Báo cáo tài chính VRE hợp nhất Q3/2023

Báo cáo tài chính VRE hợp nhất Q3/2023.
1. Kết quả hoạt động kinh doanh
· Doanh thu thuần tăng trưởng 66% YoY chủ yếu đến từ việc ghi nhận thêm doanh thu bất động sản (khoảng 1300 tỷ) loại bỏ phần DT này thì Doanh thu thuần tăng trưởng nhẹ 5% YoY
· Lợi nhuận gộp tăng mạnh 70% YoY tuy nhiên biên lợi nhuận gộp chỉ đi ngang ở mức 51% mà suy giảm so với đầu năm. Lý do quý 3 VRE ghi nhận doanh thu BĐS biên lợi nhuận gộp thấp, mảng kinh doanh chính Retail BLG vẫn duy trì ở mức cao xấp xỉ 60%.
· Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng mạnh 66% YoY đến từ core KD chính nở phục hồi và thêm lợi nhuận từ HĐ chuyển nhượng BĐS
· Chi phí tài chính giảm, doanh thu HĐ tài chính tăng mạnh (đến từ hoạt động cho vay + gửi tiết kiệm)
· Chi phí BH + QLDN tăng tương đối mạnh do Q3 ghi nhận chi phí bán hàng BĐS.
2. Cơ cấu tài sản
· Tài sản ngắn hạn có xu hướng tăng chiếm 29% TTS trong đó tiền + Đầu tư tài chính chiếm tỷ trọng lớn nhờ dòng tiền ổn định thu về từ Retail của DN.
· Khoản phải thu ngắn hạn có xu hướng tăng tuy nhiên chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ 4% trên Tổng tài sản, đây là các khoản phải thu của khách hàng.
· Hàng tồn kho suy giảm mạnh do quý 3 đã ghi nhận doanh thu bán BĐS còn khoảng gần 800 tỷ theo chia sẻ của BLĐ sẽ ghi nhận nốt vào Q4/2023 và Q1/2024
· Tài sản khác (dài hạn + ngắn hạn) là các khoản đặt cọc cho công ty mẹ VIC, VHM nhằm sở hữu quyền khai thác các TTTM, quyền ưu tiên mua các TTTM trong các khu đô thị, các dự án BĐS của tập đoàn. Đây là khoản mục khó đánh giá và cũng phần nào gây lo ngại cho NĐT chiếm tỷ trọng 13% TTS, tuy nhiên theo quan điểm cá nhân của mình thì khoản đặt cọc này là hợp lý và ko đáng ngại.
· Tài sản dài hạn chiếm 70% tổng tài sản trong đó BĐS đầu tư( là các trung tâm thương mại ) chiếm tỷ trọng lớn. Điểm lưu ý là VRE ghi nhận chi phí khấu hao nhanh so với các mô hình BĐS khác hàng năm khấu hao 1200 -1500 tỷ do đó về dài hạn lợi nhuận gộp có thể nở ra mạnh nếu như hết hoặc ghi nhận lại khấu hao.
· Nợ vay ròng của DN ở mức thấp = 6%VCSH
· VCSH tăng trưởng 10.1% so với đầu năm
3. Các chỉ số, hiệu quả hoạt động kinh doanh
· ROE, ROA tại thời điểm Q3/2023 lần lượt là 12%, và 9.5% trong một xu hướng tăng phục hồi từ cuối năm 2021 sau đại dịch nhìn từ đầu năm cũng cho thấy hiệu quả được cải thiện rõ rệt.
· Biên LNG ở mức 51% có xu hướng giảm so với 61% đầu năm tuy nhiên bóc tách mảng core KD chính là Retail thì BLG vẫn duy trì ở mức 60% BLG giảm do ghi nhận thêm mảng chuyển nhượng BĐS biên lợi nhuận thấp.
· Lưu chuyển tiền tệ từ HĐKD luôn dương trong nhiều quý gần đây cho thấy DN có dòng tiền vào rất ổn định.
4. Chỉ số định giá
· VRE đang được giao dịch ở mức PE =12.7, PB =1.44 là mức thấp nhất trong lịch sử của DN (ảnh dưới).
· Với tiêu chí của chương trình mình sẽ ko đưa ra quan điểm về chuyện đắt hay rẻ. Khi thị trường trả giá cho cổ phiếu mức giá nào thì cũng có lý do của nó phản ánh những lo ngại hay kỳ vọng của NĐT vào DN, việc định giá cũng phụ thuộc vào quan điểm của từng NĐT.
5. Triển vọng kinh doanh và tiềm năng tương lai.
· VRE là một DN Retail có lợi thế cạnh tranh gần như tuyệt đối ở mảng cho thuê TTM nhờ nằm trong hệ sinh thái của VIN BLG luôn ở mức cao 50 – 60% .
· ROE quý 3/2023 ở mức 12% (nếu loại trừ mảng BĐS thì ROE =10%) là mức mình cho rằng rất tốt với mảng Retail.
· Về triển vọng kinh doanh 2024 thì mảng BĐS sẽ suy giảm do HTK ko còn nhiều và các dự án gối đầu chưa triển khai mạnh. Tuy nhiên mảng này BLG thấp, chi phí bán hàng cao và cũng ko chiếm quá nhiều lợi nhuận ròng của VRE(khoảng hơn 330 tỷ LNR sau thuế) do đó sẽ ko ảnh hưởng quá nhiều đến KQKD.
· Về mảng Retail 2024 có thể tăng nhẹ 5 -10% khi VRE triển khai thêm mặt bằng mới và gia tăng khả năng lấp đầy. Hiện tại tỷ lệ lấp đầy của VRE là 86% dự kiến tăng 89% cuối 2023 và vẫn có xu hướng gia tăng khi nhu cầu thuê mặt bằng ở HN+ TPHCM vẫn rất lớn trong khi nguồn cung kha hiếm. Mọi người có thể tham khảo ở đây.
https://tapchicongthuong.vn/.../khan-hiem-nguon-cung-mat...
· Hiện tại VRE sở hữu hàng loạt các TTTM tập trung chủ yếu ở HN và TP HCM với tổng diện tích mặt sản lên tới gần 1.8 trm2, ngoài ra công ty cũng đang triển khai những TTTM mới.
· Dự phóng KQKD 2024 VRE đi ngang tăng nhẹ 5% so với 2023 ở mức 4300-4600 tỷ nhờ việc mở rộng thêm TTTM và gia tăng tỷ lệ lấp đầy (năm 2023 dự phóng 4400 tỷ)
6. Rủi ro hiện tại
· VRE nằm trong hệ sinh thái của VIN – GROUP nên cũng chịu sự rủi ro chung của tập đoàn.
· Sự rút vốn của khối ngoại liên tục trong thời gian qua do lãi suất phi rủi ro của Mỹ neo ở vùng cao những thị trường cận biên như VN sẽ kém hấp dẫn.
· Do những lo ngại về những khoản cho vay, phải thu, tài sản khác với các công ty trong cùng tập đoàn. Về vấn đề này thì có vẻ VRE khá ổn khi KPT chiếm tỷ trọng thấp 4% TTS.