Thời điểm này có nên mua nhà hay.....?

Có một bạn trẻ hỏi: "Cháu chào bác sĩ. Cháu xin phép hỏi bác 1 việc. Hiện nay ngân hàng đang hạ lãi suất, bất động sản cháu cũng rõ lắm. Cháu đang tính sẽ mua nhà ra ở riêng (vợ chồng cháu đang ở cùng bố mẹ). Cháu muốn nhờ bác sĩ tư vấn giúp. Thời điểm hiện nay cháu có nên mua nhà không ạ?"

Tôi xin trả lời như sau:

Làm việc gì cũng vậy. Phải hiểu bản chất của vấn đề, thì làm. Hay nói cách khác là phải dựa trên tư duy triết học. Vấn đề bất động sản hiện nay nằm ở cặp phạm trù bản chất và hiện tượng. Không hiểu bản chất và hiện tượng của vấn đề thì không nên làm. Vì làm mà không hiểu bản chất của vấn đề mình làm thì sẽ thua thiệt.

Bản chất của bất động sản là sân sau của ngân hàng. Ngân hàng lại là sân sau của các trự ăn chia. Vì hầu hết các doanh nghiệp bất động sản nước Việt lâu nay là tay không bắt giặc bằng "mối quan hệ" thông qua tham nhũng. Nên chỉ cần có 1 sấp giấy đầy chữ được gọi là dự án, là có đất được đảng cho phép các "đại gia" đi cướp đất từ dân. "Đại gia" lấy đất cướp đó đem thế chấp ngân hàng để làm "dự án".

Giá trị miếng đất giải tỏa, đền bù chỉ có 1 đồng thì vay ngân hàng khoảng từ 50 đến 100 đồng, để lo cho nhiều việc như: xây dựng, thiết kế và hối lộ cho dự án khả thi. Hậu quả là đẩy giá đất, giá nhà lên cao ngất trời hơn số tiền vay ngân hàng gấp vài đến chục lần nữa, và chỉ làm sơ sài đường xá, cống, điện là bán lúa non cho nhà đầu cơ. Lấy tiền nhà đầu cơ để xây nhà và hoàn vốn, rút vốn ra chuyển đi một nơi xa xăm nào đó - rửa tiền. Từ nhà đầu cơ đẩy thêm một lần nữa cao hơn từ 25 đến 50% mới đến tay ngườ tiêu dùng. Khi bất động sản đã thu gôm hết tiền của nhà đầu cơ thì thị trường bão hòa, không ai trong dân có đủ tiền để mua.

Cho nên giá nhà hiện nay vẫn còn cao ngất ngưởng vì, do nhà đầu tư đội giá như đã viết ở trên. Hơn nữa, nếu hạ giá bất động sản thì trị giá thế chấp ngân hàng làm bất động sản từ 100 đồng chỉ còn lại 1 đồng. Lúc đó, ngân hàng sẽ sụp đổ vì đã cho vay vốn cho bất động sản lớn hơn nhiều lần giá trị thực.

Theo thống kê của toàn thế giới thì, giá nhà đất bắt đầu bảo hòa khi giá 1 căn chung cư cao cấp gấp 3,5 lần GDP/đầu người/năm của quốc gia đó. Giá nhà bắt đầu bảo hòa khi giá một căn nhà gấp 5 lần GDP/đầu người/năm. Khi giá căn chung cư lên 5 lần GDP/đầu người/năm và 10 lần GDP/đầu người/năm cho giá nhà, thì đó là thời điểm Minsky đã đến. Năm 2008, giá căn hộ chung cư của Hoa Kỳ lên gấp 5 lần GDP/đầu người/năm, và giá nhà tăng gấp 8 lần GDP/đầu người/năm là lúc bong bóng bất động sản nổ tung, vì dân Mỹ trung lưu làm cả đời cũng không thể có một căn nhà! Buộc Obama phải tuyên bố Đại Khủng Hoảng vì những yếu tố khác đi kèm, như nợ công quốc gia.

