NDN - Lửa thử vàng, gian nan thử sức

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi sua_dau_nanh, 12/01/2021.

1425 người đang online, trong đó có 87 thành viên. 04:15 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta
  1. 1 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 1)
Chủ đề này đã có 91630 lượt đọc và 1181 bài trả lời
  1. sua_dau_nanh

    sua_dau_nanh Thành viên quen thuộc

    Tham gia ngày:
    13/11/2020
    Đã được thích:
    99
    CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐÀ NẴNG (HNX: NDN)

    DỰ BÁO DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN QUÝ 4/2020 VÀ NĂM 2020


    I. Ước tính doanh thu quý 4/2020 từ các căn hộ còn lại

    Dự án Monarchy – Block B tại phường An Hải Tây, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng hiện đang là dự án mang lại doanh thu và lợi nhuận chính của NDN. Bài viết này sẽ tiếp cận bằng 2 phương pháp để ước tính doanh thu quý 4 và năm 2020 của NDN như sau:

    1. Phương pháp dựa vào chi phí môi giới trả trước dài hạn trong báo cáo Quý 3/2020

    Trong báo cáo Quý 3/2020, mục Chi phí môi giới trả trước dài hạn là 43 tỷ đồng (mục 7b, trang 30)

    [​IMG]
    Chi phí môi giới BĐS trả trước này là chi phí mà NDN đã trả cho các công ty môi giới chào bán dự án Monarchy – Block B với tỉ lệ 3% giá trị căn hộ (tỷ lệ 3% này là mặt bằng chung của rất nhiều sàn môi giới như Cenhome, Đất xanh tại thời điểm 2018, 2019…). Khoản chi phí môi giới BĐS trả trước này sẽ được ghi nhận vào chi phí bán hàng sau khi các căn hộ này được NDN bàn giao cho khách hàng để đảm bảo tính phù hợp của doanh thu và chi phí phát sinh.

    Từ chi phí môi giới bất động sản trả trước này và tỷ lệ hoa hồng môi giới 3%, chúng ta sẽ ước tính được doanh thu còn lại chưa ghi nhận do chưa giao nhà là 43 tỷ/3% = 1.430 tỷ đồng, tương ứng với 572 căn hộ với giá mở bán bình quân 2,5 tỷ/căn hộ.

    2. Phương pháp dựa vào số tiền khách hàng trả trước dài hạn trong báo cáo Quý 3/2020

    Trong báo cáo Quý 3/2020, mục Khách hàng trả trước mua chung cư the Monarchy Đơn Nguyên B (mục 13, trang 34)

    [​IMG]

    Theo hợp đồng mua bán căn hộ thì khách hàng phải thanh toán 75% giá trị căn hộ khi căn hộ đã được hoàn thiện và phải thanh toán tiếp 25% khi nhận được thông báo bàn giao căn hộ và trước khi nhận căn hộ.

    Đến thời điểm 30/09/2020 Monarchy Đơn Nguyên B đã được NDN hoàn thiện và số tiền khách trả trước 1.100 tỷ đồng chính là số tiền tương ứng 75% giá trị căn hộ mà khách hàng đã trả trước cho dự án này. Vậy khi bàn giao căn hộ, doanh thu của NDN sẽ là 1.100 tỷ/75% = 1.460 tỷ đồng. Theo phương pháp này, số căn hộ còn lại khoảng 584 căn hộ.

    Sai số giữa 2 phương pháp ước tính là không đáng kể, nhưng với quan điểm thận trọng, chúng ta sẽ lấy số căn hộ thấp nhất giữa 2 phương pháp trên để dự báo doanh thu của NDN trong quý dự kiến là 1.430 tỷ đồng, tương ứng với 572 căn hộ.

    II. Ước tính lãi gộp quý 4/2020 từ các căn hộ còn lại


    Từ số 572 căn hộ còn lại và doanh thu còn lại 1.430 tỷ đồng từ phân tích trên, chúng ta sẽ ước lãi gộp như sau:

    - Theo BCTC quý 3/2020 chúng ta có thể tính được biên lãi gộp của hoạt động kinh doanh căn hộ của NDN bằng cách tính theo công thức sau:

    Biên lãi gộp = (doanh thu chuyển nhượng bđs - giá vốn bđs)/doanh thu chuyển nhượng bđs

    = (685 - 417 )/685 = 0.39 (tức 39%)

    [​IMG]

    Lưu ý:
    doanh thu và giá vốn này của 9 tháng đầu 2020, và giá vốn sẽ không thay đổi vì việc hạch toán phân bổ giá vốn đều cho các căn hộ.

