Thôi đừng mơ mộng bất động sản nữa nhé!

Bình Dương: Vội vã phát triển hạ tầng để... vườn không nhà trống
Thứ năm, 26/04/2012 09:06

Trong những năm qua, nhiều cái tên như khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3 hay thành phố mới Bình Dương luôn làm nóng thị trường bất động sản (BĐS), bất chấp cả khi thị trường BĐS đóng băng tại các địa phương khác. Khách hàng, phần lớn tại TPHCM, Hà Nội tìm đến những công ty môi giới mua cho được một vài nền nhà phố hoặc biệt thự xây thô để hy vọng kiếm lợi. Họ thật sự bị choáng ngợp trước sự đổi thay về cơ sở hạ tầng, trước những con đường trải nhựa lộ giới 40 - 80 mét như những cánh tay vươn dài trên vùng đất Bến Cát. Tuy nhiên, đến nay sau mấy năm phát triển một cách “nóng giãy”, các khu đô thị tại Mỹ Phước 1, 2, 3 và cả thành phố mới Bình Dương vẫn mang dáng vẻ của những khu vực đang thực hiện kế sách… “tiêu thổ kháng chiến, vườn không nhà trống” trong thời chiến.

Kỳ 1: HẬU QUẢ CỦA “CƠN SỐT GIÁ” ĐẤT NỀN MỸ PHƯỚC

Có thể nói, hiện nay tâm điểm của thị trường bất động sản Bình Dương đều đổ dồn về khu vực thành phố mới thay vì khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3 như ở thời điểm 2007 - 2009. Đội ngũ công nhân xây dựng cũng dồn hết sang khu vực TP mới nên khu đô thị Mỹ Phước 3 cũng không còn sầm uất như thời điểm “sốt giá” đất nền Bình Dương. Tuy nhiên, dọc theo đường NE8 dẫn vào KCN Mỹ Phước 3 vẫn tồn tại khoảng 30 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Trong số các tên như Chánh Nam, Nam An, Kim Oanh, Đất Xanh, Nguyên Lượng, Thành Tuấn, Phong Nhi... chúng tôi thấy dường như chỉ có Đất Xanh là có vài khách từ TP xuống do công ty này có xe đưa họ xuống tham quan. Còn các văn phòng khác chỉ thấy vài chiếc xe máy dựng phía trước.


Những dãy nhà phố không người ở tại dự án phố thương mại IJC KCN Mỹ Phước 3
Trao đổi với chúng tôi, anh Tuấn - một “cò” môi giới - cho biết, thời hoàng kim của đất nền Mỹ Phước đã qua lâu rồi. Hiện chỉ những văn phòng, sàn BĐS có thực lực còn trụ lại để giữ mối bán, chờ cơ hội khi thị trường khởi sắc. Trước đây, thời BĐS sốt tới nỗi cùng một nền đất mà buổi sáng nhận cọc, buổi chiều đã có người nằng nặc đòi mua lại, chấp nhận trả chênh lệch lên tới vài chục triệu đồng, những người môi giới như Tuấn rất ít khi nhận môi giới nhà thuê. Còn hiện nay, giới “cò” “vã” quá nên môi giới được một trường hợp thuê nhà cũng tốt mặc dù giá thuê tại khu Mỹ Phước này chẳng nhiều nhặn gì, trung bình khoảng 3 - 4,5 triệu đồng/căn nhà phố liên kế có kết cấu một trệt, một lửng, hai tầng lầu, rộng mênh mông.

Mặc dù là tuyến đường đẹp, thuận tiện cho hoạt động buôn bán nhưng nhiều dãy nhà phố trên tuyến đường NE8 này hiện cũng trong tình trạng đóng cửa, bỏ hoang. Gần một căn nhà có treo biển đại lý gạch men TQ Đức Trường Phát là hàng loạt các căn nhà treo biển bán, cho thuê. Những tờ giấy ghi số điện thoại của người bán đã ngả màu ố vàng, rách nát, chứng tỏ nó đã được rao bán cả năm nay nhưng vẫn không tìm được khách. Liên lạc với một số điện thoại của người bán, chúng tôi được anh ta cho giá căn nhà mặt tiền đường NE8 là 1,55 tỷ đồng, giá thuê 4 triệu đồng/tháng. Người bán cho biết, nếu chúng tôi thật lòng muốn mua thì mức giá trên có thể thương lượng.

