VEF - Bắt đầu chu kỳ chuyển hoá đất vàng thành lợi nhuận

Chào các anh chị,

Warren Buffett – nhà đầu tư huyền thoại – từng chia sẻ rằng đầu tư thành công không đòi hỏi hành động liên tục, mà cần sự kiên nhẫn sau khi chọn được doanh nghiệp tuyệt vời. Cái khó nằm ở việc tìm ra doanh nghiệp thực sự chất lượng để xuống tiền. Và hôm nay, Tuấn xin gửi đến các anh chị một cơ hội đầu tư mà Tuấn đánh giá là rất đáng để đầu tư dài hạn. Đó là VEF – Công ty cổ phần Trung Tâm Hội Chợ Triển Lãm Việt Nam.

Đây là công ty con của VIC (Vingroup nắm giữ 83.32%), doanh nghiệp đang nắm trong tay 3 quỹ đất vàng hiếm có bậc nhất tại Hà Nội, với tổng diện tích hơn 466 ha và đang hợp tác cùng VinHomes để bắt đầu chuyển hóa thành lợi nhuận. Đây là những tài sản không thể tái tạo, đã có quy hoạch, pháp lý rõ ràng và bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai.

Nếu đây là lần đầu tiên anh (chị) đọc khuyến nghị mua cổ phiếu của em thì anh (chị) có thể tham khảo các cổ phiếu mà em đã từng khuyến nghị mua ạ:
FOX (tăng từ 41 lên 112) trong 12 tháng:
https://f319.com/threads/fox-muc-tieu-152-tang-truong-manh-co-tuc-khung-dinh-gia-thap.1837927/
POM (đã tăng từ giá 5.4 lên 8) trong vòng 1 tháng:
https://f319.com/threads/pom-chi-mua-va-gom-sap-dua-nha-may-lo-cao-vao-hoat-dong.1824825/
SKG: (tăng từ giá 8 lên 21) trong 2 năm:
https://f319.com/threads/skg-tu-dinh-cao-den-vuc-sau-va-su-tro-lai.1498979/

Cổ phiếu mà em khuyến nghị thì đều tăng tốt trong dài hạn do những cổ phiếu em khuyến nghị vừa có nền tảng cơ bản ổn định vừa có tinh tăng trưởng bền vững. Lần này khuyến nghị mua VEF, em dựa trên các luận điểm sau:
1. Đất vàng độc quyền giữa lòng thủ đô.
2. Tài chính cực kỳ ổn định.
3. Vingroup là hậu thuẫn.
4. Chu kỳ tăng trưởng bắt đầu.

Hiện tại, lãi suất USD đã đi qua đỉnh và dự kiến Fed sẽ bắt đầu cắt giảm lãi suất từ quý III/2025. Trong nước, lãi suất Việt Nam Đồng tiếp tục duy trì ở nền thấp nhờ các chính sách điều hành linh hoạt của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 1 năm đang dao động quanh mức 5 – 6%/năm, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2022–2023. Mặt bằng lãi suất thấp tạo điều kiện thuận lợi cho dòng tiền rẻ quay trở lại thị trường.

Từ tháng 5/2024 đến nay, thị trường chứng khoán Việt Nam liên tục trải qua những biến động mạnh dưới tác động từ các yếu tố vĩ mô toàn cầu, đặc biệt là chính sách thuế quan cứng rắn trở lại của cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump. Trong bối cảnh bất ổn đó, chỉ số VN-Index gần như đi ngang, dao động trong biên độ hẹp và thiếu động lực tăng trưởng rõ rệt.

Trong nhóm những cổ phiếu đi ngang suốt thời gian này có cả VEF – dù doanh nghiệp sở hữu một quỹ đất khổng lồ, nhưng giá cổ phiếu vẫn chỉ dao động quanh vùng 160.000 – 240.000 đồng/cp, không có dấu hiệu bứt phá đáng kể. Nguyên nhân chủ yếu là do kết quả kinh doanh của VEF chưa có sự thay đổi rõ nét, khiến thị trường chưa thể định giá lại theo tiềm năng tài sản. Tuy nhiên, bước ngoặt đã xuất hiện đầu năm 2025 khi VEF công bố kết quả kinh doanh quý I với lợi nhuận tăng trưởng 162 lần so với cùng kỳ. Đây chính là cú hích mạnh mẽ đầu tiên, đánh dấu việc VEF chính thức chuyển hóa quỹ đất vàng thành dòng tiền thật, mở ra chu kỳ tăng trưởng bền vững và rõ ràng về lợi nhuận, giúp nhà đầu tư có thể định giá lại doanh nghiệp bằng các chỉ tiêu tài chính cụ thể thay vì chỉ dựa vào tiềm năng.

