D2D 2019 - Thời cơ đã đến

bác vào web của vndirect là có nhé, đợt này cty đổi luôn cả chủ tịch hđqt

https://www.vndirect.com.vn/portal/...-hop-DHDCD-thuong-nien-nam-2019-9532365.shtml

BÀI PHÂN TÍCH TÂM LÝ THỊ TRƯỜNG CỰC ĐỈNH.

Hãy đọc để tránh rủi ro và tìm được những nơi giàu sang.

Thị trường ckvn tính từ đáy chu kì đến nay đã tăng khoảng 8 năm rồi. 8 năm là một thời gian rất dài, trong khoảng thời gian đó là chuỗi tăng của cổ sx phục hồi, cổ ngành nghề cơ bản, cổ phiếu có cổ tức cao nhưng bị định giá rất rẻ, cổ tăng trưởng cao nhưng PE thấp.....và những người đi tiên phong trong phong trào ấy nhiều người đã dừng cuộc chơi chuyển sang nhóm tài sản khác hấp dẫn hơn. Nếu như 8 năm trước bạn mua PTB chỉ có PE=2 và nó đã tăng trưởng cao gấp 6 lần lợi nhuận sau 7 năm thì bạn ăn 2 khúc thịt nạc. Khúc định giá PE thấp khoảng 5 lần x khúc tăng trưởng 6 lần =30 lần chưa tính cổ tức tiền mặt. Nhưng bây giờ thì sao? Giá ko hề rẻ nữa để ăn đc nhiều lần, bạn may mắn chỉ ăn thêm đc một chút tăng trưởng 10-15% đã chậm lại mà thôi. Đó là lý do những kẻ chuyên nghiệp ko đánh giá là hấp dẫn. Các cổ sản xuất khác đều ở tình trạng tương tự.
Sau 8 năm tăng của dòng sx, mọi diễn đàn hô PE,EPS, tăng trưởng, cổ tức, hàng cơ bản, hàng tốt....rào rào, bạn đi đâu cũng thấy nhan nhản, họ hô như một cái máy, thậm chí chính tôi là kẻ đi tiên phong đặt tên cho nhóm " hàng cơ bản" còn bị họ chửi lùa gà, nào phải cổ tức tiền là ngon, phải hàng cơ bản là ngon, kkk cái thằng sửu nhi đi sau tầm nhìn 8 năm lại dạy thằng đi trc mới nhục. Như đội Trường money chửi tôi lùa gà nhưng múc PTB giá 300 cả tách trong khi chúng tôi hô từ 10k.

Tôi đã chia tay hết nhóm sx và ôm cổ bds, bởi giá đất đang chu kì khan hiếm cháy hàng do thiếu dự án. Tôi ko nhìn thấy nhóm sx hấp dẫn nữa, bởi PE tầm 15 năm thôi thì thực chất bạn đã phải bỏ tiền mua trc tương lai lợi nhuận 15 năm sau của nó rồi. Sau 15 năm tiền bạn mất giá ít nhất 1 nửa nên thời gian thu hồi vốn thực là 30 năm đấy nhé. Nếu nó khó khăn như HSG ,TTF ,YEG...có thể bạn tay trắng vì mấy thứ nhà xưởng tồn kho bán chả đáng bao tiền so giá bạn mua. Còn cổ đất nó có sự khác biệt là đất tăng giá nhanh gấp 10 lạm phát. Trong lịch sử ckvn chưa bao giờ cổ đất rẻ như lúc này . vốn hóa toàn dưới NAV định giá chiết khấu dự án 5-10 lần. Tức là một dn bds dự án đất dự kiến 5000 tỷ lợi nhuận định giá vốn hóa chỉ 700 -800tỷ. Trong khi thời hoàng kim phải là 15.000 tỷ. Giá đất thì tăng điên đảo, cổ đất PE rẻ như rau , dưới nhiều lần giá trị thực.
Tại sao thị trường để lại lỗ hổng lớn thế này? Đó có phải cơ hội siêu giàu ko ?

Vì đám đông họ đã quá quen 8 năm theo cái lối mòn cổ tức, tăng trưởng,PE,EPS .....nên họ chưa nhìn ra được những công ty nhiều của chìm khủng long bạo chúa, EPS thích bao nhiêu cũng có, nó chỉ bán vài lô đất tha hồ EPS có thể lên vài chục nghìn 30-50-100k. Cp có thể phi 500.000-2.500.000 như những năm 2007. Bạn hãy thử suy ngẫm xem D2.D bán có 22 ha Lộc an giá 10tr /m2 dự lãi 1000 tỷ, NT.L bán 17.000 m2 lãi 260 tỷ...

Bản chất của ck là giá trị tương lai, chẳng phải PE hay EPS hay cổ tức cao....bạn nhìn đc sớm trc thiên hạ bạn mới giàu. Ngon mà bạn nhìn ra quá sau nó chẳng còn nhiều ý nghĩa .

