DTA: Đệ Tam vươn vai thành Đệ Nhất. Tầm nhìn 2025 với CHKQT Long Thành – ĐKKT Phú Quốc – KCN VSIP

Công ty Cổ phần Đệ Tam (DTA) là 1 trong những mã tăng trưởng mạnh nhất năm 2017, tính từ đầu năm tới nay đã tăng hơn 300%, tiềm năng 2018 trở về sau cực lớn, vậy mà không có 1 thread nào trên F319 quy củ để các DTAers có thể chia sẻ thông tin về doanh nghiệp. Nay ProZerg tôi xin được lập thread này để cập nhật thông tin về DTA, cũng như để các anh em có chỗ giao lưu

1. Thông tin chung về doanh nghiệp
· Giá (04/12/2017): 11,200đ
· Định giá (RNAV): 48,300đ, upside 331.25%
· EPS (4 quý): 220đ
· BVPS: 10,230đ
· PE: 50.13
· PB: 1.095
· KLGD TB 10 phiên: 26,830
· KLCP niêm yết: 15 triệu
· VHTC: 168 tỷ đồng.

DTA là doanh nghiệp phát triển bất động sản được thành lập vào ngày 10/10/2003. Tháng 01/2010, DTA trở thành công ty đại chúng với mức vốn điều lệ 100 tỷ đồng. Sau đó, ngày 16/07/2010, DTA chính thức giao dịch phiên đầu tiên trên HSX.

Với mức vốn điều lệ chỉ là 150 tỷ đồng, khối tài sản mà DTA sở hữu lại rất đáng kể. Hiện DTA đang sở hữu 8.9 ha đất tại xã Dương Tơ, đảo Phú Quốc; và 47.3 ha đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Ngoài ra, tháng 10/2017, DTA thành lập công ty DTA Bắc Ninh để hợp tác với VSIP xây dựng KCN, với VĐL 60 tỷ đồng, trong đó DTA góp 80% vốn.

2. Cơ cấu cổ đông
Phần lớn sở hữu thuộc về cổ đông nội bộ (theo cafef là hơn 73%). Tuy nhiên con số thực tế có thể tới hơn 90%, thông qua mức thanh khoản rất thấp của cổ phiếu, thể hiện là rất ít hàng trôi nổi, do nội bộ đã nắm gần hết, và không có ý định bán với mức giá hiện tại. Ngoài ra, DTA đang được hậu thuẫn mạnh về chính sách (Phú Quốc, Long Thành…), đặc biệt là sau khi Chủ tịch thoái vốn cổ phiếu, nên đã có nhiều tin đồn liên quan tới việc DTA có “tay to” chống lưng, và có liên quan tới M&A.


DTA đã phát hành thêm thành công 5 triệu cổ phiếu với giá 10,000đ vào tháng 11/2016, mặc dù lúc đó giá trên sàn chỉ 2-3,000đ. Trong các cá nhân kể trên, có Trần Cao Thành là giám đốc một mảng kinh doanh của KDC. Điều này càng thể hiện sự hấp dẫn của DTA, và giá hiện tại giao dịch là 11,200đ – chỉ ngang mức giá phát hành thêm đợt trước.


3. Biệt thự Detaco Phú Quốc
Đây là dự án ven biển với quy mô 8.9ha đặt tại xã Dương Tơ thuộc huyện đảo Phú Quốc. Đây là khu vực trung tâm của huyện đảo, có bãi Trường với đường bờ biển dài và đẹp nhất đảo, ngay cạnh CHK Quốc tế Phú Quốc, có hệ thống đường giao thông thuận lợi kết nối các khu vực trên đảo.


DTA đã đầu tư vào Phú Quốc từ lâu. Theo BCTC Q2/2017, chi phí để DTA đã đầu tư để có được đất sạch trên huyện đảo vào khoảng 5.6 tỷ đồng, tương đương với mức chỉ 62,855đ/m2 đất. Trong khi đó, giá đất nền hiện tại đều lớn hơn mức 1 triệu đồng/m2, và tùy hạ tầng, có thể giao dịch được ở mức 5-10 triệu/m2. Như vậy, riêng khu đất này DTA đã có thể thu được lợi nhuận từ 30-100 lần so với book value.


