BĐS ngấm đòn

Kiến nghị thu tiền trước, chuyển nhượng dự án, liên thông tài chính và bất động sản là những nét chính trong 15 nội dung Hiệp hội bất động sản TP HCM đệ trình, mong "cứu" thị trường đang "lạnh" dần.



Nội dung được cho chính yếu nhất trong các kiến nghị là việc thu tiền của người mua nhà trước khi làm xong móng. Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu đề xuất giải pháp cho doanh nghiệp được thu tiền sau khi đã giải phóng mặt bằng, duyệt quy hoạch 1/500 và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.



Việc làm này, theo ông Châu, để cứu doanh nghiệp khỏi thiếu vốn trong điều kiện tiềm lực tài chính còn yếu. Nếu chờ xây xong phần móng, có thể phải mất 5-6 năm doanh nghiệp mới được thu tiền.



Để đảm bảo tiền thu vào sử dụng đúng mục đích, không dùng việc riêng, Tổng thư ký Hiệp hội Đỗ Thị Loan nói thêm, kèm theo quyền được bán căn hộ trước, chủ đầu tư phải giao cho ngân hàng quản lý số tiền đã huy động.



Bà Loan chỉ ra rằng do không có cơ quan nào quản lý nguồn tiền huy động từ khách hàng, tại TP HCM có hàng loạt dự án đã bán sang tay hàng chục lần, trong khi khu đó vẫn chỉ là đất trống như: Huy Hoàng, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trung Đông...



Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Căn nhà mơ ước Đặng Đức Thành góp ý, nên có giấy phép xây dựng cụ thể hóa từng căn hộ để tránh việc bán nhà trên giấy.



Việc bị ngân hàng xiết chặt tín dụng, trong khi lại không được huy động vốn khi chưa làm xong móng nhà khiến nhiều dự án thiếu tiền triển khai. Giới kinh doanh cho đó là một nguyên nhân dẫn tới sự thoái trào của thị trường thời gian gần đây.



Đề xuất cho doanh nghiệp huy động vốn trước khi xây xong phần móng được phản biện nhiều nhất. Trưởng phòng kế hoạch quy hoạch tổng hợp Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân khẳng định, mở thị trường bằng cách chấp thuận có quy hoạch 1/500 được huy động vốn sẽ làm tăng thêm tính bất ổn xã hội.



Theo bà Vân, quy hoạch 1/500 vẫn chỉ là nhà trên giấy, lúc này chủ đầu tư chưa xây móng hoặc không có hạ tầng.



Bà phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn yếu tố đầu cơ từ khách hàng thứ cấp quá lớn. Hệ quả là tình trạng mua bán, sang nhượng căn hộ "ảo" đang tràn ngập khắp nơi.



Quan điểm của bà Vân, bất động sản là kênh đầu tư lâu dài, doanh nghiệp phải tự liên doanh hoặc liên kết với các tổ chức tín dụng để xây dựng căn hộ, không nên chăm chăm huy động vốn từ người dân.



Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường TP HCM Đào Anh Kiệt vẫn giữ nguyên ý kiến, để tuân thủ đúng Luật Nhà ở, chỉ được bán nhà khi xây xong phần móng. Cần làm rõ khái niệm móng và quy định chuyên môn để doanh nghiệp có căn cứ thực hiện.



Ông Kiệt cho biết thêm, với 15 kiến nghị của Hiệp Hội Bất động sản, những mục nào thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên môi trường, Sở sẽ rà soát quy định và soạn thảo văn bản trình UBND TP HCM xem xét.



Riêng những kiến nghị ngoài thẩm quyền, Sở Tài nguyên môi trường sẽ chuyển cho các sở ngành liên tháo gỡ vướng mắc giúp Hiệp hội.



Khảo sát của PV, tại TP HCM nhà đất đang rớt giá mạnh, tỷ lệ giảm tính từ đầu năm đến nay đã lên đến 30-50%. Thậm chí đã có dự án trở về gần sát với khung giá gốc ban đầu.



Dự án Him Lam quận 8 trước đây có giá gốc là 14 triệu đồng mỗi m2, thời kỳ sốt đất đã tăng lên thành 28 triệu. Hiện giá bán trên thị trường chỉ còn 15 triệu đồng mỗi m2, chênh lệch 1 triệu so với giá ban đầu.



Khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 đã giảm từ 30 triệu đồng mỗi m2 xuống còn 17-22 triệu đồng. The Vista cũng giảm từ 3.500-2.800 USD mỗi m2 xuống còn 2.100-2.400 USD. Saigon Pearl giảm từ 4.500 USD mỗi m2 xuống còn 3.100-3.200 USD.



Bên cạnh cơn khủng hoảng giảm giá, thị trường còn bị chấn động bởi vụ "lùm xùm" trong việc bán khống tầng 16-18 dự án The Adonis 2 của Công ty cổ phần bất động sản Vạn Thịnh Hưng. Dự án 15 tầng này còn nằm trên giấy, chưa triển khai nhưng đã bán 50% trên tổng số 500 căn hộ cao cấp. Vụ việc gây hoang mang khiến Phòng cảnh sát điều tra tội phạm về quản lý kinh tế và chức vụ (PC15) đã vào cuộc.



Giảm giá, song giao dịch thành công ngày càng ít dần. Nhiều trung tâm môi giới rơi vào tình trạng không bán được căn nào từ đầu tháng 4 đến nay.