Hiện GDP/đầu người/năm của Việt Nam khoảng 2,000USD, như vậy giá căn chung cư chỉ nên là 7,000USD/căn, và giá căn nhà khoảng 10,000USD/căn. Nhưng ta thấy, giá căn hộ chung cư chỉ cần 1 mét vuông thôi đã cao hơn GDP/đầu người/năm. Nên giá bất động sản ở Việt Nam là giá ảo và rất ảo, nó là ngòi nổ cho ngân hàng tài chính rơi vào thời điểm Minsky.

Về bản chất thì, kẻ đầu tư chính cho bất động sản là tất cả các ngân hàng chứ không phải kẻ làm dự án, hay nhà đầu cơ. Toàn bộ hệ thống nhân hàng là sân sau của kinh tế quốc doanh, chứ không có cái ngân hàng nào là của tư nhân. Ngoại trừ 5 ngân hàng nước ngoài, và 2 ngân hàng trong nước trong lịch sử 28 năm cỡi trói - 2 ngân hàng tư nhân thực sự đó là, Ngân hàng Việt Hoa bị diệt từ đầu thập niên 2000s, và nay thì Sacombank đã bị thủ tiêu.

Bong bóng bất động sản lâu nay đang phình to, nhưng chưa nổ vì ngân hàng đang khoanh nợ, đảo nợ cho nhà làm dự án, và nhà đầu cơ, nhằm tự cứu ngân hàng, kéo dài sự sống con nợ để mong chờ có phép màu từ thiên đàng. Ngoài ra trò sáp nhập ngân hàng để dùng lá rách đùm lá nát - ngân hàng nợ xấu ít gánh ngân hàng mất khả năng thanh khoản, biến cục nợ xấu nhỏ thành cục nợ xấu to. Cách này đang kéo dài con bệnh sắp tử vong thành hấp hối với những liều thuốc tăng thu thuế phí, điện, nước, xăng dầu do đảng độc quyền ăn chia đối với dân chúng. Nhưng quỹ lương công chức ngày càng phình to, do tinh giảm biên chế 1 nhưng tăng thêm biên chế là 2, sức dân nào chịu nổi? Nên giá nhà chưa chịu hạ. Và ngân hàng đang là cái đích cuối cùng khi sức chịu đựng nợ xấu do bất động sản gây ra.

Thật lạ, ở một quốc gia mà GDP/đầu người/năm < 25 lần so với Hoa Kỳ, nhưng giá nhà cao hơn Hoa Kỳ gấp 25 lần, thì làm sao không sụp đổ nền kinh tế? Nhưng biết làm sao đây? Hạ giá nhà đất thì ngân hàng sụp, mà không hạ giá thì ôm nhà đất như con ếch muốn to thành con bò, ngân hàng cũng bể bụng - tiến thoái lưỡng nan!

Và theo dự đoán của tôi thì năm nay, và năm sau 2015, là năm mà hệ thống tài chính ngân phải sáp nhập để ngăn ngừa sụp đổ, vì không còn đủ khả năng ôm nợ xấu đang phình to. Trong khi đó, ngân hàng vay của dân, nhưng lại không có khách hàng đi vay, và không có khu vực đầu tư kiếm lãi. Ngân hàng vừa phải tự ăn thịt mình, vừa phải ôm nợ xấu của bât động sản ngày càng phình to. Nên phải nổ bong bóng nếu không hạ giá bât động sản sớm trước quý 3 năm 2014.

Các nhà dự đoán nổi tiếng cho rằng tài chính ngân hàng sẽ làm cho chính trị Việt Nam có thể có động loạn trong năm 2016. Đi sau Việt Nam sẽ là Trung Hoa vào khoảng 2019. Nhưng dự đoán vẫn là dự đoán, không có gì chắc chắn cả.

Song có thể kết luận là, thời điểm hiện nay không và chưa phải là thời điểm để mua nhà. Hãy chờ ngân hàng bức sô tịch thu bất động sản bán thanh lý giá rẻ để tự cứu ngân hàng, lúc đó là lúc mua nhà thích hợp.