thông tư 36 và thị trường bất động sản

Sửa đổi Thông tư 36: Thị trường BĐS mất nhiều hơn được


Thị trường BĐS 2016 đón nhận hơn 2.000 căn hộ diện tích nhỏ

• Lừa đảo huy động vốn ở dự án N04 Hoàng Đạo Thúy, nữ chủ tịch HĐQT lãnh án chung thân

• Gói 30.000 tỷ đồng trước giờ G: Dự án nhà xã hội vào ở ngay được quan tâm

Nhiều doanh nghiệp địa ốc và chuyên gia kinh tế đều cho rằng việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong thời điểm thị trường BĐS đang phục hồi sẽ gây nhiều hệ luỵ cho nhà dầu tư và khách hàng.

• Những tác động bất lợi của dự thảo sửa đổi Thông tư 36
• TS. Nguyễn Trí Hiếu: Tín dụng BĐS có thể giảm đến 40.000 tỷ đồng nếu sửa Thông tư 36
• Dự thảo sửa đổi thông tư 36 tạo cơ hội cho BĐS?

Tóm tắt

Các NHTM vẫn còn rất nhiều cách khác trong quản trị hiệu quả rủi ro thanh khoản của chính ngân hàng mình, chứ không chỉ khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 40% thì rủi ro thanh khoản của hệ thống ngân hàng sẽ giảm đi đáng kể.

Do đó, việc NHNN tiếp tục tăng cường hướng dẫn các NHTM trong quản trị tốt rủi ro thanh khoản dần theo các chuẩn mực quốc tế là việc làm cần thiết trong giai đoạn tới, cũng như tiếp tục tăng cường thanh tra và giám sát hoạt động kinh doanh của hệ thống NHTM nhằm đảm bảo sự ổn định trong hệ thống tài chính nói chung.

Sáng nay (15/3), Báo Thanh niên đã tổ chức Hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36: Thị trường BĐS được gì, mất gì?”. Tại đây, nhiều ý kiến trái chiều từ cộng đồng doanh nghiệp và chuyên gia kinh tế đã cho thấy nhiều góc nhìn khác về những tác động của việc này lên thị trường địa ốc trong thời gian tới. Nhìn chung, Thông tư 36 là lời cảnh tỉnh tốt cho cả các ngân hàng thương mại (NHTM) và thị trường BĐS để tránh lao vào vết xe đổ giai đoạn khủng hoảng trước đây.

Cũng có ý kiến cho rằng nếu điều chỉnh Thông tư 36 như dự thảo, các doanh nghiệp ít nhiều đều có tác động bởi các điều kiện vay sẽ ràng buộc chặt chẽ hơn, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng, …và yêu cầu mỗi doanh nghiệp phải điều chỉnh phương án kinh doanh của mình để phù hợp với các quy định mới của ngân hàng.

“Việc điều chỉnh này sẽ dẫn tới gia tăng dự án dở dang, tăng lượng hàng tồn kho, giảm cơ hội mua nhà chính đáng của người dân”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM phát biểu.

TS. Bùi Quang Trí – Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng TP.HCM – thì cho rằng theo thống kê một số chỉ tiêu cơ bản của NHNN tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của Ngân hàng thương mại (NHTM) Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là: 33,36% và 36,90%.

Theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là tỷ lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM, do đó nếu tỷ lệ này được giảm xuống 40% từ 60% như trong dự thảo thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch BĐS.

Theo tính toán của tác giả dựa vào Báo cáo tài chính của một vài NHTM lớn được công bố, trên 90% nguồn vốn huy động của ngân hàng là ngắn hạn.

Do đó, nếu giới hạn tỷ lệ trên là 40% thì room còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không còn nhiều. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (vốn chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Mục tiêu tăng trưởng tín dụng 18-20% trong năm nay sẽ khó đạt được đối với các NHTM.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng Đinh Thế Hiển, cũng nhận định từ sau Tết âm lịch đến nay, NHNN bắt đầu có những cảnh báo cho thấy tăng trưởng tín dụng vào BĐS trong năm 2015 đã sắp đạt điểm nguy hiểm đến thanh khoản của hệ thống ngân hàng thương mại. Theo đó, năm 2015 tăng trưởng tín dụng đạt cao hơn GDP, tỷ lệ cho vay tín dụng trên GDP khá cao do cung tiền vào BĐS cao.

Cũng theo vị chuyên gia này, các ngân hàng vừa đóng vai trò là nhà đầu tư vừa là ngân hàng thương mại, trong khi vốn huy động ngắn hạn là chủ yếu, lại đem cho vay trung – dài hạn nên đang tạo ra gánh nặng cho các ngân hàng thương mại.

Trong khi đó lãi suất cho vay BĐS đang có dấu hiệu tăng cao theo từng năm, chẳng hạn lãi suất cho vay 2014 là 8-9%, thì đến năm 2015 đạt trên dưới 10%; trong tháng 2/2016 có nơi mức lãi suất đã lên 11-12%...

“Như vậy, nếu một người đi vay gặp khó khăn thì tính thanh khoản của ngân hàng sẽ bị rủi ro lớn. NHNN đưa ra thông tư 36 là hợp lý”, TS. Hiển nói.

Tuy nhiên, hiện nay Thông tư 36 trước mắt đang tác động lớn đến các nhà đầu cơ vì họ nghĩ rằng BĐS không tăng giá trong thời gian tới. Bên cạnh đó, người mua nhà bắt đầu có tâm lý chờ đợi những tín hiệu mới tiếp theo từ NHNN nên sẽ không mua nhà ồ ạt như thời điểm năm 2015.

Theo đó, khi thông tin sửa đổi Thông tư 36 lan truyền và mặc dù chưa chính thức được ban hành và áp dụng nhưng đã có tác động xấu về tâm lý đến toàn thị trường. Trong khi các doanh nghiệp hoang mang thì khách hàng khi tiếp xúc với ngân hàng cũng rất lo lắng bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án và mua nhà sẽ trở nên mong manh hơn. Thậm chí đã có nhiều doanh nghiệp đã công bố phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh...

Cùng quan điểm trên, ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, cho rằng nếu giảm xuống 40% thì dù các NHTM còn tiền cũng khó cho vay, vì lúc đó tỷ lệ rủi ro cũng được nâng cao theo, các nhà bằng không dám “vượt rào”.

“Thị trường BĐS vừa phục hồi, chưa có dấu hiệu bong bóng. Chỉ có những dự án có vị trí tốt thì người mua chen nhau mua nên chỉ nóng cục bộ. Vì vậy, nên có lộ trình để tránh bất ổn cho thị trường.Về người mua, chúng ta không nên có động thái mua để đầu tư trong thời điểm này vì rất rủi ro”, ông Phấn cho ý kiến.

Các chuyên gia cho rằng, NHNN cần lấy thêm ý kiến từ nhiều kênh để có thể ban hành Thông tư sửa đổi một cách có lộ trình, tránh gây liệu pháp sốc và tạo ra tâm lý “đóng băng” từ phía người mua nhà.

Theo các chuyên gia kinh tế, thay vì điều chỉnh theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%, thì cần giữ ổn định ở mức 50% trong một thời gian.

Tương tự, thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì NHNN nên theo lộ trình là từ 150% lên 180% để thăm dò tình hình, rồi nâng lên tiếp 200% là tốt nhất.

Đăng Khải