Nhân viên môi giới nhà đất tại một văn phòng trên đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 tiết lộ, trong tháng 3 công ty còn thống kê được 10 giao dịch thành công, nhưng tháng này ảm đạm đến mức giao dịch tính đến ngày 25/4 đếm không quá một bàn tay.



Bên cạnh việc thiếu tiền triển khai dự án, nguyên nhân dẫn đến tình hình thoái trào của thị trường địa ốc Sài Gòn còn do người mua nhà chần chừ chờ giảm giá thêm, theo nhận định của giới kinh doanh.

Thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) còn nóng, các dịch vụ đi theo như "xếp hàng thuê", "quyền mua", "suất đặt cọc"... đều được tính với giá trên trời. Nhưng đến thời điểm hiện nay, "quyền mua" căn hộ đang mất giá.

Chưa bao giờ thị trường căn hộ chung cư cao cấp rơi vào tình trạng khủng hoảng thừa như hiện nay. Nguồn cung ào ạt từ các dự án khiến cho thị trường căn hộ đang rớt giá hằng ngày, ngay cả giá của "quyền mua" cũng đang ở mức rất cạnh tranh. Dự án căn hộ Estella (Q.2, TP.HCM) được thiết kế hiện đại và đầy đủ tiện nghi với mỗi tầng chỉ có 4 hoặc 5 căn hộ, thoáng mát với mật độ xây dựng chỉ 23% nên "quyền mua" căn hộ tại dự án này có lúc lên tới vài chục ngàn USD. Nhưng tại thời điểm này, "quyền mua" căn hộ tại Estella đã giảm mạnh. Vừa có nhà đầu tư rao bán "quyền mua" với giá 4.500 USD thì ngay hôm sau, một nhà đầu tư khác đã đưa ra giá cạnh tranh hơn là 4.000 USD/căn (khoảng 65 triệu đồng). Tại dự án Richland Hill (Q.9, TP.HCM), giá nhượng "quyền mua" căn hộ tại dự án này cũng rớt xuống còn 2.000 USD/căn...

Việc sang nhượng "quyền mua" với giá rẻ đã nhanh chóng lỗi thời khi hàng loạt nhà đầu tư đang tha thiết "cho không biếu không" quyền mua căn hộ nhưng lại rất khó tìm được người mua. Cụ thể, chỉ trong vòng chưa đầy 1 tháng, giá "quyền mua" căn hộ tại dự án căn hộ Adonis 2 (Q.8) đã giảm từ 25.000 USD/căn xuống mức "bán bằng giá gốc" (mức giá gốc ở đây khoảng 1.750 USD/m2). Tại dự án Richland Hill (Q.9), có nhà đầu tư đã rao bán "dưới giá gốc" căn hộ đang sở hữu, mức giá đưa ra là 1.350 USD/m2. Câu hỏi đặt ra là, tại sao các nhà đầu tư lại sốt ruột đến mức chấp nhận bán tống, bán tháo căn hộ mà họ đã mất rất nhiều công sức để có được. Câu hỏi này đã được một nhà đầu tư trả lời thông qua câu chuyện tiến thoái lưỡng nan của anh trong việc "lướt sóng" căn hộ. Với số vốn chưa đầy 1 tỉ đồng nhưng nhà đầu tư này ôm vào một lúc 3 căn hộ với mức trả trước trung bình 20%/căn.

Theo kế hoạch, những căn hộ này sẽ được bán ra trước đợt trả tiền thứ 2 (trung bình khoảng 6 tháng/đợt thanh toán), nhưng do thị trường BĐS bất ngờ sụt giảm khiến anh không thể ra hàng. Thời hạn nộp tiền đợt 2 ngày càng đến gần trong khi vốn đã cạn, nếu không sang nhượng được, anh phải chấp nhận bỏ cọc 2 trong số 3 căn hộ vì không có khả năng thanh toán tiếp. Chấp nhận sang nhượng với giá gốc, không lấy chênh lệch để thu hồi vốn hoặc sang được 2 căn hộ lấy vốn nuôi căn hộ thứ 3, nhưng "ước mơ bình dị" này cũng khó thực hiện vì đã rao cả tuần nay mà vẫn không có người mua. Đây cũng là tình trạng của nhiều nhà đầu cơ không kịp "nhảy sóng" khi thị trường BĐS quay đầu chuyển từ nóng sang lạnh quá đột ngột.

Với tình trạng trên, tại nhiều dự án, các chủ đầu tư cũng đang rối lòng bởi đến kỳ hạn nộp tiền mà khách hàng vẫn "bóng chim tăm cá". Theo dự báo, tình trạng này sẽ còn kéo dài và giá nhà, đất, căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục giảm xuống một mức mới, thấp hơn mức giá hiện nay.

em càng đọc càng chán ạ. hết

Gần đây thị trường bất động sản gần như đóng băng. Các giao dịch mua bán bất động sản giảm mạnh. Nhiều người trước đây hào hứng tìm mọi cách để mua các suất quyền mua căn hộ cao cấp, giờ cũng không màng đến những cuộc bốc thăm quyền mua căn hộ, bất chấp trước đó họ đã trả đến vài ngàn USD cho cái ?oquyền? này. Phần lớn họ là những nhà đầu cơ, chủ định lướt sóng để tìm kiếm lợi nhuận.

