Bẫy vay tiền mua nhà dự án

Thời gian gần đây các dự án lớn được triển khai nhanh, chủ đầu tư liên kết với những ngân hàng thân quen của mình hỗ trợ nhà đầu tư với những ưu đãi vô cùng hấp dẫn với tỷ lệ vốn thấp được vay nhiều với những ưu đãi vô cùng lớn nhưng đó là cái bẫy cho những nhà đầu tư thiếu hiểu biết. Phương thức này giống như vay margin tỷ lệ cao trong đầu tư chứng khoán. Không kiểm soát được rủi ro sẽ gây ra hậu quả rất tàn khốc.

Nhiều dự án đang triển khai bán hàng sản phẩm bất động sản rao bán kèm gói “ngân hàng hỗ trợ 70%, ân hạn gốc và miễn lãi 24 tháng”.

Nghe thì đã quá phải không mọi người vì nhà vẫn đứng tên mình, tự nhiên được vay ngân hàng số tiền lớn không phải trả lãi và gốc trong 2 năm đầu, coi như là chiếm dụng vốn của ngân hàng để đầu tư bất động sản nhưng không biết trên đời không có bữa ăn nào miễn phí, tất cả chỉ là cái bẫy mà rủi ro rất lớn đang chờ đợi mình.

- Định giá Bất động sản cao:

Căn nhà giá thực tế 5 tỷ.

Sau khi PR chủ đầu tư cùng ngân hàng định giá lên gấp 2-3 lần giá trị thật.

Cho bạn vay tối đa 70% giá trị.

Kết quả:

Chủ đầu tư thu về 5 tỷ ngay lập tức. Cầm tiền đi làm dự án khác, quay vòng vốn.

Ngân hàng ôm sổ đỏ + dư nợ 10 tỷ, chờ bạn trả.

Bạn ôm 10 tỷ nợ + rủi ro thị trường, ôm cục than hồng hộ họ.

- Ân hạn không phải xóa nợ

Rất nhiều người bị mê hoặc bởi cụm từ ân hạn 24 tháng. Nhưng thật ra bạn vẫn nợ đủ 10 tỷ chứ không được xóa nơ đồng nào. Lãi suất chưa được tính trong 2 năm đầu nhưng sau đó thả nổi và ngân hàng cầm đằng chuôi, mọi giấy tờ đều được chủ đầu tư cùng ngân hàng soạn sẵn với những lợi thế cho mình còn bất lợi được đổ hết về phía khách hàng chưa kể họ còn có những bộ phận Pháp chế chuyên nghiên cứu đến những chi tiết nhỏ nhất để có thể đối phó với khách hàng. Sau đó có vấn đề gì khách hàng là người thiệt thòi nhất.

Sau thời gian trên nếu thị trường Bất động sản lên (trường hợp này sác xuất rất thấp) bạn có lời khi đó mua bán vẫn phải qua chủ đầu tư vì cơ bản vẫn là Hợp đồng mua bán có thể họ sẽ đòi phí cao hoặc gây khó khăn trong quá trình chuyển nhượng.

Còn đại đa số giá sẽ thấp hơn lúc bạn ký hợp đồng, khi bạn có hai lựa chọn:
1. Bán tháo – bán rẻ vẫn không đủ trả nợ.
2. Bơm thêm tiền túi – tự mình cứu, trong khi Chủ đầu tư đã thu đủ vốn từ lâu.

- Đừng để áo giác đánh lừa

Nhiều nhà đầu tư nghĩ vay được 10 tỷ mà không trả gì trong 2 năm là lời rồi. Nhưng sự thật không như mơ, đó chỉ là ảo giác tiền rẻ, giấc mơ Bánh Vẽ mà thôi.

Bạn vẫn nợ đủ 10 tỷ.

Nếu giá nhà không tăng đủ để bù gốc + lãi + thuế phí khi đó bạn lỗ.

Còn nếu giá nhà giảm bạn sẽ hưởng COMBO lỗ kép: mất tiền túi, mất tài sản, mất luôn khả năng vay lần sau.

- Hậu quả khi thị trường mất thanh khoản

Bất động sản khác với chứng khoán là giá trị lớn, thanh khoản thấp, lên thì dễ bán còn khi xuống thanh khoản mất hút không có cầu. Giống như cổ phiểu CII qua đỉnh năm 2021 chỉ có cung không có cầu là ví dụ sinh động cho trường hợp này. Bất động sản sau năm 2021 cũng rứa, nhiều nhà đầu tư ngợp thở khi đến hạn trả nợ gói vay miễn lãi, ân hạn khi đó áp lực dội xuống nhà đầu tư là vô cùng lớn.

Nhà không bán được, ngân hàng siết nợ mất trắng vốn tự có, lớ ngớ nộp thêm tiền mất thêm cả vốn của mình thêm. Như đợt call margin đầu tháng Tư sau vụ áp thuế của Trump cho anh em dễ hình dung.

Một số người phải bán rẻ hơn 30-40% chỉ để trả nợ.

Trong đầu tư các kênh có các sản phẩm khác nhau, thời gian, lãi suất không giống nhau nhưng bản chất đều chứa đựng những rủi ro lớn cho những nhà đầu tư tham gia. Việc vay vốn ngân hàng đầu tư Bất động sản cũng không khác gì vay margin chơi cổ phiếu. Nó là con dao hai lưỡi, lợi nhuận lớn khi sử dụng đúng thời điểm những có thể mất hết nếu không kiểm soát được rủi ro.

Vì vậy hãy tìm hiểu kỹ trước khi ký hợp đồng vay mượn, không có gì miễn phí cả. Trường hợp chấp nhận rủi ro đầu tư chỉ nên vay tối đa 1:1 để có thể kiểm soát được tình hình trong những tình huống xấu nhất. Đây sẽ là bài học cho tất cả kênh đầu tư chứ không riêng gì Bất động sản. Trong đầu tư ai cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận nhưng cũng cần tính đến đường lùi khi thị trường không thuận lợi. Vì vậy bán toán Quản trị rủi ro luôn được ưu tiên hàng đầu trong mọi quyết định đầu tư.