Tin xấu!!!!

coi chừng khủng hoảng nội bộ thì mệt luôn.

Nhiều DN bất động sản bấp bênh ranh giới "sống còn"

Nhiều Công ty BĐS hiện đang có số nợ ngắn hạn lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Nhiều đơn vị đang đứng trước bên bờ vực phải dừng hoạt động.

Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại khó khăn như hiện nay. Khó khăn ở nhiều khía cạnh, từ nguồn vốn đầu tư, cho đến giá trị bất động sản giảm sút. Tuy nhiên, “căng” nhất vẫn là thanh khoản của thị trường, gần như hầu hết các doanh nghiệp đều không biết bán cho ai nên đành phải “nằm im” chờ “chết”.

DN phá sản, nguy cơ phá sản đang tăng từng ngày

Ngày 1/4/2012 tại buổi họp báo thường kỳ, Bộ trưởng - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam cho biết, tính riêng trong quý 1/2012 có 2.200 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể trên cả nước, 9.700 đơn vị đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn và dừng nộp thuế.

Trong đó, chắc chắn là sẽ không ít các doanh nghiệp đang hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản,…

Giai đoạn từ 2006-2010 là thời kỳ thị trường bất động sản phát triển một cách rầm rộ nhất. Theo con số thống kê của Bộ Xây dựng, dự án bất động sản tại Hà Nội đến nay khoảng gần 1000, TP.HCM khoảng 1400,..chưa kể những thành phố khác như Đà Nẵng, Nha Trang, Hải Phòng. Sàn giao dịch lên đến con số 900.

Cùng với sự phát triển đó, chắc chắn DN bất động sản cũng “mọc lên như nấm”. Khi thị trường đi xuống thì những DN yếu về năng lực, yếu kém về quản trị chắc chắn sẽ không trụ nổi trong cơn bảo này, điển hình là những DN nhỏ ngoài ngành.

Trưởng hợp điển hình đó là CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HANIC). Lĩnh vực kinh doanh chính của HANIC trước đây là xuất khẩu lao động và thương mại thép. Tuy nhiên, cùng với vòng xoáy tài chính và bất động sản, những năm gần đây HANIC lao vào lĩnh vực kinh doanh BĐS và đầu tư tài chính, từ vốn điều lệ vài chục tỷ đồng, sau 9 lần thay đổi đăng ký kinh doanh, nhiều lần phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, vốn điều lệ hiện nay của HANIC đã tăng lên 324 tỷ đồng.

Từ sự tăng vốn đó, HANIC lao vào kinh doanh bất động sản với thương vụ mua tòa nhà CT1 dự án The Pride của CTCP Đầu tư Hải Phải với giá chuyển nhượng 19,5 triệu đồng/2, hợp tác với Công ty BETA BQP tại dự án Thanh Hà vào tháng 3/2011 để được phân phối hơn 11ha đất tại dự án này, tuy nhiên, thương vụ này đã bất thành, và hiện HANIC đang bị BETA BQP nợ 349 tỷ đồng, và đã quá hạn thanh toán 9 tháng. Theo chủ tịch HANIC, nếu không đòi được khoản nợ này thì HANIC rất dễ bị phá sản.

Cho đến nay, HANIC chỉ còn chưa đầy 1,15 tỷ đồng tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Trong khi đó, nợ ngắn hạn lên tới 401 tỷ đồng, vượt quá VCSH là 276 tỷ đồng. Năm 2011, HANIC lỗ 64 tỷ đồng và phải trích lập dự phòng hơn 100 tỷ đồng cho khoản nợ xấu của BETA. Theo HANIC, với tình hình này rất có thể năm 2012 Công ty tiếp tục lỗ khoảng 70 tỷ đồng nữa.

Một loạt các DN địa ốc khác cũng đang lâm vào cảnh “nợ nần” chất đống, với tiền lãi phải trả cao, đang là gánh nặng không nhỏ cho DN. Chính vì thế, phương án chấp nhận nợ thuế và phải chịu phạt lãi suất 18% đang được nhiều DN ưu tiên, vì không còn cách nào khác.

