Bất động sản - Chọn cổ phiếu nào ?

Triển vọng Ngành

• Hoạt động mở bán sơ cấp sẽ tăng tốc trong Q4/2025, dẫn dắt bởi thị trường phía Nam. Các đợt đáng chú ý: Green Paradise (VHM), Gladia by the Waters – giai đoạn 2 (KDH), The Privé – Phase 2 (DXG) và Izumi City – Canaria (NLG). Mặt bằng lãi suất hỗ trợ, ưu đãi bán hàng và BĐS như kênh giữ giá trị tiếp tục kích cầu trong phần còn lại của 2025.
  
  
• Năm 2026, Vietcap dự báo giao dịch sơ cấp tiếp tục tăng nhờ (i) nhu cầu ở thực bền vững, (ii) nguồn cung mới dồi dào hơn, (iii) lãi suất ổn định, (iv) đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh.

Top picks:

• KDH – MUA (ưu tiên hàng đầu)
  • Mở bán tích cực: Ngày 05/10, Gladia mở bán giai đoạn 1, khoảng 100 căn nhà phố/biệt thự được hấp thụ, GTV ~4.000 tỷ; giai đoạn 2 dự kiến trong Q4/2025. Khẳng định uy tín KDH ở TP.HCM – thị trường khan cung.
  • Câu chuyện 2025–2027: H2/2025–2026 ghi nhận chủ yếu từ Gladia (thấp tầng); cao tầng Gladia dự kiến mở bán 2026, bàn giao từ 2028; The Solina & KCN Lê Minh Xuân Mở Rộng bước vào giai đoạn thương mại từ 2027.
  • Định giá: Vietcap KN MUA với giá mục tiêu 47.100 đồng/cp.

KDH là lựa chọn hàng đầu của Vietcap nhờ thương hiệu mạnh ở phía Nam cùng các kế hoạch mở bán sắp tới.

• NLG – MUA (hưởng lợi theo chu kỳ mở bán)
  • 9T2025 doanh số +42% YoY lên ~5.000 tỷ; Izumi – Canaria (461 căn thấp tầng) đã có giấy phép bán hàng, dự kiến ghi nhận từ Q4/2025.
  • Hưởng lợi từ nhu cầu ở thực, nguồn cung mới và lãi suất ổn định trong 2026.
• NVL – MUA (phục hồi 2026, hưởng lợi từ sự hồi phục ngành)
  • Vietcap đánh giá NVL có thể khởi động lại các hoạt động mở bán từ 2026 sau khi tái cấu trúc thành công - Phù hợp NDT chịu rủi ro cao.
• DXG – Theo dõi/Trading
  • The Privé bán tốt giai đoạn 1 (~1.000 căn lô 5–8 bán hết), chuẩn bị giai đoạn 2 tháng 11/2025; là “điểm sáng” cho trading theo nhịp mở bán.

Luận điểm đầu tư:

1. Dòng chảy Q4/2025 + 2026 nghiêng về phía Nam với các đợt mở bán quy mô lớn – trong đó Gladia giai đoạn 2 là tâm điểm—tạo “lợi thế thời điểm” cho KDH.
2. Tiêu chí người mua chọn lọc (kết nối, pháp lý, uy tín) phù hợp với sản phẩm KDH (Gladia đã hoàn tất xây dựng phần thấp tầng, pháp lý rõ ràng).
3. Đường dài: sau Gladia là The Solina và KCN Lê Minh Xuân Mở Rộng (từ 2027) – giúp đa dạng hóa nguồn thu và nâng sức bền chu kỳ.

Kết luận: Ưu tiên (KDH, NLG). Hưởng lợi (NVL), Theo dõi/Trading (DXG).