''''....
Lúc nào cũng nghe cty bảo anh mua đi tuần sau lên, lời liền ,năm sau lời gấp đôi ,ba.Vậy sao cty 0 giữ lại chờ sang năm bán giá gấp đôi , gấp ba mà lại ngu nhường lời đó cho mình vậy ta ???
giá đất NHẬT tăng bong bóng gấp 6 rồi nổ tung rớt liên tục trong 10 năm,1 số chỗ còn 1/5 khiến các NH VỠ NỢ ,kinh tế NHẬT suy thoái gần 10 năm ,NH TW NHẬT BOJ phải cắt giảm lãi suất liên NH còn 0%.Đảo HẢI NAM -TQ cũng có làn sóng các NH phá sản vào tkỉ 90 nên NH TW TQ đang siết chặt tín dụng ,tăng dự trữ bắt buộc , nâng lãi suât cho vay lên để kìm hãm sốt BĐS ,tránh cuộc KH KT dây chuyền như ĐNA năm 1997
Hải Nam - Trung Quốc: lực hút đầu tư mới
Khi tách ra từ tỉnh Quảng Đông năm 1988, Hải Nam còn là một tỉnh nghèo ở phía Nam. Những hậu quả tai hại do ?obong bóng bất động sản? hồi đầu thập niên 1990, việc điều hành của chính quyền địa phương không hiệu quả, tình trạng tham nhũng? đã gây ra những tác động không nhỏ đến sự phát triển kinh tế của hòn đảo này. Thu nhập bình quân đầu người hiện chỉ vào khoảng 1,046USD - chưa bằng một nửa so với tỉnh Quảng Đông kế cận.
....
.
Theo ông Wei, chính quyền tỉnh sẽ quyết tâm ?olàm sạch? các vấn đề tài chính còn tồn đọng sau cơn sốt bất động sản cũng như cải tổ hệ thống ngân hàng. Tỉnh khuyến khích các ngân hàng nước ngoài liên doanh với các đối tác địa phương, cũng như tái cấu trúc lại Ngân hàng Hainan Development Bank (bị đóng cửa vào năm 1998 do số nợ khổng lồ).



KL
3-4 Năm nữa VN sẽ khủng hoảng kinh tế
Nợ NN của VN sắp chạm ngưỡng báo động (báo đăng ) .Tham nhũng ,quản lí kém Đất sẽ xuống giá thảm hại còn 1/5 tới 3/5 giá bây giờ .Điều này đã từng xảy ra ở Nhật 198x, INDO ,THÁI LAN ,HỒNG KÔNG ,....năm 1997 ;ACHENTINA ,... 1998. Quản lí tốt ,kinh tế mạnh , ít tham nhũng như HK ,Nhật mà còn xảy ra thì tham nhũng ,quản lí kém như VN (chỉ số chất lượng sử dụng vốn VN xếp gần chót TG ) thì chắc như bắp hột sẽ xảy ra khủng hoảng kinh tế .Lên khủng khiếp thì xuống khủng khiếp .Mua nhà SG có thể bán chạy lụt kịp (chỉ 1 số ít chạy đuợc ) chứ mua tỉnh thì toi thẳng cẳng

TT BĐS của VN iít nhất còn 20 năm nữa mới hết sốt các bác nào có tiền của mình cứ múc BĐS cho e

Viết quá hay. Sắp tiêu thị trường nhà đất rồi.

http://www.tinnhanhchungkhoan.vn/tintuc.php?nid=9383

Có điên bây giờ đi mua BĐS . Nếu thích thì mua cp BĐS thôi .