Một số đơn vị khác đang có chỉ tiêu tài chính ở mức xấu như CTCP Sông Đà Thăng Long (STL), nợ ngắn hạn của STL khá cao 2.826 tỷ đồng (gồm cả gần 1200 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước) vào cuối năm 2011. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu của đơn vị này chỉ với 235 tỷ đồng, và tiến mặt và khoản tương đương tiền chỉ 15,3 tỷ đồng. Nếu tính cả nợ dài hạn thì tổng nợ của STL lên tới 4.929 tỷ đồng.

CTCP Địa ốc Hoàng Quân (HQC), nợ ngắn hạn đến cuối năm 2011 là 1.789 tỷ đồng (gồm cả 661 tỷ đồng người mua trả tiền trước), trong khi VCSH của Hoàng Quân là 712 tỷ đồng, tiền mặt và tương đương tiền tới cuối quý 4/2011 là 11 tỷ đồng.

CTCP Ô tô Giải Phóng (GGG), một DN kinh doanh trong lĩnh vực ô tô nhưng trong những năm về trước, ĐHĐCĐ thường xuyên đề cập đến các quyết sách đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Năm 2011 GGG lỗ ròng hơn 56 tỷ đồng, nợ ngắn hạn lên đên 170 tỷ đồng trong khi VCSH chỉ 42,9 tỷ đồng

Hay một đơn vị khác như CTCP Cơ điện và Xây dựng VN (MCG), hiện nợ ngắn hạn của MCG lên tới hơn 1200 tỷ đồng, cao gấp gần 2 lần VCSH. MCG hiện cũng đang tham gia rất nhiều dự án BĐS như khu 102 Trường Chinh, HN, dự án Long Hưng tại Hưng Yên, dự án Meco City,...kết quả kinh doanh năm 2011 của MCG không mấy khả quan với lợi nhuận ròng chỉ đạt gần 4 tỷ đồng, giảm mạnh so với những năm trước luôn ở mức gần 50 tỷ đồng.

Một số chủ đầu tư khác cũng gặp không ít khó khăn và đang phải đối mặt với tình trạng khách hàng kiện tụng, phản đối nhằm rút vốn như chủ đầu tư Times Towers Hà Nội, dự án này đã chậm tiến độ cả năm nay nên khách hàng đang như “ngồi trên đống lửa” khi giá căn hộ thì giảm khoảng 30%, đóng tiền 30% từ năm 2010 đến nay vẫn chưa có hợp đồng mua bán.

Một loạt các dự án khác của AZ Land cũng đang “đắp chiếu” vì vướng các thủ tục pháp lý, hoặc vốn đầu tư. Trong khi, rất nhiều khách hàng cũng đã góp tiền mua căn hộ của đơn vị này tại dự án như AZ Định Công, AZ Vân Canh, Bright City, AZ Lâm Viên

Khách hàng có nguy cơ mất vốn

Khi DN đứng trước nguy cơ phá sản thì thiệt thòi đầu tiên thuộc về phía khách hàng góp vốn vào dự án. Bởi nguyên tắc đầu tiên khi ngân hàng cho vay là phải có tài sản thế chấp, những DN BĐS khi vay vốn đầu tư dự án đã thế chấp dự án đó cho ngân hàng, và đương nhiên ngân hàng là chủ nợ có quyền định đoạt tài sản của DN, còn về phía khách hàng họ cũng là chủ nợ của DN nhưng lại không có tài sản đảm bảo. Vì thế, khách hàng rất có nguy cơ mất vốn khi DN phá sản.

Ông Nguyễn Đức Cây –Chủ tịch của Contrexim –HOD cho rằng, bản thân Công ty của ông cũng đang rất khó khăn.

Theo đánh giá của ông Cây đây là giai đoạn cân sức, “DN sống thì tiếp tục sống còn chết thì sẽ chết luôn”. Lý do đơn giản:

Nếu có bản lĩnh, kinh nghiệm và có sức khỏe thì sẽ tồn tại. Cũng phải thừa nhận trước đây có nhiều DN đầu tư BĐS theo kiểu phong trào.