Sau thời gian theo dõi cổ phiếu trong một thời gian dài và thấy VEF đã có nền tích lũy, em mạnh dạn khuyến nghị anh(chị) mua vào ạ. Cổ phiếu VEF đã có lợi nhuận quý I/2025 tăng trưởng hơn 162 lần so với quý I/2024, sắp tới VEF sẽ tiếp tục triển khai các dự án để tạo ra lợi nhuận khủng hơn. Đóng cửa ngày 22/04/2025, VEF đang ở mức giá 198,200/ cổ phiếu. em định giá cổ phiếu VEF ở mức giá 384,000 đồng/ cổ phiếu (+94%) với những luận điểm dưới đây:

1. ĐẤT VÀNG ĐỘC QUYỀN GIỮA LÒNG THỦ ĐÔ
1.1. Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia – Cổ Loa, Đông Anh (Vinhomes Global Gate) – 385 ha (sẽ phân tích kỹ hơn ở mục 4)
Vinhomes Global Gate là một trong những đại đô thị lớn nhất miền Bắc Việt Nam hiện nay, với quy mô lên tới 385 ha, tọa lạc tại huyện Đông Anh, Hà Nội, định hướng trở thành trung tâm hội chợ – triển lãm lớn nhất Đông Nam Á. Với quy mô 385 ha bao gồm 90 ha dành cho Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia và 295 ha phát triển khu đô thị sinh thái. Loại hình sản phẩm: Biệt thự đơn lập, song lập, liền kề, shophouse, căn hộ cao tầng, văn phòng, khách sạn 5 sao.
Tiện ích nổi bật: Hồ trung tâm 32 ha, công viên nội khu 7,4 ha, 12 trường học, Vincom Mega Mall, 2 tòa văn phòng 45 tầng. Tiến độ: Đã hoàn tất giải phóng mặt bằng và đang triển khai xây dựng các phân khu đầu tiên. Bắt đầu ghi nhận doanh thu từ 2025, mở đầu chu kỳ tăng trưởng.

​

1.2. Khu đô thị Nam Đại lộ Thăng Long – Mễ Trì (thường gọi Vinhomes Mễ Trì 2)
Diện tích 74,23 ha, nằm giữa trung tâm hành chính – thể thao phía Tây Hà Nội. Quy hoạch đầy đủ: hồ điều hòa, trường học, khu biệt thự, liền kề, chung cư cao tầng. Đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, dự kiến mở bán từ 2025–2026. Dự kiến sẽ đóng góp lợi nhuận cho chu kỳ 2027 - 2030.

​

1.3. Tổ hợp thương mại – dịch vụ tại 148 Giảng Võ, Ba Đình
Diện tích 6,8 ha – ngay trung tâm quận Ba Đình. Đã được phê duyệt quy hoạch làm tổ hợp trung tâm thương mại cao tầng, mang lại dòng tiền thuê ổn định trong dài hạn. Với vị trí đắc địa tại trung tâm Hà Nội và quy hoạch hiện đại, dự án 148 Giảng Võ hứa hẹn trở thành điểm nhấn mới về thương mại và văn hóa của Thủ đô. Việc loại bỏ chức năng nhà ở giúp tập trung phát triển các tiện ích công cộng và dịch vụ chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cư dân và du khách.

​

2. TÀI CHÍNH CỰC KỲ ỔN ĐỊNH – VEF KHÔNG CHỈ “GIỮ ĐẤT” MÀ CÒN TẠO RA LỢI NHUẬN LỚN TỪ VỐN NHÀN RỖI
Không giống nhiều doanh nghiệp bất động sản khác thường xuyên phải dùng đòn bẩy tài chính, vay nợ lớn để xoay vòng vốn, VEF là một trong số ít những doanh nghiệp không vay nợ suốt nhiều năm qua. Thậm chí, với lượng tiền mặt lớn nhàn rỗi từ quỹ đất chưa triển khai, VEF đã cho các đối tác khác vay tổng cộng hơn 17.500 tỷ đồng với lãi suất lên tới 12%/năm – mức sinh lời cao hơn rất nhiều so với gửi ngân hàng.