    Như vậy lợi nhuận gộp còn lại của 572 căn hộ này là: 1.430 tỷ x 39% = 557 tỷ đồng

    III. Ước tính doanh thu tài chính quý 4/2020

    Số tiền gửi ngân hàng cuối quý 3/2020 là 1.253 tỷ. Giả định số tiền gửi ngân hàng trong quý 4 không thay đổi (tuy nhiên nhiều khả năng là số tiền gửi sẽ tăng lên vì NDN sẽ thu tiền của các khách hàng thanh toán them 25% để nhận nhà). Lãi suất tiền gửi ước tính 5.1%/năm tính bằng phương pháp lấy lãi tiền gửi chia cho số tiền gửi (mục 3 trang 38 của BCTC quý 3/2020).

    Như vậy, có thể tính được 3 tháng quý 4/2020, NDN có được số tiền lãi = 1,253 tỷ x 5.1%/12 x 3 tháng = 15,9 tỷ đồng

    Bên cạnh đó NDN cũng có khoản đầu tư chứng khoán có giá trị vào thời điểm 30/09/2020 là 107 tỷ đồng, giá trị của lô chứng khoán này tại thời điểm 31/12/2020 là 132 tỷ đồng (theo giá đóng cửa 31/12/2020). Tức đang tạm lãi 25 tỷ đồng (chi tiết xem bảng bên dưới)

    Về chi phí tài chính & lãi vay chúng ta sẽ lấy bằng với mức của Quý 3/2020 là hợp lý vì chi phí quý 4 không thể cao hơn quý 3 do lãi suất giảm, dư nợ của NDN cũng giảm.

    IV. Dự báo doanh thu và lợi nhuận Quý 4 và cả năm 2020

    Để dự trù nhiều trường hợp xảy ra, tôi sẽ dự báo doanh thu và lợi nhuận quý 4 và năm 2020 theo 3 kịch bản: số lương căn hộ bán ra tương ứng từng mức 50% (286 căn) , 75% (429 căn) , 100% (572 căn).

    Lưu ý:

    - Chi phí quản lý doanh nghiệp: lấy bằng quý 3/2020, thực tế sẽ không phát sinh nhiều so với quý 3/2020.

    - Chi phí bán hàng (chi phí môi giới 43 tỷ) được tính tỉ lệ theo từng mức của doanh thu.

    [​IMG]

    Đánh giá về tiến độ bàn giao Monarchy Đơn Nguyên B, theo ghi nhận hiện tại từ thông tin rất nhiều môi giới nhà Đà Nẵng thì cơ bản 100% các căn hộ đã được bàn giao. Như vậy khả năng rất cao doanh thu Quý 4 và năm 2020 sẽ đạt mức 1,441 tỷ đồng & 2,138 tỷ đồng tương ứng với mức lợi nhuận sau thuế 425 tỷ đồng & 679 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế quý 4 tăng gần 1,500% so cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế năm 2020 tăng gần 600% so cùng kỳ.

    Trường hợp NDN đã bán số chứng khoán đầu tư ngắn hạn với giá đóng cửa ngày 31/12/2020 thì sẽ ghi nhận thêm khoản lợi nhuận 25 tỷ đồng nữa.

    Chi tiết danh mục đầu tư chứng khoán của NDN như sau:

    [​IMG]

    V. Phân tích kỹ thuật NDN

    Từ tháng 6 đến tháng 10/2020, giá NDN đã hoàn thành nền giá số 1 là mẫu hình 2 đáy. Sau đó, khi NDN công bố lợi nhuận sau thuế qúy 3 đạt 173 tỷ đồng, gấp 11 lần so với cùng kỳ năm trước thì giá NDN có 2 ngày breakout với khối lượng gấp 4 - 5 lần so với khối lượng trung bình 20 ngày để hình thành nền giá thứ 2 là nền giá phẳng. Nền giá phẳng này đã diễn ra trong 2 tháng với biên độ tăng/giảm giá 13% nhằm gây chán nản và rũ bỏ dần các nhà đầu tư thiếu kiên trì nắm giữ NDN.

