BĐS ngấm đòn

Thị trường đóng băng, giá căn hộ, đất nền dự án nhiều nơi đã giảm tới 50% - 60%, thậm chí được rao bán với mức bằng giá gốc. Câu hỏi đặt ra là, giá gốc có còn giảm nữa hay không?

Nhà đầu tư "xả hàng"

Năm 2007, để kiếm được một căn hộ chung cư cao cấp, một nền đất dự án với giá gốc là chuyện không tưởng với những người không "nhất thân, nhì quen" hay phải nhọc công xếp hàng đăng ký đến bỏ ăn, bỏ ngủ. Nhưng đến thời điểm hiện nay, các căn hộ giá gốc lại đang được rao bán ở hàng loạt dự án. Cụ thể, dự án BMC Hưng Long (Q.7, TP.HCM) được rao bán với giá gốc khoảng trên 20 triệu đồng/m2, trong khi vào thời điểm "nóng", mức giá chênh lệch sang nhượng căn hộ tại dự án này lên đến 300 triệu đồng. Hàng loạt căn hộ tại dự án Sunrise City (Q.7) cũng được rao bán với giá gốc, không chênh lệch với mức trung bình khoảng 2.000 - 2.600 USD/m2 tùy vị trí. Các dự án The Vista, Phú Hoàng Anh... cũng được nhiều nhà đầu tư rao bán với giá gốc, không lấy chênh lệch.

Đối với hầu hết các dự án đang thực hiện mà nhà đầu tư đang "xả hàng" với giá gốc, việc thanh toán thường được chia thành nhiều đợt. Các nhà đầu tư chỉ mới thanh toán đợt đầu tiên, hoặc đợt 2 khi ký hợp đồng. Trong số đó, rất nhiều người đã đi vay vốn ngân hàng, thế chấp nhà cửa để sở hữu căn hộ mới với ý định "lướt sóng" nhưng không kịp. Đó là lý do vì sao họ nôn nóng ra hàng với giá gốc vừa để giải quyết gánh nặng lãi suất, vừa để đối phó với các đợt thanh toán cứ "đến hẹn lại lên".

Khi ?onóng? thì tăng giá...

Ra hàng với giá gốc nhưng thị trường địa ốc vẫn trong tình trạng gần như đóng băng. Một chuyên gia bất động sản phân tích, thị trường giảm mạnh nhưng mới chỉ ở tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận cắt lãi, giảm lãi để ra hàng, thậm chí giảm xuống đến mức giá gốc.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư trước đây cũng tranh thủ thời điểm thị trường "nóng" lên bất thình lình nâng giá lên "cho phù hợp với giá thị trường". Đơn cử ở dự án The Vista (Q.2, TP.HCM), chủ đầu tư công bố giá căn hộ thấp nhất là 1.600 USD/m2 cho đến 2.200 USD/m2. Tuy nhiên, thực tế giá bán căn hộ The Vista khá bất thường. Chẳng hạn, đầu tháng 6.2007 giá bán căn hộ 101m2 là 1.600 USD/m2, nhưng đến ngày 17.10.2007 cũng căn hộ diện tích này giá được nâng lên 1.800 USD/m2, và cao điểm ngày 19.10, giá bán ra tăng chóng mặt từ 2.600 - 3.100 USD/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15!

Tại dự án Hoàng Anh River View trên đường Nguyễn Văn Hưởng (Q.2, TP.HCM), vào đầu tháng 1.2008, khi bắt đầu cho khách hàng đăng ký mua căn hộ (580 căn), Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai cho biết, giá bán căn hộ thấp nhất là 2.200 USD/m2. Tuy nhiên, đầu tháng 5.2008 khi thông báo chính thức đến các khách hàng nộp tiền "thành ý" để mua căn hộ, mức giá này đã được đôn lên thấp nhất là 2.300 USD/m2, cao nhất lên đến 2.700 USD/m2. Với mức giá này, khoản lãi của dự án sẽ được đẩy lên thêm vài nghìn tỉ đồng. Ở thời điểm mua khác nhau, giá căn hộ tại chung cư H2, H3 của Công ty dịch vụ công ích Q.4 (TP.HCM) cũng có nhiều mức giá khác nhau, chênh lệch từ 500.000 - 2 triệu đồng/m2 tùy thời điểm...

Có thể nói, hầu hết các chủ đầu tư đều rất nhạy bén trong việc tận dụng tối đa sức nóng của thị trường để điều chỉnh giá bán tại các dự án của mình. Vấn đề đặt ra là, khi thị trường "nóng", các chủ đầu tư điều chỉnh giá bán tăng lên cho phù hợp với tình hình chung thì tại thời điểm hiện nay, họ có nên điều chỉnh giá thấp xuống cho phù hợp với giá thị trường?