Còn những DN đã làm được là những người đang chịu đựng, thì cũng phải chấp nhận mất một phần để đánh những trận đánh tiếp theo. Cái mất ngày hôm nay để giữ được thương hiệu. Còn nếu không chấp nhận cái mất ngày hôm nay thì không còn giữ được thương hiệu. Những DN yếu thì hiện nay là rất “căng”.

Năm ngoái BXD thông báo năm ngoái chi phí đầu vào tăng 30%, chi phí quản lý tăng 6%. DN hiện nay còn sống được nhưng sống thì cũng là “ngấp ngoải”.

Theo nhận định của ông Cây, năm 2013 thị trường bất động sản sẽ ổn định, dần ổn định vào cuối năm 2012 chứ không đến nỗi thê thảm mãi được.

Phạm An

Theo TTVN

cho nó nghỉ luôn đê

Thứ 6, 13/04/2012, 08:17
Vấn đề của thị trường bất động sản rất nghiêm trọng
“Thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM nói riêng và toàn quốc nói chung hết sức trầm trọng, phạm vi rất rộng ở tất cả các phân khúc. Thị trường gần như đóng băng, không tiêu thụ được."
Ngày 11.4 tại TPHCM, Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia (UBGSTCQG) đã có buổi đối thoại với các doanh nghiệp (DN) thuộc Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) để khảo sát về tình hình sản xuất kinh doanh, nhằm đi sâu tìm hiểu các khó khăn, vướng mắc của DN. Không khí buổi đối thoại rất căng thẳng, hầu hết các DN phát biểu tại buổi đối thoại cho biết họ đã chết lâm sàng.

100% doanh nghiệp chết lâm sàng

Trong phần phát biểu khai mạc buổi đối thoại, ông Vũ Viết Ngoạn - Chủ tịch UBGSTCQG - cho biết, quy mô thị trường BĐS theo số liệu ngân hàng thì quy mô vừa phải thôi, chỉ chiếm từ 8-9% dư nợ. Tác động của dư nợ tín dụng BĐS nếu có làm nợ xấu tăng thêm cũng chỉ 1,5-2%, đưa tổng dư nợ xấu dưới 5% chưa đến mức phải cảnh báo. Tuy nhiên, thực tế nợ BĐS có phải chỉ

8-9% hay không? Một vấn đề khác chúng tôi quan tâm là hệ số đòn bẩy tài chính trong BĐS là bao nhiêu. Nếu số vay từ 1,5 đến 1,7 lần vốn tự có, tác động vừa phải, DN có thể chịu đựng được. Vấn đề là thực tế hệ số đòn bẩy trong BĐS là bao nhiêu? Vốn vay gấp 2-3 lần số sở hữu thì là chuyện khác. Lâu nay những con số không được rõ lắm, phân tích hơi khó. Quy mô của BĐS chỉ ở mức vừa vừa, tác động vừa vừa lên nền kinh tế, thì chưa cần dùng đến biện pháp, chính sách để giải cứu thị trường.

Sau phần phát biểu của ông Vũ Viết Ngoạn, đã có hàng chục ý kiến phát biểu của DN, phần đông đều cho rằng những vấn đề của thị trường BĐS, khó khăn của DN BĐS nghiêm trọng hơn rất nhiều so với những đánh giá chính thức. Bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch thường trực Horea - cho rằng: “Số liệu chính thức thì tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS là khoảng 200.000 tỉ đồng. Theo tôi, đây không phải là con số thực. Con số thực nó phải gấp vài lần. Thị trường BĐS, DN BĐS đang tụt dốc. Nếu thị trường BĐS sập đổ, DN BĐS phá sản hàng loạt thì hệ thống ngân hàng sẽ bị kéo theo”.

Nói về những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn của các DN trong thời gian qua, bà Đỗ Thị Loan cho biết: Các DN BĐS đang phải chịu lãi suất quá cao, lãi suất công khai thì khoảng 20%/năm, nhưng lãi suất dưới gầm bàn lên đến 30%/năm, vay bên ngoài còn cao hơn, vay 1 tỉ đồng chỉ nhận được 600 triệu đồng nhưng phải ký nhận 1 tỉ đồng. Đại diện Cty Lê Thành – một DN được biết đến như mẫu hình thành công nhờ kiên định chỉ làm các dự án nhà ở giá thấp – cho biết: “DN tôi được xem là điển hình thành công, nhưng trong tình hình hiện nay chúng tôi cũng đã chết, chỉ chờ chích điện kích thích để sống lại, DN của tôi chết có nghĩa là 100% các DN BĐS khác cũng đã chết lâm sàng”.

