BAX - Siêu phẩm KCN và dự án BĐS tại Đồng Nai lãi hơn vốn hóa

Đừng dùng từ up bô nghe phản cảm lắm

Không xác định mua giấy lộn để sút vào đầu kẻ đến sau, chỉ bán cho người đến sau những cp chất lượng họ mua sau vẫn có lời lớn.

Đừng bao giờ nghĩ rằng kẻ sẽ mua lại cổ phiếu của mình là ngu ngốc, bởi chính họ sẽ là người định giá cổ phiếu của mình trong tương lai
———-

Nó ngon chỗ nào? Bạn chỉ giúp mình với!

https://cafeland.vn/du-an/khu-dan-cu-bau-xeo-dong-nai-1954.html
Thông tin từ CafeLand
Công ty Cổ phần Đầu tư Thống Nhất là chủ đầu tư xây dựng dự án khu dân cư Bàu Xéo.
Theo khảo sát giá bán mỗi lô tại dự án Bàu Xéo dao động từ 3,5 – 5,5 triệu/m2.
diện tích đất thương phẩm : đất nhà liên kế chiếm 62.327m2, đất xây dựng biệt thự chiếm 13.011m2.
tổng diên tích đất thương phẩm bán liền: 75.338 m2
theo mình biết thì khu này bán cho Phát Minh Hoàng (pMH)toàn bộ rồi (ae cứ gọi dt thẳng vô cty hỏi là rõ),nên fần cọc là của pMH, ra sổ là bàn giao hạch toán, giá bán gđ2 là wanh 900tr/nền 85m2 ,giá wanh 11triệu/m2
https://diaocphatminhhoang.com/du-an-bau-xeo-trang-bom/du-an-khu-dan-cu-bau-xeo-trang-bom/
vì vậy giá bán nguyên khu cho PMH ko thể >8tr/m2 dc, lấy trung bình 7tr/m2 (kịch bản lạc wan) thì dthu toàn bộ 75.338 x 7.000.000đ =527.716.000.000đ
biên lãi gộp bán bds q1 55.75% (dthu 80.9 tỷ, giá vốn 35.8 tỷ)
giả định toàn bộ khu biên lãi đều như trên
==>LNST của khu đất = 527.716.000.000đ x 55.75% x 80% (thuế) = 235,352,203,708 đ
eps khu đất này 28.700đ
điều quan ngại nhất là giá mà BAX bán nguyên lô cho PHát minh hoàng là bao nhiêu 1m2, giá tôi tính 7tr/m2 là kịch bản lạc quan nhất!!! (NTC cũng bán nguyên 1 khu dân cư giá rẻ hơn TT tới mấy lần) nếu giá bán 5tr/m2 thì LNST của khu đất chỉ còn 168tỷ.
ae trao đổi thêm nhé, có ai gọi hỏi cty được giá bán trọn lô là bao nhiêu thì ok rõ ràng hơn

1. NTC không làm chủ đầu tư mà bán cổ phần, thành lập pháp nhân mới chỉ chiếm phần nhỏ.
2. D2.D làm chủ đầu tư, tự bán qua sàn là nhân viên của mình, giá bán dc thẩm định giá, trung bình > 10 triệu/m đất ở nông thôn. Giá thị trg hiện nay đã gấp đôi.
3. BA.X làm chủ đầu tư, bán thông qua sàn giao dịch ngoài giống như Vincom bán qua Đất Xanh, giá bán thấp hơn giá thị trường 500-1 triệu/m là phần hoa hồng cho sàn, khi giá thị trg biến động lên thì chủ đầu tư dc hưởng tương ứng. ‭093 7587828‬ Là số di động của quản lý sàn giao dịch. Giá bán giai đoạn 2 đang bán giao động 11-18 triệu/m đất ở đô thị tuỳ vị trí, giá bán giai đoạn 1: 10 - 15 triệu/m tuỳ vị ttí. Tính giá bán cẩn trọng 2 giai đoạn là 10,5 triệu/m, chiết khấu sàn 10%.
Diện tích bán đất nền: 75.338 m x 10,5 x 0,9 x 0,55 x 0,8 = 313 tỷ lãi ròng, ứng với eps 38k
Diện tích bán chung cư (giá trị bds nằm ở đất, còn việc xây là nghĩa vụ của chủ đầu tư nên không tính theo căn hộ mà tính đất thôi, cái này dc TGĐ D.2D chia sẻ tại đại hội):
104.316 m x 10,5 x 0,9 x 0,55 x 0,8 = 433 tỷ lãi ròng tương ứng với eps 52k

Tổng lãi ròng: 746 tỷ eps 90k

Việc tính toán trên chưa tính lợi ích từ phần thương mại, chợ, trường, trung tâm thương mại....

Biên lợi nhuận gộp 55% là cẩn trọng, các lần hạch toán sau biên sẽ cao hơn vi giá bán tăng và cũng có thể suy dc từ giá bán 3-5 triệu cũng có lãi rồi, giờ giá bán đã tăng gấp 2, gấp 3. Chỉ có bất động sản mới có chuyện lãi gấp nhiều lần vốn hoá

Anh @muackvn , @okesss , @woodfish @daccuong_ht xem giúp em tính có sai chỗ nào không với ạ.

chung cư mà bác tính ra eps 52k thì e chịu rồi...

Còn nghi ngờ = còn tốt đấy

Nếu đếm cua theo kiểu căn hộ chung cư cũng được, nhưng nó phức tạp nên mình tính theo giá trị đất thôi, mình nói rõ rồi còn gì

Tổng hợp số căn chung cư: 1.900 + 960 = 2.860 căn chung cư

----------------------------

Ngoài ra, theo phán đoán của tôi thì diện tích chung cư như vậy so với nhu cầu là lớn nên khả năng sẽ có điều chỉnh quy hoạch chung cư thành liền kề abcd

Bạn nên tìm hiểu kĩ thêm nhé, bên càfeland ghi số nền mở bán cũng sai (không phải là 402 nền mà là 658 nền nhà liền kề và 58 nền biệt thự nhé)

Còn về giá bán bạn có thể check cả công ty và Phát Minh Hoàng, giá bán để nộp thuế thấp nhất đã >8tr đồng/m2 r nhé. Giá thực tế cao hơn.

chắc cafeland ghi giai đoạn 1 ý
ok, mình sẽ tìm hiểu thêm vì minh hỏi bạn Hữu bên PMH thì nói là BAX bán nguyên khu cho phát minh hoàng, hỏi công ty bax họ cũng nói thế

Đây là giá bán GĐ 1.
Dưới đây t sẽ post link giá bán GĐ 2 chi tiết từng lô nhé
https://drive.google.com/open?id=1y0cp5zyH2sYXMYECFt8dafhYeKzMHx5Q

Tôi đang hiểu bán nguyên khu ở đây là bán quyền phân phối và PHM chỉ là đơn vị môi giới trung gian bán hàng nhận hoa hồng chứ không giống như NTC bán luôn cả dự án.

Kể cả GĐ 1 thì cafeland nói cũng sai, k fai 410 nền mà là 246 nền GĐ 1 và 412 nền GĐ 2, tổng là 658 nền đất liền kề, chưa kể 58 nền biệt thự nữa

Mình cũng check từ cả bạn Hữu, giá bán để nộp thuế min đã >8tr/m2
SĐT bạn Hữu đây nhé: 098 610 2942
Bạn Hữu cũng cập nhật h bán chỉ còn hơn 100 nền nữa