Vì nhiều lý do, nhiều người phải thanh lý hợp đồng giữa chừng với các chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ giá gốc vẫn đang ngày càng nhiều hơn. Để không rơi vào tình trạng ế hàng, chấp nhận giảm lãi để điều chỉnh mức giá bán ra hợp lý hơn là động thái của các chủ đầu tư mà khách hàng đang chờ đợi.

Người mua nhà cần tỉnh táo
22:39:21, 17/05/2008
Trần Hùng
Chung cư H2 (Q.4, TP.HCM) có giá bán hiện cao gấp 2 lần giá gốc dù chỉ là bãi đất trống từ hơn một năm qua - Ảnh D.Đ.M
Trong kinh doanh, một chủ đầu tư khi lập phương án khả thi đầu tư phát triển dự án, đã phải tính đến các phương án tài chính, trong đó quy định giá bán nhà bao nhiêu, thời gian hoàn vốn, lợi nhuận... (thậm chí tính cả dự phòng phí, trượt giá, lãi suất ngân hàng tăng).

Thực tế, thời gian qua dù lạm phát tăng cao, giá cả vật liệu xây dựng (xi măng, sắt thép, gạch cát...) cũng tăng nhưng là tăng trong vòng 2 - 3 tháng gần đây, chứ chưa tác động nhiều đến giá thành xây dựng dẫn đến giá căn hộ tăng đến chóng mặt vào cuối năm 2007, đầu năm 2008. Một doanh nghiệp lớn trong ngành xây dựng ở Hà Nội đã tính toán, lợi nhuận từ việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ cao cấp khoảng 30% đã là hợp lý, vậy mà ở nhiều dự án, chủ đầu tư đẩy mức lợi nhuận này lên đến hơn 100%.

Mới đây ngày 9.5, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân có buổi giao lưu trực tuyến với bạn đọc về thị trường bất động sản (BĐS). Người dân đặt vấn đề: Để quản lý hiệu quả thị trường BĐS thì một trong những yêu cầu quan trọng là phải nắm được diễn biến giá cả thực tế và tỷ lệ giữa giá cả so với giá thành của BĐS, đặc biệt là tại các đô thị lớn, có tốc độ đô thị hóa nhanh, đó cũng là một cơ sở quan trọng để giúp người dân đưa ra các quyết định giao dịch BĐS. Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cho biết: Trong kinh tế thị trường, người ta nói "thuận mua vừa bán" nghĩa là thuận về giá cả. Đây là một quan hệ giao dịch dân sự bình thường giữa người mua và người bán. Trước đây, trong đầu tư xây dựng, chính sách của Nhà nước quy định luôn giá thành xây dựng, nhưng hiện nay, sau khi Nghị định 99/2007 của Chính phủ ra đời, Nhà nước không làm cách ấy nữa, giá cả của hàng hóa xây dựng nói chung là do chủ đầu tư quyết định. Cụ thể, giá của ngôi nhà cũng như giá của công trình xây dựng, Nhà nước không quyết định mức giá là bao nhiêu. Nhưng Nhà nước sẽ hướng dẫn cho người dân được biết, thông qua những báo cáo chỉ số giá mà Bộ Xây dựng hằng tháng đưa ra, biểu hiện sự tăng giảm của thị trường. Tất nhiên, báo cáo chỉ số giá của Bộ Xây dựng là kênh thông tin cần thiết để tham khảo. Điều quan trọng là người mua phải có trách nhiệm xem xét, tìm hiểu để không bị hớ.

Trong kinh doanh, tất cả chuyện đầu tư và bán hàng của doanh nghiệp đều phải được tính toán chi tiết. Không phải đến lúc thấy người mua chen chúc xếp hàng mà tùy tiện nâng giá nhà lên. Không phải trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng tăng cũng "tát nước theo mưa"... Chính những hiện tượng này đã tạo ra một cơn sốt giá nhà ở các dự án, và cũng làm cho tính minh bạch ở thị trường BĐS ở Việt Nam không cao.

Nhìn thẳng vào vấn đề này sẽ thấy rõ bản chất của việc đầu tư kinh doanh trên thị trường BĐS hiện nay.

30%, 40% hay hơn thế nữa?

Phân khúc thị trường mua bán, chuyển nhượng căn hộ cao cấp và nền đất tại các dự án hiện nay dường như ?ođóng băng? vì rất ít giao dịch. Chị Phạm Lê Trang Thu đang rao bán căn hộ The Mansion (quận 7) tại Công ty Vạn Phát Hưng với giá 18 triệu đồng/m² nhưng đã hai tháng nay vẫn không bán được.