Lời khuyên của kẻ luôn đi trước thiên hạ nhiều năm lúc này hãy soi cổ đất. Cơ hội giàu có rất lớn đang nằm ở đây. Hãy nhớ lịch sử chưa khi nào cổ đất có mức định giá dưới giá trị thật 5--10 lần như lúc này, đó chính là cơ hội lịch sử giống như cổ sx 8 năm về trước.

A..7

Hải Phòng, ngày 24 tháng 4 năm 2019

BÁO CÁO CẬP NHẬT

D.2D – CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP SỐ 2 (HSX)

Thông tin thu thập tại Đại hội thường niên 2019

1. Quan điểm, văn hoá của Ban lãnh đạo:

D2.D là công ty đầu tư bất động sản nên việc bỏ từng đồng tiền ra đầu tư cần cân nhắc rất kĩ, chắc chắn có lợi nhuận mới làm, chậm mà chắc.

Quan điểm đầu tư thế này là phù hợp với triết lí đầu tư: Bảo toàn vốn trước khi tính đến việc kiếm tiền.

2. Dự án Lộc An

- Hiệu quả của dự án Lộc An là bước đệm khá lớn cho hoạt động của D.2D trong nhiều năm.

- Doanh thu của dự án tầm 1.400-1.500 tỷ

- Chi phí của dự án đúng theo tờ trình thực hiện dự án tại đại hội các năm trước (TGĐ không nói cụ thể vì tế nhị nhưng số liệu trong tài liệu là 336 tỷ) và việc đầu tư dự án Lộc An sẽ kết thúc vào quí 3/2019, công việc đầu tư còn lại không nhiều, đang làm minimart cho chợ Lộc An. Theo khảo sát thực tế (có quay video) thì Chợ Lộc An đang làm khẩn trương, sau khi chợ hoàn thành thì những tiểu thương bán ngoài được gần khu công nghiệp gần đó se được di dời vào chợ Lộc An. Trong thời gian công nhân đang thi công chợ đã có nhiều tiểu thương đến hỏi thuê chợ. Việc chợ sớm đi vào hoạt động (dự kiến tháng 5/2019 kết thúc việc xây dựng chợ) sẽ làm tăng giá đất các lô gần chợ, khách hàng sẽ có nhu cầu sớm lấy sổ hồng để chuyển nhượng lại tạo điều kiện thuận lợi công ty hạch toán lợi nhuận.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ diễn ra trong vòng 1 tháng (cuối tháng 12/2018- đầu tháng 1/2019) và việc thu tiền cơ bản xong (thu 70% tiền, còn khi nào khách hàng lấy sổ thì thu nốt 30%).

- Quan điểm của ban lãnh đạo về việc thời gian hạch toán Lộc An được chia sẻ tại đại hội là: khi khách hàng mua đất cần lấy sổ thì sẽ phải hạch toán mặc dù chủ trương là muốn kéo giãn việc hạch toán nhưng nếu khách nhất định cần lấy sổ thì phải bàn giao nên việc hạch toán có thể đều đều hoặc sẽ có đột biến gì đó. Vậy khi nào khách hàng cần lấy sổ:

o Khi khách bán được cho khách F2 thì cần lấy sổ để làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên.

o Những người đầu tư đất đều muốn lấy sổ sớm, họ chờ đợi vài tháng là muốn lấy số rồi. Họ còn muốn bán để kiếm lời hoặc cất số vào tủ cho yên tâm.

o Muốn dùng sổ để vay bank

Do vậy, dự kiến cuối năm sẽ có đột biến lợi nhuận.

3. Dự án KDC phường Thống Nhất

- Dự án này vẫn tiếp tục làm, từng bước làm, đang hoàn thiện các bước cuối cùng của điều chỉnh qui hoạch 1/500, cắt bỏ phần đất mà dân cư đã tập trung đông quá, gói gọn dự án đảm bảo tính khả thi và bền vững. Các khu dân cư tập trung đông quá qui hoạch lại để dân tự xây dựng.

- Hiện nay, đang thực hiện 2 dự án nhỏ trong khu dân cư phường Thống Nhất:

o Văn phòng công ty D.2D: đang nộp tiền sử dụng đất để làm sổ đỏ, thi công. Sau khi có văn phòng mới thì trụ sở cũ của công ty dùng để cho thuê. Với một doanh nghiệp bất động sản thì tài sản đất đai càng nhiều, càng tốt và không sợ mất giá.

