VNI - góc nhìn từ thị trường BĐS phân khúc nhà ở/ khách sạn/ văn phòng

Kính chào quý NĐT!

Đã hơn 6 tháng trôi qua kể từ thông tin đầu tiên về Cô Vy toang ra từ Vũ Hán. Trong 6 tháng ấy, đã có lúc TTCK VN tưởng chừng gục ngã rất sâu, và Cô Vy đã đưa chúng ta hết đi từ bất ngờ này qua bất ngờ khác.

Sau những bất ngờ ấy, giờ là lúc bình tĩnh nhìn nhận lại VNI qua các góc nhìn khác nhau.
Trong khuôn khổ "góc nhìn" như vậy, vinasdaq giới thiệu góc nhìn của riêng @vinasdaq về TT BĐS (không phải là khu công nghiệp) mà chỉ bao gồm:
+ BĐS Du lịch
+ BĐS Văn phòng cho thuê
+ BĐS Căn hộ và đất nền nhà ở.

Hoàn cảnh TT BĐS 2020 khác biệt rất xa so với cú tạo đỉnh "bong bóng BĐS 2007 - 2009" và cú Bulltrap 2010-2011, ở những điểm như sau:

1) LS 2010-2011 được đẩy lên rất cao, chạm mức 24%/năm (nhưng nay không có điểm tối này). Và có thể coi LS chính là con dao sắc cắt đứt "trend tăng" của BĐS năm xưa.
2) Năm 2007-2011 không có Cô Vy, BĐS du lịch không bị ảnh hưởng nhiều do thiếu nguồn cung khách du lịch. BĐS văn phòng cho thuê cũng ko bị ảnh hưởng nặng nề do "dãn cách".
3) Năm 2007 - 2011 không có Cô Vy, công ăn việc làm của đại chúng cư dân không mấy bị xáo trộn, nhưng nay, rất nhiều bộ phận cư dân mất việc trực tiếp/ hoặc gián tiếp/ mất toàn phần hoặc một phần việc làm.

Cô Vy tác động vào TT BĐS như nào?

1) BĐS du lịch:
Du lịch là lĩnh vực bị tác động ngay lập tức sau khi Cô Vy tác oai tác quái. Hàng loạt khách sạn ế khách, dừng hoạt động. Số khác khôi phục hoạt động thì "dồn khách", thay vì một chủ khai thác 2 tòa khách sạn tại một con đường, thì họ vẫn nhận khách ở cả 2, nhưng đàm phán với khách đưa về 1 nơi.

Theo thống kê, chưa tới 1% lượng phòng khách sạn tại Nha Trang được lấp đầy. Tình trạng này cũng tương tự ở Đà Nẵng. Ở khu vực đường Võ Nguyên Giáp và phía sau là đường An Thượng 1, Trần Bạch Đằng.. lúc trước là một phố Tây náo nhiệt, có thời điểm (nhất là về chiều) đông nghẹt khách, thì nay vắng như ... chùa bà đanh.

Một anh chủ khai thác 2 tòa khách sạn nơi đây cho biết: anh chỉ cầm cự được đến tháng 6, đầu tháng 7, đón xong tháng hè của học sinh, rồi anh cũng phải trả lại 2 tòa khách sạn này cho chủ, chấp nhận mất cọc 2 tháng, tương đương gần 300 triệu.

Cũng theo anh chủ, tới 65% chủ đầu tư các tòa khách sạn này phải vay banks để đầu tư, và khi không khai thác được, thì số phận những tòa khách sạn này đang là .... ẩn số!!!

Như vậy nhu cầu BĐS du lịch từ nay đến khi Cô Vy được cải thiện sẽ giảm mạnh.

2) BĐS văn phòng cho thuê

Cô Vy sẽ tác động sâu rộng vào hình thức "dãn và cách" khiến cho các công ty buộc phải tìm cách tồn tại mới, trong đó cho phép NV của họ làm việc "tại gia".

Liên Hợp Quốc - cũng làm việc theo cách "dãn và cách".
Quốc hội - cũng làm việc theo cách "dãn và cách".

Như vậy, nếu Cô Vy còn tồn tại, nhu cầu BĐS văn phòng sẽ giảm mạnh trong những năm tới.

3) BĐS căn hộ và đất nền nhà ở

Cuộc tăng giá của BĐS đất nền/ căn hộ vừa qua, đã tích tụ một lượng ko nhỏ đơn vị trong tay các NĐT thứ cấp nhưng chưa "chốt lời". Trong vài năm tới, động lực để TT này tiếp tục tăng là gì?

Câu trả lời hoàn toàn ngược lại: Để TT này duy trì sức tăng trưởng (và tăng giá) hoàn toàn là một dự báo ảm đạm khi mà hàng loạt công ăn việc làm và thu nhập bị cắt giảm.

Động lực gốc của mỗi sóng tăng cho TT BĐS luôn luôn không nằm ở giới nhiều tiền, mà luôn bắt đầu từ giới công nhân lao động - nơi có nhiều thanh niên đến tuổi trưởng thành có nhu cầu thực về mua/ mua đất/ mua nhà lập gia đình ==> Kéo theo sự hoán chuyển/ dời đổi của giới thu nhập cao hơn (giới này tác động mạnh vào phân khúc cao hơn) và trực tiếp tiếp tay cho việc tạo sóng tăng giá của TT BĐS. Và nó là một chuỗi sóng, xuất phát điểm phải là giới công nhân lao động.

Nhìn vào bức tranh Cô Vy hiện tại, động lực này sẽ lịm dần cho một chu kỳ giảm của BĐS nhà ở.

Tóm lại: Một dự báo không mấy sáng sủa, khởi đầu cho chu kỳ giảm của TT BĐS nhà ở manh nha bắt đầu! Chu kỳ này sẽ kéo dài (theo quy luật kỳ trước) thì có thể 10-12 năm. Nhưng nếu Cô Vy còn hiện diện, thì sóng giảm cho TT BĐS nhà ở sẽ kéo dài thậm chí lâu hơn một chu kỳ thông thường.

TT BĐS nhà ở này sẽ tác động vào những lĩnh vực nào của nền KT? Câu hỏi còn bỏ đó cho các chuyên gia tha hồ dự báo!

12 năm nữa, nếu f319 còn tồn tại, lại là lúc chúng ta "móc" cái pic này lên!

Note: Bài này ko đếm xỉa đến giá cổ phiếu BĐS của TTCK.