Đất nền tại dự án Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 giảm từ 40 triệu/m² còn 25 triệu/m²
Chị cho hay trước tết ?ocò? nhà ngày nào cũng gọi điện thoại hỏi với giá chào mua 22-23 triệu đồng/m²! Sau mấy tháng cầm cự cùng chứng khoán và chịu hết xiết với lãi suất ngân hàng, chị đã liên tục ?odown? (hạ) giá còn 18-19 triệu đồng/m² và ký gửi đến ba trung tâm địa ốc mà vẫn chẳng ai đoái hoài.

Khảo sát một số dự án căn hộ và nền đất cho thấy hầu hết dự án đều đã giảm giá 30%-40%, thậm chí có dự án giảm gần 50% so với thời gian ?osốt?.

Cụ thể, dự án Panorama tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng trước tết giá một căn hộ 142m² khoảng 11,5-12 tỉ đồng, nhưng hiện nay còn khoảng 7 tỉ đồng/căn; dự án New Sài Gòn (huyện Nhà Bè) của Hoàng Anh Gia Lai giảm từ 32 triệu đồng/m² còn 17-18 triệu đồng/m², dự án Nam Khánh (quận 8) của Công ty Him Lam giảm từ 22 triệu còn 14-15 triệu đồng/m², dự án Conic Phong Phú (huyện Bình Chánh) giảm từ 21 triệu đồng/m² còn 16 triệu đồng/m²?

Các dự án đất nền như: Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7) giảm từ 65 triệu đồng còn 35 triệu đồng/m², dự án Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) đất nền biệt thự giảm từ 40-45 triệu đồng/m² xuống 26-28 triệu đồng/m²?

Không chỉ hạ giá, các nhà đầu tư còn đưa ra rất nhiều hình thức khuyến mãi như tặng trang trí nội thất, thậm chí còn tặng xe hơi Matiz khi mua căn hộ? nhưng thị trường vẫn ế ẩm! Ông Võ Đình Quốc, tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư BĐS An Bình, cho rằng thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm đến cuối tháng 9 vì hiện nay đã bắt đầu mùa mưa - thời gian ?onghỉ giải lao? của thị trường này.

Nhận định về thị trường thời gian qua, ông Nguyễn Xuân Châu, giảng viên Đại học Kinh tế TP, cho rằng hầu hết dự án còn nằm trên giấy đều bị ảnh hưởng bởi ?ocơn bão giá? quét qua, riêng những căn hộ hiện hữu ít bị ảnh hưởng hơn, thậm chí những căn hộ cao cấp ngay khu vực trung tâm TP vẫn giữ được giá vì hiện tại thị trường này cung vẫn chưa đủ đáp ứng cầu. Cụ thể, dự án LandCaster (quận 1) giá vẫn giữ nguyên 6.000 - 8.000 USD/m², Avalon (quận 1) giá 8.000 USD/m², Him Lam (khu Nam Sài Gòn) giá vẫn giữ 19-20 triệu đồng/m²?

Theo ông Châu, lý do các dự án căn hộ cao cấp này vẫn giữ được giá vì nhà đầu tư có thể cho thuê, lấy tiền đó để trả lãi ngân hàng; hơn nữa các dự án như vậy tại khu trung tâm lại không có nhiều.

?oTháo? hàng để cắt lỗ

Lý giải việc trong hai tháng tới thị trường nhà, đất sẽ giảm thêm 10%-15%, vị giám đốc doanh nghiệp khẳng định thông tin này cho biết trong khoảng thời gian tháng 6, tháng 7-2007, các ngân hàng ồ ạt cho vay BĐS, nhiều dự án vay đến 90% giá trị sản phẩm. Do đó hai tháng tới là thời điểm đáo hạn một năm cho vay, hơn nữa các ngân hàng phải thu nợ cho vay BĐS do đó các nhà đầu tư thứ cấp phải ?ođẩy? hàng ra để cắt lỗ, trả nợ ngân hàng.

Ông Võ Đình Quốc cũng đồng tình việc hiện nay thị trường nhà, đất đang điều chỉnh theo hướng giảm, nhất là những dự án nào được ?othổi? giá càng cao thì vài tháng tới sẽ giảm càng nhiều. Trong đó, các dự án đất sẽ giảm nhiều vì căn hộ chỉ giảm đến một mức nhất định chứ không thể kéo giá xuống như trước đây. Bằng chứng là mặc dù thị trường chựng lại nhưng hiện những dự án căn hộ với giá 15-16 triệu đồng/m² vẫn có giao dịch, cụ thể các dự án E.Home tại quận 9 của Công ty BĐS Nam Long, dự án tại phường Thới An, quận 12 của Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Gia Định?

Theo ông Quốc, với lãi suất và giá vật liệu như hiện nay thì thị trường nhà, đất đã hình thành một ?ođáy? mới. Ông nhận định giá căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay đã gần đáy rồi. Do đó đây là thời điểm người có nhu cầu thực về nhà ở có thể nhắm vào những căn hộ trung bình với giá 15-16 triệu đồng/m² để mua.