Do cơn sốt cuối năm ngoái, người ta đã điều chỉnh thị trường một cách bất hợp lý, hàng hóa bất động sản - nhất là nhà ở - có cơ cấu không hợp lý. Vì cơn sốt hàng lúc đó tập trung vào các căn hộ cao cấp, nên phần lớn doanh nghiệp nào có miếng đất cũng cố xin quy hoạch và thiết kế đầu tư cao ốc, loại nhà cao cấp có diện tích rộng, giá thành cao, chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao.

Nhưng thực tế các đối tượng này không nhiều, nhu cầu thị trường ?oảo? dẫn đến hướng đầu tư lệch, ngân hàng cho vay lệch và hậu quả tới đây sẽ còn nặng nề khi đến thời điểm phải trả lãi và vốn vay cho ngân hàng.

Trong khi đó, thị trường thiếu quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, thiếu các loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đối tượng thu nhập trung bình và thấp đang chiếm số lượng nhiều. Việc triển khai nhà ở xã hội để cho thuê và cho mua còn chậm, do các địa phương không chú ý, kể cả các địa phương trọng điểm như TPHCM và Hà Nội.

Chưa kể, phần lớn các địa phương cũng chưa có bộ máy chuyên trách quản lý và điều hành thị trường bất động sản, chưa có chiến lược thị trường bất động sản nên việc định hướng cơ cấu sản phẩm hàng hóa chưa sát với thị trường, khi thị trường có biến động như vừa qua thì lúng túng.

Do đó, việc triển khai các biện pháp nhằm hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản là rất cần thiết để thị trường này phát triển lành mạnh, trở thành một động lực phát triển kinh tế.

Trong đó, các yêu cầu về tính công khai, minh bạch phải được tăng lên, bắt đầu từ những trình tự về thủ tục đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án, cơ hội cho các nhà đầu tư tiếp cận các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới... đến tháo gỡ những vướng mắc trong việc giải quyết bồi thường, giải phóng mặt bằng; minh bạch và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; hoàn thiện chính sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản...

Quá trình cơ cấu lại thị trường bất động sản góp phần quan trọng trong việc sử dụng một loại tài sản đặc biệt của quốc gia, có tác động trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho nhân dân và góp phần vào việc chỉnh trang đô thị văn minh, hiện đại

Công ty Cổ phần Bất động sản Vạn Thịnh Hưng hôm qua thông báo sẽ hoàn tiền cho khách mua nhà trên tầng 16-18 chung cư The Adonis 2. Nhưng khách hàng mua căn hộ từ tầng 1 đến 15 cũng kiên quyết đòi lại tiền.



Các điều khoản trong văn bản gửi cho khách hàng sáng 2/5 đã được 3 bên liên quan đến dự án gồm Công ty Cổ phần Xây dựng Công trình và Đầu tư Địa ốc Hồng Quang, Công ty TNHH Nguyên Đô và Công ty Cổ phần Bất động sản Vạn Thịnh Hưng đồng thuận.



Theo đó, trong vòng 90 ngày tới, những ai từng mua căn hộ Adonis 2 tại ba tầng 16, 17 và 18, nếu không muốn tiếp tục góp vốn thực hiện dự án sẽ được hoàn tiền kèm theo lãi suất ngân hàng.



Đối với những khách hàng mua căn hộ từ tầng 1 đến tầng 15, Vạn Thịnh Hưng hứa sẽ hoãn giai đoạn góp vốn đợt 2 cho đến khi The Adonis 2 hoàn thành phần móng. Còn việc hoàn lại tiền cho người mua ở những tầng này sẽ không được thực hiện. Tuy nhiên, khách hàng có quyền yêu cầu chuyển vốn đầu tư của mình từ Công ty Vạn Thịnh Hưng sang Nguyên Đô.



Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Bất động sản Vạn Thịnh Hưng, ông Dương Đăng Khôi, cho biết: "Khách hàng giữ căn hộ tầng 16-18 có quyền rút lại vốn đầu tư, vì trong hợp đồng góp vốn giữa hai bên có cam kết này". Song, ông Khôi nhấn mạnh rằng, khách hàng mua căn hộ tầng 1-15 không thể lấy tiền lại vì toàn bộ khoảng tiền này đã được dùng vào việc triển khai các khâu tiếp theo của dự án.



Ông Khôi đưa ra lập luận, nếu 99 khách hàng đòi rút lại tiền thì dự án không thể hoàn tất được và đi ngược lại với ý nghĩa của hợp đồng góp vốn đầu tư là cùng hỗ trợ nhau về vốn để xây dựng căn hộ.



Lãnh đạo Công ty Vạn Thịnh Hưng cho rằng, trong trường hợp các khách hàng mua nhà từ tầng 1 đến tầng 15 cương quyết đòi rút vốn trong thời điểm này, hướng xử lý là đem ra tòa án giải quyết theo hợp đồng.



Trả lời về sự có mặt của Công ty Hồng Quang trong bảng thông báo, ông Khôi giải thích, do đất của dự án Adonis 2 có nguồn gốc từ Hồng Quang nên doanh nghiệp này cũng chia sẻ một phần trách nhiệm, khẳng định tính pháp lý của dự án này với tất cả khách hàng.



Tình hình chung, hàng chục khách hàng đến Công ty Vạn Thịnh Hưng sáng 2/5 đều đã ký vào đơn khẳng định muốn rút lại toàn bộ số tiền đổ vào dự án này, bất kể Adonis 2 có xây phần móng hay không. Thậm chí, những khách hàng này còn bàn nhau tập hợp toàn bộ nguyện vọng các nhà đầu tư trình cơ quan điều tra và tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.