    Ngày 15/12/2020, gần đến thời điểm có kết quả kinh doanh qúy 4 và cả năm 2020 thì giá NDN đã breakout khỏi nền giá phẳng khỏi nền giá phẳng với khối lượng 2 triệu cp, lớn gấp 3,5 lần KLTB 20 ngày và vẫn đang tiếp tục tăng giá với KLTB 20 ngày tăng dần.

    Kỳ vọng với EPS 2020 thấp nhất là 7.500 đ/cp như phân tích ở trên và tỷ lệ cổ tức năm 2020 đã được ĐHĐCĐ NDN thông qua là 40%, với PE rất khiêm tốn là 5 thì NDN xứng đáng có giá 35.000 đ/cp. Còn trường hợp NDN bàn giao được toàn bộ 100% căn hộ, EPS sẽ đạt mức 10.900 đ/cp thì NDN sẽ có giá 54.500 đ/cp

    Chúc anh chị em có cái tết 2021 no ấm với NDN sau 1 năm vất vả vì Covid-19./.

    [​IMG]

    Mời các bác @lucthien @bvlife @luuqncklk @vuborg @EastWind @Tienti @DownTrend @phongtrantamhiep @Francevip cùng các anh em cổ đông NDN vào bóc tem nhà mới nhé :drm4
    Tnn0312, qhi, AloneTiger86x14 người khác thích bài này.
    AloneTiger86x đã loan bài này
  2. bvlife

    bvlife Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    13/02/2008
    Đã được thích:
    2.103
    Ngọc sông Hàn càng mài càng sáng !
  3. vuborg

    vuborg Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    16/03/2006
    Đã được thích:
    306
    Cùng trèo lên đỉnh núi cao vời vợi.
    Để ta khắc tên mình trên đời.
    Dù ta biết gian nan đang chờ đón.
    Và trái tim vẫn âm thầm.
    Ta bước đi hướng tới muôn vì sao.
    Chặng đường nào trải bước trên hoa hồng.
    Bàn chân cũng thấm đau vì những mũi gai.
    Chinh phục đỉnh mới NDN nào
  4. EastWind

    EastWind Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    04/01/2018
    Đã được thích:
    494
    [​IMG]
    Ae ơi lên tàu nào, bật ACDC Highway to Hell lên cho máu. Mai đừng bác nào giành giá tham chiếu với tôi nhé.
    vuborg thích bài này.
  5. Colourful04

    Colourful04 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    16/11/2017
    Đã được thích:
    813
    cảm ơn bác @sua_dau_nanh phân tích rất chi tiết, phần còn lại xem ý bác Trung hạch toán bao nhiêu nữa thôi :D
    Anh em giữ chặt hàng, chờ ngày kịch bản trên trở thành hiện thực. :drm2:drm2
    luuqncklk thích bài này.
  6. QuangHuy797979

    QuangHuy797979 Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    05/05/2020
    Đã được thích:
    73
    :drm4
  7. HPG2020

    HPG2020 Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    08/03/2018
    Đã được thích:
    1.201
  8. vuborg

    vuborg Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    16/03/2006
    Đã được thích:
    306
    Theo kênh tt của tôi thì đến 31/12/2020 DA Monarchy B đã bàn giao chính thức được 650/800 căn hộ , tương đương 80% nhé
    qhi, sua_dau_nanh, Titti15113 người khác thích bài này.
  9. lucthien

    lucthien Thành viên gắn bó với f319.com

    Tham gia ngày:
    12/11/2013
    Đã được thích:
    8.452
    :drm4
    Chuc mừng nha mới NDN
    Mai lam phat 5% cho anh em nhi:drm4
    sua_dau_nanhphongtrantamhiep thích bài này.
    lucthien đã loan bài này
  10. phuchnvn

    phuchnvn Thành viên rất tích cực

    Tham gia ngày:
    05/01/2017
    Đã được thích:
    108
    Hàng đã về tay. Trước 20/1 có báo cáo quý 4 hả các bác.
    phongtrantamhiep thích bài này.

Chia sẻ trang này