VNB (Savina) có trở thành VEF thứ 2?

Hẳn nhà đầu tư vẫn còn nhớ trường hợp của CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (mã: VEF). Sở hữu nhiều đất vàng và có nhà đầu tư chiến lược là Vingroup nhưng khi IPO, số lượng đặt mua chỉ có 620.500 cổ phần tương đương 3,8% lượng đấu giá. Giá đấu thành công bình quân cũng chỉ cao hơn mệnh giá một chút, đạt 10.058 đồng/cp.

Thế nhưng ngay sau khi giao dịch trên Upcom, cổ phiếu này vẫn không ngừng đi lên. Từ 10.100 đồng, nay đã lên đến 80.000 đồng

Mô típ của Savina hay VEF cũng tương tự như rất nhiều doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa trong năm qua: tình hình kinh doanh không có gì nổi bật nhưng đang sử dụng, quản lý những mảnh đất vàng đắc địa có thể triển khai dự án bất động sản. Và đó đều là đích nhắm của những cổ đông chiến lược có năng lực tài chính mạnh.

Một kịch bản như với cổ phiếu VEF Triển lãm Giảng Võ khi Vingroup "vào cuộc" có xảy ra không? Hãy nhìn lại Savina một chút.

Sức hấp dẫn của Savina

Là một công ty hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh sách, văn hóa phẩm tại Việt Nam nhưng nhìn vào kết quả kinh doanh của Savina thì có thể nói, đây không phải là điểm hấp dẫn của doanh nghiệp. Trước sự cạnh tranh của các doanh nghiệp tư nhân và sách lậu, doanh thu từ năm 2012 – 2015 của Savina giảm dần và lợi nhuận gộp cũng giảm từ 11,2 tỷ năm 2012 xuống còn 3,4 tỷ năm 2015. Lợi nhuận sau thuế chỉ quanh quẩn ở mức 200 – 500 triệu đồng.

Tuy nhiên, Savina đang quản lý một số bất động sản có vị trí đắc địa tại Hà Nội.

Cụ thể, Savina đang thuê, quản lý 6 khu đất:

- Khu đất tại số 02 Dịch Vọng, Cầu Giấy: diện tích 748,08 m2

- Khu đất tại xã Việt Hùng, H.Đông Anh: diện tích hơn 9.160 m2

- Khu đất tại 44 Tràng Tiền: diện tích 712,94 m2

- Một phòng tầng 1 tại 50A Hàng Bài: diện tích sàn 30,2m2

- Khu nhà, đất tại 22A Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm: diện tích đất 1.201,94 m2

- Khu nhà, đất tại 22B Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm: diện tích đất 2.203,36 m2

Sau khi cổ phần hóa, công ty có thể chuyển đổi công năng sử dụng các cơ sở nhà đất theo quy định của Luật đất đai. Trong 6 bất động sản nói trên, nổi bật là khu đất tại 22 Hai Bà Trưng và 44 Tràng Tiền.

Dự án Savina Plaza chờ ngày khởi công

Theo phương án cổ phần hóa, vốn điều lệ của Savina tăng từ 68 tỷ đồng lên 679 tỷ đồng. Việc cổ phần hóa và tăng vốn gần 10 lần gắn liền với việc triển khai dự án Trung tâm Văn hóa và Dịch vụ thương mại Savina Plaza trên khu đất 4.600 m2 tại số 22A-22B phố Hai Bà Trưng. Ngoài ra, trong dài hạn Công ty sẽ phát triển các dự án đầu tư tại các vị trí đất đang sử dụng như Dịch Vọng, Đông Anh, Hàng Bài...

Dự án 22 Hai Bà Trưng có công năng là siêu thị sách và các sản phẩm văn hóa, dịch vụ du lịch, trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp cho thuê, được Bộ Văn Hóa, Thể thao và Du lịch giao cho Savina làm chủ đầu tư để lập dự án đầu tư xây dựng từ năm 2009.

Lúc đó, phương án đầu tư được xây dựng với tổng mức đầu tư dự kiến là 601,5 tỷ đồng. Tính theo giá hiện tại là gần 1.000 tỷ đồng. Theo tính toán của Savina, trong 5 năm khi đưa vào khai thác, dự án sẽ mang về doanh thu bình quân 160 tỷ đồng/năm, lãi sau thuế 62 tỷ đồng/năm.

Tuy nhiên, khu đất này vừa là tài sản liên quan đến tranh chấp hợp đồng kinh tế giữa Savina với CTCP Đấu giá Hà Nội, lại vừa có gần 40 hộ dân đang cư trú. Công ty cũng chưa tìm được đối tác, vì vậy Savina Plaza vẫn chỉ nằm trên giấy.

Còn tại địa chỉ 44 Tràng Tiền, Savina đi thuê từ Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội với mục đích làm trụ sở văn phòng và cho thuê lại. Khu đất có diện tích 712,94 m2, trên khuôn viên có tòa nhà 6 tầng được sử dụng làm văn phòng công ty, trung tâm kinh doanh sách và văn hóa phẩm, cho thuê văn phòng, quán cà phê…

Theo đánh giá của CTCK Bảo Việt, giá trị tài sản ròng khu đất 22 Hai Bà Trưng là 697 tỷ đồng, giá trị tòa nhà trên đất 44 Tràng Tiền là 39 tỷ đồng. Bên cạnh đó, BVSC cũng đánh giá khoản đầu tư 15,2% vào khách sạn Lake Side của Savina vào khoảng 27 tỷ đồng.

Như vậy, giá cổ phiếu hợp lý ở mức 11.700 đồng.

Không ế ẩm như VEF, lượng đặt mua của Savina trong phiên đấu giá ngày mai (24/3) gấp 2 lần lượng chào bán. Phải chăng các nhà đầu tư “không chiến lược” đang kỳ vọng Savina sẽ trở thành một VEF thứ 2?

Savina đã thu về gần 219 tỷ đồng từ cuộc chào bán cổ phần ra công chúng. Giá đấu thành công bình quân là 13.072 đồng/cổ phần.
Cổ phiếu của Savina sẽ được giao dịch dưới mã chứng khoán VNB với giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 13.100 đồng/cp. Với biên độ giao dịch ngày đầu tiên +/- 40%, giá cổ phiếu VNB dự kiến được giao dịch trong khoảng từ 7.900 - 18.300 đồng/cp.
Như vậy, đã có tổng cộng 4 công ty con của Vingroup giao dịch trên sàn giao dịch này với mã chứng khoán SDI, NHN, VEF và VNB.