Trong tình hình chỉ số chứng khoán VNIndex rớt liên tục, ngân hàng siết cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng tăng cao, nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng không loại trừ trường hợp các nhà đầu tư giảm giá đến ?ođáy? để ?otháo? hàng cắt lỗ nhưng vẫn không bán được hàng, lúc đó ngân hàng sẽ phải ?oôm? các dự án BĐS - vật thế chấp - vì doanh nghiệp không có khả năng trả nợ. Nếu thị trường nhà, đất tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng ?odự đoán? này, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi những hệ lụy nặng nề. Do vậy, việc bình ổn thị trường BĐS cần phải tiến hành gấp rút?

Tình hình rất là căng thẳng, đất Hà Tây lao dốc không phanh, Cần Thơ đóng băng, dự báo giá bds TP HCM còn giảm thêm 10-15% nữa, dự án khu Văn Khê của Sông Đà Thăng Long thì nâng diện tích đòi nộp thêm tiền, lãi suất cho vay thì tăng, giá vật liệu xây dựng cũng tăng vọt:

http://timnhadat.com/vi-VN/News/thitruong.aspx

Đi về đâu hỡi em, bà con đầu cơ bất động sản? Rồi cũng như bà con buôn chứng thôi.

Nhà của Donald Trump cũng mất giá

Cuối tuần trước, ông trùm bất động sản, Donald Trump, đã công bố bán một trong vô số bất động sản của mình, tại Palm Beach, với giá 100 triệu USD. Người mua mang quốc tịch Nga.

Căn nhà này được Donald Trump rao bán lần đầu từ cuối năm 2006, với giá 125 triệu USD và đây là mức giá được coi là kỷ lục đối với một dinh thự riêng tại Mỹ. Thế nhưng, cùng với tình hình chung không mấy sáng sủa của thị trường bất động sản thế giới, tỷ phú này đã phải giảm giá xuống 100 triệu USD.
Căn nhà mới bán của Donald Trump. Ảnh: CNBC

Căn nhà rộng 0,7 ha nằm trên diện tích đất hơn 2,4 ha, có mặt trước hướng ra biển, với 9 phòng ngủ. Các không gian khác gồm có phòng họp, phòng giải trí, hầm rượu, khu trưng bày nghệ thuật, hai nhà riêng dành cho khách và một garage rộng có thể chứa được 48 ôtô. Trump mua ngôi nhà này từ một ông chủ trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, với giá 41,35 triệu bảng năm 2004, khi ông này phá sản. Sau đó, Trump đã đổ vào đó thêm 25 triệu USD để sửa chữa với các trang thiết bị hiện đại.

Với mức giá 100 triệu USD, căn nhà của Donald Trump vẫn lập được một kỷ lục là khu bất động sản đắt nhất tại Palm Beach. Hồi tháng 4, một giao dịch tại khu vực này được thực hiện có giá 81,5 triệu USD, của tỷ phú Sidney Kimmel.

Nhà em và nhà ông anh trai đang có kế hoạch xây nhà, các bác trong này dự đoán hộ em năm nay giá VLXD có giảm không?

Theo các doanh nghiệp và hiệp hội ngành nghề, không hề thiếu ximăng và thép. Thậm chí với thép đang có những đợt xả hàng do người găm hàng tích trữ quá lâu. Một số doanh nghiệp kinh doanh phôi thép nay phải tìm cách xuất ngược trở lại vì... ế.



Trước đó các đại lý, nhà phân phối lấy lý do khan hàng đã đẩy giá lên cao. Nhưng nếu chấp nhận giá cao thì bao nhiêu cũng có hàng.

Ximăng: không thiếu hàng

Ông Mai Anh Tài, phó giám đốc Công ty cổ phần ximăng Hà Tiên 1, cho rằng nhu cầu tiêu thụ ximăng trên cả nước năm 2008 ước tính mức tối đa khoảng 40 triệu tấn, hoàn toàn nằm trong khả năng đáp ứng của các nhà sản xuất ximăng trong nước. Theo ông Tài, nếu điều phối tốt thị trường trên tổng thể, cả nước sẽ không thiếu ximăng.

Tình trạng khan hiếm ximăng chỉ xảy ra một vài tỉnh ở khu vực phía Nam. Theo dự báo, nhu cầu tiêu thụ ximăng của một số công ty tại khu vực từ Bình Thuận vào đến Long An trong bốn tháng đầu năm tăng 12-14% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhưng đến nay lượng ximăng đưa ra thị trường khu vực này đã tăng 22-25%, đạt trên 2,5 triệu tấn. Lượng tăng nhưng các đại lý vẫn kêu thiếu hàng để đẩy giá lên là không bình thường.

