BĐS Khu công nghiệp, chỉ cần bạn hiểu là được

BĐS KCN- CHỈ CẦN BẠN HIỂU LÀ ĐƯỢC

Là một người có thiên hướng về chọn các cổ phiếu theo những gì mình tìm hiểu kỹ nhất, Hòa luôn muốn truyền tải tới mọi người góc nhìn của cá nhân. Thị trường luôn tăng, đó luôn là quy luật. Vì vậy, càng tìm hiểu nhiều, kinh nghiệm và bản lĩnh trải nghiệm của NĐT sẽ càng ngày càng tăng theo năm tháng.

Dưới đây góc nhìn BĐS KCN Hòa đã đọc vài tổng hợp được, đã có lọc được từ giá trị bản thân rút ra. Mọi người cùng đóng góp ý kiến thêm nhé, bản thân Hòa không phải người giỏi, chỉ là người thích đọc. Vì vậy, rất mong ý kiến của tất cả đọc giả về những góc nhìn đa chiều trong lĩnh vực BĐS.

A/SƠ NÉT

So với nhiều lĩnh vực BĐS khác, chúng ta có BĐS KCN là ngành theo Hòa dễ hiểu hơn nhiều, và mức độ phức tạp về rủi ro pháp lý hay ủy quyền hay rủi ro chu kỳ BĐS. Theo cá nhân Hòa, mảng BĐS này có được sự chất lượng, phần lớn ở chính sách thu tiền 50 năm của doanh nghiệp.

Thông thường (theo cá nhân Hòa thu thập được nhé):
Lô đất trống, sạch, pháp lý đầy đủ, độ lớn > 100 ha, các DN sẽ set up được 1 KCN với đủ các thứ cần thiết, với giá vốn rẻ và biên lợi nhuận cho thuê sẽ tầm 50-70%. Và thậm chí có vài DN có thể thu hẳn trước để gửi Tiết kiệm NH, tái đầu tư dự án mới.

***Vậy bài toán ở đây quan trọng nhất trong ngành này là gì ?***

***DN muốn có BĐS cho thuê =>>> phải thâu tóm được quỹ đất (I) =>>> Giải quyết pháp lý, đền bù(II) ***

Hiện tại, có 2 dạng phổ biến:

• Từ Nhà nước
• Từ đất dân cư đền bù
  (+) Kết hợp cả 2 dạng trên.

(I) Thâu tóm
Như vậy, chúng ta cần hiểu rõ ! Đây là lĩnh vực cần rất nhiều “quan hệ lớn” để có lợi thế, nên các doanh nghiệp lớn như Viglacera, Tập đoàn Cao Su, Sonadezi, Becamex,… thường sẽ hưởng lợi từ vụ có quỹ đất này

Để có được quỹ đất thâu tóm, đã có rất nhiều sự biến chuyển trong giai đoạn gần đây, được Hòa trích dẫn từ đây:

(II) Vấn đề pháp lý, đền bù
Đối với các dạng đất công, sẽ tương đối dễ như đất cao su thì thanh lý và xử lý là xong. Còn đối với đất khu dân cư thì mức độ phức tạp sẽ rối hơn nhiều, và phải mất tương đối nhiều thời gian.

KẾT LUẬN VỀ NGÀNH

1/ Như vậy, nếu doanh nghiệp xử lý ổn thỏa 2 keypoint lớn, DN sẽ cực kì tiềm năng vì khoản thu cho thuê là tương đối lớn (có thể là thu 1 lần cho 50 năm), doanh nghiệp này sẽ có tiềm năng EPS đủ lớn, 1 khoản tài chính tiền mặt dồi dào, thứ sẽ phản ánh vào 2 khoản mục chính: Doanh thu chưa thực hiện + tiền mặt. Điều này dẫn tới giá cổ phiếu chắc chắc tăng trong dài hạn.

2/ Sau khi cho thuê, tiền thu được sẽ có thể tái đầu tư (dịch vụ đính kèm ở KCN, hoặc đi góp vốn liên doanh, hoặc gửi NH,…). Và nếu đủ trọn bộ có thể là chung cư/đất nền cho công nhân, CBCNV ở gần đó (nếu mn nhìn có thể thấy case D2D là 1 ví dụ điển hình)

3/ Đây là ngành đặc thù, ít cạnh tranh vì quy mô vốn và quan hệ của ngành đòi hỏi khi gia nhập ngành là vô cùng lớn.

B/TRIỂN VỌNG

1/ Chính sách hiện tại của Nhà nước luôn có thiên hướng hút vốn FDI vào Việt Nam liên tục, cũng như xu thế dịch chuyển dòng vốn hiện tại đang vô cùng có lợi.
2/ Những kế hoạch phát triển hạ tầng hiện tại, sẽ tạo cho giá mặt bằng của BĐS KCN có được sự tăng giá liên tục. Những đường vành đài 3-4, sân bay Long thành, Cao tốc trung lương-mỹ thuận,…

UPDATE VỀ GIÁ CẢ, TÌNH HÌNH CUNG CẦU TÍNH TỚI THỜI ĐIỂM KẾT QUÝ 3

Về Update này, Hòa cũng xin lỗi là chưa có update mới nhất cho Quý 4, nên mong mọi người coi qua tạm nhé.
(nguồn lấy từ báo cáo JLL nhé !)