​

Chính nguồn thu này đã giúp VEF ghi nhận lợi nhuận tài chính đều đặn mỗi quý, tạo nền tảng lợi nhuận ổn định ngay cả khi chưa triển khai các dự án bất động sản lớn. Điều này khiến bảng cân đối kế toán của VEF rất lành mạnh, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản gần như bằng 0, trong khi dòng tiền đầu tư liên tục dồi dào.
Điểm đặc biệt là nguồn lợi nhuận này đến từ lãi vay chứ không phải hoạt động tài chính mang tính đầu cơ, giúp nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm về chất lượng dòng tiền cũng như sự bền vững trong cơ cấu thu nhập của công ty.
Vì vậy, VEF là một trong số ít cổ phiếu bất động sản vừa có tài sản khủng (đất vàng), vừa có dòng tiền hiện hữu ổn định, và quan trọng nhất – đã chứng minh được khả năng tạo ra lợi nhuận thực trong suốt các năm qua, ngay cả khi thị trường bất động sản trầm lắng.

3. VINGROUP HẬU THUẪN – ĐÒN BẨY CHIẾN LƯỢC GIÚP VEF BỨT PHÁ
Sự hiện diện của Vingroup trong vai trò cổ đông chi phối tại VEF không chỉ mang ý nghĩa tài chính mà còn là yếu tố quyết định đến khả năng hiện thực hóa các dự án bất động sản quy mô lớn. Vingroup là tập đoàn bất động sản tư nhân lớn nhất Việt Nam, đã triển khai thành công hàng loạt đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Smart City, Grand Park, Vinhomes Cổ Loa… chỉ trong vòng 2–3 năm. Với hệ sinh thái khép kín (thiết kế, tổng thầu xây dựng, tài chính, phân phối và quản lý vận hành), Vingroup có khả năng rút ngắn đáng kể thời gian triển khai thực tế – điều mà phần lớn các doanh nghiệp bất động sản khác khó đạt được.

Việc có một tập đoàn lớn làm chủ đầu tư giúp quá trình xin cấp phép, điều chỉnh quy hoạch, thẩm định dự án diễn ra suôn sẻ và hiệu quả hơn nhờ vào kinh nghiệm và quan hệ phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước. Nhờ đó, các dự án của VEF như Global Gate (Cổ Loa), Nam Đại lộ Thăng Long và Giảng Võ đều đã được duyệt quy hoạch chi tiết và từng bước hoàn thiện pháp lý đúng tiến độ. Khi Vingroup tham gia triển khai, các dự án bất động sản thường được thị trường định giá lại theo kỳ vọng dòng tiền rõ ràng và tiến độ thực tế. Điều này sẽ sớm xảy ra với VEF khi các dự án bước vào giai đoạn ghi nhận lợi nhuận từ 2025 trở đi.

Về tỷ lệ ăn chia khi hợp với với Vinhomes thì VEF sẽ lấy 95% lợi nhuận, còn VHM sẽ chỉ được 5%. Nguồn: https://cafef.vn/xuat-hien-1-cong-t...s-va-novaland-tren-san-188250121161138991.chn

4. CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG BẮT ĐẦU – VEF GHI NHẬN LỢI NHUẬN KHỦNG NGAY TỪ QUÝ I/2025
Sau nhiều năm tích lũy tài sản và chuẩn bị pháp lý cho các dự án lớn, 2025 chính là năm bản lề đưa VEF bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh về doanh thu và lợi nhuận. Khác với giai đoạn trước đây, khi giá trị doanh nghiệp chủ yếu nằm ở kỳ vọng đất đai, thì hiện nay, VEF đã bắt đầu “chuyển hóa đất vàng thành dòng tiền thực”.