Theo ông Tài, chỉ tính riêng TP.HCM nếu thỏa mãn đủ nhu cầu, bốn tháng đầu năm 2008 các doanh nghiệp phải đưa ra thị trường khoảng 900.000 tấn, tăng 50.000 tấn. Nhưng thực tế trong số 50.000 tấn tăng thêm này, nhu cầu thực chỉ độ 20.000 tấn, còn lại 30.000 tấn là nhu cầu ảo - mua để trữ. "Mỗi người mua thêm một chút tạo cớ cho người bán đẩy giá lên" - cán bộ kinh doanh một công ty ximăng nói.

Một chủ thầu cho biết: "Nói khan hiếm nhưng điện thoại bất kỳ lúc nào cũng có hàng, miễn là chấp nhận giá cao". Nhận định này cũng phù hợp với thông tin từ các nhà máy ximăng rằng hầu hết đại lý đều đăng ký lượng mua gấp 2-3 lần so với bình thường.

Thép: đại lý đang "xả" hàng

Tương tự như câu chuyện của ximăng, thị trường thép sau thời gian "làm mưa làm gió" nay nhu cầu thép các loại đã giảm hẳn, trong khi mức giá vẫn ổn định. Thậm chí một số doanh nghiệp sản xuất phôi thép khu vực phía Bắc còn đang đề nghị được xuất khẩu mặt hàng này do giá phôi thép trong nước hiện đã giảm mạnh.

Theo Hiệp hội Thép VN (VSA), sau ba tháng tiêu thụ đạt mức rất cao, trung bình 320.000 tấn/tháng, lượng thép do các nhà sản xuất bán ra trong tháng 4-2008 đã giảm đột ngột còn khoảng 250.000 tấn. "Nguyên nhân là do những nhà phân phối lỡ ôm hàng trong những tháng trước đây chưa tiêu thụ hết nay buộc phải xả hàng nên không mua thêm thép từ nhà máy" - ông Nguyễn Tiến Nghi, phó chủ tịch VSA, khẳng định.

Vẫn theo ông Nghi, thông tin thiếu thép trong thời gian qua hoàn toàn không chính xác. Hiện lượng thép thành phẩm và phôi thép tồn kho của các doanh nghiệp là 700.000 tấn, đủ dùng ít nhất trong hai tháng tiếp theo. Ông Mai Văn Tinh, chủ tịch hội đồng quản trị Tổng công ty Thép VN, khẳng định: "Nguồn cung thép không có vấn đề gì. Nguồn phôi sản xuất vẫn bình thường nên nói khan hiếm là không có cơ sở".

Khi giá lên ai cũng găm hàng, lúc giá giảm thì đua nhau bán, càng đẩy giá giảm thêm.

Bán dưới giá gốc

Một nhà đầu tư cho biết trong vòng một tuần qua anh nhận được khoảng chục cú điện thoại chào bán căn hộ từ các khách hàng khác. Mỗi lần chào bán là khách hàng lại đồng ý giảm giá so với trước đó, ngược lại với thời điểm sốt giá. Như một dự án chung cư cao cấp tại quận 7 (TP.HCM), lần đầu bán giá gốc từ 23-24 triệu đồng/m2 (căn hộ ở tầng 15), người mua chịu chi phí sang tên khoảng 20 triệu đồng. Nhưng vài ngày sau người bán đồng ý bao luôn cả chi phí sang tên. Theo một công ty môi giới địa ốc, với giá bán như vậy khách hàng chịu lỗ hơn 40 triệu đồng, gồm chi phí môi giới, phí chuyển nhượng căn hộ.

Gần đây nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án chung cư BMC Hưng Long cũng đang bung hàng với số lượng lớn. Một căn hộ ở tầng 17, diện tích 89m2 rao bán giá gốc trên 23 triệu đồng/m2, chịu mất hơn 200 triệu đồng tiền chênh lệch. Nhưng nếu khách hàng đồng ý mua sẽ được giảm thêm 50 triệu đồng trong số tiền giá gốc. Theo khách hàng rao bán căn hộ trên, anh đã thanh toán đợt một với số tiền bằng 15% giá trị căn hộ. Tháng sáu tới sẽ thanh toán đợt tiếp theo, anh đã làm hết cách nhưng vẫn không tìm ra tiền, đành phải bán tháo và chịu lỗ.

Áp lực phải thanh toán

Tiền đang "bốc hơi"

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết theo ước tính, thời gian qua nguồn vốn đầu tư vào các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM (căn hộ cao cấp và đất nền) là khoảng 700.000 tỉ đồng. Trong đó khoảng 30% số vốn (tức 210.000 tỉ đồng) là của những người mua cuối cùng (tính đến thời điểm này) với giá rất cao.

