BAX - Siêu phẩm KCN và dự án BĐS tại Đồng Nai lãi hơn vốn hóa

Cuộc sống thật dễ dàng nếu bạn chọn con đường đúng đắn

mình bình thường thôi, bạn nói quá lời rồi
B.AX bà con vẫn còn nghi ngờ nhiều = tốt đấy

Cập nhật B.AX:
Điều chỉnh quy hoạch 1/500 khu trung tâm dịch vụ KCN Bàu Xéo 26/3/19
Diện tích đất ở 17,9ha
D.2D chỉ 13,78ha đất ở mà cho lợi nhuận ròng 800-1.000 tỷ
thì BA.X trừ hao đi cũng lãi tương tự 800-1.000 tỷ = 2 lần vốn hoá hiện nay.
Mua giá này = rẻ 1/2 khu dân cư và được cho không khu công nghiệp 500ha
Cty ko vay nợ, ko có rủi ro đòn bẩy tài chính

xin phép cho tôi theo đuôi cụ được không ạ

Chủ pic có con mắt tinh tường. Lần sau có hàng mới hy vọng được chung tàu với bác,

Em ở ngoài Bắc, đúng là trong Nam nhiều khu, đường nghe tên lạ hoắc

10-11/6 em vào Nam đi 1 loạt các dự án của mấy em D2.D B.AX T.IP SZ.L S.ZC SI.P xem sao. Cách đây 1,2 tháng vô đó đại hội D.2D thấy dân tình lao động đen nhẻm, thấy thương quá

CƠ HỘI ĐẦU TƯ ITA


Doanh nghiệp bắt đầu bước vào giai đoạn hưởng lợi sau quá trình đầu tư vào các dự án BĐS.

Dự án E-City bao gồm 3 khu, tổng vốn đầu tư tính đến 31/12/2018 là 1,995 tỷ. Q1/2019 đã chào bán đất nhà ở liền kề ở4.6ha khu B, gồm 329 nền, diện tích 120-150 m2/nền với mức giá dãy mặt tiền giá 21 tr/m2, bên trong 15-16 tr/m2. Ước tính đóng góp doanh thu 750 tỷ, biên lợi nhuận gộp 40%. ITA đã kí hợp đồng phân phối với Công ty BĐS Rever và Đất Xanh và được VP Bank hỗ trợ cho vay khách hàng. Hiện tại, tiến độ bán diễn ra rất tích cực khi chỉ còn 62 lô nền. Theo như dự kiến của chủ đầu tư, nếu khách hàng thanh toán đủ 95% trong giai đoạn đầu thì trong tháng 7/2019 sẽ bàn giao (khi đó cơ sởhạ tầng được hoàn thiện). Còn thanh toán theo tiến độ-cuối 2019 thanh toán 95% thì đến quý 2/2020 sẽ bàn giao.Trong năm 2019, việc mở bán thêm nền ở các phân khu khác chưa được Chủ đầu tư đưa ra kếhoạch cụ thể. Nhưng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng thì có thể mở bán thêm phân khu khác như một số khu biệt thự: Khu Tài Lộc, Khu Hạnh Phúc,....KDC Tân Đức trực thuộc quần thể KCN-Đô thị-Dịch vụTân Đức với diện tích quy hoạch gần 200 ha, diện tích đất ở khoảng 75ha với quy mô 6,000 nền tái định cư và đất nền thương mại. Đối với phần nền tái định cư, theo kế hoạch trình ĐHCĐ năm 2019 ITA cũng tiếp tục đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng Khu tái định cư Tân Đức giai đoạn 2 để thu tiền và giao đất cho các hộ dân, diện tích khoảng 52.800 m2, kỳ vọng sẽ được hạch toán vào 2019.


Hoạt động cho thuê KCN được kỳ vọng tạo ra tăng trưởng nhờ KCN Tân Đức giai đoạn 2.

KCN Tân Đức giai đọan 2 với diện tích 256ha, hiện tại đã lấp đầy được khoảng 60% với giá thuê từ 70 –120 USD/m2/50 năm. Hiện tại, ITA vẫn đang tiến hành thực hiện san lấp và đầu tư cơ sở hạ tầng. Tính đến ngày 31/3/2019, khoản người mua trả trước từ việc thuê đất nhưng chưa bàn giao lên tới 300 tỷ. Năm 2018, khoản giảm trừ doanh thu cho thuê KCN lên đến gần 200 tỷ là do việc hủy hợp đồng do một số công ty gặp khó khăn không thể tiếp tục thuê đối với phần diện tích cho thuê là 23ha.Tuy nhiên, có 5ha đã được ITA cho thuê lại vào 2019 với giá thuê cao hơn. Phần còn lại ITA sẽ tiếp tục tái cho thuê. Ngoài ra, ITA cũng sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu và lợi nhuận được phân bổ từ hợp đồng thuê lại tại KCN Tân tạo GĐ2 với công ty Trillions với diện tích 6ha vào 2019.Bên cạnh cho thuê KCN, hoạt động cho thuê nhà xưởng cũng được đánh giá tích cực. Tính đến 31/12/2018, ITA đã nhận đặt cọc khoảng 58 tỷ tiền cho thuê đất và nhà xưởng. Thông thường, khoản đặt cọc sẽ chiếm 18-20% giá trị hợp đồng cho thuê. Như vậy, nếu được ghi nhận, doanh thu mang lại từ hoạt động này sẽ khoảng 300 tỷ.

Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp liên tục được cải thiện

2017 là năm đầu tiên ITA không còn phải phát hành cổ phiếu để cấn trừ nợ. Đây sẽ là điểm thuận lợi cho 2019 giúp giảm áp lực pha loãng cổ phiếu, dù vẫn có kếhoạch trả cổ tức bằng cổ phiếu hoặc phát hành cổ phiếu thưởng. Theo đó, Nợ vay/ Nguồn vốn đã giảm đáng kể về mức 6.5%. Dòng tiền tạo ra ngày càng tốt giúp công ty trang trải các khoản nợ. Tuy nhiên, ITA còn có thêm 321 tỷđồng khoản vay đến hạn phải trả trong vòng 12 tháng.

Bên cạnh đó, dòng tiền mang lại trong 4 năm đều dương, đặc biệt là dòng tiền từ HĐKD. CFF liên tục âm là do việc tăng cường trả nợ vay từ 2016. CFI có sự biến động trái ngược, đặc biệt là 2018 do có khoản thu hồi đầu tư ~ 103 tỷ(từCTCP Xi măng Tân Tạo và CTCP Du lịch Sài Gòn) nhưng lại tăng đầu tư khoản đầu tư vào một sốcông ty liên kết ~ 271 tỷ. Với kế hoạch thu hồi vốn góp tại TEDC và TED sẽ tạo ra dòng tiền đầu tư lớn cho ITA sắp tới.

KẾ HOẠCH NĂM 2019 CỦA ITA


DỰ PHÓNG KẾT QUẢ KINH DOANH 2019


ITA đặt kế hoạch 2019 doanh thu mục tiêu đạt 1,885 tỷ đồng và LNST ước đạt 455 tỷđồng. Tôi đánh giá tích cực về khả năng tăng trưởng của ITA trong thời gian tới với động lực chính đến từhoạt động cho thuê KCN và kinh doanh các dự án bất động sản. Nhưng việc thực hiện đúng như kế hoạch sẽ có thể không đạt được do rủi ro bàn giao nền tại dự án Everde Tân Đức. Dự báo DT và LNST năm 2019 lần lượt là 1,563 tỷ đồng (+219% yoy) và 366.55 tỷđồng (+351 % yoy), tương đương với EPS 2019 là 390.64 đồng/cp.


Quan điểm dự phóng


Kết quả dự phóng dựa trên hoạt động cho thuê KCN và hoạt động kinh doanh BĐS, cụ thể như sau:


1) 23ha bị trả lại ở KCN Tân Đức 2 sẽ tiếp tục cho thuê toàn bộ. Ngoài ra, hợp đồng ký kết với Trillions sẽ tiếp tục hạch toán 350 tỷ doanh thu.


2) Hạch toán doanh thu từ đất nền Khu tái định cư Tân Đức giai đoạn 2, diện tích khoảng 52.800 m2.


3) Bán nền khu Everde Tân Đức dự kiến sẽ không thể đóng góp doanh thu ngay trong năm 2019 do rủi ro về pháp lý và tiến độ bàn giao theo tiến độ thanh toán.


4) Doanh thu từ việc cung cấp dịch vụ KCN và cho thuê nhà xưởng, thuê kho vẫn duy trì ở mức ổn định như các năm trước với biên lợi nhuận gộp cao lên tới 80%.

ĐỊNH GIÁ ITA


Sử dụng phương pháp RNAV để định giá phần giá trị BĐS. Giá trị của dự án Chung cư Tân Đức Star, phần đất nền thương mại và nền tái định cư của KDC Tân Đức và dự án KĐT Everde City Tân Đức được xác định một cách hợp lý theo giá thịtrường tại thời điểm định giá (sau khi đã trừ đi toàn bộ phần doanh thu đã hạch toán). Ngoài ra, với giá trị của các khoản bất động sản đầu tư cho thuê được đánh giá lại do xác định giá thị trường của khoản đầu tư này đang lớn hơn giá trị ghi sổ tại thời điểm 31/3/2019. Đồng thời tiến hành chiết khấu rủi ro ở mức 50%

Theo đó, vốn chủ sở hữu sau khi định giá lại ở mức 10,709.22 tỷ. Giá trị hợp lý tính trên mỗi cổ phiếu là 5,700 đồng, biên an toàn tối thiểu mức 84%, nếu không chiết khấu rủi ro 50% thì biên an toàn ở mức 367%.

Cụ cô bé đùa đùa vào nghiên cứu ITA đi kìa, NTC ' ' ' ' ' đó.

Em cứ thận trọng em tính vậy, nhìn dự án và sức khỏe tài chính của nó thì nó hồi sinh mạnh đó bác, lợi nhuận ngàn tỏi là khả thi.

Lấp đầy trên 90% r. Tuy nhiên có thể mở rộng thêm trong tương lai.