IDC về chung nhà SSG TARGET 7X

IDC tiền thân là công ty 100% vốn nhà nước thuộc Bộ xây dựng, có vốn điều lệ 3.000 tỷ đồng. Quá trình cổ phần hóa chỉ diễn ra trong 03 năm gần đây, đến nay cơ cấu sở hữu của IDC gồm CTD nắm 8.1% cổ phần, Tập đoàn SSG nắm 22.5% và tập đoàn Bitexco nắm 22.5%. Số cổ phần do Tập đoàn Bitexco và Tập đoàn SSG nắm giữ đều hạn chế chuyển nhượng 10 năm tính từ năm 2018.
Tuy nhiên khi Bộ XD thoái vốn xong thì các cổ đông lớn trên có thể đưa ra ĐHCĐ 2021 xem xét giải tỏa hạn chế ngay 2021.
Ngành nghề kinh doanh: Hạ tầng KCN- Thủy điện- BOT và đang dần lấn sang BĐS dân cư.
. Bức tranh tài chính.
1.1.Tài sản.
Đến hết tháng 09T-20, IDC có tổng tài sản 14.243 tỷ đồng, tài sản ngắn hạn chiếm 3.255 tỷ đồng còn lại 11.027 tỷ đồng là tài sản dài hạn.
a. Tài sản ngắn hạn.
Chiếm chủ yếu trong tài sản ngắn hạn là tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn 1.615 tỷ đồng; phải thu ngắn hạn 940 tỷ đồng, giảm 100 tỷ đồng so với đầu năm, tính chung cả phải thu ngắn hạn và dài hạn là 970 tỷ đồng tương đương gần 1/3 vốn điều lệ và ¼ vốn chủ sở hữu, tỷ lệ rất an toàn.
Hàng tồn kho 635 tỷ đồng trong đó phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 449 tỷ đồng; tài sản ngắn hạn khác 65 tỷ trong đó có 61 tỷ thuế GTGT được khấu trừ.
b. Tài sản dài hạn.
Chiếm phần lớn trong tài sản dài hạn là tài sản cố định với 6.195 tỷ đồng, gồm tài sản cố định vô hình là quyền sử dụng đất tại các KCN và hạ tầng, tài sản trên đất để vận hành cho thuê KCN.
Tài sản dở dang chiếm 3.257 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm, đây chính là cần câu cơm thời gian tới của IDC, chúng tôi sẽ nói ở phần triển vọng.

Hình 1. Tài sản dở dang

1.2. Nguồn vốn.
Vốn chủ sở hũu của IDC là 4.341 tỷ đồng. Nợ phải trả 9.941 tỷ đồng, trong đó doanh thu chưa thực hiện dài hạn 6.000 tỷ đồng, nợ vay tài chính ngắn và dài hạn là 2.768 tỷ. Hệ số nợ vay tài chính/ vốn chủ sở hữu = 0.64 lần. Tiền mặt tương đương 58% nợ vay tài chính.
Như vậy IDC có bảng cân đối tài chính rất lành mạnh, áp lực trả nợ không đáng kể.
. Kết quả kinh doanh.
Doanh thu 9 tháng đầu năm đạt 3.357 tỷ đồng, giảm hơn 5% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp giảm nhẹ về mức 583 tỷ đồng, tỷ lệ lợi nhuận gộp đạt 17.3%. Mặc dù trong kỳ, khoản lợi nhuận khác đạt mức 52 tỷ đồng (tăng 43 tỷ đồng so với cùng kỳ) nhưng do khoản cổ tức, lợi nhuận được chia trong kỳ không đáng kể (7 tỷ đồng) so với mức 121 tỷ đồng cùng kỳ nên lợi nhuận sau thuế của cty mẹ giảm đến 30% so với cùng kỳ về mức 214 tỷ đồng. EPS lũy kế là 712 đồng/cp.