Tiềm năng của Phú Quốc còn đến từ kế hoạch đưa huyện đảo này thành đặc khu kinh tế. Đề án ĐKKT đã được đưa ra thảo luận tại kỳ họp thứ 4, QH khóa XIV vừa qua, và dự kiến sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 5 vào giữa năm 2018. Trong 3 đặc khu, Phú Quốc nổi trội hơn cả nhờ tiềm năng du lịch, cũng như cơ sở hạ tầng đã được đầu tư tương đối bài bản, với hệ thống resort, casino, safari cao cấp. Được kỳ vọng có thể trở thành đảo Jeju tương lai của Việt Nam, khi đề án được thông qua, giá đất tại khu vực chắc chắn còn tăng cao hơn nữa.

4. Khu đô thị Detaco Nhơn Trạch
Đây là KĐT với quy mô 47.3ha đặt tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; bao gồm nền nhà phố, chung cư cao tầng, các tiện ích nội khu như TTTM, bệnh viện quốc tế… giúp đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở của các cán bộ, công nhân đang sinh sống, làm việc tại chính trong khu công nghiệp Nhơn Trạch với hàng ngàn chuyên gia nước ngoài và hàng chục ngàn cán bộ công nhân viên đang làm việc trong khu công nghiệp cũng như các chuyên gia và cán bộ nhân viên làm việc tại sân bay Long Thành – sân bay với quy mô lớn nhất khu vực Đông Nam Á.

Vị trí của KĐT cũng cực kỳ thuận lợi, chỉ 10-15km tới sân bay Long Thành (DTA là một trong các doanh nghiệp sở hữu đất gần sân bay Long Thành nhất). Với việc cầu Cát Lái được đầu tư xây dựng từ 2017-2020, khoảng cách giữa Nhơn Trạch và trung tâm Thành phố HCM sẽ được rút ngắn từ gần 50km xuống chỉ còn hơn 35km.


Như vậy, trong giai đoạn 2017-2025, cơ sở hạ tầng của khu vực sẽ được đầu tư mạnh mẽ với sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, cũng như hệ thống giao thông kết nối nội khu với Thành phố HCM và các tỉnh lân cận. Nhu cầu về nhà ở trong khu vực sẽ tăng cao, tạo nguồn cầu thật chứ không còn sốt đất ảo nữa.

Cũng tương tự như Phú Quốc, DTA đã sở hữu được đất sạch tại Nhơn Trạch từ lâu với mức giá rất rẻ, chỉ hơn 160 tỷ cho khu đất 47.3ha, tương đương 340,000đ/m2. Hiện giá đất tại Nhơn Trạch tối thiểu vào khoảng 2 triệu/m2, những khu đất đẹp được giao bán với mức từ 5-10 triệu/m2. Với kỳ vọng về cơ sở hạ tầng tiếp tục được đầu tư, giá đất tại đây còn được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.


5. DTA Bắc Ninh – liên kết với VSIP
Vào tháng 10/2017, DTA đã thành lập công ty con DTA Bắc Nình với VĐL 60 tỷ đồng tại KCN VSIP Bắc Ninh. VSIP là công ty liên doanh giữa Việt Nam và Singapore, tập trung vào mảng phát triển và đầu tư KCN một cách chuyên nghiệp và bài bản. Hiện các KCN của VSIP đã trải dài khắp cả nước: Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ngãi, Hải Dương, Nghệ An…

VSIP Bắc Ninh có vị trí cực kỳ thuận lợi, chỉ cách trung tâm TP Hà Nội gần 25 km, cách CHK Nội Bài hơn 40km, được kết nối đầy đủ tới hệ thống giao thông trong khu vực, bao gồm cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, cao tốc Nội Bài – Lào Cai, cao tốc Nội Bài –Quảng Ninh… Điều này sẽ giúp KCN thu hút được nhiều khách hàng lớn trong và ngoài nước.


Với việc đầu tư vào VSIP Bắc Ninh, DTA, bên cạnh mảng kinh doanh chính vẫn là đầu tư phát triển bất động sản, đã đa dạng thêm sang lĩnh vực phát triển KCN. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp đa dạng thêm loại hình hoạt động, tránh được các rủi ro của thị trường bất động sản.

Việc định giá cũng như đánh giá về đóng góp của VSIP Bắc Ninh vào DTA là khá khó khăn do chưa có nhiều thông tin về dự án. Tuy nhiên, tham khảo qua Becamex IDC thì VSIP đóng góp mức lợi nhuận không hề nhỏ cho tập đoàn; và điều quan trọng là dòng tiền này là dòng tiền đều đặn và ổn định.
(http://s.cafef.vn/becamex-241947/be...om-tan-ipo-cua-nam-2017-tro-thanh-bom-xit.chn)
“Tuy nhiên, có vẽ như nguồn lực trong mảng kinh doanh KCN chưa được sử dụng một cách hiệu quả ngoại trừ phần được hưởng từ 49% vốn góp vào liên doanh VSIP. Năm 2016, Becamex IDC thu về 619 tỷ đồng lợi nhuận từ VSIP, chiếm 90% trong tổng số thu được từ hoạt động liên doanh liên kết và chiếm đến 3/4 lợi nhuận trước thuế của Tổng công ty. Điều này đặt ra câu hỏi hiệu quả của dự án mà Beacmex tự triển khai đầu tư và quản lý đang ở đâu nếu không có đóng góp từ VSIP – liên doanh được người Singapore quản lý điều hành?”


