VPH - Liệu có đồng hành cũng BĐS trong sóng sắp tới!

Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng – VPH


Trải qua 15 năm phát triển, VPH ngày càng được khẳng định được thương hiệu của mình trên thị trường và đã được trao tặng nhiều giải thưởng uy tín. Nhiều năm công ty được giải Cúp vàng “Thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam”. Với hoạt động kinh doanh chính của Công ty là đầu tư phát triển dự án bất động sản và kinh doanh sản phẩm bất động sản, VPH luôn đầu tư phát triển những đô thị chất lượng cao, những không gian sống lành mạnh, hiện đại và tiện nghi, các sản phẩm đã hoàn thành của Công ty có chất lượng cao, mỹ quan, nội thất hài hòa, sang trọng và tiện nghi như dự án chung cư cao cấp Phú Mỹ, Dự án Khu dân cư Phú Mỹ, Dự án Khu dân cư Phú Xuân…


Thị trường tiêu thụ

Khách hàng mua sản phẩm của VPH chủ yếu sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh (chiếm 79% tổng số khách hàng). Ngoài ra, trong những năm gần đây, khách hàng cư ngụ tại miền Trung (9%), miền Tây (9%) và miền Bắc (3%) cũng bắt đầu quan tâm đến sản phẩm của Vạn Phát Hưng.

Vạn Phát Hưng xác định thị trường địa ốc thành phố Hồ Chí Minh là nền tảng và Công ty tập trung khai thác số lượng rất lớn khách hàng tiềm năng tại thị trường này vì:

- Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố có dân số và mật độ dân số cao nhất nước.

- Thu nhập bình quân đầu người cao nhất nước => Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng.

- Là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ… lớn nhất nước và có tầm vóc quốc tế.

- Chính quyền thành phố không ngừng cải thiện môi trường đầu tư, cải thiện thủ tục hành chính

Bên cạnh thị trường thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cũng quan tâm khai thác thị trường miền Trung và miền Tây do đời sống của người dân hai khu vực này đang dần tăng lên. Hiện nay, Công ty đang tiến hành phát triển và mở rộng mạng lưới bán hàng với cả thị trường miền Bắc.


Tổng quan hoạt động kinh doanh của VPH năm 2014



Kết quả kinh doanh 3 quý đầu năm ghi nhận mức là 14 tỷ đồng, khá xấu so với tình hình các năm trước nguyên nhân là do biên lợi nhuận căn hộ Lacasa ghi nhận trong kỳ thấp, chỉ từ 9 -12%, so với mức bình quân 40% các dự án nền Phú Mỹ, Phú Xuân ghi nhận trong năm 2013. Kết quả là, lợi nhuận gộp không đủ bù đắp cho chi phí dẫn đến kết quả thua lỗ. Điều này dẫn đến khả năng hoạt động kinh doanh năm 2014 sẽ thua lỗ.

Tuy nhiên, kết quả kinh doanh khởi sắc trong quý 4 với LNST đạt 17 tỷ đã giúp VPH có lãi trong năm 2014. Sự đột biến này đến từ:

- Ghi nhận 18 -20 nền dự án Lacasa, đóng góp 14 tỷ lãi gộp.

- Hoàn nhập 9 tỷ chi phí lãi vay do số thực tế phát sinh thấp hơn số đã trích.


Triển vọng 2015

VPH tiếp tục tập trung tái cơ cấu dự án, hoàn thiện pháp lý và ổn định dòng tiền. Công ty đã hoàn tất điều chỉnh quy hoạch dự án Lacasa tư 7 block thành 5 block và 66 nền liền kề.
Hiện hai block 2 và 5 đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho An Gia. Các nền liền kề đã ghi lợi nhuận trong quý 4 và kỳ vọng đóng góp nhiều trong năm 2015.
Trong khi đó, dự án Nhơn Đức, sau 2 năm theo đuổi, đã nhận được quy hoạch 1/2000 điều chỉnh trong quý 4/2014 và quy hoạch 1/500 dự kiến hoàn thành vào đầu quý 2/2015, từ đó làm cơ sở để VPH và đối tác thực hiện các bước tiếp theo trong việc chuyển nhượng 1 phần dự án trong quý 2/2015, từ đó làm cơ sở để VPH và đối tác thực hiện các bước tiếp theo trong việc chuyển nhượng 1 phần dự án trong 2015.

Dòng tiền của VPH tiếp tục được cải thiện do nguồn thu từ hợp đồng chuyển nhượng block 2 và 5 dự án Lacasa. Tuy nhiên, do tập trung vào ổn định hoạt động, công ty chưa triển khai đầu tư dự án nào trong năm 2014. Do đó, năm 2015, sản phẩm để VPH cung ứng ra thị trường chủ yếu là căn hộ, nền đất tồn dự án Lacasa.