Gần đó, trên đường NK13 cũng có hàng chục dãy nhà phố thuộc dự án khu phố thương mại IJC Commercial Town với số lượng hàng trăm căn. Tấm bảng giới thiệu dự án khi mở bán vẫn còn hiện diện dòng chữ giới thiệu rất hoành tráng “Dự án thương mại hàng đầu, nơi sinh cơ phát nghiệp của giới thương nhân”. Liên lạc với một chủ nhà đang treo biển bán, chúng tôi được anh ta phát giá 1,2 tỷ đồng/căn kèm theo lời giới thiệu mua nhà tại đây dễ kinh doanh, nhất là làm khách sạn có thể dễ dàng đón được một lượng khách lớn từ Khu du lịch Đại Nam đổ ra. Tuy nhiên, tham khảo tình hình kinh doanh tại khách sạn Nhiệt Đới - khách sạn duy nhất ở khu vực này và cũng là nơi có người ở duy nhất của dự án, chúng tôi được người quản lý cho biết tình hình kinh doanh của khách sạn rất tệ, doanh thu mỗi ngày chừng vài trăm ngàn, không đủ trả lương nhân viên. Điều dở nhất tại khách sạn chính là điện quá yếu nên không đủ để vận hành máy lạnh, đồng thời cũng không có internet.
Chúng tôi nhẩm tính, với số lượng hàng trăm căn nhà phố thương mại trị giá 1,2 tỷ đồng/căn như trên đang phải đắp chiếu cũng đồng nghĩa với hàng trăm tỷ đồng mà khách hàng đầu tư vào nhà đất tại khu phố này không có giá trị sinh lợi, mỗi năm thất thoát gần 20 tỷ đồng.


Những biệt thự trị giá nhiều tỷ chỉ để... phơi nắng
Tương tự, hàng loạt dãy nhà trên trục đường DE1, NK4, NK9 của khu đô thị này cũng đang phải đóng cửa, không người sử dụng và đang xuống cấp trầm trọng. Dọc theo đường NK9 là bốn dãy nhà phố, mỗi dãy có 8 căn trong tình trạng bong tróc sơn. Tại đây, đã có vài căn nhà phố liên kế được chủ sở hữu cải tạo lại, xây dựng thành những “lô cốt” để nuôi chim yến. Tại căn nhà yến có treo biển của một công ty kinh doanh, chúng tôi nghe thấy tiếng chim yến ríu rít chói tai nhưng tuyệt nhiên chẳng thấy con yến nào mà chỉ thấy một lũ chim sẻ. Hóa ra, tiếng chim yến mà chúng tôi nghe là tiếng chim điện tử phát ra từ những chiếc loa công suất lớn đặt trên nóc nhà để dụ chim yến về làm tổ. Dường như “chiêu” kinh doanh nhà yến để hút khách hàng cũng đã được áp dụng nhưng có lẽ cũng chẳng mấy tác dụng mà chỉ khiến kiến trúc các căn nhà ở đây bị phá vỡ nghiêm trọng.

Điểm sáng duy nhất tại Mỹ Phước 3 chính là khu vực tái định cư bởi nó mang dáng dấp của một khu dân cư mới thành lập với những loại hình kinh doanh rất đặc trưng. Đó là các quán bia hơi, quán nhậu hát với nhau, cà phê võng, karaoke bình dân... Trên các con đường NJ17, DJ9, DJ21, DJ10 là hàng loạt quán xá, cửa hàng buôn bán đủ các mặt hàng tạp hóa và quán cơm chủ yếu phục vụ công nhân khu công nghiệp và số nhân viên văn phòng môi giới nhà đất.


