Vĩ mô ngành BĐS – Cơn bão lớn hay chỉ là khó khăn tạm thời

Hiện tại cổ phiếu nhóm ngành BĐS đang là nhóm CP có mức giảm giá lớn nhất cũng như chịu ảnh hưởng nặng nề từ nhịp điều chỉnh của thị trường. Vậy ngành BĐS đang phải đối mặt với điều gì? Tương lai liệu có cơ hội phục hồi trở lại hay không? Chúng ta sẽ cùng đi phân tích chi tiết hơn trong bài viết này.

I. Vĩ mô chung ngành BĐS
Đầu tiên là bối cảnh về lãi suất, trong giai đoạn mà FED đang hạ lãi suất điều hành của mình từ giữa 2025 tới nay thì Việt Nam lại bất ngờ tăng trở lại lãi suất vào cuối năm 2025 dù trước đó đã chủ động hạ lãi suất trước FED để đón đầu giai đoạn bơm tiền trở lại của FED nhằm thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, đón bắt được cơ hội trong các năm tiếp theo.

Nhưng tại sao Việt Nam lại phải tăng lãi suất hiện tại và việc tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng như thế nào tới vĩ mô và dòng tiền:

• Thứ nhất và cũng là áp lực lớn nhất, đó là do lãi suất huy động từ cuối 2023 sang 2024 được chỉ đạo hạ xuống mức rất thấp để đẩy dòng tiền sang các kênh đầu tư hay sản xuất thay vì dồn vào gửi tiết kiệm như trước đó và kỳ vọng nền lãi suất thấp sẽ hỗ trợ phục hồi kinh tế nhanh hơn. Tuy nhiên mức nền lãi suất thấp duy trì liên tục trong suốt 2 năm qua đã khiến cho dòng tiền gửi vào bank sụt giảm mạnh và tăng trưởng tiền gửi ít hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng, qua đó khiến cho ngân hàng thiếu dòng tiền đầu vào. Điều này đặt áp lực lớn các ngân hàng phải nâng lãi suất huy động để hút tiền gửi trở lại, ít nhất cho tới khi đủ tiền để đáp ứng cho vay.
• Thứ hai, nguyên nhân tới từ việc chúng ta đã vội vàng hạ lãi suất sớm quá. Cụ thể Việt Nam đã hạ lãi suất từ đầu 2023 trong khi FED phải tới 2025 mới bắt đầu chu kỳ hạ lãi suất của mình. (màu đỏ là ls huy động VN, màu xanh là lãi suất FED) (Hình 1)

Điều này dẫn tới nhiều hệ lụy như áp lực tỉ giá tăng cao, khối ngoại liên tục rút ròng do lãi suất tại Mỹ hấp dẫn hơn nhiều. Tỷ giá tăng sẽ khiến cho thu hút FDI gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến ngân hàng nhà nước phải nâng lãi suất lên để giảm áp lực tỷ giá, tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Cá nhân chúng tôi cho rằng trong thời gian tới kể cả thu hút tiền gửi giảm bớt áp lực thì khả năng cao ngân hàng vẫn sẽ duy trì nền huy động cao hơn so với giai đoạn 2023-2024 để cân bằng giữa huy động và cả tỷ giá. Với việc lãi suất của FED đang giảm trong thời gian gần đây và hiện là 3.75% (Việt Nam hiện là trên 6%) sẽ giúp cho FDI có nhiều cơ sở để kỳ vọng hơn trong các năm tới.

• Thứ ba, với việc nền lãi suất trước đó duy trì ở mức khá thấp trong khi BĐS trên toàn quốc có dấu hiệu hồi phục trong 1-2 năm gần đây, cộng thêm với việc các chủ đầu tư lớn bắt đầu ra hàng rất nhiều từ cuối 2024 trở đi khiến cho tín dụng chảy vào BĐS là khá lớn cũng như nhu cầu tiếp tục vay vốn của BĐS cũng là khá lớn. Vì vậy khiến cho tín dụng đầu ra tăng trưởng tốt dẫn tới nhu cầu đầu vào tăng lên cao mà không huy động được như nguyên nhân đầu. Điều này dẫn tới một rủi ro lớn sau này là có thể tín dụng tiếp tục đẩy mạnh vào BĐS trong bối cảnh sản xuất còn khó khăn sẽ khiến BĐS tăng nóng và xa hơn có thể tạo bong bóng. Vì vậy việc cần thiết là phải làm giảm nhiệt thị trường này và kịch bản đẹp nhất sẽ là duy trì giá BĐS đi ngang như hiện tại để các chủ đầu tư vẫn ra hàng được trong các năm tới, kèm theo đó là tăng cường các dự án NOXH để cung cấp nguồn cung cho nhu cầu ở thực. Để làm được những điều này thì việc cần phải làm đó chính là nâng nền lãi suất từ mức thấp hiện tại lên mức cao hơn để giảm nhiệt cho kênh BĐS. Nhưng cũng sẽ không nâng quá cao như giai đoạn 2022 để khiến BĐS lao dốc (hệ lụy sẽ rất lớn do các chủ đầu tư lớn đều đang dùng đòn bẩy cao và sẽ ra hàng nhiều trong 2-3 năm tới, nếu cắt đứt thị trường thì kịch bản như Trung Quốc cách đây vài năm sẽ lặp lại). Vì vậy kịch bản nhà nước hướng tới sẽ là nâng lãi suất vừa đủ để kìm hãm đà tăng giá nhưng không ngắt thanh khoản thị trường để các ông lớn “phân phối” sản phẩm trên nền giá cao tới tay người mua.

