VEF_Phản biện 6 bài toán lợi nhuận!

Các bác @nhadatuytin @mover1299 cho em quote bài của các bác lên đây nhé:

Bác nào dân trong nghề chỉ cần biết mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất là tính ra chính xác đến 90-95% rồi...
Tôi ví dụ: Giảng Võ:
1. Mật độ xây dựng 40% = 40% x 68.000 = 27.200 m2
2. Tầng cao: 40 tầng nổi + 5 tầng hầm, trong 40 tầng nổi thì 35 tầng căn hộ, 5 tầng TTTM, 5 tầng hầm thì 3 tầng để xe, 2 tầng để làm TTTM như royal or time (tổng có 7 sàn TTTM)
3. Diện tích thương mại để bán = DTXD x 0,78
4. Giá bán bình quân 70tr/m2 (tính chung cho cả chung cư và văn phòng).
5. Chi phí xây dựng 1m2 CCCC: 15tr/m2
Doanh thu = 27.200 x 35 x 0,78 x 70.000.000 = 51.979.200.000.000
Chi phí xây dựng = 15.000.000 x 27.200 x 45 = 18.360.000.000.000
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 68.000 x74.000.000 = 5.032.000.000.000
Chi phí mua VEF từ nhà nước + nghĩa vụ xây TL: 1500 + 4000 = 5.500.000.000.000
Chi phí quản lý, bán hàng, chi phí lobby, chi phí khác = 10% x doanh thu = 5.197.920.000.000
Tổng chi phí chưa tính lãi vay: 18.360.000.000 + 5.032.000.000.000 + 5.500.000.000.000 + 5.197.920.000.000 = xấp xỉ 34.090.000.000.000
Lãi vay 9% trong 2 năm = 18% x 34.090.000.000.000
Tổng chi phí: 34.090.000.000.000 x 18% + 34.090.000.000.000 = 40.226.000.000.000
LNTT = DT - CP = 51.979.200.000.000 - 40.226.000.000.000
LNTT > 11.700 tỷ (Chưa tính 7 sàn TTTM = 190.000m2 cho thuê, sàn này mà mang bán thì chắc tối thiểu cũng 100tr/m2)
Đây là tính LN tối thiểu theo mật độ xây dựng thấp nhất và tầng cao thấp nhất (mật độ XD mà xin được tối đa 50% + tầng cao 50 tầng thì các bro xác định lồi cmn mồm luôn....)

E là khách vãng lai xin mạo muội đc theo dõi pic này của bác. Phân tích của bác vẫn chưa đạt độ sâu theo bài toán kinh tế mà bác đang tính. Bác có thể phân tích cụ thể hơn nữa cho e đc mở mang thêm kiến thức nông cạn k ah? Cảm ơn bác nhiều!

Cám ơn bạn đã trân trọng các chia sẻ của tôi.
Theo yêu cầu của bạn, tôi đã có 1 topic phân tích sâu hơn về nghĩa vụ tiềm tàng của VEF, mời bạn vào tham khảo và phản biện.

--- Gộp bài viết, 08/04/2016, Bài cũ: 08/04/2016 ---

http://f319.com/threads/vef_uoc-tinh-nghia-vu-tiem-tang-no-tiem-tang.759781/

Việc tính doanh thu, lợi nhuận của các bạn ở Giảng Võ là 1 chuyện.
Tuy nhiên cần phải lưu ý đến nghĩa vụ tiềm tàng của doanh nghiệp.
Bạn vào Topic mới của tôi để tham khảo nhé.

Ghê thế bác,phân tích sâu quá làm người ta bán tháo VEF.

Nick mới lập,chắc người mới nhỉ,nhân tài ở đâu chui vào f319 vậy.

Cám ơn bác,
Tôi theo dõi F cũng được 1 thời gian rồi, nhưng chỉ là khách thôi, không được comment, ko được mở Topic.
Đợt này rảnh nên tôi lập nick thôi
Tôi cũng là nhỏ lẻ, ko phải nhân tài gì đâu

Tính tối thiểu minimum cho kết quả 700k/cp (xem phần II ở giữa)

(nếu chỉ tính đất thôi thì cho kết quả 450k/cp) (xem phần III ở cuối)
(nếu ngại, thì cần éo gì phải tính toán dài dòng, riêng đất đã là 450k/cp....nếu xây nhà thì cộng thêm 50% của 450k ấy nữa, là ra 700k/cp)
(vì khi xây nhà vào, giá đất và nhà của Vingroup nó vip lắm, ko phải đất rẻ như e tính tối thiểu đâu)

lưu ý: nếu tính thoáng hơn, cho kết quả 1 triệu/cp
(vì Giảng Võ rất vip, rất cao tầng, mật độ cao, có bài khác đã tính riêng xây nhà đã lãi trên 15.000 tỷ, là 100k/cp, chưa kể đất m
vì Mễ Trì cực khủng, có siêu tháp 90 tầng, các tòa tháp, các siêu biệt thự, nhà liền kề....
vì Cổ Loa đắt hơn định giá này nhiều, khủng hơn nhiều)