Hình 2. Cơ cấu doanh thu IDC

Về hạch toán doanh thu cho thuê KCN, cty tiến hành phân bổ dần doanh thu cho suốt chu kỳ thuê.
Riêng KCN Thạnh Hựu chúng tôi thấy IDC đang thay đổi cách thu tiền so với hiện nay và có thể hạch toán doanh thu 1 lần như KBC và SZC hiện tại, sẽ giúp IDC nâng cao doanh thu, lợi nhuận hàng năm.
Triển vọng.
3.1 Mảng KCN.
a. Các KCN lớn đã lấp đầy diện tích gồm:
i) KCN Nhơn Trạch 1- Đồng Nai rộng 285 ha, ii)KCN Nhơn Trạch V 221 ha, iii) KCN Mỹ Xuân B1- Vũng Tàu 161 ha, iv) KCN Mỹ Xuân A 229 ha, v) KCN Kim Hoa- Vĩnh Phúc 46 ha.
 Có hơn 1.200 ha KCN đã cho thuê (kể cả phần lấp đầy ở Phú Mỹ II) đang ở khoản mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn 5.900 tỷ, hạch toán dần hết chu kỳ thuê. Ngoài ra, dịch vụ xử lý rác, bán điện, nước sẽ không dưới 600 tỷ/ năm, lãi gộp ít nhất 200 tỷ đồng.
Hình 3. Danh sách các Khu công nghiệp của IDC

b. Các KCN còn diện tích đất trống cho thuê.
Hiện IDC có 07 KCN còn đất trống gồm Phía Nam: i) KCN Phú Mỹ II- Vũng Tàu, diện tích 395 ha, còn trống 25% (Tương đương gần 100 ha); ii) KCN Phú Mỹ II mở rộng, diện tích 267 ha, còn trống 80%, tương đương hơn 200 ha; iii) Khu CN Thạnh Hựu- Long An, Diện tích 362 ha, đang làm hạ tầng, chuẩn bị khai thác; iv) Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 mở rộng: 110 ha. Dự án này được chính phủ phê duyệt năm 4/2020.
http://baochinhphu.vn/.../Dieu-chinh-quy-hoach.../392879.vgp
và v) KCN Thủ Thừa- Long An: 130 ha đất cho thuê, dự kiến bàn giao đất 2021. IDC thông qua cty con là IDC-Conac (mã ICN) góp 30% cổ phần vào Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp và đô thị Thủ Thừa IDICO-CONAC (IDTT).
Hiện nay, IDTT đang nỗ lực triển khai nhiều dự án, trong đó có: dự án Khu công nghiệp Thủ Thừa (188,88ha), Khu tái định cư (6ha), Khu nhà vườn Thủ Thừa - Garden House (26,2 ha) và Khu nhà vườn Thủ Thừa 2 - Garden House 2 (19,6 ha) tại thị trấn Thủ Thừa, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An; cách thành phố Tân An 10km, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh 45km; Đô thị Phú Mỹ Hưng 39km; cảng Bourbon Bến Lức 30km; và cảng Container Quốc tế Việt Nam (VICT) 50km.
Ở phía bác có i) KCN Quế Võ II- Bắc Ninh, diện tích 189 ha, còn trống 70% tương ứng hơn 150 ha; ii) KCN Cầu Nghìn- Thái Bình (cách Hải Phòng chỉ 40 km), diện tích 128 ha , dự án đang làm hạ tầng, chuẩn bị khai thác.
Trong năm 2019, IDC cho thuê với mức giá bình quân 54 usd/m2 cho cả chu kỳ thuê thì 06 tháng đầu năm 2020 giá cho thuê bình quân đã lên tới 74 usd/m2 cho cả chu kỳ thuê.
c. Mở rộng quỹ đất.
IDC cũng đang tích cực mở rộng quỹ đất KCN phía bắc đón làn sóng chuyển dịch từ Trung Quốc sang.
Tại tỉnh Thái Bình, IDC đang tài trợ UBND tỉnh lập quy hoạch 1/2000 KCN Thụy
Trường (226 ha) và KCN Tiền Hải 2 (299 ha) thuộc Khu kinh tế Thái Bình.
http://thaibinhtv.vn/.../do-an-quy-hoach-phan-khu-xay...
Tại thành phố Hải Phòng, IDC đang nghiên cứu đầu tư dự án KCN- Dịch vụ- Đô thị Vinh Quang 495 ha.
Hình 4. Các KCN đang nghiên cứu của IDC