Nếu lấy mức giá nhà đất giảm 40% thì tính đến thời điểm này có hàng chục ngàn tỉ đồng đã bị "bốc hơi" khỏi thị trường địa ốc. Chính vì số tiền bị mất khá lớn nên không ít nhà đầu tư đang tìm đủ mọi cách để cầm cự, chưa bán. Còn với những người mua giá gốc hoặc sang nhượng qua một lần thì bị lỗ ít hơn hoặc không lỗ.
Theo tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc, việc góp tiền mua căn hộ, nền đất tại các dự án chia làm nhiều đợt. Thường đợt một góp từ 15-30% và đợt tiếp theo cách nhau 3-6 tháng, tùy theo tiến độ dự án triển khai nhanh hay chậm. Như vậy các dự án bán hàng cuối năm 2007 và đầu năm nay đã đến hạn thanh toán đợt tiếp theo. Thông thường các nhà đầu tư có khả năng góp 30%, số còn lại vay từ ngân hàng. Nhưng nay thì ngân hàng quay lưng, khách hàng không còn cách nào xoay xở đành phải bán căn hộ với giá lỗ. Chính vì vậy tình trạng bung hàng của các nhà đầu tư địa ốc ngày càng tăng.

Một chuyên gia địa ốc nhận định thị trường địa ốc đang quay về giá gốc ban đầu. Nhưng không ít dự án khách hàng kẹt vốn đang phải bán dưới giá gốc, kéo dần sản phẩm trở về giá trị thực (gồm giá đất, giá xây dựng, chi phí quản lý, mức lời hợp lý...). Điều này sẽ phổ biến trong thời gian tới khi đà giảm giá tại các dự án ngày càng mạnh. Cũng theo chuyên gia này, khi thị trường ế ẩm, người mua có nhiều chọn lựa hơn và ưu thế thuộc về các dự án có mức giá hợp lý, vị trí tốt... Sự so sánh này buộc những dự án có giá không hợp lý, xa khu vực trung tâm... phải giảm giá để thu hút khách hàng.

Giá giảm trên 40%

Theo một chuyên gia địa ốc, giá nhà đất giảm liên tục khiến khoản tiền "bốc hơi" từ thị trường địa ốc càng lớn. Ông dẫn chứng dự án chung cư cao cấp New Saigon (khu Nam Sài Gòn) vào thời điểm công bố giữa năm 2007 giá 16 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2008 giá tăng lên 32 triệu đồng/m2 nhưng nhiều người vẫn chưa chịu bán. Nay giá chỉ còn 17-19 triệu đồng/m2 (giảm 50-60%) mà người mua vẫn chần chừ chưa quyết định.

Như vậy trong vòng một năm qua, dự án có qui mô hơn 1.000 căn hộ trên đã mất không dưới 1.000 tỉ đồng. Đó là dự án của chủ đầu tư có thương hiệu, còn dự án của những chủ đầu tư khác giá giảm bình quân 40-70% so với thời điểm sốt giá. Tương tự là dự án The Vista, quận 2 thời điểm nóng sốt giá tăng gần gấp ba lần so với giá khởi điểm. Hiện các nhà đầu tư dự án này mất số tiền không nhỏ khi phải rao bán với giá gốc.

Chuyên gia đầu tư tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng nguyên tắc căn hộ càng cao cấp, có giá tăng càng nóng thì nay càng giảm mạnh. Trong khi đó các dự án dưới 1.000 USD/m2 thì giá chựng lại hoặc chỉ giảm chút ít.

LAN VI

Ngày 19-5, liên doanh Công ty cổ phần cơ khí điện Lữ Gia và Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM khởi công xây dựng cao ốc chung cư và trung tâm thương mại Lữ Gia Plaza tại P.15, Q.11, TP.HCM. Dự án cao ốc có qui mô 20 tầng, trong đó có 166 căn hộ, phần còn lại là diện tích khu thương mại, dịch vụ nhà giữ trẻ, phòng thể dục thể thao và hai tầng hầm để xe có diện tích 7.650m2. Tổng kinh phí đầu tư 357 tỉ đồng, dự kiến đến cuối năm 2010 hoàn thành công trình.

Ngày 19-5, Tập đoàn Tân Tạo đã làm lễ khởi công dự án xây dựng khu đô thị đảo Hải Âu (TP Rạch Giá, Kiên Giang) có qui mô 199,7ha.

Tổng số vốn đầu tư cho khu đô thị Hải Âu là 1.488 tỉ đồng. Dự kiến qui mô dân số trên đảo khoảng 4.000 người, bình quân tiêu chuẩn đất ở là 136,9m2/người.

Khu đô thị Hải Âu sẽ hoàn thành sau chín năm thi công.

