Thuế đối ứng Mỹ - Áp lực ngắn hạn, nhưng không làm "lung lay" BĐS KCN Việt Nam?

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt mới trong quan hệ thương mại toàn cầu khi Mỹ chính thức triển khai thuế đối ứng lên đến 40% với hàng "trung chuyển", và 20% với hàng có xuất xứ từ Việt Nam. Dù chính sách còn nhiều điểm chưa rõ ràng, nhưng tác động của nó đến ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) là không thể bỏ qua. Vậy nhà đầu tư cần đọc vị điều gì từ sự kiện này?

Tâm lý FDI bị ảnh hưởng, nhu cầu thuê chững lại
Ngay sau khi chính sách thuế được công bố, nhiều doanh nghiệp FDI – đặc biệt là các DN xuất khẩu sang Mỹ – bắt đầu có dấu hiệu giãn tiến độ đầu tư, chờ kết quả đàm phán cụ thể hơn. Một số hợp đồng đã ký MOU vẫn đang trong trạng thái chờ thực hiện, khiến doanh số thuê mới tại nhiều KCN lớn bị ảnh hưởng. Thực tế cho thấy:

• Từ quý 2/2025, hoạt động đăng ký đầu tư mới có dấu hiệu chững lại.
• Một số DN đã đặt cọc 50% vẫn tiếp tục triển khai, nhưng tâm lý chung là thận trọng.

Nguồn cung đất KCN tăng nhanh, cạnh tranh khốc liệt
Trong khi nhu cầu thuê đất chững lại thì nguồn cung đất KCN lại tăng đột biến. Chỉ riêng quý 1/2025 đã có 14 dự án KCN mới được phê duyệt, tương đương hơn 4.100 ha. Điều này vô hình trung tạo ra áp lực cạnh tranh về giá thuê, đặc biệt ở các khu vực xa trung tâm logistics, cảng biển.

Việt Nam vẫn duy trì lợi thế dài hạn
Dù ngắn hạn nhiều khó khăn, nhưng xét về tổng thể, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn, nhờ vị trí địa lý gần Trung Quốc, hạ tầng ngày càng được cải thiện, và đặc biệt là sự ổn định chính trị – điều mà không phải nước nào trong khu vực cũng có. Những yếu tố "neo giữ" FDI tại Việt Nam:

• Chi phí dịch chuyển sản xuất quá lớn, nên không doanh nghiệp nào "dễ dãi" rút đi ngay.
  
  
• Nhiều DN lớn (Samsung, LG, Foxconn...) đã đầu tư chuỗi sản xuất bài bản, không dễ gì từ bỏ.
  
  
• Các chính sách ưu đãi mới như "làn xanh" trong thủ tục FDI, FTZ tại Đà Nẵng, Hải Phòng sẽ giúp hút vốn mạnh hơn.
  

Cơ hội chọn lọc cổ phiếu BĐS KCN
Tác động từ chính sách thuế khiến thị trường BĐS KCN có sự phân hóa rõ rệt. Nhà đầu tư nên chú ý đến các doanh nghiệp có nền tảng vững chắc, quỹ đất sạch sẵn sàng khai thác, và đặc biệt là cơ cấu tài chính lành mạnh.

Nhà đầu tư nên tập trung vào:

• Những DN có quỹ đất đã GPMB xong. (GPMB: giải phóng mặt bằng)
• Doanh nghiệp sở hữu dòng tiền ổn định từ dịch vụ phụ trợ.
• Cẩn trọng với các DN vay nợ lớn, phụ thuộc vào xuất khẩu Mỹ.

Kết luận: Thuế đối ứng của Mỹ chắc chắn là một yếu tố tiêu cực, nhưng chưa đủ sức làm Việt Nam mất đi vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Thay vào đó, nó sẽ là phép thử để sàng lọc và chọn ra những doanh nghiệp BĐS KCN có tầm nhìn dài hạn, năng lực tài chính tốt, và khả năng thích ứng linh hoạt.