HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Giảm lãi suất điều hành, nhóm bất động sản thương mại hưởng lợi nhiều nhất
Theo CTCK Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm lãi suất điều hành sẽ giúp VN-Index tăng điểm trong dài hạn. Giả định trong trường hợp lãi suất cho vay và lãi suất huy động của toàn thị trường giảm 0.25 điểm % so với mặt bằng trung bình lãi suất hiện nay, ảnh hưởng lên toàn thị trường là tích cực. Xét về nhóm ngành, bất động sản thương mại được đánh giá tích cực nhất. Trong khi, bảo hiểm là nhóm ngành duy nhất bị đánh giá tiêu cực.
VN-Index tăng điểm trong dài hạn
Trong báo cáo Ảnh hưởng của Quyết định 1870 lên kinh tế vĩ mô và thị trường chứng khoán công bố ngày 16/09/2018, BSC đã có những nhận định về tác động của việc NHNN giảm lãi suất điều hành tới thị trường chứng khoán.
Theo đó, đối với các quốc gia trên thế giới tác động lớn từ thay đổi chính sách tiền tệ đến nền kinh tế thật đều có độ trễ, từ 9 tháng - 18 tháng. Tuy nhiên, tác động của việc cắt giảm lãi suất thường sẽ được các nhà đầu tư cân nhắc vào ngay trong phiên giao dịch mà thông tin cắt giảm lãi suất được công bố, và dần dần thể hiện vào kết quả của các doanh nghiệp và khả năng chấp nhận định giá của Nhà đầu tư.
BSC cho rằng việc NHNN cắt giảm lãi suất thường sẽ khiến VN-Index tăng bình quân 0.26% điểm ngay trong phiên và kéo dài đến mức 3.4% vào tháng sau. Tuy suy giảm nhẹ sau 3 tháng nhưng VN-Index thường tăng điểm trong 6 tháng sau khi việc cắt giảm lãi suất đã có tác động dần vào nền kinh tế.

https://image.*********.vn/2019/09/23/bsc-1-bang-3Capture.PNG
BSC phân tích, hiện tượng tăng điểm của TTCK xảy ra do việc cắt giảm lãi suất sẽ làm gia tăng kỳ vọng của các nhà đầu tư vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Lợi nhuận gia tăng đến từ hai nguyên nhân chủ yếu là do chi phí đi vay giảm nhẹ sẽ cải thiện hoạt động dòng tiền của doanh nghiệp và tạo thêm nguồn kinh phí để thực hiện thêm các dự án đầu tư, hoạt động tài chính và các thương vụ M&A. Đồng thời, người tiêu dùng sẽ chi tiêu nhiều hơn khi các mức lãi suất cho vay suy giảm và từ đó, làm gia tăng trở lại doanh số bán hàng của các doanh nghiệp.
Hơn nữa, định giá cơ bản cho các doanh nghiệp sẽ được tăng thêm trong các tính toán của các nhà đầu tư do họ cho rằng: Doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi từ các chính sách kích cầu kinh tế và chi phí nguồn vốn cùng với chi phí cơ hội sẽ thấp hơn.
Các yếu tố trên đã khiến lãi suất điều hành gần như có xu hướng đối nghịch với đà tăng của thị trường chứng khoán.
https://image.*********.vn/2019/09/23/bsc-1-do-thi-1Capture.PNG
Bất động sản thương mại được đánh giá tích cực nhất
Theo BSC, đợt giảm lãi suất lần này không tác động nhiều đến mặt bằng lãi suất trên thị trường một, mà chỉ là tín hiệu cho thấy Việt Nam sẽ có thể nới lỏng các chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ nền kinh tế. Tuy nhiên, giả định trong trường hợp lãi suất cho vay và lãi suất huy động của toàn thị trường giảm 0.25 điểm % so với mặt bằng trung bình lãi suất hiện nay và đánh giá tác động đến các ngành, trong trường hợp giả định này, ảnh hưởng lên toàn thị trường là tích cực. Xét về nhóm ngành, bất động sản thương mại được đánh giá tích cực nhất. Trong khi, bảo hiểm là nhóm ngành duy nhất bị đánh giá tiêu cực.
https://image.*********.vn/2019/09/23/bsc-1-do-thi-2Capture.PNG
Ngành bất động sản vốn là một trong những ngành có “tính nhạy cảm” cao đối với những biến động lãi suất. Theo đó, những thay đổi trong việc điều chỉnh lãi suất cho vay có thể ảnh hưởng trực tiếp lên hai yếu tố: Cơ cấu chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản, với cơ cấu tài trợ vốn từ ngân hàng thường chiếm tầm 30% - 40% tổng chi phí dự án và nguồn cầu của thị trường bất động sản, trong đó phần lớn sẽ đến từ người mua.
BSC đánh giá 2 yếu tố trên cũng có sự biến động ngược chiều với lãi suất. Với giả định lãi suất giảm 0.25 điểm % thì LNTT dự kiến của nhóm này sẽ tăng khoảng 3.6%. Một số doanh nghiệp được hưởng lợi chủ yếu các doanh nghiệp có tỷ lê vay nợ bình quân/Vốn chủ sở hữu cao và chi phí lãi vay chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu lợi nhuận.
Ngành bảo hiểm bị đánh giá tiêu cực với quan điểm lợi nhuận chủ yếu của ngành bảo hiểm hiện nay đến từ lãi suất tiền gửi ngân hàng (đóng góp khoảng 80% tổng tài sản đầu tư), lãi suất huy động của ngành ngân hàng nhìn chung sẽ không nhiều biến động, tiền gửi của ngành bảo hiểm có tính chất riêng là gửi với số lượng lớn nên luôn có lãi suất tốt hơn, khó bị hạ trong trường hợp lãi suất huy động toàn thị trường xuống.
Trong trường hợp giảm lãi suất tiền gửi 0.25 điểm %, mặc dù rất ít khả năng là lãi suất tiền gửi của các doanh nghiệp bảo hiểm sẽ giảm mức này, BSC đánh giá sẽ tác động mạnh đến doanh thu tài chính của các doanh nghiệp bảo hiểm.
Trong trường hợp lãi suất trái phiếu Chính phủ (TPCP) giảm, điều này có tác động tích cực đến ngành bảo hiểm nhân thọ khi danh mục đầu tư của các doanh nghiệp này chủ yếu là TPCP với lãi suất cao. Tuy nhiên, tỷ trọng đầu tư TPCP trong doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ là không nhiều.
Theo FILI
https://www.financevietnam.vn/2019/09/giam-lai-suat-ieu-hanh-nhom-bat-ong-san.html