3.2 Năng lượng (thủy điện).
Mảng doanh thu điện của IDC gồm 2 bộ phận là mua và bán lại từ nguồn điện lưới quốc gia cho các DN trong KCN và sản xuất, kinh doanh thủy điện.
Trên BCTC thể hiện doanh thu điện 09T-20 đạt 2.073 tỷ đồng, giá vốn 1.936 tỷ đồng, tỷ lệ LNG đạt 6,6%.
Theo chúng tôi dự đoán doanh thu sản xuất, kinh doanh thủy điện hàng năm bình quân khoảng 500-600 tỷ đồng từ các nhà máy mà IDC sở hữu trực tiếp, còn lại là doanh thu bán điện tại các KCN.
IDC đang trực tiêp sở hữu 02 nhà máy điện là Srok Phu Mieng và Đak Mi 3 và đồng thời nắm 26% cổ phần các nhà máy thủy điện Đak Mi 4A,B và Đak Mi 4C.
Hình 5. Các nhà máy thủy điện của IDC

Cty cổ phần thủy điện Đak Mi 4 là đơn vị sở hữu các nhà máy Đak Mi 4A-B và Đak Mi 4C do Bitexco mua lại cổ phần chi phối từ IDC vào năm 2016 (Hiện Bitexco nắm 66% cổ phần). Theo quan sát của chúng tôi, lợi nhuận của cty liên kết này trong điều kiện El Nino như các năm vừa qua là không đáng kể do việc phải chia sẻ nguồn nước sang sông Vu Gia (nhà máy chỉ có cửa xả bên sông Vu Gia, còn phát điện về phía sông Thu Bồn) để chống hạn mặn vùng hạ lưu. Phần lãi của IDC trong Đak Mi trong năm 2018, 2019 lần lượt là 46 tỷ đồng và 52 tỷ đồng, nhưng 02 quý đầu năm 2021 lỗ.
Năm 2021, Vungloinhuan dự đoán doanh thu sản xuất điện có thể chỉ đạt mức 200 tỷ đồng do nhà máy thủy điện Đak Mi 3 bị thiệt hại nặng nề sau cơn bảo Molave chưa thể đi vào hoạt động, các thiệt hại đang được cty khắc phục và sẽ được bảo hiểm đền bù.
3.3 Hạ tầng giao thông, thu phí đường bộ.
IDC thông qua cty con là cty cổ phần đầu tư phát triển hạ tầng IDICO (IDICI-IDI) đang sở hữu 05 trạm thu phí BOT tại TP. HCM với tổng mức đầu tư 3.300 tỷ đồng
Hình 6. Danh sách các trạm BOT