Ngày 28/4, Ban quản lý khu Nam TP HCM đã chuyển toàn bộ hồ sơ liên quan đến dự án A 5, A 6 của Công ty Cổ phần Xây dựng Công trình và Đầu tư Địa ốc Hồng Quang (tức dự án The Adonis 2 do Vạn Thịnh Hưng là, chủ đầu tư) cho cơ quan điều tra. Sở dĩ ******* vào cuộc vì hơn 50 khách hàng mua căn hộ trong dự án này đã tụ tập gây mất trật tự khu vực và đệ đơn tố cáo Công ty Vạn Thịnh Hưng có hành vi lừa đảo.



Trong khi đó, Ban quản lý khu Nam đã nhiều lần khẳng định, hồ sơ pháp lý về đất của dự án A 5, A 6 của Công ty Hồng Quang đều hợp pháp, cái sai ở đây là Vạn Thịnh Hưng đã bán cái mình không có, vì dự án Adonis 2 trên thực tế chưa triển khai gì cả.



The Adonis là dự án căn hộ cao cấp, trước đây có tên là lô A5, A6, nằm ở Lô 13, khu đô thị mới Nam Sài Gòn, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh và phường 7, quận 8, TP HCM.



Ban đầu, dự án do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và đầu tư địa ốc Hồng Quang làm chủ đầu tư. Sau đó, dự án được chuyển nhượng cho Công ty TNHH Nguyên Đô. Cuối cùng, Nguyên Đô đã ký hợp đồng liên kết đầu tư với Công ty cổ phần bất động sản Vạn Thịnh Hưng.



Vốn đầu tư dự án 40 triệu USD, cung cấp cho thị trường khoảng 500 căn hộ. Giá bán do chủ đầu tư công bố 1.300 - 1.750 USD mỗi m2.

Hàng loạt trung tâm nhà đất đã đóng cửa tại các khu vực mà cách đây vài tháng được xem là điểm nóng về BĐS ở Hà Tây như Mỗ Lao, Văn Phú...

Cuối năm 2007 khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống mạnh, nhiều nhà đầu tư đã quay sang đầu tư BĐS.

Tại những khu vực như Mỗ Lao, An Khánh, Văn Quán, Văn Phú?, giá BĐS đã tăng lên 5 -6 lần trong vòng chưa đầy một tháng.

Điển hình như dự án khu chung cư 43ha do công ty Booyoung Vina làm chủ đầu tư với 171,15 triệu USD, khu làng Việt kiều châu Âu 12,8ha do tập đoàn tài chính TQS làm chủ đầu tư với số vốn 59,2 triệu USD tại khu đô thị mới Mỗ Lao thuộc thành phố Hà Đông tỉnh Hà Tây, cách trung tâm Hà Nội 12km.

Theo chị Tâm - một nhân viên trung tâm nhà đất nơi đây cho biết: hầu hết các lô trong dự án đã bán hết với giá gốc là 9,5 triệu/m2 (đất phân lô), 12,5 triệu/m2 (đất biệt thự). Nhưng bây giờ, chủ yếu là giao dịch mua đi bán lại nên giá được đẩy lên cao.

Thời điểm sôi động nhất là cuối năm 2007, giá biệt thự lên đến 37 ?" 44 triệu/m2 chưa kể xây thô và hoàn thiện. Hàng ngày có rất nhiều người đến giao dịch, mỗi tháng có đến 5 ?" 7 vụ giao dịch thành công, có ngày bán được 1- 2 cái.

Trái với tình trạng vào cuối năm 2007, thời điểm hiện nay nhiều khu vực ở Hà Tây thị trường đã đóng băng, nhiều trung tâm môi giới nhà đất phải đóng cửa. Giá đã giảm xuống nhưng cũng chẳng có khách hàng nào hỏi đến.

Chị Tâm cho biết giá hiện tại giao động khoảng 20 ?" 30 triệu/m2, giảm khoảng 30 ?" 40% nhưng lượng giao dịch thành công rất hiếm, một tháng chỉ có 1 ca thành công, có ngày còn không có khách hàng hỏi thăm. Nếu có cũng chỉ là hỏi để nghe ngóng tình hình.

Tình trạng này cũng xảy ra tương tự với những khu vực khác như: Văn Quán, Văn Phú, An Khánh? của Hà Tây. Nhiều trung tâm đã đóng cửa, lượng giao dịch thành công ở các khu vực trên rất ít.



Theo anh Lợi - một chủ trung tâm nhà đất khu Văn Phú, xảy ra tình trạng này tại đây có 3 nguyên nhân: Thứ nhất là do chính sách thắt chặt tiền tệ đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động giao dịch; Thứ hai là do những thông tin thất thiệt đồn đại trên thị trường dẫn đến khách hàng chỉ hỏi để nghe ngóng; Thứ ba là Hà Tây bùng nổ quá nhiều dự án.



Hiện tại giá thị trường khu vực Văn Phú đã giảm 20 ?" 30% so với cuối 2007. Giá biệt thự cao nhất cũng chỉ 30 triệu/m2 (chưa kể thi công). Tình trạng mua đi bán lại cũng rất phổ biến tại đây. Khoảng 10% là có nhu cầu mua để ở, còn lại là đầu cơ. Giá ban đầu của dự án chỉ khoảng 6-7 triệu/m2,nhưng giá đã được đẩy lên rất cao, gấp 5 ?" 6 lần vào thời điểm cuối 2007 và đầu 2008.



