Vụ mua lại Daewoo! F319 có ai đủ trình hiểu cài này ko?

Thương vụ được đồn thổi Hanel (đặt ngầm là H.T - Hanel Tourists) mua lại 70% tổ hợp khách sạn Daewoo đã tốn khá nhiều giấy mực cả về sự ca ngợi lẫn nhiều tranh cãi của báo chí và các chuyên gia. M&A deals càng bí ẩn bao nhiêu thì sự đồn thổi về một happy ending càng cao bấy nhiêu. Nó cũng na ná như trong một lễ cưới, cái gã lải nhải nhiều nhất là cha xứ thì là người thực ra chẳng biết gì về cô dâu chú rể cả. Tôi chỉ biết trường hợp duy nhất trong lịch sử chuyện cha xứ biết tường tận cô dâu chú rể là ở phim Romeo và Juliet và cô dâu chú rể đều chết không lâu ngay sau đó.

Trong các bản nói vo về deal này, người ta hay nói thương vụ là nhắm tới vị trí vàng của khu đất và thương hiệu của khách sạn:

Về vị trí khu đất:
Thú thực, tôi thấy câu:”Khách sạn Daewoo có vị trí đắc địa” tương đương với chuyện tiếu lâm bất động sản ngắn nhất mọi thời đại. Câu này thì thực tế hơn “Nếu tôi có cái villa tại khu đất khách sạn Daewoo thì nhà tôi đúng là nằm ở đất vàng”. Vị trí của một khu khách sạn 5 sao chỉ được coi là vàng/ đắc địa nếu như thực sự xung quanh nó không thể có khu đất thay thế. Đừng đem so vị trí khách sạn với nhà dân. Như vậy, theo nghĩa này, các khách sạn như Sheraton hay Sofitel Plaza cũng đều không nằm ở vị trí vàng. Intercontinental chắc chắn là nơi duy nhất nằm trên mặt nước Hồ Tây hay Hilton nhìn vào Nhà hát lớn. Do đó, họ có thể tự tin hơn một chút. Nếu soi theo góc nhìn này, hẳn các bạn sẽ thấy vô cùng tội nghiệp cho: khu khách sạn 5 sao của Keangnam, Grand Plaza, khu khách sạn của Bitexco, … (Có khoảng 2,000 phòng khách sạn 5 sao xung quanh Trung tâm Hội nghị Quốc gia chưa tính tới cái toà bông sen hay lá bùa gì đó).

Về thương hiệu:
Tôi thử tìm xem thương hiệu Daewoo có bao nhiêu khách sạn trên thế giới. Dùng google.com thì browse đến tầm trang 10 vẫn thấy chỉ duy nhất một khách sạn Daewoo – nằm ở Hà nội. Để tránh chuyện bị google dìm hàng hay thuật toán tìm kiếm lởm, tôi dùng altavista.com thì tìm thêm được một cái Daewoo motel nữa ở Seul, Hàn quốc.

Thương hiệu và vị trí thể hiện rõ nhất ở doanh thu trung bình trên phòng trong năm: Daewoo đạt kịch kim $100 / phòng/ đêm thì, Sheraton: $120, Hilton: $150, và Metropole tầm $250.

Tạm thời giả định rằng người mua có thuê một băng chuyên nghiệp (Ví dụ như băng CFA charter holders) vào định giá. Tôi mường tượng một vài con số sau đây sẽ được đưa ra:

Tổng đầu tư: $143 triệu
Số phòng khách sạn: 411 phòng
Số căn hộ cho thuê: 193 căn
Diện tích văn phòng: 14,591 m2
Vốn chủ sở hữu: $43 triệu
Vốn vay: $100 triệu
Hiệu quả hoạt động:
Thời điểm bắt đầu hoạt động: 05/1996
Năm đầu tiên có lãi: 2004
GOP trung bình 3 năm: $12 triệu
EBITDA: $10 triệu
Lợi nhuận sau thuế 2011: $7 triệu
Dòng tiền cuối kỳ 2011: $10 triệu
Nợ hiện nay: $41 triệu

Daewoo hoạt động tương đối kém. GOP thời kỳ cao nhất của Daewoo (khoảng $15 triệu) chỉ cao hơn 15% với một khách sạn quy mô bé hơn rất nhiều là Sofitel Plaza với 322 phòng, 36 căn hộ và 800m2 văn phòng.

Cơ cấu doanh thu $24,4 triệu/năm của tổ hợp này như sau: 30% từ khu khách sạn, 30% từ cho thuê văn phòng, 18% từ cho thuê căn hộ, còn lại là phần đóng góp từ tổ chức sự kiện, … Theo kinh nghiệm, tôi dự đoán EBITDA của từng hợp phần: khách sạn – $3 triệu, văn phòng - $3 triệu, căn hộ - $3 triệu, khác – $1 triệu.

Định giá vo khách sạn này sẽ khoảng: $36 triệu + $21 triệu + $21 triệu + $5 triệu = $83 triệu.
Con số này nhỉnh hơn một chút giá trị còn lại của khách sạn $80 triệu
Tính trên m2 đất: gần $3,000/m2

Đến đây, các bạn nên cúi xuống tìm chìa khoá. Không phải vì có tiếng chìa khoá rơi mà là bạn cần tránh một cục gạch ném ra từ một bang CFA khác đại diện cho sell side. Con số bạn vừa trình bày đã rất xúc phạm tới họ (ít nhất thì họ cũng đang mong chờ con số tầm $180 triệu). Không sao, bạn cho họ biết cái bảng này: Daewoo - Daeha là tổ hợp có giá trị vốn hoá cao nhất trong ngành này ở Việt nam hiện nay.



Nhưng Daewoo không phải là đắt nhất. Hình dưới đây miêu tả premium là tỷ lệ giữa giá mua tính theo phòng và ADR của khách sạn đó.



Nói dông dài cho vui vậy chứ bản thân tôi được chứng kiến tương đối nhiều các thương vụ M&A trong lĩnh vực này. Kết luận mà tôi rút ra là lí do M&A trong lĩnh vực khách sạn ở Việt nam 99% là lí do lãng xẹt, ít liên quan tới việc kinh doanh, và khẳng định rằng đến nay chưa có ai mua majority khách sạn cao cấp nào, sau đó lại thành công về mặt tài chính cả. Deals càng to, để càng lâu, càng trở thành của nợ.

Một chút lưu ý nhỏ: tôi nghĩ rằng việc chọn mua khách sạn Daewoo cũng có lí do là cơ cấu vốn của công ty này tương đối đơn giản. Hầu hết các khách sạn khác đều có các structure nhìn đã không thể nuốt trôi. Ví dụ:
Sheraton: JV 70/30 trong 13 năm đầu, 60/40 trong 10 năm tiếp theo, 50/50 trong 10 năm nữa và 40/60 trong 7 năm cuối cùng. Đây là lí do các bên cãi nhau về tỷ lệ thực sở hữu khi Faber bán cho Berjaya năm 2008.
Sofitel Plaza: JV 75/25 làm ăn có lãi lớn nhưng cục shareholder loan trước là của Capital Land, sau là của United Overseas Bank to quá nên ông Việt nam cả đời chưa nhận được cổ tức kể từ năm bắt đầu hoạt động 1998 (giống Hilton).