Năm 2019, doanh thu thu phí BOT đạt 379 tỷ đồng, còn 9T-20 đạt 274 tỷ đồng, lãi gộp luôn duy trì trên 50%.
Ngoài ra cty còn góp 49% vào cty cổ phần phát triển đường cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, cty có vốn đầu tư lên đến 3.700 tỷ đồng, vận hành trạm BOT trên Quốc lộ 51. Năm 2019, cty này có LNST đạt 65 tỷ đồng nhưng chưa chia cổ tức.
IDC được UBND tỉnh BR-VT giao làm chủ đầu tư dự án Cảng KCN Mỹ Xuân A với diện tích 53.4ha, vốn đầu tư 1.478 tỷ đồng, dự án này Idico đã đền bù và giải phóng mặt bằng. Trong năm 2019, cty đã hoàn thành san lấp mặt bằng giai đoạn 1 với diện tích 9.67ha, giá trị đầu tư ghi nhận là 47 tỷ đồng. Trong quý III-20 cty đã chuyển phần giá trị đầu tư trên thành vốn góp vào cty TNHH Cảng quốc tế Mỹ Xuân để hợp tác triển khai dự án.
3.4 Xây dựng và vật liệu xây dựng.
Hoạt động xây dựng chủ yếu tại các công ty liên kết gồm xây dựng các công trình nội bộ và bên ngoài, doanh thu bình quân 300 tỷ đồng/ năm và lợi nhuận gộp hàng năm từ 10-15% doanh thu.
Doanh nghiệp có mảng kinh doanh vật liệu xây dựng với doanh thu hơn 200 tỷ đồng/năm có lợi nhuận gộp duy trì ổn định ở mức 15%.
Đáng chú ý, IDC hiện nắm 30% vốn tại cty TNHH kính nổi siêu trắng Phú Mỹ, có vốn điều lệ 886 tỷ đồng. Cty này đã cho ra sản phẩm chạy thử từ 20/11/20 và chính thức khánh thành đi vào hoạt động từ 5/12/2020, công suất giai đoạn 1 là 600 tấn/ngày.
3.5. Bất động sản.
Hiện mảng BĐS của IDC mang lại lợi nhuận gộp khá cao dù doanh thu còn thấp trong năm năm 2020, IDC đang dần đẩy mạnh các dự án BĐS với các dự án cao ốc 326 Nguyễn An Ninh, dự án khu đô thị Bắc Châu Giang (Hà Nam), khu dân cư khu nhà ở công nhân KCN Hựu Thạnh.
Hình 7. Danh sách một số dự án Bất động sản.