Lợi nhuận cải thiện từ chuyển nhượng các khu đất Lacasa cho An Gia
Chi tiết về dự án La Casaự án bao gồm

- 61 km2 gồm 5 block chung cư ( 2000 căn) cao 25-35 tầng. Đã XD block 1A, 1B do không còn gánh các chi phí chung ban đầu.

- 1.2 ha nhà ở liện kề ( đã bán hết >1/2) sẽ bán hết trong năm 2015

- Giá cho chung cư khoảng 1000$/m2, cho nhà ở liền kề 1050$/m2

Dự án Lacasa sau khi chuyển đổi gồm 5 block căn hộ, 66 nền liền kề và 1 văn phòng, trung tâm thương mại. Tính đến nay, block 2A – 2B và 5 đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho An Gia. Tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 170 – 200 tỷ và công ty đã nhận thanh toán khoảng 40 tỷ. Theo tiến độ, An Gia sẽ thanh toán hết khi VPH hoàn tất ra sổ đỏ của khu đất, theo đó, dự kiến cuối quý 3 việc chuyển nhượng mới hoàn thành => Lợi nhuận từ chuyển nhượng này đem lại cho ta thấy triển vọng kết quả kinh doanh của VPH trong năm 2015.

Không những thế, năm 2014, tính theo doanh số bán công ty đã đạt được kế hoạch, nhưng theo quy định kế toán tài chính phần lớn doanh thu này chưa được ghi nhận. Cụ thể doanh thu bán block 5 dự án La Casa là 73 tỷ đồng, Block 2 dự án La Casa 180 tỷ đồng, doanh thu bán 70% đất nền La Casa. Và phần doanh thu này sẽ được hạch toán vào năm 2015.

Năm 2015, doanh thu đã có gồm: bán căn hộ La Casa 170 tỷ đồng, bán đất nền 170 tỷ đồng, bán block 5 dự án La Casa 73 tỷ đồng ghi nhận trong năm 2015 là chắc chắn.

Ngoài ra, năm 2015, VPH còn có doanh thu bán Block 2 dự án La Casa (nếu hoàn thành kịp) sẽ được ghi nhận vào năm 2015. Khoản giá trị chuyển nhượng block 5 dự án La Casa là khoản doanh thu dự phòng.

Tiến hành mở bán lần đầu tiên dự án Nhơn Đức, Nhà Bè

Chi tiết dự án Nhơn Đức: 40ha giá vốn 480 tỷ ( Bán 30ha cho 3 trường đại học giá 2.3 triệu/m2 thu về 690 tỷ, 10ha còn lại sẽ cắt bán đất nền)

Đây là dự án trọng điểm thứ 2 sau dự án Lacasa, qua nhiều lần trì hoãn kinh doanh. Tính đến hiện tại, công ty đền bù 100% thuôc phần 10ha để kinh doanh và đã xây dựng các trục đường chính trong dự án. Tuy nhiên tiến độ kinh doanh trong giai đoạn đầu sẽ không cao do cơ sở hạn tầng hạn chế và mật độ dân số khu vực này còn thấp. nhưng việc bán này ít nhiều sẽ giúp VPH cải thiện dòng tiền thay vì để dự án trì hoãn.


Về tiến hành chuyển nhượng 30ha đất trường học

Công ty đang hoàn thiện những bước cuối cùng về pháp lý cho dự án (quy hoạch 1/500). Sau đó, trước khi chính thức ký hợp đồng, phía các trường sẽ phải có ý kiến chấp thuận chủ trương của Bộ Giáo dục. Thời điểm ký hợp đồng phía công ty dự kiến trong quý 3, tuy nhiên vẫn có độ trể nhất định do năng lực thanh toán của các trường. Vì thế trên cơ sở thận trọng, việc chuyển nhượng này không được đưa vào mô hình định giá VPH cũng như đánh giá triển vọng. Mặc dù, nếu thành công thì công ty sẽ có thay đổi thật sự tích cực nếu bán 30ha đất trong dự án Nhơn Đức ( tổng 40ha giá vốn 480 tỷ) cho 3 trường đại học là: ĐH Tài Chính Market ting, D9H Tài Nguyên môi trường, DH thể dục, thể thảo… với giá 2,3 triệu/m2 thu về 690 tỷ trên giá vốn 360 tỷè Lợi nhuận TT hơn 30 tỷ đồng.