KẾT QUẢ TÍNH TOÁN NHƯ VẬY VÌ 3 PHẦN I, II, III DƯỚI ĐÂY:


I PHƯƠNG PHÁP TÍNH TOÁN:

TÍNH TOÁN GIÁ CỔ PHIẾU VEF MỘT CÁCH RẺ NHẤT (chính xác, theo phương pháp gần đúng, bằng cách giải phương trình đơn giản)

(chỉ cần biết được 3 thông số:
1 là lợi nhuận bằng bao nhiêu % doanh thu,
2 là giá đất,
3 là tổng mức đầu tư,
là tính được chính xác)

(1. lợi nhuận gồm 2 phần: lợi nhuận đất vì mua giá đất = 0, lợi nhuận xây dựng tính % doanh thu theo cách thông thường.
2. Giá đất lấy theo thị trường.
3. Tổng mức đầu tư, là tiền bỏ ra xây dựng công trình, lấy theo văn bản của chính phủ, hoặc trên trang web vefac.vn của chủ ĐT)

(Bản chất vấn đề là phải tìm ra ẩn số lợi nhuận là xong ngay.

Tìm bằng cách giải phương trình:
Lợi nhuận = a% doanh thu.

Trong đó a% là 1 con số giả định đã biết, tuỳ dự án, thông thường là 25%)




II. TÍNH TOÁN

Cổ phiếu Vef gồm = cp Giảng Võ + cp Mễ Trì + cp Cổ Loa - cp lúc lên sàn (10k/cp)

1. Giảng Võ (130-200k/cp)



Giảng Võ là đất vàng, (hình dung gồm 5 tòa tháp cao 40 -50 tầng, trong đó 2 tầng hầm để xe, 3 tầng hầm và 2 tầng nổi là TTTM nối liền 5 tòa tháp), 7 ha đất, giá đất cả lô trung bình là 100 triệu/m2, tổng mức đầu tư là 1 tỷ usd (lấy theo văn bản thủ tướng), lợi nhuận 35% (tính cao hơn bình thường vì rất đắc địa, tầng cao 45 tầng, bình thường là 25%) , giá cổ phiếu sẽ là:


Với đất vàng Giảng Võ, ta có công thức tính lợi nhuận ( lợi nhuận từ xây dựng mà thôi)

lợi nhuận = 35% doanh thu

lợi nhuận = 35% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

65% lợi nhuận = 35% tiền đất + 35% tổng mức

lợi nhuận = 55% tiền đất + 55% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiêp giá Giảng Võ:

Giảng Võ= Lợi nhuận tiền đất + lợi nhuận xây dựng=
= tiền đất + 35% doanh thu


----> Giảng Võ = tiền đất + 35% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)
(do mua đất GV giá ~ 0)

= 135% tiền đất + 35% tổng mức + 35% lợi nhuận

= 135% tiền đất + 35% tổng mức + 35% (55% tiền đất + 55% tổng mức)

= 155% tiền đất + 55% tổng mức

= 155% x 7ha x 100 triệu/m2 + 55% x 1 tỷ usd

= 10.800 tỷ + 11.000 tỷ

= 21.800 tỷ


cp Giảng Võ = 21.800 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Giảng Võ = 130.000/cp - 200.000/cp

(do Giảng Võ đẳng cấp Vip, mật độ cao hơn mọi người nghĩ, số tầng rất cao là 50, giá đất còn đắt hơn nữa cơ)




2. Mễ Trì (330k/cp)



Mễ Trì, (hình dung có khoảng 60 tòa tháp từ 90 tầng đến 30 tầng, hàng trăm biệt thự, 10 trụ sở cơ quan bộ), 120 ha đất, giá lô đất trung bình là 30 triệu/2, tổng mức đầu tư 2 tỷ usd (lấy theo văn bản thủ tướng), lợi nhuận 20% (tính thấp hơn bình thường, bình thường là 25%), giá cổ phiếu sẽ là:


Ta có công thức tính lợi nhuận (lợi nhuận từ xây dựng mà thôi):

lợi nhuận = 20% doanh thu

lợi nhuận= 20% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

80% lợi nhuận = 20% tiền đất + 20% tổng mức

lợi nhuận = 25% tiền đất + 25% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiếp giá Mễ Trì

Mễ Trì = Lợi nhuận tiền đất + Lợi nhuận xây dựng
----> Mễ Trì = Tiền đất + 20% doanh thu (do mua đất Mễ Trì giá ~ 0 )
= tiền đất + 20% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

= 120% tiền đất + 20% tổng mức + 20% lợi nhuận

= 120% tiền đất + 20% tổng mức + 20% (25% tiền đất + 25% tổng mức)

= 125% tiền đất + 25% tổng mức

= 125% x 120ha x 30 triệu/m2 + 25% x 2 tỷ usd

= 45.000 tỷ + 10.000 tỷ

= 55.000 tỷ


cp Mễ Trì = 55.000 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Mễ Trì = 330.000/cp


3. Cổ Loa (210k/cp):



(Lưu ý:

cái nhật tân này được chuyển sang cổ loa như thông báo dịp tết, nhưng có thể đc giữ lại (nghĩa là có 4 dự án)
(trường hợp mất cái nhật tân này, thì vẫn ok, ta phải hiểu: a V đổi cái Nhật Tân sang Cổ Loa, thì hẳn Cổ Loa phải ngon hơn, chân cầu Tứ Liên đắc địa hơn)

cái cổ loa thì ngoài nhà triển lãm 80ha, còn 220 ha để xây thành phố triển lãm, phải nhiều chục tòa nhà và nghìn biệt thự sinh thái

3 dự án làm cùng lúc, nhưng thứ tự ưu tiên là: giảng võ, mễ trì, cổ loa ...)




