Bất động sản Việt Nam có đi theo mô hình này không?

Trung Quốc bắt đầu định danh/đăng ký thống nhất bất động sản từ năm 1998 — mốc gắn với Luật Quản lý Đất đai sửa đổi (1998) và loạt quy định triển khai sau đó.

Con đường đó đã khiến nhiều gia đình giầu có ở nội thành bị Bần cùng hoá chỉ sau một thế hệ.

Quy hoạch lại nội đô cần thiết để tái tạo động lực xã hội sau thời kỳ dân số Vàng chấm dứt.

Tóm tắt:

• 1998: Trung Quốc chuẩn hóa đăng ký quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà (định danh theo thửa, theo chủ).

• 1998–2003: Hoàn thiện hệ thống đăng ký – cấp chứng nhận – định giá – thế chấp và Bất động sản trở thành tài sản thế chấp chuẩn cho tín dụng.

Hệ quả:

• Tín dụng chảy mạnh vào BĐS

• Giá nhà đất bước vào chu kỳ tăng dài hạn

• BĐS trở thành trụ cột tăng trưởng của Trung Quốc trong hơn 20 năm (tỷ trọng của Bất động sản trong GDP tăng từ 10% lên 30%).

Định danh BĐS là điều kiện cần để nâng hạng thị trường: Trung Quốc làm từ 1998 và bùng nổ sau đó.

Cơ hội làm giầu lớn nhất thuộc về các Chủ đầu tư nắm nhiều quỹ đất lớn (nhờ sự bùng nổ về số lượng các Đại Dự Án).

Tầng lớp bị nghèo đi nhanh nhất là Cư Dân Nội Đô - tức là tầng lớp Nhà Giàu Nội Thành Cũ chứ không phải dân ngoại ô và dân tỉnh lẻ.

Lý do là bởi vì trước đó Khi đất nội đô tăng giá mạnh trong giai đoạn đầu, một hệ quả xã hội rất đặc biệt xuất hiện. Người sở hữu nhà đất ở trung tâm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu… chỉ cần giữ tài sản là giàu lên. Cho thuê cũng đủ sống. Con cái sinh ra đã ở vạch đích. Chỉ cần 1 dãy nhà trọ, 1 toà chung cư mini cho thuê là bằng lương của hàng chục người đi làm. Trong khi đó, người ngoại tỉnh nhìn vào thấy khoảng cách quá lớn, động lực phấn đấu của một bộ phận xã hội bắt đầu bị triệt tiêu. Đô thị giàu lên, nhưng xã hội dần ì lại.

Và đó là lúc Trung Quốc bước sang giai đoạn 2 phát triển đô thị – giai đoạn Quy Hoạch Lại lần 2 mà rất nhiều người không kịp hiểu, và càng không kịp chuẩn bị. Nội đô bắt đầu bị quy hoạch lại. Đại đa số Nhà phố, Nhà ngõ Nội Đô lần lượt bị đưa vào diện nghiên cứu lập đồ án quy hoạch để chỉnh trang, giải phóng mặt bằng. (trừ 1 số ít nhà ở thuộc các khu được bảo tồn theo dạng di sản; hoặc các khu đô thị đã đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy là vẫn được giữ nguyên không bị quy hoạch lại) : Đền bù vẫn đúng luật, nhưng không bao giờ đủ để mua lại vị trí cũ. Hàng chục triệu người từng được coi là “tầng lớp trên” buộc phải rời khỏi vùng an toàn của mình.

Nghe thì tàn nhẫn, nhưng chính giai đoạn này lại khôi phục động lực cho toàn xã hội. Người ngoại tỉnh nhận ra một sự thật rất rõ ràng: xuất thân không còn là lợi thế vĩnh viễn. Người nội đô, từng chỉ cần cho thuê nhà để sống ung dung, giờ cũng phải bươn chải, phải tái cấu trúc tài sản, phải tìm đường đi mới. Xã hội trở nên “công bằng” hơn theo một nghĩa rất lạnh: không ai được đứng yên mãi.

Dòng tiền từ nội đô bắt đầu dịch chuyển ra vùng ven. Vành đai mở rộng. Khu đô thị mới mọc lên. Những tập đoàn bất động sản đã ôm quỹ đất ngoại ô từ sớm trở thành kẻ thắng lớn nhất. Chính quyền có nguồn thu từ đất để xây metro, cao tốc, chỉnh trang đô thị. Tỷ lệ Đô thị hóa tăng nhanh từ 40% lên 70%. Người dân dồn về thành phố. Giá BĐS vùng ven được đẩy lên một mặt bằng hoàn toàn mới.

Đến khoảng năm 2020, khi đô thị hóa tiệm cận trần, dân số bắt đầu suy giảm, và tỷ trọng bất động sản chiếm khoảng 30% GDP, Trung Quốc bước vào giai đoạn thoái trào của địa ốc. Không phải vì họ làm sai, mà vì họ đã đi hết chu kỳ tăng trưởng cuối cùng của Bất động sản . Khi bất động sản đã trở thành trụ cột GDP ở mức quá lớn (30% GDP), nó không còn là động lực tăng trưởng nữa, mà trở thành gánh nặng cần điều chỉnh.

Nhìn lại toàn bộ quá trình đó, có thể nói rất ngắn gọn một điều: Định danh Bất động sản là điều kiện cần để nâng hạng thị trường. Trung Quốc làm từ năm 1998, và sau đó là hơn 20 năm bùng nổ. Không phải vì họ đầu cơ, mà vì họ đặt đúng viên gạch nền móng cho một thị trường tài sản vận hành đúng nghĩa.