Báo cáo thăm doanh nghiệp - nền tảng cho mọi quyết định đầu tư

Dự án tại Hà Nội và TP. HCM sẽ thúc đẩy KQKD 2017-2019


Chúng tôi đã có buổi gặp gỡ và trao đổi với lãnh đạo công ty trong tháng 10 vừa qua với những điểm chính như sau:

• Chúng tôi kỳ vọng kết quả kinh doanh của CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (LGL) giai đoạn 2017-2019 sẽ phục hồi mạnh so với các năm qua nhờ hai dự án tại Hà Nội và TP. HCM. Công ty ước tính tổng doanh thu và LNST từ các dự án này sẽ đạt lần lượt 3.000 tỷ đồng và 300 tỷ đồng, được ghi nhận từ 2017-2019.

• Đối với năm 2017, chúng tôi dự báo doanh thu và LNST từ dự án Rivera Park tại TP. HCM đạt lần lượt 700 tỷ đồng và 70 tỷ đồng. EPS 2017 tương ứng đạt 2.023 đồng, tăng 169% so với năm 2016, chưa tính đến mảng kinh doanh ngoài cốt lõi của LGL.

• LGL đã tích cực mở rộng quỹ đất thông qua việc nâng sở hữu tại một số công ty. Tuy nhiên, kế hoạch và lộ trình chi tiết cho các dự án gối đầu vẫn chưa rõ ràng.

• Rủi ro pha loãng cao: LGL dự kiến sẽ nâng vốn điều lệ thêm hơn 50% bằng cách phát hành cho cổ đông hiên hữu trong năm 2017 và có thể tiếp tục huy động thêm thông qua hình thức phát hành riêng lẻ trong năm 2018.

Triển vọng tích cực cho giai đoạn 2017-2019: Hai dự án Rivera Park của công ty ở TP. HCM và Hà Nội có kế hoạch bàn giao lần lượt trong quý 4/2017 và quý 3/2018. LGL ước tính tổng doanh thu và LNST cho 2 dự án đạt lần lượt 3 nghìn tỷ đồng và 300 tỷ đồng và con số này sẽ được ghi nhận đều trong 3 năm từ 2017-2019.

Dự án Rivera Park ở TP. HCM là động lực dẫn dắt cho KQKD năm 2017. Theo LGL tính đến tháng 9/2017, 280/420 căn hộ đã được bán ra và bắt đầu bàn giao cho khách hàng từ giữa tháng 10. Chúng tôi ước tính doanh thu và LNST của dự án này trong năm 2017 sẽ đạt lần lượt 700 tỷ đồng và 70 tỷ đồng, tương ứng với EPS 2017 đạt 2.023 đồng (+169% YoY).

Công ty đã thực hiện một số thương vụ mua bán & sáp nhập trong năm 2017 nhằm mở rộng quỹ đất, vốn là yếu tố quan trọng cho việc phát triển lâu dài của công ty. Quỹ đất hiện tại của LGL khá hạn chế, nhưng sở hữu vị trí rất thuận lợi. Tuy vậy, chúng tôi chưa thấy công ty đề cập tới chi tiết và lộ trình cụ thể cho các dự án gối đầu.

LGL có kế hoạch nâng vốn điều lệ trong những năm tới kéo theo rủi ro pha loãng cổ phiếu. Vốn điều lệ của công ty hiện tại đạt 346 tỷ đồng, là khá nhỏ so với quy mô 2 dự án mà công ty đang thực hiện (hơn 1,3 nghìn tỷ đồng mỗi dự án). LGL có kế hoạch nâng vốn điều lệ hơn 50% lên mức 532 tỷ đồng trong năm nay qua hình thức phát hành cho cổ đông hiện hữu. Ngoài ra công ty nhiều khả năng tiếp tục huy động thêm thông qua phát hành riêng lẻ từ năm 2018 trở đi

TỔNG QUAN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

LGLđược thành lập năm 2001. Trong thời gian đầu hoạt động, công ty tập trung vào mảng xây dựng trước khi tham gia thị trường BĐS với vai trò chủ đầu tư trong năm 2006. Ngoài ra công ty còn tham gia kinh doanh buôn bán và cho thuê thiết bị, VLXD. Tính đến thời điểm hiện tại, LGL đã hoàn thành 2 dự án ở Hà Nội nhưng các dự án này không gây được tiếng vang. Vì vậy, LGL chưa thực sự tạo dựng được danh tiếng và vị trí trên thị trường.