Cổ Loa, gồm 300 ha (có 100 ha dùng triển lãm, 200 ha xây nhà và thương mại), giá đất cả lô đất trung bình 10 triệu/m2 (tính giá khá thấp ở khu vực ngoại thành – Đông Anh – Hà Nội), tổng mức đầu tư khoảng 1 tỷ usd, lợi nhuận 10% (tính thấp hơn bình thường, bình thường là 25%)



Ta có công thức tính lợi nhuận (lợi nhuận từ xây dựng mà thôi):

lợi nhuận = 10% doanh thu

lợi nhuận= 10% (tiền đất + tổng mức + lợi nhuận)

90% lợi nhuận = 10% tiền đất + 10% tổng mức

lợi nhuận = 10% tiền đất + 10% tổng mức

Vậy là đã tính xong lợi nhuận

Tính tiếp giá Cổ Loa:

Cổ Loa = lợi nhuận tiền đất + lợi nhuận xây dựng
= tiền đất + lợi nhuận
(Do lời tiền đất, mua giá rẻ ~ 0)

---> Cổ Loa = tiền đất + 10% doanh thu
= tiền đất + 10% ( tiền đất + tổng mức + lợi nhuận )


= 110% tiền đất + 10% tổng mức + 10% lợi nhuận

= 110% tiền đất + 10% tổng mức + 10% (10% tiền đất + 10% tổng mức)

= 110% tiền đất + 10% tổng mức

= 110% x 300ha x 10 triệu/m2 + 10% x 1 tỷ usd

= 33.000 tỷ + 2.000 tỷ

= 35.000 tỷ


cp Cổ Loa = 35.000 tỷ / 166 triệu cp

vậy cp Cổ Loa = 210.000/cp

(lưu ý, cái gọi là nghĩa vụ 4000 tỷ chỉ là cách nói, tương đương 25.000/cp là không đáng kể gì hết, đã bị triệt tiêu tại phần tính giá ở Cổ Loa, nên mới tính lợi nhuận khá thấp là 10% doanh thu)



4. Giá cổ phiếu sẽ là tổng: Giảng Võ + Mễ Trì + Cổ Loa

Tiền bỏ ra mua cổ phiếu ban đầu = 10.000/cp
10.000/cp là giá trị quá nhỏ, không đáng kể

Ta có
GIÁ CỔ PHIẾU :

CP VEF = 150k+ 330k + 210k - 10k/cp = 680k/cp
cp VEF = 680k/cp




III. TÍNH RIÊNG TIỀN ĐẤT : GIẢNg VÕ, MỄ TRÌ, CỔ LOA (450k/cp)


Do mua đất giá rẻ ~ 0, nên lợi nhuận phần đất chính là tiền đất

Nếu chỉ tính riêng tiền đất, ta có:

Đất = đất Giảng Võ + Đất Cổ Mễ Trì + Đất Cổ Loa

= ( 100 triệu/m2 x 7 ha / 166 triệu cp )+ ( 30 triệu/m2 x 120 ha / 166 triệu cp) + (10 triệu/m2 x 300 ha /166 triệu cp)
= 45.000/cp + 220.000/cp + 180.000/cp
=450.000/cp

VẬY TIỀN ĐẤT LÀ 450k/cp

(giá mua đất ban đầu là 10.000/cp là quá bé so với 450.000/cp , nên không tính làm gì)



LƯU Ý: TỪ GIỜ CHIM LỢN NÀO ĂN NÓI LÁO TOÉT, NGU XUẨN, CỨ MANG BẢNG ĐỊNH GIÁ NÀY RA VẢ VÀO MỒM CHÚNG NÓ
(vì tối qua xỉn xỉn, e nghe nói có thằng nào nó phản biện định giá gì ấy, e điên quá, muốn mang cái này ra vả vào mồm nó)
(sáng nay tỉnh táo, tổng hợp post lên)


ĐỊNH GIÁ NÀY DÙ LÀ THEO HỆ SỐ %, TƯƠNG ĐỐI, NHƯNG ĐÚNG 100%, KHÔNG PHẢI NGHI NGỜ GÌ HẾT

bài này mà đọc không hiểu, thì ko phải là chym lợn, mà là ng.. như lợn

hay đấy. chiến đấu đê các bro. em chủ lực MSR nên nhường các bác chủ lực VEF. Nick mới lập 1/4/2016 mà công phu gê nhỉ