ITC - Siêu cổ đất định giá rẻ

Một số thông tin mình muốn chia sẻ về cổ phiếu ITC trên cơ sở những quan điểm trung lập để mọi người tham khảo:

1. Tổng quan doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà
- Mã CK: ITC.
- Số lượng CP niêm yết: 96.375.409.
- Cổ đông nắm giữ: CTCP Thiết kế Kiến trúc Tương Lai (24,81%); Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn - TNHH MTV (16,26%); CTCP Truyền thông giải trí Terra (6,02%); CTCP Đầu tư Toàn Việt (4,78%); Kingsmead Vietnam and Indochina Growth Master Fund (2,92%); Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Thiên Hải (1,81%)....
Intresco xuất phát là một doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, ITC được hưởng nhiều lợi thế về tài sản giá rẻ tại thời điểm cổ phần hóa. Hiện ITC hoạt động trên 3 mảng chính là: (i) Kinh doanh bất động sản; (ii) Cho thuê, kinh doanh khách sạn; (iii) Xây dựng.

2. Các mảng hoạt động chính và tiềm năng của ITC

2.1. Mảng kinh doanh bất động sản
Bảng dưới đây là liệt kê một số dự án ITC đang triển khai:


Như vậy, ITC đang có khá nhiều dự án gối đầu đang tiếp tục triển khai để tạo nguồn doanh thu, lợi nhuận trong tương lai. Đặc biệt chi phí hàng tồn kho của ITC rất rẻ, do hầu như các dự án đều đã đền bù từ lâu, đồng thời ITC xuất thân từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa nên cũng được hưởng lợi rất nhiều.

Dựa vào bảng hàng tồn kho của ITC có thể thấy, chi phí đầu tư của ITC rất thấp. Đơn cử một số dự án như:
- Dự án Sabinco đã đền bù, quyết định phê duyệt 1:500, chuẩn bị mở bán giải đoạn 1 là 14ha (đất sạch, đã xong pháp lý, đền bù). Như vậy, chi phí 1m2 hiện khoảng 3.5tr/m, trong khi ITC đang mở bán suất ngoại giao là 39tr/m.
- Dự án Star Village (Long Thới) giải đoạn 2 hiện còn 6,4ha, đã đền bù còn 8000m chưa xong (diện tích đã đền bù là 56.000m). Tức chi phí khoảng 8.8tr/m, tuy nhiên, giá bán thị trường hiện nay là 35tr/m2.
Thời gian tới ITC tập trung vào kinh doanh các dự án như Terra Flora, Sabinco, Long Thới… Trong đó Sabinco dự kiến sẽ có giấy phép xây dựng trong 1 2 tháng trước, đây có thể là điểm bùng nổ của ITC.

2.2. Phát triển mô hình bất động sản cho thuê, khách sạn bền vững
- ITC hiện đang sở hữu và kinh doanh khách sạn 5* La Vela tại trung tâm Quận 3, TP HCM với quy mô hơn 300 phòng, kinh doanh dịch vụ lưu trú, ăn uống, hội nghị và casino. Bên cạnh đó công ty đang có hệ thống văn phòng cho thuê đem lại nguồn thu ổn định dài hạn. Theo BCTC quý 4 của ITC, thì doanh thu mảng khách sạn là 92 tỷ, doanh thu mảng cho thuê là 15 tỷ. Như vậy, 2 mảng này 1 năm có thể mang lại cho ITC tổng doanh thu hơn 420 tỷ, lợi nhuận gộp khoảng 200 tỷ.
- Phát triển theo mô hình 2 chân trong bất động sản là một lợi thế của ITC, khi công ty phát triển theo hướng bền vững hơn ở mảng cho thuê và khách sạn, thay vì mua đứt bán đoạn, hạch toán lợi nhuận một lần. Tài sản giữ lại để kinh doanh của ITC cũng vẫn tang giá theo giá thị trường và có thể bán đi thu lợi nhuận bất cứ khi nào.

2.3. Kinh doanh trong mảng xây dựng để tạo đà bứt tốc nếu bung ra nhận thầu bên ngoài
ITC sở hữu riêng 1 công ty con chuyên làm dịch vụ xây dựng cho các dự án của công ty, để tạo một hệ sinh thái khép kín, tối ưu hóa lợi nhuận của công ty. Công ty bán đất nền cũng có thể cung cấp luôn dịch vụ xây dựng để tang cường nguồn thu, lợi nhuận. Biên lợi nhuận mảng xây lắp hiện ở mức 20%, đặc biệt, trong thời hợp nhận thầu bên ngoài thì cũng là một key có thể bứt phá doanh thu, lợi nhuận cho toàn công ty.

2.4. ITC có giá trị tài sản rất lớn, trong khi là một trong những công ty bất động sản hiếm hoi không phát hành nhiều giấy khi BV cao
- Hiện BV của ITC đang là 21k, công ty luôn trả cổ tức đều đặn trong các năm trở lại đây. Đặc biệt năm 2022 trong bối cảnh khó khăn chung toàn ngành, các công ty bất động sản gần như lợi nhuận rất thấp thì ITC vẫn tăng trưởng lợi nhuận so với 2021 và đạt eps 1.4k. Đây là lợi nhuận từ core chính chứ không phải lợi nhuận tài chính như nhiều công ty hạch toán.
- Dưới đây là một số chỉ tiêu về tài sản của ITC tại thời điểm cuối năm 2022:
+ Tài sản cố định hữu hình 797 tỷ.
+ Tài sản cố định vô hình 465 tỷ.
+ Bất động sản đầu tư 666 tỷ.



Trong đó, với bất động sản đầu tư là tài sản công ty có định hướng bán ra bất cứ khi nào để hiện thực hóa lợi nhuận. Với chi phí đầu tư thấp của ITC, thì khi bán với giá thị trường sẽ đem lại lợi nhuận rất lớn.

3. Nhận xét và Định giá
Như vậy, ITC có một số key chính như:
(i) Giá trị tài sản bất động sản giá rẻ do lợi thế từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa;
(ii) Giá trị sổ sách cao, hơn 21k, trong khi giá thị trường hiện chỉ 8k, thấp hơn rất nhiều;
(iii) Định hướng phát triển bền vững khi đi bằng 2 chân, không chỉ mua đứt bán đoạn mà còn kinh doanh khách sạn, văn phòng cho thuê. Thời gian tới ITC tiếp tục mở rộng mảng này khi các dự án mới như Terra Flora, Sabinco đều có 1 cao ốc riêng cho thuê và kinh doanh khách sạn;
(iv) Lợi nhuận duy trì ổn định, có tăng trưởng, kể cả thời kỳ bds đóng băng cho thấy giá trị của ITC;
(v) Mảng xây dựng, casino có thể tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ đóng góp vào lợi nhuận chung của ITC. Đặc biệt mảng casino có sự góp vốn của doanh nghiệp Nhật, đang góp dài hạn là 230 tỷ vào mảng này của ITC;
(vi) Có thể bùng nổ lợi nhuận nhờ bán bất động sản đầu tư để thu tiền về. Ngoài ra, hiện ITC không có trái phiếu, dư nợ vay được thanh toán giảm dần, tài chính vững mạnh.

Với hệ thống tài sản giá rẻ và tiềm năng của ITC thì định giá chiết khấu tài sản cao hơn BV hiện tại, tức định giá 2x. Với lợi nhuận đem lại thì ITC có thể đem lại eps đều trong tương lai là 2-3k/năm, P/e 10 cũng định giá là 20-30k. Có thể thấy ITC là một key có thể tham khảo trong quá trình đầu tư với rất nhiều điểm bùng nổ.