Phát hành CP cho cổ đông hiện hữu qua chào bán tỷ lệ 2:1, thưởng tỷ lệ 3:1

Nhằm tăng tính thanh khoản cổ phiếu VPH trên thị trường, tăng lợi ích cho cổ đông và thu về một lượng tiền để bổ sung vốn hoạt động cho công ty cũng như tái cơ cấu nợ, HĐQT quản trị đã trình ĐHĐCĐ phương án tăng vốn điều lệ từ hơn 302 tỷ đồng lên hơn 604 tỷ đồng qua chào bán CP và chia thưởng. Cụ thể:

- ĐHĐCĐ thông qua việc phát hành 15.104.342CP cho cổ đông hiện hữu thông qua chào bán tỷ lệ 2:1 với giá 10.000 đồng/CP để tăng vốn điều lệ từ mức hơn 302 tỷ đồng lên hơn 453 tỷ đồng.

- Hiện giá trị sổ sách của VPH tại ngày 31/12/2014 là 16.140 đồng/CP. Dự kiến sau khi hoàn tất việc phát hành CP tăng vốn lên hơn 453 tỷ đồng, giá trị sổ sách của VPH sẽ giảm xuống còn 14.093 đồng/CP.

- Đồng thời VPH sẽ tăng vốn điều lệ từ 453 tỷ đồng lên hơn 604 tỷ đồng thông qua việc thưởng CP cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 3:1 . Nguồn tài trợ cho việc thưởng cổ phiếu từ thặng dư vốn cổ phần.

- Vốn thu được từ đợt phát hành sẽ phục vụ 80 tỷ đồng cho hoạt động đầu tư/xây dựng trong năm 2015 phân phối như sau: Dự án La Casa 50 tỷ đồng; Nhơn Đức 20 tỷ đồng; Chung cư Hoàng Quốc Việt 10 tỷ đồng. Bên cạnh đó VPH dùng 50 tỷ đồng để giảm bớt nợ vay, tái cơ cấu lại nguồn vốn.

VPH cho hay, số tiền tối thiểu cần thu được trong đợt chào bán là 90 tỷ đồng. Vì vậy, trong trường hợp Công ty không thu đủ số tiền tối thiểu như dự kiến, phương án thay thế là từ một phần tiền thu chuyển nhượng Block 2, Block 5 dự án La Casa hoặc tiền thu được từ chuyển nhượng đất tại dự án Nhơn Đức cho các trường Đại học hoặc huy động vốn từ nhà đầu tư bên ngoài/vay ngân hàng.


Triển vọng các năm tới

- 1 số dự án khác chưa triển khai

+ Quận 2 còn 2.1 ha

+ Hiệp Phươc có 4ha

+ Phú Xuân có 1 ha

+ Quận 9 có 3ha

+ 4.000 m2 bên đường Hoàng Quốc Việt

- Công ty có kế hoạch mua thêm đất ở khu vực Q2, Thủ Thiêm…

- Sau khi có dòng tiền rất tốt từ bán 30 ha đất Nhơn Đức VPH sẽ có dòng tiền cực tốt để triển khai các dự án Lacase ( tiếp tục XD các block 2,3,3) sẽ mang lại DT và lợi nhuận rất tốt cho VPH từ năm 2016.

- Bán đất nền 10 ha còn lại bên Nhơn Đức với lợi thế cạnh ngay 3 trường D9H trong những năm tới đây là 1 cơ hội đầu tư rất lớn cho năm 2015 trở đi….


Phân tích kỹ thuật



Hiện tại các chỉ báo trong ngắn hạn như RSI, MACD đang nằm ở khoảng giữa chỉ báo, về MACD sắp đi vào vùng cho mua.

Đường giá ngày hôm nay đã chạm vào vùng MA20, và đã chọc xuống phía dưới. Lực đỡ của đường giá nằm ở MA50, MA120, MA200 ngày, tạo ra một trend tăng mạnh trong xu hướng đi lên.

Đây là cổ phiếu mua cho trung dài hạn, nên khuyến khích nhà đầu tư tiếp tục xem xét các vùng giá thấp sắp tới mà VPH đang tiến tới để giải ngân mua vào. Gia tăng tỷ trọng, để có thể đạt được mức bình quân giá xuống và đón các mục tiêu giá trong ngắn cũng như trung hạn.
Tuy nhiên, sóng bất động sản sắp tới cũng sẽ mang lại làn sóng khá tốt để VPH tiếp tục phát huy điểm mạnh của mình.

Mua: vùng hỗ trợ 1: 11.5; Vùng hỗ trợ 2: 11+/-

Mục tiêu: dài hạn 30, mục tiêu ngắn hạn (dung để lướt trong lúc đón giá, dung 20% tỷ trọng để lướt): 14+/-

Cutloss: nếu gãy mốc hỗ trợ mạnh tại vùng 10.5 – 11. Khuyến nghị cắt lỗ và xem xét lại, tại vùng giá thấp hơn.



Theo chỉ báo của Holy, đường giá đã đụng vào vùng hỗ trợ, chỉ còn chờ làn sóng BĐS kích hoạt mà thôi.