(1.3) 47 Cát Linh – Khu phía Tây:

Khu 47 Cát Linh nằm trong nhóm đất có vị trí đẹp của HTM. Lô đất nằm chính góc ngã 5 Cát Linh – Hào Nam - Giảng Võ – Giang Văn Minh - Giảng Võ nhỏ. Đối diện bên đường Cát Linh là Khách sạn 5 sao Pullman. Đối diện bên đường Hào Nam là Nhà ga Trung tâm Đường sắt trên cao Hà Đông Cát Linh. Trước mặt cắt qua ngã 5 là Trụ sở Viettel góc đường Giang Văn Minh. Khu này được chia làm 2 dự án lớn: Khu phía Đông và Khu phía Tây.


Khu phía Tây được công ty triển khai Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở Cát Linh. Như vậy Dự án vừa có chức năng văn phòng cho thuê và chung cư. Tuy nhiên do chưa có số liệu chi tiết về số tầng làm văn phòng cho thuê, số tầng làm căn hộ nên để lượng hóa, mình giả định toàn bộ tòa nhà là văn phòng cho thuê. Lưu ý rằng, giả định này là thận trọng vì mảng chung cư luôn tạo biên lợi nhuận và dòng tiền tốt hơn nhiều mảng văn phòng.



- Tổng diện tích: 1.163m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Cát Linh theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 37,4 triệu đồng/m2.


- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 47 Cát Linh khu phía Tây mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.163 * 37,4 triệu * 1,6 *2% =1,4 tỷ đồng/năm.

- Dự án có 21 tầng nổi và 3 tầng hầm. Giả định chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.163 * 27* 62% * 10 triệu = 195 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Cát Linh - Giảng Võ : 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%. Giả định Doanh thu gửi xe tại 3 tầng hầm là 3 tỷ/năm

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.163 * 21 *25 USD * 12 +3 = 70,4 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 70,4*80% - 1,4 – 195/50 = 51 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại 47 Cát Linh Khu phía Tây: 51 * 80% = 40,8 tỷ đồng.

Khi nào tôi trung bình là khi ấy HTM tạo đái xong,giờ thì các cụ thong thả đi caphe đi,dành thời gian cho việc cơ quan,phụ vợ.....chăm sóc con cái.....abcd.....

Topic giờ vắng bóng thế này là bác tự hiểu mà
1. Đã trả hàng
2. Ôm dài hạn, khóa rương ko thèm quan tâm nữa. Kiểu như bác @Big Tiger ấy
3. Số lượng nhấp nhổm như bác (số ít)
Hàng ngon không dễ ăn đâu. Trụ đỏ lại xanh, ai tham nhảy vào xem T+3 về có ăn được không
Giai đoạn này cần lựa chọn hàng, nói không với margin, yên tâm nắm giữ nhỉ bác @phikhonglo

Giao dịch khô kiệt và chặt chẽ. Tốt.

Những dự án như thế này thể hiện rõ ràng nhất tiềm năng của HTM. Không bị ảnh hưởng quá nhiều do tính chất của DN nhà nước cũ. Dự án lại đã và đang triển khai. Tuy nhiên bác PhongTran có thông tin về đơn vị góp vốn đầu tư không ạ?

SAB đi, ...vượt 333 là VNI 1.000 . ...

Tết xong mở tk ra lấy tiền lì xì của chị Nga

Dự án khu phía Tây này là tự làm. Còn khu phía Đông là dự án khác, liên doanh với NHS mình sẽ đề cập sau.

.