Kết luận:
a) Mảng khu công nghiệp.
Làn sóng chuyển dịch sản xuất ra khỏi Trung Quốc là tất yếu, với các luận điểm như sau:
i) Các tập đoàn đa quốc gia chuyển dịch một phần sản xuất ra khỏi Trung Quốc theo mô hình China + 1; ii) Chi phí sản xuất tại Trung Quốc ngày càng tăng, tiêu chuẩn môi trường được Chính phủ Trung Quốc nâng cao hơn và Trung Quốc cũng không còn mặn mà với các ngành thâm dụng lao động nên có xu hướng nhiều doanh nghiệp Trung Quốc tự dịch chuyển ra nước ngoài. iii) Chuyển dịch qua Việt Nam để hưởng chính sách ưu đãi của các Hiệp định FTA Việt Nam tham gia và iv) các cty Nhật Bản sở hữu công nghệ cao chuyển ra khỏi Trung Quốc để không bị Trung Quốc ăn cắp, sao chép. Tuy nhiên từ 2023-2024 trở đi khi các KCN mới được quy hoạch đi vào hoạt động thì khả năng KCN cũng bảo hòa khi giá thuê khó còn tăng nhiều
Hiện tại IDC là một trong những DN lớn của ngành và gần như là doanh nghiệp niêm yết duy nhất đang có quỹ đất trống gần 1.000 ha trải dài ở khắp các tỉnh trọng điểm thu hút vốn FDI ở Miền đông Nam bộ và Đồng bằng Bắc bộ. Ước tính khai thác hết quỹ đất trống hiện tại có thể thu về ít nhất 800 triệu USD từ tiền cho thuê đất, nhà xưởng;
Các dịch vụ KCN (cung cấp nước, xử lý rác,…) mang về doanh thu hiện tại 600 tỷ đồng/ năm và hoàn toàn có thể lên mức 1.000 tỷ đồng các năm tới (chưa tính mảng dịch vụ cung cấp điện) đủ để công ty trang trải các chi phí đến cấp công ty mẹ.
b) Mảng thu phí đường bộ.
Thời gian thu phí các trạm BOT hiện tại đều trên 10 năm và lợi nhuận gộp lên tới 60%, tập trung tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ giúp gia tăng nguồn lực tài chính cho IDC.
Với 02 dự án đang đầu tư và tạm dừng do thay đổi chính sách là dự án BOT cầu Tân Kỳ- Tân Quý, UBND thành phố Hồ Chí Minh đang giao các sở ngành tham mưu thủ tục chuyển từ dự án BOT sang đầu tư công để IDC tiếp tục thi công hoàn thiện công trình; đối với khoản vốn góp 25 tỷ đồng vào dự án BOT quốc lộ 2, Bộ giao thông vận tải đang đàm phán với chủ đầu tư để dùng vốn Nhà nước mua quyền khai thác để xóa bỏ các trạm thu phí thuộc dự án vì vậy khả năng thu hồi vốn được đảm bảo và có lãi.
c) Mảng sản xuất điện.
Mảng này chúng tôi kỳ vọng không cao và mục tiêu chỉ cần hòa vốn, nếu có lãi cũng không đáng kể.
d) Mảng xây dựng, tư vấn.
Thời gian qua doanh thu xây dựng và tư vấn không cao nhưng lãi gộp đảm bảo hoạt động, kỳ vọng với sự tham gia góp vốn của các tập đoàn lớn như SSG, Bitexco, CTD mảng này thời gian tới sẽ phát triển vượt trội so với trước đây.
e) Mảng BĐS.
Cty đang có doanh thu BĐS thấp nhưng lợi nhuận gộp cao. Quỹ đất đã được phê duyệt có pháp lý vững chắc nhưng chưa xây dựng xong của IDC hiện tại hơn 100 ha, chưa tính diện tích của ITDT. Thế mạnh của IDC là nhà ở công nhân và trung cấp vì vậy với chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư xây nhà giá thấp sắp tới của Chính phủ, chúng tôi thấy mảng BĐS là mảng sẽ phát triển mạnh nhất của công ty (không tính BĐS KCN).
f) Đầu tư tài chính.
IDC sở hữu tệp các công ty con, công ty liên kết và các khoản đầu tư tài chính trong đó có nhiều cty được đánh giá cao, việc chủ sở hữu mới có thể sẽ thanh lý các khoản đầu tư nhỏ sẽ thu được khoản lợi nhuận tương đối khoảng 100 tỷ đồng, đồng thời chủ sở hữu mới sẽ cơ cấu lại các khoản đầu tư tại công ty con, công ty liên kết để tối ưu dòng tiền, lợi nhuận thu về.
Hình 8. Danh sách các khoản đầu tư tài chính

Động thái mới nhất là cơ cấu khoản đầu tư tại cty con HTI, IDC đăng ký mua và UIC đăng ký bán toàn bộ cổ phần HTI.
https://s.cafef.vn/hti-392946/hti-uic.chn
https://s.cafef.vn/.../hti-tong-cong-ty-idicoctcp-dang-ky...
Ngoài ra, (**) ....
Định giá: IDC hiện đang giao dịch với mức vốn hóa 14.100 tỷ. Nợ vay tài chính 2.750 tỷ đồng khoản này có thể bù đắp bằng tiền, tiền gửi, hàng tồn kho và đầu tư tài chính dài hạn- đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác.
Tầm nhìn dài hạn chúng tôi tin tưởng khi thoát khỏi chiếc áo nhà nước về tay tư nhân, dưới sự quản lý, điều hành của các cổ đông lớn nhiều tiềm lực, giàu kinh nghiệm IDC sẽ bước vào giai đoạn mới với hiệu quả cao hơn, quy mô lớn hơn ở các lĩnh vực BĐS KCN và BĐS dân cư.
Chúng tôi thấy mức vốn hóa phù hợp với tình hình kinh doanh chính của IDC năm 2021 là 18.000 tỷ đồng, ngoài ra trong trường hợp khác (**) ở trên IDC sẽ được định giá cao hơn.