Triển vọng cổ phiếu VRE

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho VRE nhưng điều chỉnh giảm 2% giá mục tiêu xuống
31.200 đồng/cổ phiếu.

• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do 1) số dư tiền mặt ròng giảm vào cuối quý
1/2024 và 2) dự báo thận trọng hơn của chúng tôi về việc ra mắt trung tâm thương mại (TTTM)
mới giai đoạn 2027-2028, được bù đắp một phần bởi 3) việc chúng tôi cập nhật giá mục tiêu
sang giữa năm 2025. Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cho năm
2024/25.

• Định giá của VRE hấp dẫn với P/E dự phóng năm 2024 là 12,5 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi)
so với trung vị P/E trung bình 3 tháng dự phóng năm 2024 của các công ty cùng ngành trong
khu vực là 18,8 lần, cùng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn
2024-2028 dự phóng là 10%. Chúng tôi tin rằng VRE, với vị thế dẫn đầu, có khả năng tốt để tận
dụng sự phát triển của ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam.

• Trong năm 2024, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS đạt 4,2 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ lợi
nhuận cho thuê bán lẻ tăng trưởng đến từ doanh số cho thuê và tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong các
quý tới. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ giảm 5% YoY, chủ yếu là do dự báo
ghi nhận bàn giao BĐS giảm YoY của chúng tôi.

• Rủi ro cho quan điểm tích cực của chúng tôi: Biên lợi nhuận cải thiện chậm hơn dự kiến.
Chúng tôi kỳ vọng doanh số và tỷ lệ lấp đầy của khách thuê sẽ cải thiện trong các quý tiếp
theo. Trong quý 1/2024, VRE ghi nhận biên của thu nhập hoạt động ròng (NOI) của mảng cho thuê
và tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ YoY (nhưng đi ngang QoQ)(Hình 3 & 9). Chúng tôi kỳ vọng đà phục hồi
của chi tiêu tiêu dùng sẽ giúp lợi nhuận từ mảng cho thuê bán lẻ duy trì ổn định. Ngoài ra, Vincom
Mega Mall Grand Park (diện tích sàn cho thuê bán lẻ là 45.200 m2; tỷ lệ lấp đầy đảm bảo đạt 87%
tính đến tháng 4/2024) và 3 TTTM Vincom Plaza đã sẵn sàng khai trương vào tháng 6/2024.

Chúng tôi dự báo doanh thu mảng cho thuê bán lẻ năm 2024 sẽ đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (+10% YoY
và chiếm 97% tổng dự báo doanh thu) và lợi nhuận gộp đạt 5 nghìn tỷ đồng (+10% YoY).

Sau kế hoạch thoái vốn của VIC, chúng tôi kỳ vọng kế hoạch khai trương TTTM của VRE trong
giai đoạn 2024-2026 sẽ không thay đổi với tổng diện tích sàn (GFA) cho thuê bán lẻ mới dự kiến
ở mức 346.000 m2 (hoặc trung bình GFA mới là 115.000 m2/năm) trong giai đoạn này, trong khi dự
báo giảm nhẹ cho tổng GFA mới giai đoạn 2027-2028 đạt 175.000 m2 (88.000 m2/năm) so với dự
báo trong Báo cáo Cập nhật gần nhất của chúng tôi là 297.000 m2 (149.000 m2/năm). Chúng tôi
dự báo tổng vốn đầu tư XDCB cho VRE trong giai đoạn 2024-2026 sẽ ở mức 7,4 nghìn tỷ đồng, chủ
yếu là chi phí xây dựng và chi phí đất cho các TTTM trong kế hoạch phát triển (thấp hơn 12% so
với dự báo trước của chúng tôi).
Ngành BĐS
Ngày báo cáo 22/05/2024
Giá hiện tại 23.150 VND
Giá mục tiêu 31.200 VND
Giá mục tiêu gần nhất 31.900 VND
TL tăng +34,8%
Lợi suất cổ tức 0,0%
Tổng mức sinh lời +34,8%
GT vốn hóa 53,3 nghìn tỷ đồng
Room KN 11,2 nghìn tỷ đồng
GTGD/ngày (30n) 162,5 tỷ đồng
Cổ phần Nhà nước 0,0%
SL cổ phiếu lưu hành 2,3 tỷ
Pha loãng 2,3 tỷ
VRE Peers* VNI
P/E (trượt) 11,8x 18,4x 16,0x
P/B (ht) 1,4x 2,5x 1,8x
ROE 12,2% 14,0% 12,1%
ROA 9,6% 5,0% 1,9%
*CT cùng ngành trong khu vực
Tổng quan công ty
VRE là nhà phát triển, chủ sở hữu và
vận hành trung tâm thương mại bán
lẻ hàng đầu tại Việt Nam. Công ty
vận hành 4 mô hình trung tâm
thương mại bao gồm Vincom
Center, Vincom Mega Mall, Vincom
Plaza và Vincom+ với tổng diện tích
GFA sàn bán lẻ đạt 1.75 triệu m2.
Diễn biến giá cổ phiếu
Thân Như Đoan Thục
Chuyên viên
Lưu Bích Hồng
Trưởng phòng cao cấp
2023 2024F 2025F 2026F
Doanh thu (tỷ đồng) 9.791 8.867 9.664 10.968
Doanh thu % YoY 33,0% -9,4% 9,0% 13,5%
LN từ HĐKD (tỷ đồng) 4.566 4.437 4.903 5.697
NOI cho thuê (tỷ đồng) 5.746 6.377 6.941 7.878
LNST sau CĐTS (tỷ đồng) 4.409 4.198 4.641 5.396
LNST sau CĐTS % YoY 58,8% -4,8% 10,5% 16,3%
EPS % YoY 58,8% -4,8% 10,5% 16,3%
Biên LN gộp 54,6% 57,8% 58,3% 59,3%
Biên LN từ HĐKD 46,6% 50,0% 50,7% 51,9%
Biên LN ròng 45,0% 47,3% 48,0% 49,2%
ROE 12,4% 10,5% 10,5% 10,9%
Nợ vay ròng/CSH -3,3% -11,5% -19,7% -25,9%
P/E 11,9x 12,5x 11,3x 9,7x
P/B 1,4x 1,3x 1,1x 1,0x
-20%
-10%
0%
10%
20%
YTD 1Y 3Y ann
VRE VNI
CTCP Vincom Retail (VRE) MUA +34,8%