Đó là 3 lý do chính chúng tôi cho rằng là nguyên nhân khiến lãi suất cuối năm tăng lên. Ngắn hạn chắc chắn sẽ tạo ra ảnh hưởng tới toàn thị trường, nhất là những ngành nhạy với lãi suất như chứng khoán hay BĐS. Tuy nhiên về dài hạn chúng tôi cho rằng chính sách trên là phù hợp để cân bằng lại dòng tiền, giảm áp lực tỷ giá, thu hút vốn ngoại và cũng giúp BĐS bền vững hơn. Trong ngắn hạn 1-2 quý tới ngành BĐS sẽ có những biến đổi sau mà chúng ta cần chú ý trước khi đi phân tích từng công ty:

• Chắc chắn dòng tiền sẽ bớt đổ về BĐS như giai đoạn 1-2 năm gần đây khi nền lãi suất bị nâng lên mà sẽ cân bằng chảy bớt sang các kênh như tiền gửi, trái phiếu, …. Điều này sẽ khiến đà tăng giá BĐS hay tính đầu cơ BĐS giảm đi.
• Tuy nhiên chúng tôi cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng xấu chủ yếu tới các dự án, các vị trí mang tính chất đầu cơ hơn là nơi có nhu cầu thực. Các nơi không có động lực tăng trưởng, không thu hút được dân đến sẽ khó mà thổi giá, tạo giá ảo gây ảnh hưởng tới thị trường BĐS chung.
• Với các sản phẩm có nhu cầu thực cao như chung cư, NOXH, dự án khu đô thị tại các thành phố lớn sẽ được hạ nhiệt và điều chỉnh 5-10% tùy vị trí sau thời gian tăng quá nóng 2 năm vừa qua để duy trì nền giá hiện tại cho 3-5 năm tới hấp thụ. Với các chủ đầu tư, việc dừng tăng giá các sản phẩm trên có thể khiến kỳ vọng ngắn hạn giảm xuống phần nào khi giá sẽ khó tăng thêm được nữa. Tuy nhiên do nhu cầu ở thực cao thì khả năng hấp thụ vẫn là đáng kỳ vọng và có tính bền vững cao hơn, với nền giá hiện tại theo chúng tôi cũng là đủ để các chủ đầu tư thu được lợi nhuận lớn rồi thay vì tạo bong bóng sớm rồi nổ thì hệ lụy còn lớn hơn.
• Hiện các doanh nghiệp đang có xu hướng dùng đòn bẩy cao và chuẩn bị ra hàng lớn trong 1-2 năm tới, điều này sẽ dẫn tới rủi ro lớn với các doanh nghiệp dùng đòn bẩy lớn mà sản phẩm lại thiếu tính nhu cầu thực. Với các doanh nghiệp có tính nhu cầu thực tốt thì có thể sẽ bớt rủi ro hơn nhưng chi phí lãi vay cũng sẽ tăng lên và qua đó chúng ta phải đánh giá lại tiềm năng lợi nhuận. Các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng thấp nhất sẽ là ít vay nợ và tập trung các sản phẩm có nhu cầu thực cao, hấp thụ sản phẩm tốt khi mở bán.

Như vậy trong ngắn hạn ngành BĐS chắc chắn sẽ có khó khăn khi dòng tiền sẽ chảy một phần sang các kênh khác cũng như giá bán sẽ không thể kỳ vọng tăng lên nhiều nữa mà cơ bản sẽ đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ để hướng tới cân bằng hơn trong thời gian tới.

II. Xu hướng lãi suất trong 2026
Theo chúng tôi kịch bản lãi suất tăng lên cao tới mức như giai đoạn 2022 sẽ không xảy ra và khả năng cao sẽ duy trì trong vùng quanh 6% (thực tế sẽ xuất hiện các gói thu hút tiền gửi lên 7.x% tùy thời hạn và quy mô vốn gửi tại các ngân hàng nhỏ nhưng chúng tôi sẽ dùng dữ liệu lãi suất công bố tại ngân hàng nhà nước để phân tích). Dưới đây là luận điểm cho nhận định trên:

• Mục đích tăng lãi suất là để kìm hãm tỉ giá cũng như thu hút tiền gửi cho ngân hàng nên khi 2 điều này tốt dần trở lại sẽ là lúc ngân hàng duy trì ổn định lãi suất vì còn phải tính đến cả bài toán tăng trưởng tín dụng trong 2026 trở đi, lãi suất cao quá sẽ không thể duy trì được cho vay tăng trưởng cao được. Hiện tại tỉ giá đã có phần hạ nhiệt thời gian gần đây cho thấy chính sách đã dần có tác dụng. Còn về tiền gửi chúng ta cần phải đợi sang tháng 1 mới có các thông tin để đánh giá thêm được.
• FED đang trong chu kỳ hạ lãi suất nên áp lực phải tăng lãi suất cao trở lại là không lớn. Hiện lãi suất tại Việt Nam đã dương khá nhiều so với lãi suất của FED nên khả năng cao chính phủ sẽ duy trì lãi suất như hiện tại. Chúng ta cũng nên quên đi vùng lãi suất huy động rẻ như 2023-2024 quay trở lại trong ngắn hạn, sẽ rất khó có chuyện đó mà nên làm quen với nền lãi suất quanh 6%.

Với mức nền lãi suất ở mức trung bình không còn thấp nhưng cũng chưa phải cao như hiện tại chúng tôi cho rằng là phù hợp cho phát triển dài hạn. Nó sẽ giúp cân bằng giữa hỗ trợ bơm tiền với ổn định tỉ giá, thu hút vốn ngoại vào Việt Nam. Điều đó sẽ củng cố cho việc duy trì chính sách lãi suất cân bằng như hiện tại trong thời gian 1-2 năm tới.

III. Các cổ phiếu ngành BĐS trên sàn sẽ ra sao
Câu hỏi lớn nhất chúng ta quan tâm vẫn phải là các cổ phiếu trên sàn sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới khi mà vĩ mô đã dần lộ rõ định hướng trong 1-2 năm tới? Chúng tôi cho rằng chúng ta cần phải phân tách các cổ phiếu thuộc nhóm ngành BĐS thành 3 nhóm dưới đây để nhận định mức độ ảnh hưởng:

• Đầu tiên là nhóm sẽ có mức độ ảnh hưởng lớn nhất, đó là nhóm sử dụng tỉ lệ nợ vay lớn nhưng lại gặp khó khăn trong việc đầu ra của dự án (vướng pháp lý, đang thi công chưa thể mở bán, dự án không có nhu cầu thực nên tỉ lệ hấp thụ thấp, … ). Các cổ phiếu này sẽ rất khó hồi phục trong ngắn hạn và phải chiết khấu sâu, thậm chí về dưới giá trị sổ sách mới có cầu vào mua và cân bằng lại.
• Tiếp theo là nhóm dùng đòn bẩy lớn nhưng dự án đã mở bán và được hấp thụ tốt chỉ chờ bàn giao, đây sẽ là các công ty chịu ảnh hưởng ở mức độ vừa phải, các chi phí như lãi vay sẽ tăng lên làm ăn mòn phần nào lợi nhuận khi bàn giao và từ đó khiến định giá sẽ phải chiết khấu thêm. Tuy nhiên các cổ phiếu này khi đủ rẻ và về gần giá trị sổ sách sẽ có cầu hỗ trợ phục hồi trong thời gian tới.
• Nhóm thứ 3 sẽ có mức độ ảnh hưởng ít nhất là nhóm các công ty BĐS đang không dùng hoặc sử dụng đòn bẩy rất ít (tỉ lệ nợ vay/VCSH dưới 10%) mà vẫn đang có dự án được đưa vào kinh doanh với các sản phẩm có nhu cầu thực cao (chung cư, dự án tại thành phố lớn hoặc mở bán đã được bán hết và chỉ chờ bàn giao). Chúng tôi cho rằng nhóm cổ phiếu này không bị ảnh hưởng quá nhiều mà chủ yếu giảm theo hiệu ứng chung của toàn ngành nhưng sẽ sớm phục hồi khi tâm lý thị trường ổn định trở lại.

Tựu chung lại chúng ta cần phân loại cổ phiếu mình đang quan tâm thuộc nhóm nào và chúng tôi cho rằng giai đoạn tới chỉ cổ phiếu thuộc nhóm số 3 mới có cơ hội phục hồi trở lại vùng giá trong Q3-2025 nhưng cũng phải mất từ 3-6 tháng tới do nền lãi suất đã nâng lên cao hơn so với trước đó. Hiện tại các cổ phiếu BĐS đã có đà giảm khá sâu và khả năng cao sẽ có vùng đáy quanh đây, nhưng để phục hồi được hay không thì chúng ta cần phân loại từng cổ phiếu chứ khó mà phục hồi toàn ngành mạnh mẽ như trước được. Góc nhìn cá nhân chúng tôi là chưa vội đầu tư mới với nhóm ngành BĐS và phải lọc kỹ FA cổ phiếu thuộc nhóm 3 thay vì mua chỉ theo TA. Với việc đang kẹp hàng thì không nên bán nữa vì đã giảm quá nhiều rồi, nên đợi phục hồi trở lại và cơ cấu sang các cp trong ngành BDS có FA tốt.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-