Trong thời điểm này thì giá đã hạ xuống, nhưng vẫn không có giao dịch trong khi trung tâm nhà đất thì mọc lên rất nhiều, có nơi giá đã giảm xuống 50% còn 14 ?" 20 triệu/m2 so với cuối năm 2007 là 27 ?" 35 triệu/m2. Hiện tại rất nhiều trung tâm đã phải đóng cửa vì trong ngày không có giao dịch.



Anh Lợi cho biết, nếu chủ đầu tư mà tăng nhanh tiến độ thi công lên thì khách hàng sẽ quan tâm. Bên cạnh đó khách hàng còn nghe ngóng thông tin sáp nhập vào Hà Nội vào tháng 7/2008 tới đây. Hi vọng trong thời gian tới thị trường sẽ ấm lên, chứ cũng không hi vọng ?osốt? như trước đây.

Theo nhận định của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, sự tăng giá phi mã của chi phí xây dựng (tăng khoảng 15%) và chí phí đầu tư do lạm phát đã góp phần giảm "nhiệt" thị trường BĐS phát triển quá "nóng" trong thời gian vừa qua.

Theo ông Renato Shordon Phó Giám đốc Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, việc thắt chặt dòng vốn tín dụng cộng với tình trạng lạm phát ở Việt Nam hiện nay mang đến nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc huy động vốn cho các dự án BĐS đang trong quá trình triển khai hoặc xây dựng.



Tuy nhiên, sự trì hoãn vô thời hạn của các dự án có vốn đầu tư trong nước lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài ?" bên có thể huy động vốn với chi phí thấp hơn.



Các rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi gia nhập vào thị trường BĐS Việt Nam là các hệ thống luật pháp và kinh doanh cũng như giá đất cao đã hạn chế khả năng tiếp cận những dự án phù hợp với các điều khoản hợp tác hợp lý.



"Trong bối cảnh kinh tế hiện nay khi nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất không có khả năng vay vốn thì các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp sẽ có nhiều cơ hội đàm phán, và đạt được các thỏa thuận hợp lý hơn, cũng như tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn", ông Renato phân tích.



Tuy nhiên theo nhận định của một số chuyên gia BĐS, việc giá đất tăng nhanh có thể làm hạn chế cơ hội đầu tư, cũng như khả năng tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư. Song nó cũng có một số tác động tích cực và là một yếu tố rất cần thiết để bình ổn thị trường vốn đang rất "nóng".



Ngoài ra, sự tăng giá phi mã của chi phí xây dựng (tăng khoảng 15%) và chí phí đầu tư do lạm phát, những điều chỉnh này đã mang "hơi thở mới", góp phần giảm nhiệt thị trường phát triển quá nóng trong thời gian vừa qua.



Điểm "nóng" đáng lưu ý là với kế hoạch Hà Nội mở rộng sang các tỉnh lân cận, đặc biệt là việc lấy toàn bộ diện tích của tỉnh Hà Tây đã khiến chogiá đất ở đây đã tăng vọt do đầu cơ ?" cá biệt ở một số nơi giá đất đã tăng gấp đôi.



Ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, giá đất sẽ trở lại với đúng giá thị trường khi cơn sốt đầu cơ hạ nhiệt. Việc đầu cơ ở một khu vực vẫn chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng là rất mạo hiểm và nếu như cơ sở hạ tầng của khu vực này không phát triển như mong muốn thì giá đất có thể đi xuống rất nhanh.



Giá thuê văn phòng vẫn không "hạ sốt"



Theo tổng hợp của Công ty CBRR Việt Nam, giá thuê trung bình tại các khu thương mại trong quý I/2008 vừa qua đã tăng tới 65 USD/m2. Tỷ lệ trống của các văn phòng luôn đứng ở mức dưới 1%.



Giá thuê tại các khu thương mại sẽ tiếp tục tăng cao do có sự hiện diện của các nhà đầu tư có tên tuổi từ nước ngoài đang vào Việt Nam đầu tư làm ăn ngày một nhiều như: Bonia, LaCoste, Giovanni, Espirit, Ecco, Valentino Creation, Aigner, Mango, Lancome, Yves St. Laurent, và Guerlain...

Theo ông Renato, tâm lý của các nhà đầu tư này khi vào Việt Nam thì hạ tầng cũng như cơ sở vật chất phải luôn xứng với tên tuổi của họ. Vì vậy, họ sẵn sàng bỏ ra một số tiền lớn để được sở hữu một văn phòng rộng với chất lượng cao.



Ngoài ra các ngân hàng thương mại trong nước có liên doanh với nước ngoài cũng là khách hàng của các khu cho thuê văn phòng chất lượng cao.



Chính nhu cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế khiến cho giá thuê văn phòng luôn ở mức cao. Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 50 USD/m2/tháng (tăng 28% so với quý trước). Tại các vị trí đẹp giá thuê có thể đạt trên 60 USD/m2/tháng đã bao gồm phí dịch vụ.



Văn phòng hạng B cũng rất được ưu ái. Một số văn phòng hiện cho thuê với giá 40 USD/m2/tháng trong khi giá thuê trung bình tăng lên 35 USD/m2/tháng.