Thị trường vốn - thòng lọng thắt cổ nền kinh tế

Ông Vũ Anh Tâm - Phó Chủ tịch Horea, đồng thời là một chủ DN BĐS lớn - bức xúc trình bày với đoàn công tác của UBGSTCQG: “Tôi tin rằng, những tiếng nói của DN nếu xác đáng sẽ đến được với Chính phủ. Tình hình thực tế của thị trường BĐS nghiêm trọng hơn những gì đã nói và được biết đến. Đầu ra của thị trường phẳng trên mọi phân khúc... Không thị trường nào có thể phát triển trong điều kiện lãi suất như thế này. Bản chất là không ai bỏ tiền vào khu vực mất thanh khoản. Các nhà thầu, các nhà sản xuất bị vạ lây. 4 năm nay DN ăn mòn gần hết tài sản. Các ngân hàng không thể giải quyết thanh khoản nếu các DN càng ngày càng chết. Lãi suất cao, chẳng khác gì thòng lọng siết vào cổ chúng ta. Các DN mất hết tài sản không quan trọng nếu có kết quả tốt. Hiện nay, DN BĐS bán sản phẩm chỉ bằng 50-60% giá thành cũng không bán được, người ta để tiền trong ngân hàng hưởng lãi sướng hơn”.

Không khí buổi đối thoại giữa các hội viên Horea và đoàn công tác của UBGSTCQG cực kỳ căng thẳng. Trong phần phát biểu tổng kết, với tư cách cá nhân, ông Vũ Viết Ngoạn cho biết: “Thị trường BĐS trên địa bàn TPHCM nói riêng và toàn quốc nói chung hết sức trầm trọng, phạm vi rất rộng ở tất cả các phân khúc. Thị trường gần như đóng băng, không tiêu thụ được. Đầu ra của thị trường BĐS cần phải quan tâm nhiều hơn, Chính phủ đã có định hướng, tập trung vào một số phân khúc như nhà thu nhập thấp, từ đó lan tỏa ra toàn thị trường... Hỗ trợ một phần giải pháp tài chính, xem xét dãn thuế, hạ lãi suất mới giải được bài toán đầu vào cho thị trường BĐS, vì vậy cần phải đẩy nhanh tiến trình giảm lãi suất. Một giải pháp khác cũng cần xem xét cho DN dãn nợ, không phải đại trà tất cả...”.

“Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”.

Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên

Theo Ngọc Huân

Lao Động

Thứ 5, 12/04/2012, 22:34
Bất động sản hiện nay: Nhà đầu tư, đầu cơ không nên nhập cuộc

Tín hiệu giảm lãi suất hiện nay chỉ có tác động phục hồi tâm lý người mua, mua nhà đất hiện nay chỉ thích hợp đối với những người mua ở thực, còn nhà đầu tư, đầu cơ không nên nhập cuộc.

Đó là quan điểm về xu hướng đầu tư bất động sản vừa được đại diện CBRE Việt Nam đưa ra tại cuộc họp báo công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất động Hà Nội sản quý 1/2012 của đơn vị này vừa mới diễn ra.

Theo báo cáo này thì trong quý 1 căn hộ được chào bán mới giảm 3-4 lần so với các quý trước, chỉ khoảng trên 1000 căn, trong đó có đến 53% số căn hộ có giá dưới 21 triệu đồng/m2. Nhìn chung thị trường vẫn ghi nhận xu hướng giảm giá chào bán sơ cấp từ các chủ đầu tư. Nếu tình hình thị trường tiếp tục ảm đạm như hiện nay, theo CBRE nguồn cung chào bán mới sẽ được điều chỉnh giảm so với con số dự kiến 20.000 căn.

