VRE - Bẫy giá trị hay cơ hội đầu tư

Lý do VRE phá đáy

1. Bán tháo mạnh từ quỹ ngoại:

Kể từ tháng 8 năm 2023, VRE liên tục bị các quỹ ngoại bán tháo mạnh do hiệu suất của cổ phiếu không đạt như kỳ vọng trong khoảng thời gian nắm giữ. Giá cổ phiếu VRE đã giảm hơn 30% tính đến đầu tháng 2 năm 2024.

2. Tin đồn thoái vốn và bán lại cho Central Group:

Đầu tháng 2 năm 2024, thị trường rộ lên tin đồn VinGroup chuẩn bị thoái vốn khỏi VRE và Central Pattana (nhà phát triển bất động sản bán lẻ lớn nhất tại Thái Lan, là thành viên của Central Group và sở hữu chuỗi siêu thị Big C) là bên mua lại với giá trị ước tính khoảng 32.000 đồng/cổ phiếu. Tin đồn này đã khiến giá cổ phiếu VRE bật tăng mạnh mẽ tới 30% chỉ trong vòng hai tuần. Thị trường kỳ vọng vào hai điều:

• Doanh nghiệp sẽ không gặp phải những rủi ro liên quan đến VinGroup cũng như Vinfast.
• Sự góp mặt của nhà đầu tư ngoại có thể sẽ khiến cho doanh nghiệp chi trả cổ tức đều đặn, một điều vô cùng xa xỉ cho cổ đông đang nắm giữ VRE.

3. Thất vọng khi Central Group không mua lại:

Tuy nhiên, sau đó tin đồn Central Group không đạt được thỏa thuận với VinGroup và bên mua chính thức là nhóm nhà đầu tư cá nhân trong nước. Điều này khiến thị trường vô cùng thất vọng và giá cổ phiếu VRE lập tức giảm mạnh, cắm đầu xuống mức nền cũ.

4. VinGroup thoái vốn 100% vốn góp tại SDI:

Ngày 17 tháng 3, Hội đồng quản trị của VinGroup đã ký thỏa thuận bán phần vốn góp lên tới 100% vốn điều lệ của công ty SDI, đơn vị đang sở hữu trên 99% vốn điều lệ của công ty cổ phần thương mại Sado. Đáng chú ý, Sado là cổ đông lớn nhất của Vincom Retail khi mà nắm giữ 41,51% cổ phần. Tổng giá trị chuyển nhượng 100% SDI là khoảng 39.100 tỷ đồng. Giao dịch sẽ được thực hiện từng phần từ tháng 3 cho đến quý 3 năm 2024.

• VinGroup đã hoàn tất thoái vốn 55% cổ phần tại SDI trong tháng 3 và dự kiến là 45% cổ phần còn lại sẽ được thực hiện trong 6 tháng tiếp theo.
• Sau giao dịch, SDI và VRE sẽ không còn là công ty con của VinGroup. VinGroup chỉ còn nắm giữ 18,4% cổ phần trực tiếp tại VRE.
• Bên tham gia giao dịch với VinGroup là nhóm các nhà đầu tư cá nhân trong nước có sự am hiểu về thị trường bán lẻ, tiêu dùng và bất động sản tại Việt Nam.

5. Liệu VinGroup có thực sự bán VRE?

Một số tin đồn cho rằng VinGroup chưa thực sự bán VRE, mà nhóm cá nhân mua lại có liên kết với tập đoàn. Điển hình là ông Nguyễn Hoài Nam, người vừa được bầu là thành viên Hội đồng quản trị của Vincom Retail, có nhiều liên kết với VinGroup và Chủ tịch Phạm Nhật Vượng trước đây. Ông Nam từng bán chuỗi Shop & Go cho Vincom (trước đây thuộc VinGroup), bán dự án khu đô thị Đại học Quốc tế cho VinHomes, cùng quỹ đầu tư và phát triển tài năng bóng đá Việt Nam PVF (trước đây thuộc tập đoàn VinGroup) mua lại 60% cổ phần một câu lạc bộ bóng đá ở Bosnia vào năm 2019.

6. VRE vẫn tiếp tục cho VinGroup vay tiền:

Mặc dù VinGroup đã thoái vốn, nhưng VRE vẫn tiếp tục cho VinGroup vay tiền. Trong năm 2023, VRE đã cho VinGroup vay tới 11.150 tỷ đồng, trong khi con số của năm 2022 là hơn 7.800 tỷ đồng, với lãi suất trung bình từ 11% đến 12%. Các khoản vay này đều được VRE thu hồi ngay trong quý nên sẽ không hiện lên trên bảng cân đối kế toán trên báo cáo tài chính.
Đến quý 1 năm 2024, VRE vẫn tiếp tục cho VinGroup vay hơn 2.000 tỷ đồng với lãi suất là hơn 10%. Theo ban lãnh đạo, khoản vay này sẽ được thu hồi vào quý 3 năm nay.
Những điều trên cho thấy tin đồn VinGroup chưa thực sự bán VRE không phải là không có cơ sở. Tuy nhiên, dù có thật hay không, thì bên bất lợi nhất vẫn sẽ là cổ đông nắm giữ cổ phiếu khi mà giá VRE liên tục giảm trong thời gian vừa qua. Đồng thời, cổ phiếu VRE cũng đã phá đáy 3 năm.

Triển vọng của BĐS bán lẻ và Vincom Retail

1. Thị trường Trung tâm thương mại tại Việt Nam:

Giá cho thuê mặt bằng tầng trệt chu thương mại ở Hà Nội và Hồ Chí Minh đang neo ở mức cao, đặc biệt là khu vực nội thành.