Một công ty chưa thuê được văn phòng vẫn tỏ ra lạc quan khi cho rằng tới đây sẽ có thêm một số toà nhà lớn đưa vào hoạt động là toà nhà Viet Tower (với diện tích văn phòng cho thuê là 10.500m2) đang trong quá trình hoàn thiện và sẽ sớm được đưa vào sử dụng, trong khi tòa nhà Sun City (với 5.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê) dự kiến khai trương vào ngày 15/6.



Nhưng đến thời điểm này ban quản lý cho biết cả hai tòa nhà này đều đã được thuê hết, với các tên tuổi như Ericsson và JP Morgan chiếm diện tích lớn.

nghe các bác nói thì hình như sắp khủng hoảng tài chính đến nơi roài

Văn phòng sa cơn "bão giá"
Thứ năm, 8/5/2008, 11:19 GMT+7
2 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã giảm nhiệt, giá thấp xuống đáng kể và có dấu hiệu đóng băng thì thị trường văn phòng cho thuê (VPCT) vẫn tiếp tục tăng giá đến mức khó tin.

>> Tạm ngưng cho thuê đất xây cao ốc
>> Việt Nam: Giá văn phòng cho thuê cao thứ nhì Đông Nam Á
>> Căng thẳng văn phòng cho thuê
>> Văn phòng cho thuê sẽ ?osốt? theo ngân hàng?

Nếu như công bố của Công ty Cushman & Wakefield (chuyên tư vấn về dịch vụ bất động sản, có trụ sở tại Mỹ) những ngày đầu năm 2008 làm nhiều người ngạc nhiên là, Việt Nam hiện giữ vị trí thứ 5 tại châu Á - Thái Bình Dương và thứ 17 thế giới về giá văn phòng cho thuê (VPCT) đắt nhất, thì cuối tháng 3 công ty này đã đưa ra một công bố mới: Việt Nam đang xếp thứ 13 trong số những quốc gia có giá cho thuê văn phòng đắt nhất thế giới.

Điều đó cũng có nghĩa là, chỉ trong một thời gian ngắn, dịch vụ VPCT đang tăng lên đến mức chóng mặt. Sự thiếu hụt các cao ốc hạng ưu, tòa nhà văn phòng hạng A và B tại các khu vực trung tâm thương mại tại Việt Nam trong thời gian qua đã khiến giá VPCT tại các đô thị lớn ở Việt nam trở nên đắt đỏ.

Giá tăng chóng mặt

Nếu như 2 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản đã giảm nhiệt, giá thấp xuống đáng kể và có dấu hiệu đóng băng thì thị trường VPCT vẫn tiếp tục tăng giá đến mức khó tin.

Năm 2007, tại TP. Hồ Chí Minh, nếu như một khu VPCT hạng sang, giá cho thuê là 50 USD/m²/tháng thì nay đã tăng đến 40%, khoảng 70 USD/m²/tháng. Các loại văn phòng khác trước đây loại B là 34 USD/m²/tháng, loại C là 21 USD/m²/tháng, loại D là 17 USD/m²/tháng thì những tháng đầu năm nay đã tăng từ 20 - 40%.


Tòa nhà cao ốc Pacific Place có giá thuê trung bình khoảng 60 USD/m²/tháng


Tại Hà Nội, hệ số sử dụng hiện nay đạt đến 99,7% với các tòa nhà văn phòng hạng A và những tòa nhà vừa đi vào hoạt động cũng đã được thuê 100%. Tập đoàn bất động sản Savills cho biết: Thị trường văn phòng Hà Nội hiện có 39 tòa văn phòng loại A và B với tổng diện tích 285.000m². Dù giá thuê VP không cao như TP. Hồ Chí Minh nhưng mức tăng giá cũng không kém, trung bình tới 30% với các văn phòng hạng A so với mức khoảng 35 USD/m²/tháng ở thời điểm cách đây 1 năm. Riêng các tòa nhà cao ốc nằm ở khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm như Pacific Place, Sun City... có giá thuê trung bình khoảng 60 USD/m²/tháng, cá biệt có nơi lên tới 73 USD/m²/tháng.

Chủ đầu tư các cao ốc lý giải việc tăng giá cho thuê là do giá vật liệu xây dựng, giá đất... tăng cao trong năm 2007, 2008 khiến giá thành xây dựng cao ốc VP tăng khoảng 20 - 30%. Do vậy, giá cho thuê tại các cao ốc mới xây dựng phải tăng để hoàn vốn, kéo theo mặt bằng giá chung tăng cao. Lý do lớn nhất, theo một công ty tư vấn bất động sản, thì sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, Việt Nam gia nhập WTO, sự thành lập mới, nhu cầu mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam và sự mở rộng quy mô họat động của các công ty lớn Việt Nam là các nhân tố kích cầu thị trường này.

Một lý do cũng là nguyên nhân sâu xa làm cho các tòa nhà chuyên nghiệp trở nên có giá hơn là vấn đề an ninh. Sau vụ khủng bố 11/9 xảy ra tại Mỹ, một số công ty đa quốc gia đã chuyển vào các tòa nhà có an ninh cao, như HSBC đang ở tòa nhà Ree (Q.3) đã chuyển vào Metropolitan (Q.1) sau đó vài tháng.

Trong khi nhu cầu thuê văn phòng được dự báo sẽ tăng thì nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội còn rất hạn chế, cung không theo kịp cầu. Nhiều khách hàng muốn đặt thuê văn phòng hạng A ở các khu trung tâm có trang thiết bị tốt... nhưng may mắn và nhanh chân mới có do danh sách đợi để được thuê các văn phòng loại này còn rất dài.

Nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện tại DN trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào tòa nhà thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Theo các DN này, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng họ vẫn chấp nhận vì không phải lo những việc khác như đầu tư trang trí, cơ sở hạ tầng dịch vụ, bảo vệ 24/24... mà chỉ tập trung vào sản xuất, kinh doanh.

Giải pháp nào hạ nhiệt?

Theo nhận định của ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, sự tăng giá chóng mặt của VPCT tại Việt Nam đã làm nhiều người đi thuê trì hoãn các quyết định mở rộng kinh doanh, và các công ty mới có mặt trên thị trường vẫn đang ra sức tìm kiếm văn phòng ở những tòa nhà hạng thấp hơn, ở khu vực xa trung tâm hơn với giá rẻ hơn. Do tâm lý ngần ngại của người đi thuê, giá cho thuê các văn phòng hạng ưu không nên vượt quá 75 USD/m²/tháng trong năm 2008 và 2009. Giá cho thuê văn phòng tăng nhanh đang là gánh nặng cho các doanh nghiệp, khiến chi phí hoạt động của họ bị đội lên. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến tính cạnh tranh của nền kinh tế, của thị trường Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực.

Chính vì vậy, giải pháp tăng nguồn cung đã được các thành phố lớn triển khai nhằm hạ nhiệt giá văn phòng cho thuê trong nước. Chẳng hạn như TP. Hồ Chí Minh, sau khi có chủ trương phát triển khu trung tâm hiện hữu (Q.1, Q.3) theo hướng tăng dần cao, trong năm 2007, đầu 2008, UBNDTP đã phê duyệt hàng loạt dự án xây dựng cao ốc, trong đó chủ yếu là các cao ốc thương mại, văn phòng.

Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2008, hàng loạt vị trí đẹp tại quận 1, 3 như số 8 - 12 đại lộ Lê Duẩn, số 4 - 6 Hồ Tùng Mậu, số 8 - 8 Bis Phạm Ngọc Thạch, số 2 Công Trường Quốc Tế, số 27 A đường Kỳ Đồng, số 259 Điện Biên Phủ... được cho phép xây dựng cao ốc VPCT. Đó là chưa kể đến 20 khu đất vàng của TP. Hồ Chí Minh có diện tích đến 50ha nằm toàn vị trí đẹp ngay trung tâm Q.1, Bình Thạnh...

Các khu đất này đều được quy hoạch cho xây cao ốc từ 20 - 60 tầng với chức năng thương mại, dịch vụ và VPCT là chính. Tại Hà Nội, trong 5 năm tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.202.000m² được đưa vào sử dụng, trong đó 36.000m² sẽ có mặt vào cuối năm nay. Ước tính nguồn cung về thị trường văn phòng ở các khu ngoại ô trong vòng 3 năm tới chiếm khoảng 42% nguồn cung mới. Một lượng lớn các khu văn phòng hạng A và B sẽ đi vào hoạt động năm 2009 - 2011 sẽ tạo ra hiệu quả kinh tế nhờ quy mô, làm tăng sức hấp dẫn của Hà Nội trong mắt giới kinh doanh và đầu tư.

Hiện London vẫn tiếp tục duy trì vị trí số 1 là thành phố có chi phí sở hữu văn phòng đắt nhất thế giới với giá 280 USD/m²/tháng tại khu vực cao cấp thuộc cuối phía tây London, tăng 30% nếu tính theo bảng Anh. Giữ ngôi vị thứ 2 là Hồng Kông với giá 213 USD/m²/tháng, tăng 40% nếu tính theo đô la Hồng Kông. 79% trong số 203 thành phố trong bảng thống kê cho thấy giá cho thuê đã tăng lên, 20% giữ nguyên và 1% là giảm, trong khi đó, con số giảm của năm ngoái là 6%. Tính trên toàn cầu, giá cho thuê tăng lên 14% trong năm 2007, nhiều hơn 4% so với năm 2006 (năm 2006 tăng 10%).

Trước sự trầm lắng và sụt giảm của thị trường nhà đất, các chuyên gia tư vấn của Công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam nhận định rằng nhà đầu tư đang cẩn trọng hơn với các quyết định tham gia vào thị trường.


Ý kiến này đã được ông Renato Shordon, Phó giám đốc CBRE Việt Nam đưa ra trong buổi trao đổi với báo giới bên lề buổi họp báo công bố về tình hình thị trường bất động sản chiều ngày 6-5 tại Hà Nội.

Theo chuyên gia này, sự tăng giá của vật liệu xây dựng, những khó khăn trong việc vay vốn triển khai dự án cộng với sự sụt giảm giao dịch trên thị trường đã khiến nhà đầu tư dè dặt hơn. Trên thực tế, điều này đã làm cho giá nhà đất đang trở về với giá trị thực và nguy cơ bong bóng thị trường đang được giảm bớt.

* Có ý kiến cho rằng sự chững lại của thị trường bất động sản cũng đồng thời tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài, khi mà một số nhà đầu tư trong nước thiếu vốn phải chuyển nhượng lại dự án?