C/ LỰA CHỌN CỦA CÁ NHÂN
Như Hòa đã có đề cập tiêu chí khi chọn doanh nghiệp, thì dưới đây là 2 option Hòa cho là bản thân mình thích nhất:

SZC- Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức
Vốn là một công ty hạ tầng, sau đó giao lại cho huyện Châu Đức. SZC hiện với 47% sở hữu bởi bởi Sonadezi, 10% bởi SZL
Công ty có 3 mảng chủ đạo:
1/ Hạ tầng BOT, thu phí tại dự án đường 768
2/ Cho Thuê khu công nghiệp Châu Đức
3/ BĐS nhà ở, nghỉ dưỡng tại khu đô thị Châu Đức.

Keypoint quan trọng:

I/Quỹ đất lớn, sẽ rất đáng thu hút trong giai đoạn tới
SZC hiện tại đang sở hữu quỹ đất tương đối lớn.
(Hình làm cũ, Hòa chỉ upload cho mn tham khảo thôi nhé)
Về Khu công nghiệp Châu Đức, đây sẽ là nơi vô cùng lý tưởng sau 10-15 năm. Nằm cách Cảng Cát Lái tầm 60km, cách Sân Bay Tân Sơn Nhất 70km, gần cảng nước sâu Cái Mép 25km. Khi các hệ thống đường xá, Logictic, kho vận, hạ tầng, Dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được hoàn chỉnh hơn ở khu BR-VT, Hòa nghĩ đây sẽ là điểm đến vô cùng lý tưởng của KH lớn quan tâm tới KCN như SZC.

Chúng ta vẫn thấy doanh nghiệp tiếp tục phát triển tiềm năng lớn của họ trong mặt tài sản

Chính vì quy mô lớn, chúng ta sẽ thấy tiềm năng khi DN sau 1 thời gian chắc chắn là không hề bàn cãi. Vấn đề nằm ở giải phóng mặt bằng, đền bù, Hòa nghĩ sẽ dần xong và mọi thứ sẽ dần đi vào quỹ đạo của 1 doanh nghiệp tiềm năng lớn. Mọi thứ bây giờ chỉ là bắt đầu cho 1 doanh nghiệp có quỹ đất thú vị !
Một số update Hòa thu thập được tính tới thời điểm hiện tại:
Dự án KDC Hữu Phước: Trong tháng 7/2021, công ty đã triển khai đợt đầu tiên bán sản phẩm dự án KDC Hữu Phước bằng hình thức Hợp đồng hợp tác đầu tư. Hợp đồng hợp tác có thời gian thực hiện 12 tháng, với 4 đợt thanh toán chi phí đầu tư để nhận lại sản phẩm đất nền, trong đó CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) cũng tham gia đầu tư. Trong quý3/2021, D2D đã thanh toán hơn 113 tỷ đồng, dự kiến tham gia hợp tác kinh doanh 40 căn liên kế với diện tích từ 175m2-196m2.

II/BOT
Dòng tiền ổn định từ BOT 768. SZC bắt đầu thu phí BOT 786 từ năm 2015 và thời gian thu trong vòng 35 năm. Doanh thu BOT ổn định ở mức 50 tỷ đồng/năm, lưu lượng xe tăng bình quân khoảng 3%-4% mỗi năm. Tỷ suất lợi nhuận ròng đạt 58%.

III/ Sự bỏ ngỏ ở Sân Golf lạ
Để nói về case này, Bản thân Hòa cho rằng sân golf này ai cũng thấy là tiềm năng không có, hiệu suất đầu tư kém. Với một mảnh đất golf 150 ha, Hòa nghĩ đây chỉ là vỏ bọc. Đây liệu có thể là một bài toán giấu mắt hay không thì Hòa không dám nói trước. Nhưng điều gì cũng có thể xảy ra, chúng ta sẽ bỏ ngỏ nó ở đây tạm thời.

SIP- Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG
Thành lập từ 2007, là một đơn vị thành lập của tập đoàn cao su VRG, SIP hiện tại là đơn vị phát triển KCN lớn thứ 2 sau KBC
SIP hiện tại sở hữu 4 KCN và Khu dân cư, quy mô khổng lồ và vị trí đắc địa:

Như mọi người có thể thấy, tình trạng lấp đầy của SIP gần như là full nên việc có thêm nhiều sự mở rộng và các KCN mới là hoàn toàn khả thi
Danh sách các dự án. Hòa sẽ chi tiết hơn ở phần comment sau nhé, vì bài cũng đã dài hơn về mấy KCN này rồi.

Khoản mục làm nên triển vọng vô cùng lớn cho SIP, Hòa nghĩ đây sẽ nói lên tất cả.
Đây là những chia sẻ gọn nhất, đương nhiên để nói về tiềm năng, 1 bài không thể nói lên hết mọi thứ, nhưng hy vọng sẽ cung cấp cho mọi người đủ các thông tin tối thiểu nhất, quan trọng nhất để đầu tư nhóm cổ phiếu này.