Đối với mảng đất dự án tại HN tiếp tục giảm giá ở khoảng 50% dự án từ 5%-10% so với quý trước đó, mức độ giảm này nhẹ hơn quý trước.

Mặt bằng trung tâm thương mại, văn phòng cũng chứng kiến mức độ giảm giá khoảng từ 5-10% so với quý trước. Bên cạnh đó, dưới áp lực nguồn cung lớn sẽ được tung ra thị trường thì mẳng thị trường này tiếp tục xu hướng giảm giá thuê thời gian tới.

Theo ghi nhận, với thực trạng nhà ở tại Hà Nội đang “bội thực” nguồn cung như hiện nay, hàng tồn kho tăng lên khá nhiều và dự kiến năm 2013 vẫn còn lượng hàng này, trong khi đó nền kinh tế chưa khả quan lắm.

Trước thực trạng đó, ông Richard Leech –Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, đây là thời điểm thích hợp để mua nhà ở nhưng chỉ dành cho những người có nhu cầu nhà ở thực chứ không phải là dành cho những nhà đầu tư, đầu cơ.

Về mặt bằng bán lẻ, đúng là năm 2013 có một nguồn cung lớn sẽ được tung ra thị trường nhưng trong thời điểm hiện tại thì các thương hiệu bán lẻ vào thị trường vẫn còn hạn chế, trong tương lai chắc chắn những thương hiệu lớn sẽ gia nhập thị trường khi nền kinh tế ổn định.

Ông Richard cũng cho biết thêm, điều quan trọng nhất hiện nay là diện tích căn hộ, ngoài ra là giá cả, vị trí cũng như là chất lượng. Bên cạnh đó cũng phải có phương thức thanh toán phù hợp với những người có nhu cầu thực.

Quan điểm của CBRE trước những động thái chính sách tiền tệ mà NHNN vừa mới ban hành, là sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nhưng đó mới chỉ tác động đến tâm lý của người mua.

Vấn đề ở đây là giảm trần lãi suất huy động xuống 12%, chứ không phải là trần lãi suất cho vay, trên thực tế thì các chủ đầu tư khi đi vay vẫn phải chịu mức lãi suất rất cao.

Trên thị trường, nhiều chuyên gia tài chính vẫn cho rằng muốn NHNN áp trần lãi suất cho vay chứ không phải trần lãi suất huy động. Việc giảm trần lãi suất huy động ở đây là vào người mua. Khi mà lãi suất huy động ít đi thì người gửi tiền vào ngân hàng sẽ dịch chuyển dòng tiền sang những kênh đầu tư khác như bất động sản, chứng khoán hoặc ngoại tệ.

Rõ ràng là chủ đầu tư có thêm một kênh huy động vốn rất tốt để có thêm nguồn vốn thực hiện các dự án của mình. Với việc bơm thêm vốn từ ngân hàng vào các chủ đầu tư là một động thái rất tốt. Bởi vì hiện tại nhiều dự án đang trong tình trạng đóng băng, mặc dù nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn từ khách hàng rồi nhưng vẫn không đủ dòng tiền để thực hiện dự án, dự án vẫn phải dừng thi công, chủ đầu tư “tiến cũng không được mà lùi cùng không xong”.

Liệu rằng với việc tiệp cận vốn còn khó khăn, lãi suất cho vay còn ở mức cao, các chủ đầu tư có sẵn sàng vay vốn để thực hiện dự án không?

CBRE cho rằng, điều này tùy thuộc vào khả năng tài chính của mỗi DN. Sức khỏe tài chính của mỗi DN là khác nhau nên khi Ngân hàng thẩm định hồ sơ của từng dự án xong thì họ mới cho vay.

Việc giảm lãi suất vừa qua có tác động rất tích cực đến cả chủ đầu tư cũng như khách hàng. Hy vọng việc giảm trần lãi suất huy động sẽ kéo theo việc giảm lãi suất cho vay xuống để chủ đầu tư được vay nguồn vốn với lãi suất thấp hơn, người mua nhà cũng có thể vay được vốn với lãi suất thấp hơn để trang trải trong việc mua nhà.

Phạm An

Theo TTVN