Ông Renato Shordon: Việc thắt chặt dòng vốn tín dụng khiến nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc huy động vốn cho các dự án đang trong quá trình triển khai hoặc xây dựng. Tuy nhiên, sự trì hoãn của các dự án có vốn đầu tư trong nước lại mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư nước ngoài vì họ có thể huy động vốn với chi phí thấp hơn.

Tôi cho rằng rào cản đối với những nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là hệ thống luật pháp và kinh doanh, cũng như giá đất cao đã hạn chế khả năng tiếp cận dự án. Trong bối cảnh hiện nay khi nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất nhưng lại không có khả năng vay vốn, thì những nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực về vốn sẽ có nhiều cơ hội đàm phán và tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn.

* Ông nhận định như thế nào khi có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm này đang sụt giảm về giá?

Việc thắt chặt tín dụng và tình hình lạm phát hiện nay có quan hệ mật thiết với thị trường bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 đã tăng 3% so với tháng 2, tăng 9% so với tháng 12-2007 và tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó chi phí xây dựng lại tăng tới 15% kể từ cuối năm 2007 đã làm một số dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Sự chững lại của thị trường bất động sản đã kéo theo việc giảm giá đất trong những tháng gần đây. Theo tôi, giá đất hiện nay đang tạm thời trở về giá trị thật.

Đối với thị trường nhà ở, hiện giá chung cư đang giảm ở một vài địa điểm tại TP.HCM nhưng ở thị trường Hà Nội thì lại không. Riêng giá thuê văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn ở cả TP.HCM và Hà Nội đều tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế.

Tôi cho rằng giá nhà tại TP.HCM giảm xuống một phần do nguồn cung đã bắt đầu đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Hiện nay, các nhà đầu tư đang có sự cẩn trọng hơn khi tham gia vào thị trường này. Thị trường bất động sản cũng có những dao động trong cung-cầu tạo nên chu kỳ thị trường tại tất cả các phân khúc và đầu cơ là một hiện tượng của bất cứ thị trường bất động sản nào. Những nhà đầu cơ thông minh và thận trọng phải luôn hiểu rằng giá cả không phải lúc nào cũng tăng.

* Vậy theo ông, trong thời gian tới, giá cả sẽ diễn biến theo chiều hướng nào?

Giá thuê mặt bằng để kinh doanh bán lẻ trung bình tại các khu thương mại trong quí 1 vừa qua đã tăng lên mức 65 USD/m2. Với tỷ lệ trống dưới 1%, giá thuê tại các khu thương mại sẽ tiếp tục tăng cao.

Tại Hà Nội, giá thuê trong thời gian tới được nhận định sẽ vẫn giữ ở mức cao khi nhu cầu cần mặt bằng để kinh doanh là có thật. Hiện nay, các cơ quan chức năng đang có kế hoạch phát triển các chợ trong khu trung tâm của một số đô thị lớn thành các trung tâm thương mại hiện đại. Các tiểu thương đang rất quan tâm để giành được một vị trí bán hàng khi các dự án này hoàn thành.

Ngoài ra, có một xu hướng mới trong thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội là khách hàng thuê với diện tích lớn. Đặc biệt các biệt thự cũng được sửa sang thành văn phòng để đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng hiện nay.

Đối với lĩnh vực nhà ở, nhu cầu vẫn ở mức cao, giao dịch tại mảng thị trường nhà ở cao cấp đang dần đi vào ổn định. Có thể nhận thấy một điều là việc thắt chặt tín dụng đang ảnh hưởng mạnh đến giao dịch mua bán nhà đất, đặc biệt tại TP.HCM có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đang bán tháo các căn hộ vì họ không thể duy trì việc trả lãi vay ngân hàng. Lãi suất vay cao đang làm giảm sức hấp dẫn đối với người mua trong nước khi sử dụng dịch vụ vay thế chấp.

Tuy nhiên, không giống như ở TP.HCM có giá bán nhà giảm từ 20-30%, giá bán nhà tại Hà Nội lại gần như không thay đổi. Tại Hà Nội, các dự án phát triển nhà ở cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh.

Sẽ có nhiều dự án nhà ở được đưa vào sử dụng trong vài năm tới, đặc biệt tại TP.HCM dự kiến có khoảng 49 dự án trong năm nay. Vì vậy, việc hiểu và nắm bắt được diễn biến của thị trường của các nhà đầu tư và các cá nhân mua nhà là rất quan trọng.

* Vậy giá thuê phòng khách sạn liệu có giảm bớt khi có thêm một số khách sạn đã đi vào hoạt động?

Có thể nhận thấy kinh doanh khách sạn năm sao đang mang lại lợi nhuận. Mặc dù chi phí xây dựng cao, các rủi ro về lãi suất và tín dụng đã gây trở ngại cho các nhà đầu tư trong thời gian gần đây nhưng họ đang có xu hướng đầu tư vào các tòa nhà hỗn hợp bao gồm căn hộ cao cấp, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê và khách sạn để chia sẻ lợi nhuận và rủi ro.

Theo thống kê của CBRE, giá thuê phòng khách sạn năm sao tại Hà Nội trung bình vào khoảng 155 USD/đêm, tăng 30% so với năm ngoái, nhưng công suất thuê phòng lại giảm từ 80% xuống 70% do khách sạn Inter Continental Hanoi Westlake ở khu vực hồ Tây đã được đưa vào hoạt động giúp tăng nguồn cung. Việc giá phòng khách sạn tăng nhanh đang khiến cho các doanh nghiệp ngành du lịch cũng như khách hàng khó khăn.