Cụ thể, kết quả kinh doanh quý I/2025 của VEF ghi nhận mức lợi nhuận sau thuế hơn 14.873 tỷ đồng, tăng trưởng 162 lần so với cùng kỳ. Phần lớn lợi nhuận đến từ việc bán sỉ và ghi nhận doanh thu chuyển nhượng một phần dự án Vinhomes Global Gate. Để hiểu kỹ hơn về việc bắt đầu chuyển hóa lợi nhuận, Tuấn sẽ cho các anh chị xem sơ về dự án Vinhome Global Gate này, đầu tiên chúng ta sẽ có 4 phân khu, 1 phân khu là trung tâm triển lãm rộng 90 ha, còn lại là 3 phân khu (Phân khu Tinh Hoa, PK Thịnh Vượng, PK Cát Tường) với tổng diện tích là 295ha. Nhà mình có thể xem hình sau:

​

Ngày 20/03/2025, Công Ty đã thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng một phần Dự Án Khu Đô Thị với Công Ty Cổ phần Thời đại mới T&T, cụ thể như sau:
Giá chuyển nhượng: 44.560.000.000.000 VNĐ. (44.5k tỷ)
Phần dự án chuyển nhượng gồm: 42,7 ha đất ở và 32.3 ha đất công cộng có mục đích kinh doanh (Tổng là 75ha)

Tức là việc bán sỉ ra 1/3 dự án đã mang về lợi nhuận ròng cho VEF gần 15.000 tỷ, chứng tỏ nếu tự triển khai và khai thác thì lợi nhuận mang về trong giai đoạn 2026- 2028 sẽ còn khủng hơn nữa. Ước lượng có thể lên tới 30.000 - 50.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

Điều này đánh dấu sự thay đổi cấu trúc lợi nhuận: từ doanh nghiệp nắm giữ tài sản chờ thời, VEF giờ đã trở thành doanh nghiệp có dòng tiền và lợi nhuận thực, đều đặn và tăng tốc theo chu kỳ phát triển dự án.
Giai đoạn 2025–2030 được xem là thời kỳ vàng khi nhiều block sản phẩm tại các dự án lớn bắt đầu bàn giao, mở bán và ghi nhận doanh thu, đặc biệt là Vinhomes Cổ Loa (Global Gate) với quy mô 385 ha và Vinhomes Mễ Trì 2 với hơn 74 ha. Sự cộng hưởng giữa lợi nhuận tài chính và lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản sẽ giúp EPS tăng vọt, dẫn đến định giá lại toàn bộ doanh nghiệp.

ĐỊNH GIÁ VÀ KẾT LUẬN
Với những luận điểm trên, em kỳ vọng lợi nhuận năm 2025 của VEF sẽ tăng trưởng mạnh mẽ. Cụ thể, em cho rằng doanh nghiệp sẽ đạt lợi nhuận sau thuế 2025 khoảng 16,000 tỷ đồng. EPS năm 2025 tương ứng là 96,000 đồng/ cổ phiếu. Với PE tương ứng ở vùng 4 lần cho một doanh nghệp có nền tảng tài chính ổn định và tăng trưởng bền vững cùng quỹ đất lớn, giá trị hợp lý của VEF ở mức 384,000 đồng/ cổ phiếu, tương đương mức lợi nhuận đạt 94% tính từ giá đóng cửa 198,200 ngày 22/04/2025.

​

Nếu nhìn lại trường hợp của FOX (tăng từ 41 lên 112) hay POM (tăng từ 5.4 - 8) hay SKG (tăng từ 8 lên 21) trong các năm vừa rồi, thì có thể nói đây cũng sẽ là một FOX, POM, hoặc SKG thứ 2 khi mà tiềm năng của VEF chưa được nhiều nhà đầu tư biết tới. Còn nếu anh (chị) đợi mọi thứ quá rõ ràng hay có thêm một vài bên công ty chứng khoán phân tích, ra báo cáo khuyến nghị mua VEF thì em chắc rằng anh(chị) sẽ chẳng thể mua được giá này nữa. Cơ hội đạt lợi nhuận trên 50% chỉ dành cho nhà đầu tư có phân tích sớm, mua vào và kiên nhẫn đợi thành quả ạ.

Nếu có bất cứ thắc mắc nào về cổ phiếu VEF ở trên, thì anh (chị) có thể chat ở bên dưới phần comment.
Welcome các anh chị cổ đông của VEF