Do sự lúng túng và thiếu kiên quyết trong xử lý của cơ quan chức năng nên các chủ đầu tư cố tình phạm luật



Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt vụ huy động vốn trái Luật Nhà ở xảy ra trên địa bàn TPHCM bị phát hiện, thế nhưng việc giải quyết hậu quả cho khách hàng và xử lý nghiêm sai phạm của các chủ đầu tư lại chẳng tới đâu.



Hàng trăm tỉ đồng bị chiếm dụng



Chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7- 2006, điều 39 Luật Nhà ở quy định: ?oTrong trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng?. Luật quy định là vậy nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình phạm luật.



Cuối năm 2007, khi phát hiện các dự án căn hộ cao cấp: The Vista (quận 2) của Công ty CapitaLand ?"Vista; Sky Garden 3 (quận 7) của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng và dự án Blue Diamond (huyện Nhà Bè) của Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng dù chưa xây dựng, nhưng đã huy động vốn của khách hàng lên đến 800 tỉ đồng, Sở Xây dựng TPHCM đã ?othổi còi? bằng cách lập biên bản, yêu cầu ngừng ngay việc nhận tiền của khách hàng và buộc phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận. Tuy nhiên, cách xử lý trên của Sở Xây dựng đã vấp phải phản ứng từ phía doanh nghiệp bởi vì luật có quy định cấm nhưng lại không đưa ra biện pháp chế tài, xử lý những sai phạm này.



Do xử lý không triệt để nên tháng 4-2008, lại nổ ra dự án The Adonis 2 (quận 8) của Công ty Vạn Thịnh Hưng, hàng trăm khách hàng đã bỏ hàng chục tỉ đồng để góp vốn đầu tư (thực chất là mua nhà - PV) cho các căn hộ trên giấy, thậm chí là những căn hộ ?oảo?. Khi chúng tôi đặt vấn đề về việc huy động vốn trái luật, ông Dương Đăng Khôi, Giám đốc điều hành Công ty Vạn Thịnh Hưng, thừa nhận: Chúng tôi biết là phạm luật, nhưng các công ty khác cũng huy động vốn song Nhà nước có xử được đâu (!?)



Sở ?ochuyền? lên, bộ ?ođá? xuống



Sau những vụ huy động vốn trái luật nổ ra, Sở Xây dựng không biết xử lý ra sao nên có công văn cầu cứu Bộ Xây dựng. Một thời gian sau, Bộ Xây dựng có công văn phúc đáp, nhưng nội dung cũng chỉ là ?oyêu cầu sở nghiên cứu vận dụng các quy phạm pháp luật để thí điểm cách xử lý?. Điều này cho thấy Bộ Xây dựng cũng hết sức lúng túng và không lường hết những vấn đề phát sinh với điều khoản đã đưa vào Luật Nhà ở. Mới đây, trả lời báo giới xung quanh việc xử lý đối với dự án The Adonis 2, ông Nguyễn Tấn Bền, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết mọi doanh nghiệp vi phạm luật về bán nhà trên giấy đều phải xử lý nghiêm. Nhưng khi hỏi đến hình thức chế tài, ông Bền trả lời còn phải... đợi vì sở đã kiến nghị với UBND TP ban hành quy định tạm thời về việc xử lý vi phạm trong các giao dịch nhà ở (trong khi chờ Chính phủ ban hành nghị định về xử phạt trong kinh doanh bất động sản). Theo đó, mức phạt sẽ nặng hơn trước, kể cả việc rút giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp, tuy nhiên thời điểm nào thì vẫn chưa xác định được!



Như vậy, sau gần 2 năm áp dụng Luật Nhà ở, cấp Trung ương vẫn chưa có quy định để xử lý các doanh nghiệp góp vốn trái luật. Còn ở TPHCM sau 7 tháng xảy ra các vụ huy động vốn trái luật, việc xử lý vẫn chỉ dừng ở bước... nghiên cứu. Cách quản lý này vô tình đẩy thiệt hại về phía khách hàng khi có sự cố xảy ra, còn các chủ đầu tư tiếp tục... huy động vốn vì ?ocó ai phạt nặng đâu mà sợ!?

Trong tình hình thiếu vốn đầu tư cho các dự án nhà ở đang triển khai lỡ chừng, một số chủ đầu tư đã này ra các sáng kiến để ứng phó với nạn khan vốn.

Trong khi đó, những dự án có tính thanh khoản thấp buộc phải dãn tiến độ dự án.

Khan vốn

Anh H.T.P Phó TGĐ một Cty cổ phần nhà đất cho biết, Cty có 3 dự án BĐS đang triển khai. Trước thời điểm tín dụng bị siết chặt, các NH đã ký hợp đồng tài trợ vốn cho 3 cả dự án với thời hạn 3 năm. Năm đầu tiên lãi suất cố định, các năm tiếp theo lãi suất gồm lãi suất cố định cộng biên độ dao động.