Sau khi thị trường BĐS phục hồi kể từ năm 2014, LGL đã quyết định chọn BĐS làm mảng kinh doanh cốt lõi, nhắm đến phân khúc trung cấp ở các thành phố lớn, đặc biệt ở Hà Nội và TP. HCM. Chúng tôi cho rằng đây là lựa chọn đúng đắn và an toàn khi nhu cầu của mảng này là nhu cầu thực và được hỗ trợ tốt bởi sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh.

Là một công ty nhỏ với thương hiệu còn ít được biết đến, LGL muốn tập trung vào chất lượng sản phẩm nhằm tạo ra sự khác biệt với đối thủ. Chiến lược này sẽ cần nhiều thời gian để thực sự phát huy hiệu quả. Quy trình phát triển dự án của LGL tương đối khép kín. Công tác xây dựng phần lớn được thực hiện hai công ty liên kết trong khi quá trình bán hàng được thực hiện bởi chính LGL thay vì qua hệ thống môi giới của các đại lý. Phương thức này có thể làm chậm tiến độ bán hàng. Ở thời điểm hiện tại, công ty đang tập trung vào 2 dự án lớn, Rivera Park TP. HCM và Hà Nội, và đây sẽ là điểm nhấn đầu tư của LGL trong 1-2 năm tới.

Nhìn lại thời điểm trước năm 2017

Trước năm 2014,công ty không thực hiện bất kỳ dự án nào cho thị trường chung khá ảm đạm. Thu nhập trong giai đoạn này chủ yếu phụ thuộc vào hoạt động xây dựng và bán & cho thuê thiết bị xây dựng. Diễn biến HĐKD là không ổn định và công ty liên tục không hoàn thành kế hoạch năm. LGL bắt đầu triển khai xây dựng dự án Rivera Park TP. HCM trong năm 2014 và dự án Rivera Park Hà Nội một năm sau đó. Thu nhập trong giai đoạn này tiếp tục phải dựa vào mảng kinh doanh không cốt lõi của LGL. Doanh thu và LNST trong giai đoạn 2014-2016 vẫn không ổn định trong khi gánh nặng hàng tồn kho và chi phí lãi vay khiến dòng tiền từ HĐKD âm trong 3 năm liên tiếp từ 2014- 2016.



Trong năm 2016, LGL đã có những bước tiến đáng kể tại hai dự án này với hai gói tín dụng từ Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Lượng hàng tồn kho tăng mạnh từ 280 tỷ đồng trong năm 2015 lên 986 tỷ đồng trong năm 2016 và xu hướng này tiếp tục trong 6 tháng 2017. Xét về nợ, tổng nợ vay và khoản thanh toán trước ngắn hạn từ khách hàng cũng tăng mạnh với tốc độ tương ứng.



TRIỂN VỌNG

Triển vọng khả quan cho giai đoạn 2017-2019: Triển vọng cho giai đoạn 2017-2019 hứa hẹn hơn nhiều so với các năm trước khi hai dự án Rivera Park tại TP. HCM và Hà Nội bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến bàn giao lần lượt trong quý 4/2017 và quý 3/2018 (xem thêm chi tiết trong bảng bên dưới). LGL ước tính tổng doanh thu và LNST của 2 dự án này đạt lần lượt 3 nghìn tỷ đồng và 300 tỷ đồng, vốn sẽ được ghi nhận trong giai đoạn 2017-2019. Biên LN ròng 10% thấp hơn các dự án tương tự do công ty phải phân chia lợi nhuận với các đối tác cùng tham gia dự án.



2017

Dự án Rivera Park TP. HCM là động lực dẫn dắt cho KQKD 2017: LGL đặt mục tiêu 1 nghìn tỷ đồng doanh thu và 100 tỷ đồng LN cho năm 2017 (so với con số 2016 là 191,6 và 15 tỷ đồng), chủ yếu đến từ dự án Rivera Park TP. HCM. Theo lãnh đạo LGL, công ty đã chào bán ra thị trường 280/420 căn hộ và toàn bộ số này đã được tiêu thụ hết. Phần còn lại sẽ được mở bán vào cuối năm. Việc bàn giao cho khách hàng sẽ được thực hiện từ ngày 15/10. Do đó, doanh thu từ dự án có thể được ghi nhận trong quý 4/2017.