• Ở nội thành Hồ Chí Minh, mức giá cho thuê trung bình mặt bằng là khoảng 240 USD/m²/tháng, trong khi đó ở Hà Nội là khoảng 163 USD/m²/tháng.
• Đối với khu vực ngoại thành, mặt bằng giá ở đây đã có mức tăng trưởng ấn tượng do xu hướng chuyển dịch của các khu dân cư. Tăng trưởng chung bình quân hàng quý ở khu vực ngoại thành Hồ Chí Minh là 3-4%, trong khi ở Hà Nội là từ 2-3%.
• Lý do mức giá cho thuê mặt bằng neo cao như vậy là do nguồn cung còn hạn chế. Nguồn cung cho thuê mới ở Hà Nội trong quý 1/2024 là hơn 10.500 m², thấp hơn nhiều so với năm 2023. Đối với Hồ Chí Minh, gần như không có nguồn cung mới.
• Tỷ lệ diện tích còn trống và chưa cho thuê được ở các chu thương mại trong quý 1 năm 2024 hầu như đi ngang ở mức 8% ở TP.HCM và có sự sụt giảm nhẹ ở khu vực Hà Nội (khoảng 11,1%). Những con số này cho thấy tình hình vẫn không quá nhiều sự thay đổi so với cuối năm 2023.
• Nếu mà nhu cầu tiêu dùng ăn uống của người dân Việt Nam có dấu hiệu phục hồi trở lại trong thời gian tới, thì xu hướng giá mặt bằng cho thuê ở khu vực Hà Nội cũng như Hồ Chí Minh được kỳ vọng là sẽ tiếp tục tăng.

2. Tỷ lệ lấp đầy của VRE:

Tỷ lệ lấp đầy ở cả bốn mô hình chu thương mại của VRE có xu hướng giảm trong vòng 1 năm vừa qua. Duy nhất Megamo cho thấy sự cải thiện so với quý 4 năm ngoái, nhưng mức tăng không đáng kể.

• Không có chu thương mại nào được khai trương trong quý 1 năm 2024. Việc giảm tỷ lệ lấp đầy của VRE hoàn toàn đến từ các chu thương mại đang có sẵn.
• Điều này cho thấy sức hấp dẫn của chu thương mại của Vincom đang giảm bớt phần nào khi mà gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt của những cái tên khác trong ngành như Eon, Lotte hay Takashimaya.

3. Doanh thu và lợi nhuận của VRE:

Mặc dù tỷ lệ lấp đầy có xu hướng giảm, nhưng mặt bằng giá cho thuê vẫn tăng cao dẫn tới doanh thu và lợi nhuận mảng này ít có sự biến động.
Với những yếu tố như nhu cầu bán lẻ ăn uống người dân có dấu hiệu hồi phục trở lại, kết hợp với nguồn cung hạn chế, thì tỷ lệ lấp đầy của chu thương mại ở Việt Nam nói chung cũng như VRE nói riêng được kỳ vọng sẽ cải thiện trong những quý sắp tới.

4. Kế hoạch mở rộng của VRE:

• VRE sẽ khai trương thêm 4 trung tâm thương mại mới trong năm 2024: Vincom Megamo Grand Park, Vincom Plaza Bắc Giang, Điện Biên Phủ và Hà Giang.
• Tỷ lệ lấp đầy của 3/4 trung tâm thương mại này đã đạt theo đúng dự kiến của ban lãnh đạo, có thể đạt mức là 90% đến thời điểm khai trương.
• Trong quý 3 và quý 4 năm nay, VRE sẽ tiếp tục mở thêm lần lượt Vincom Plaza Đông Hà, Quảng Trị và Vincom Megamo Ocean Park 2.

5. Dự đoán doanh thu VRE:

• Với giả định tỷ lệ lấp đầy trung bình của năm 2024 giữ ngang với năm 2023, giá mặt bằng cho thuê trung bình tiếp tục tăng 5-10% tùy khu vực, tỷ giá USD/VND tăng 2% mỗi năm từ mức giá hiện tại, thì doanh thu vận hành chu thương mại của VRE có thể đạt khoảng 9.000 - 9.322 tỷ đồng trong năm 2024 và khoảng 10.300 tỷ đồng trong năm 2025.
• VRE sẽ chuyển nhượng nốt các căn shop house còn lại trong năm 2024.
• Doanh thu mảng này có thể đạt khoảng 11.130 tỷ đồng, giảm 36% so với năm 2023.
• Trong năm 2023, VRE cũng đã đặt cọc thêm 1.000 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng khoảng 60 shop house ở Thái Nguyên từ Masterise Homes. Dự kiến giao dịch này sẽ hoàn tất trong năm 2024 và VRE có thể mở bán các căn này từ năm 2025.

Bẫy giá trị của VRE

1. VRE được định giá rất rẻ:

VRE đang được giao dịch ở vùng đáy 3 năm và xu hướng giảm trong ngắn hạn chưa thấy điểm dừng.

2. Áp lực bán tháo từ khối ngoại:

VRE là một trong top 5 những cổ phiếu bị khối ngoại bán tháo mạnh nhất trong đầu năm 2024, với hơn 3.254 tỷ đồng, chỉ xếp sau VinHomes, Vinamilk, FPT và Masan.

3. Cổ phiếu VRE được mệnh danh là bẫy giá trị:

Mặc dù VRE có vị thế hàng đầu trong ngành, doanh thu lợi nhuận tăng trưởng bền vững, tỉ lệ vay vốn an toàn, nhưng giá trị cổ phiếu lại diễn biến trái ngược hoàn toàn, vượt ngoài tầm hiểu biết của nhà đầu tư.

VRE là một cổ phiếu đầy rủi ro và tiềm ẩn nhiều bất ổn. Phù hợp nhà đầu tư chịu rủi ro cao lợi nhuận lớn.