Nhiều nhà đã cải tạo thành “tổ yến”, phá vỡ cảnh quan kiến trúc
Ngoài nguồn thu từ hoạt động buôn bán, phục vụ cho công nhân khu công nghiệp, cư dân trong khu tái định cư này còn có nguồn thu nhập khác từ việc cho thuê phòng trọ nhưng có lẽ khách thuê cũng không nhiều. Riêng tại cư xá III tại góc đường DE1 - NE9 là có khách ở nhiều nhất. Trong vai một người đến thuê phòng, chúng tôi được bảo vệ cho biết đã hết các căn hộ có giá từ 1,1 đến 1,2 triệu đồng/tháng. Chỉ còn căn hộ tại tầng trệt, giá thuê tới 1,8 triệu đồng/tháng/căn rộng 90m2.

Nếu như không trực tiếp khảo sát các dãy nhà phố, biệt thự tại đây, có lẽ chúng tôi cũng phải choáng ngợp trước hạ tầng khu đô thị này và việc xuống tiền mua nhà là điều hoàn toàn có thể. Nhìn tổng thể thì khu đô thị Mỹ Phước 3 có hạ tầng hết sức hoàn chỉnh, đó đây nhà mái ngói đỏ tươi trông rất bắt mắt, giống như một khu đô thị sầm uất. Nhưng thực tế thì dường như nó chỉ được xây dựng lên để bán đất?

Nhìn những căn biệt thự được xây dựng theo kiểu Thái còn chưa lắp cửa, trống hoác nằm giữa mênh mông bãi cọc bê-tông trải dài tại khu vực đường NI 18, chúng tôi tự hỏi đến bao giờ những căn biệt thự trên mới có người ở. Một ông lão khi thấy chúng tôi săm soi những căn biệt thự tại khu vực này đã gàn: “Đừng có mua cháu ạ! Nhà ở mà bỏ hoang lâu quá, trai gái dẫn nhau vào đó làm bậy thì có mua vào làm ăn cũng chẳng ra sao!”.


Cả khu vực Mỹ Phước 3 chỉ có khu tái định cư là nhộn nhịp
Có thể nói, trong số các khu công nghiệp như Mỹ Phước 1, Mỹ Phước 2 của tỉnh Bình Dương thì đến nay tỷ lệ lấp đầy các doanh nghiệp khá lớn. KCN Mỹ Phước 2 (rộng 477ha, trong đó đất công nghiệp chiếm 331ha) thì hiện đang có 104 doanh nghiệp đến đăng ký thuê đất (chiếm tỷ lệ 100%). KCN Mỹ Phước 1 có diện tích 377ha, trong đó có 267ha đất dành cho công nghiệp đến nay cũng được lấp đầy 88% với trên 40 doanh nghiệp.

Tuy nhiên, khác với những gì mà các công ty môi giới mời gọi nhà đầu tư rót tiền vào mua đất nền, nhà phố, nhà biệt thự tại các KCN này, đến nay lượng công nhân, chuyên gia làm việc tại KCN chẳng thể nào nhiều để biến các khu nhà phố, dãy phố chuyên gia tại đây thành những dãy phố sầm uất. Được biết, tổng diện tích các dự án KCN Mỹ Phước (bao gồm Mỹ Phước 1, 2, 3, 4) và KCN Bàu Bàng (Mỹ Phước 5) gồm 6.585ha thì có tới 3.200ha đất dành cho đô thị, dịch vụ. Trong khi đó, hậu quả của các “cơn sốt giá” đất đã để lại những hố sâu ngăn cách giữa mặt bằng thu nhập của người công nhân và mức giá nhà, đất tại đây. Có lẽ, cơn bão “sốt giá” đất năm 2007 - 2008 đã đẩy giấc mơ có nhà của người công nhân xa thêm so với mong ước của họ khi thoát ly quê hương, tìm đến mưu sinh trên vùng đất này.

(Còn tiếp)

GIA TÚ