o Chung cư D2.D: diện tích 1,3ha, khu vực trung tâm, cuối năm 2019 khởi công, tổng vốn đầu tư 430 tỷ với 3 lốc nhà, 600 căn hộ. Khu vực đất hiện nay chỉ còn 1,2 hộ dân. Tuy nhiên, các dự án bất động sản lời nhiều hay ít là tiền đất chứ không phải tiền nhà. Giá chung cư tại thành phố Biên Hoà hiện nay từ 1,1 tỷ đến 2,2 tỷ tuỳ diện tích, nếu tính giá thấp nhất 1,1 tỷ thì 600 căn hộ sẽ cho doanh thu 660 tỷ và cho về lãi gộp 230 tỷ. Việc đếm cua cụ thể sẽ sớm có khi người viết thu thập được bản đồ qui hoạch, thiết kế của dự án. Tuy nhiên, việc định lượng như trên là khả thi cao vì như N.TL bán 17.000 m2 đất biệt thực Hoài Đức, Hà Nội với giá mềm đã cho lãi ròng 260 tỷ thì với 1,3ha đất khu vực Trung tâm phường Thống Nhất, Biên Hoà cho lãi 230 tỷ là bình thường, thậm chí có thể cao hơn nhiều.

............

Ai làm vậy, nếu chốt cùng ngày thì chia cùng ngày. D2D chơi đẹp chốt tiền trước, làm hồ sơ ub ok rồi chốt ngày 1:1

Đúng rồi bác, theo trình tự là:
1. cty nộp hồ sơ lên ubck gồm báo cáo phát hành, nghị quyết đại hội, báo cáo tài chính kiểm toán ....
2. UBCK ra công văn đã nhận đủ tài liệu phát hành
3. Công ty thông báo chốt danh sách chia 1:1
Vì vậy, có thể tin chốt chia 15% tiền còn lại của 2018 sẽ thực hiện trước

Kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2019:

TGĐ Cty chia sẻ, đặc điểm là công ty có vốn nhà nước chiếm đa số nên kế hoạch của năm sau thường được xây dựng từ tháng 9 năm trước đó. Vì vậy, kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2019 của D2.D được công ty mẹ giao từ tháng 9/2018, trong khi đến cuối tháng 12/2018 thì công ty mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất dự án Lộc An cho người dân và bắt đầu ghi nhận doanh thu. Vì vậy, kế hoạch công ty mẹ giao chắc chắn sẽ hoàn thành và hoàn thành vượt mức, TGĐ cho đó là chuyện nhỏ vì ngay số tiền lãi gửi bank mỗi năm đã cho 100 tỷ doanh thu tài chính đủ vượt kế hoạch.

(còn tiếp...)

- Theo tính toán của người viết thì với 16,5ha đất giai đoạn 2 – 1,3ha xây chung cư thì công ty còn quỹ đất 15,2ha, đất này là đất dự án lâu đời 10 năm như Lộc An, hoặc như Bắc Quốc Lô 32 của N.TL nên rất có giá trị.

1. Dự án chợ Long Thành

- Khánh thành và đi vào hoạt động tháng 10 năm 2015. Hiện nay, công ty vẫn thu tiền cho tiểu thương thuê, hoạt động rất nhộn nhịp. Chi phí thực hiện dự án chợ Long Thành được hạch toán trong bảng cân đối là mục bất động sản đầu tư và trích khấu hao hàng năm = chi phí vốn, còn dòng tiền thu từ tiểu thương là dòng tiền tươi. Hiện nay, hoạt động của chợ về góc độ tài chính là huề vốn tức là dòng tiền thu về đủ bù chi phí khấu hao và chi phí hoạt động. Trước đây, khi đầu tư chợ cty đã chi tiền đầu tư, giờ có dòng tiền thu hồi về = góp phần làm tiền mặt của công ty tăng lên. Tuy nhiên, ngắn hạn đang huề vốn nhưng deal đầu tư này là hiệu quả vì về lâu dài sau khoảng 10-20 năm, khấu hao của chợ hết thì đó lại là mỏ vàng của công ty, vì xin nhắc lại đối với công ty bất động sản thì tài sản đất đai càng nhiều càng tốt, không sợ mất giá, giá bất động sản tăng nhanh gấp 10 lần lạm phát tại Việt Nam.

(còn tiếp....)

Hôm rồi có đề cập đến chuyện thoái vốn không bác?

Chuyện thoái vốn:

Anh Việt cổ đông vừa vừa, lâu năm của D2.D có đặt câu hỏi này với Chủ tịch HĐQT nhưng có lẽ Chủ tịch HĐQT lại hiểu nhầm sang ý là thoái vốn tại D2.D, câu hỏi là nhà nước thoái bớt vốn tại Mẹ của D2.D

Tuy nhiên, việc thoái vốn NN tại Mẹ của D2.D trong ngắn hạn là tốt vì lúc đó Mẹ của D2.D sẽ cần sổ sách sạch + đẹp nên việc hạch toán doanh thu, lợi nhuận được xúc tiến nhanh hơn.

--- Gộp bài viết, 26/04/2019, Bài cũ: 26/04/2019 ---

Nay em gia tăng tỷ trọng D.2D 113-116.5 như đã chia sẻ với ace khi đi đại hội

anh đẩy mạnh thế