Chúng tôi dự báo doanh thu từ 280 căn hộ đã bán là 700 tỷ đồng và LNST 70 tỷ đồng do công ty ước tính biên LN ròng ở mức 10% và kỳ vọng nguồn thu này sẽ được ghi nhận trong năm nay. Tương ứng, EPS cơ bản 2017 sẽ đạt 2.023 đồng (+169% YoY) chưa kể phần kinh doanh ngoài cốt lõi của LGL.

Từ năm 2018 trở đi

Dự án Rivera Park Hà Nội sẽ là nguồn thu chính giai đoạn 2018-2019: Dự án đã cất nóc vào tháng 8/2017 và có thể bàn giao cho khách hàng trong quý 3/2018. Doanh thu nhiều khả năng sẽ được ghi nhận vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019. Chúng tôi ước tính tổng doanh thu và LNST từ dự án này lần lượt là 1,7 nghìn tỷ đồng và 170 tỷ đồng.

Tiến độ bán hàng của dự án Rivera Park Hà Nội sẽ chậm hơn so với dự án tại TP. HCM do nguồn cung quanh khu vực dự án khá lớn với khoảng 10 dự án khác trên cùng tuyến đường. Mức giá bán của công ty không hề cạnh tranh so với các dự án lân cận. Điều này sẽ tạo ra khó khăn trong quá trình tiêu thụ bất chấp khẳng định chất lượng từ phía lãnh đạo công ty. Tính đến tháng 9,dự án này đã bán được khoảng 30%. LGL kỳ vọng vào thời điểm bàn giao, 50% số căn hộ sẽ được tiêu thụ. Chúng tôi cho rằng kỳ vọng này hoàn toàn khả thi.

Một vài hoạt động thâu tóm đã được thực hiện trong năm 2017 nhằm mở rộng quỹ đất, yếu tố rất quan trọng với hoạt đông lâu dài của công ty. Quỹ đất hiện tại của LGL khá hạn chế so với các công ty trong ngành, nhưng có vị trí khá thuận lợi (chi tiết ở bảng dưới). Khung thời gian cụ thế và chi tiết cho các dự án tiếp theo, chưa được LGL đề cập.



LGL có kế hoạch nâng vốn điều lệ liên tiếp trong những năm tới, kéo theo rủi ro pha loãng cổ phiếu. Vốn điều lệ của công ty hiện tại đạt 346 tỷ đồng, khá nhỏ so với quy mô 2 dự án mà công ty đang thực hiện (hơn 1,3 nghìn tỷ đồng mỗi dự án). Do đó, việc cải thiện quy mô và tình hình tài chính là tất yếu để LGL có thể tiếp tục theo đuổi mảng kinh doanh BĐS một cách vững vàng hơn. LGL sẽ nâng vốn điều lệ hơn 50% đạt 532 tỷ đồng trong năm nay thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu. Công ty có thể huy động thêm qua hình thức phát hành riêng lẻ từ 2018 trở đi.

ĐỊNH GIÁ



Tính hiệu quả thấp hơn so với các công ty cùng ngành: ROE và ROA của LGL thấp hơn nhiều so với trung bình ngành, nhưng chúng tôi kỳ vọng các tỷ lệ này sẽ được cải thiện đáng kể trong vòng 2 năm tới khi công ty ghi nhận thu nhập từ 2 dự án Rivera Park TP.HCM và Hà Nội.

Đòn bẩy cao: Tỷ lệ Nợ/Vốn CSH là khá cao so với trung bình ngành khi hai dự án của LGL được đầu tư có quy mô lớn hơn nhiều so với quy mô công ty. Điều này khiến LGL phụ thuộc nhiều vào các khoản vay để tài trợ dự án. Chúng tôi kỳ vọng các tỷ lệ này sẽ giảm trong vài năm tới khi LGL có kế hoạch tăng vốn điều lệ.

Định giá: Với dự báo EPS 2017 (không tính HĐKD cốt lõi của LGL) là 2.023 đồng, P/E forward cho 2017 của LGL ở mức 5,9 lần, là khá hấp dẫn so với các công ty cùng ngành

(Nguồn: VCSC-Vương Thu Trà- Vũ Minh Đức)