Đến tháng 2.2008, Cty này đã phải 2 lần đàm phán với các NH về mức lãi suất mới và chấp nhận lãi suất do các NH đưa ra, có dự án lên đến 22%/năm... Mặc dù, xác định đây là mức lãi suất cắt cổ nhưng phải chấp nhận vì không có vốn làm sao triển khai dự án.

Mục tiêu của Cty nhắm đến là chỉ cần đủ vốn để xây dựng xong phần móng để có thể từ đó huy động vốn của khách hàng. Thế nhưng đến tháng 4.2008, các NH mời Cty lên làm việc và thông báo không thể tiếp tục tài trợ vốn cho dự án vì bản thân các NH cũng đang chật vật để duy trì thanh khoản cho bản thân.

Một trường hợp khác, để có vốn đầu tư cho dự án xây dựng khu chung cư Phú Lợi 2, Sacomreal tung ra hình thức phát hành trái phiếu dự án. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng, kỳ hạn 9 tháng, lãi suất 1,1%/tháng. Đổi lại, những người mua trái phiếu dự án sẽ được quyền mua một căn hộ trong dự án này đồng thời được chiết khấu 5% tổng giá trị căn hộ.

Theo ông Đặng Hồng Anh - TGĐ Sacomreal, sau khi phát hành chỉ 10 ngày, dự án này đã huy động được 50% tổng số vốn dự kiến của dự án là 80 tỉ đồng. Theo ông Đặng Hồng Anh, toàn bộ số tiền huy động được sẽ được dành để đầu tư cho dự án.

Trả lời câu hỏi liệu đây có phải là hình thức huy động vốn trá hình khi dự án chưa xây dựng xong phần móng đã huy động vốn của khách hàng, ông Đặng Hồng Anh cho rằng, đây không phải là hình thức huy động vốn trá hình. Bởi theo quy định hiện hành DN được phát hành trái phiếu công trình trái phiếu dự án. Vấn đề là thương hiệu của DN có đủ mạnh để thu hút khách hàng bỏ vốn đầu tư hay không mà thôi.

Dự án Sunrise City, tọa lạc trên một khu đất 5ha, mặt tiền đường Bắc - Nam, cách Phú Mỹ Hưng chưa đến 1km được đánh giá "ngon" nhất quận 7. Do dự án có quy mô lớn, tổng vốn đầu tư có thể lên đến 400 triệu USD, tổng giá trị của dự án sau khi hoàn thành có thể lên đến 1 tỉ USD. Để có vốn triển khai dự án này, các chủ đầu tư đã đưa ra phương án hợp tác đầu tư chia sản phẩm (dự kiến giá bán khoảng 3.000USD/m2).

Ông Nguyễn Xuân Châu - TGĐ Nova Homes - một trong các đồng chủ đầu tư của dự án Sunrise City cho biết, Cty đã mời các Cty xây dựng nước ngoài bỏ vốn xây dựng các chung cư sau đó chia sản phẩm. Với cách làm này, chủ đầu tư không cần phải chạy tìm nguồn vốn trong thời buổi khó khăn mà dự án vẫn có thể tiếp tục triển khai.

Dãn tiến độ dự án chờ thời

Ông H.T.P cho biết, trước tình hình khan vốn, HĐQT của Cty đã quyết định xem xét lại toàn bộ các dự án Cuối cùng, đi đến quyết định chỉ tiếp tục đầu tư vào một dự án resort ở miền Trung, còn 2 dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM phải gác lại chờ tình hình mới. Đối với dự án xây dựng resort sở dĩ được chọn để tiếp tục đầu tư vì loại hình nhà biệt thự nghỉ dưỡng ven biển vẫn có tính thanh khoản lớn trên thị trường hiện nay.

Cũng theo ông P, trong tình hình thị trường đóng băng như hiện nay thanh khoản của BĐS thấp, nếu có tiếp tục đầu tư thì cũng không đem lại hiệu quả kinh tế.

Không may mắn như dự án Sunrise City vì tọa lạc tại một khu trung tâm của Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, tính thanh khoản của BĐS cao, một số dự án khác trên địa bàn TP vốn được triển khai trong giai đoạn thị trường đang sốt lâm vào cảnh tiến không được, lùi cũng không xong.

Biện pháp chủ yếu dãn tiến độ thêm 1 đến 2 năm vì chủ đầu tư không xoay ra vốn để tiếp tục triển khai dự án. Trong trường hợp có vốn cũng không dám mạo hiểm triển khai vì khách hàng không thể thanh toán cho các hợp đồng đến hạn.

Một số dự án khác, song song với việc giảm tiến độ là việc giảm tỉ lệ góp vốn cho khách hàng, từ 30% xuống còn 10% cho mỗi đợt