Tổng Công ty IDICO (IDC) MUA: Triển vọng tích cực về phục hồi doanh số cho thuê đất KCN

Tổng Công ty IDICO (IDC) MUA +39,3%:
Triển vọng tích cực về phục hồi doanh số cho thuê đất KCN; quỹ đất tiếp tục mở rộng

• Khuyến nghị MUA đối với IDC và điều chỉnh tăng 2% giá mục tiêu lên 71.500 đồng/cổ phiếu, chủ yếu là do tác động của việc cập nhật giá mục tiêu từ giữa năm 2025 sang cuối năm 2025.
• Tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS lần lượt 4%/4%/3% trong năm 2024/25/26, chủ yếu là do dự báo doanh thu dịch vụ tiện ích KCN tăng, một phần bị ảnh hưởng bởi giả định giá bán bình quân (ASP) mảng KCN tăng trưởng chậm hơn dựa trên KQKD 9T 2024 của công ty.
• Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ tăng mạnh 45% YoY lên 2,0 nghìn tỷ đồng, với Q4 năm 2024F chủ yếu được thúc đẩy bởi tiến trình bàn giao 22 ha đất KCN. Ước tính rằng lượng backlog chưa ghi nhận vào cuối quý 3/2024 từ việc bàn giao đất KCN là ~103 ha.
• Trong năm 2025, dự báo tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS đạt 6% so với năm 2024, chủ yếu do kỳ vọng của về mức tăng trưởng ASP và đóng góp cao hơn từ các mảng khu dân cư và năng lượng, cũng như lượng bàn giao đất KCN ổn định so với cùng kỳ (110 ha).
• Kỳ vọng dòng tiền mạnh từ hoạt động cho thuê đất KCN của IDC, nhờ khả năng thu hút các khách thuê FDI lớn (như Hyosung và PepsiCo) của IDC cũng như sở hữu quỹ đất lớn, đã được giải phóng mặt bằng ở những vị trí chiến lược.
• Rủi ro: Tiến độ phê duyệt và phát triển các dự án KCN tương lai chậm hơn dự kiến.

Doanh số cho thuê đất KCN dự kiến phục hồi trong năm 2025: Dự báo doanh số cho thuê đất KCN lần lượt đạt 140/165 ha trong năm 2025/26, phục hồi so với dự báo năm 2024 là là 94 ha (so với mức 170 ha vào năm 2023 và 65 ha trong 9 tháng đầu năm 2024). Dự báo này được hỗ trợ bởi (1) kỳ vọng của rằng các định hướng chính sách rõ ràng hơn từ Mỹ cùng các chính sách FDI hỗ trợ từ Việt Nam sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư của các nhà sản xuất, góp phần vào sự phục hồi của doanh số cho thuê đất KCN trong năm 2025 và (2) KCN Tân Phước 1 (470 ha tại Tiền Giang, được phê duyệt đầu tư vào tháng 5/2024) dự kiến bắt đầu mở bán đất từ năm 2026.

Triển vọng dòng tiền và lợi nhuận ổn định: Với kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN phục hồi, dự báo dòng tiền trung bình hàng năm từ cho thuê đất KCN trong giai đoạn 2024-26 của IDC đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, so với mức 2,8 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022-23. Ngoài ra, dự phóng tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-26 đạt 27%, chủ yếu được thúc đẩy bởi (1) bàn giao backlog KCN chưa ghi nhận (khoảng 103 ha tính đến cuối quý 3/2024) và backlog bất động sản khu đô thị (KĐT) từ dự án Bắc Châu Giang (Hà Nam; đã bán trước 127 căn thấp tầng tính đến cuối quý 3/2024), và (2) doanh số cho thuê đất KCN (đạt trung bình 133 ha/năm) và bàn giao đất KCN (đạt trung bình 120 ha/năm) ổn định trong giai đoạn 2024-26. IDC hiện còn sở hữu khoảng 520 ha diện tích thương phẩm tính đến cuối quý 3/2024, chủ yếu tại các khu vực công nghiệp trọng điểm, trong đó khoảng 90% đã được giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, kỳ vọng dự án KĐT Hựu Thạnh (47 ha tại Long An) sẽ bắt đầu mở bán từ năm 2026, khi IDC hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho Giai đoạn 1 (33,4 ha) của dự án này trong năm 2024.

Mở rộng quỹ đất KCN: IDC đang tìm cách mở rộng tổng quỹ đất KCN thêm ít nhất khoảng 1.850 ha tổng diện tích, bao gồm dự án KCN Vinh Quang (350 ha; Hải Phòng; dự án đã hoàn thành quy hoạch 1/2000 và đang chờ phê chủ trương đầu tư).