6. Phân tích kỹ thuật

Chart weekly của DTA khá đẹp, rất chuẩn mô hình hộp của Darvas. DTA đã tạo box 1 từ 2-6.5 trong 4-5 năm. Sau giai đoạn vol bùng nổ giữa tháng 3/2017, DTA đã chạy lên vùng 9.2, trước khi retest đỉnh của box cũ và tạo box mới tại 6.5-9.2. Sau đó, DTA đã phá box này và hiện tại vẫn đang tìm đỉnh.


Chart daily cũng đang khẳng định xu hướng tăng ngắn hạn của DTA từ giữa tháng 10 với trend tăng mạnh mẽ, cũng như vol đã tăng mạnh so với vùng tích lũy từ tháng 7-10 giai đoạn trước.

7. Định giá và rủi ro đầu tư
Do chưa có thông tin chi tiết về VSIP nên định giá hiện đang loại bỏ khoản đầu tư này. Ngoài ra, định giá chỉ tính tới 2 tài sản lớn nhất của DTA là dự án tại Phú Quốc và Nhơn Trạch; và mức giá thực tế được tính rất thận trọng, chiết khấu tới 30% giá tối thiểu được tham khảo hiện nay trên website batdongsan.com.vn, chưa tính tới tiềm năng tăng giá trong tương lai đã phân tích ở trên.


Như vậy, một cách rất thận trọng, chưa tính tới khả năng tăng giá trong tương lai, và loại bỏ khoản đầu tư tiềm năng tại VSIP cũng như các tài sản khác, định giá của DTA với Phú Quốc và Nhơn Trạch đã lên tới 48,300đ/cp (upside 331.25% từ giá ngày 04/12/2017). Thực tế, định giá tài sản của DTA có thể lên tới hơn 70,000đ/cp trong dài hạn, khi CHK Long Thành được khởi công và đi vào hoạt động.

Rủi ro đầu tư:
· Rủi ro vĩ mô: Đề án ĐKKT không được thông qua, CHK Long Thành hay dự án Cầu Cát Lái gặp trục trặc. Các rủi ro này là rất thấp, bởi các chính sách phát triển hạ tầng kể trên đều đã được Chính phủ và Quốc hội phê duyệt, chỉ đợi đưa vào thực thi.
· Các tài sản của DTA khó có thanh khoản trong ngắn hạn, khó đem lại dòng tiền ngay. Rủi ro này có tồn tại, tuy nhiên các dự án của DTA đều đã là đất sạch và có thể tự do chuyển nhượng, khi tìm được đối tác và mức giá hợp lý thì có thể book ngay được lợi nhuận. Theo thông tin bên lề thì dự án tại Phú Quốc đã tìm được đối tác để chuyển nhượng với mức giá cao hơn nhiều so với mức định giá ở trên. Ngoài ra, VSIP Bắc Ninh sẽ mang về cho DTA dòng tiền đều bắt đầu từ năm sau.
· Cổ phiếu ít thanh khoản, khó đầu tư. Thực tế rủi ro này luôn tồn tại với bất kỳ khoản đầu tư nào được định giá thấp rất xa giá trị thật, bởi khi đó nội bộ thường có xu hướng găm giữ cổ phiếu, làm cho khối lượng hàng trôi nổi ít. Điều này cũng có mặt lợi, khi dòng tiền nhận ra giá trị thật của cổ phiếu sẽ giúp đưa giá tiến tới giá trị thật một cách nhanh hơn. Một số mã như vậy bao gồm L14 hay VEF.

Tổng kết lại, DTA là một case rất hay về một doanh nghiệp nhỏ nhưng sở hữu khối tài sản lớn (Phú Quốc, Long Thành, VSIP Bắc Ninh), được hậu thuẫn về mặt chính sách, có “tay to” chống lưng, cũng như có liên quan tới M&A. Phân tích kỹ thuật cũng cho thấy tiềm năng tăng giá cả ngắn và dài hạn. Với mức định giá lên tới 48,300đ, upside 331.25%, DTA là một khoản đầu tư an toàn với rủi ro không cao.