BĐS ngấm đòn

Hết sắt thép, đá xây dựng giờ đến xi măng tăng giá vùn vụt đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thi công các công trình cầu đường, dân sinh. Các công trình này càng kéo dài thời gian thi công thì người dân càng khổ.

Đầu cơ vật liệu, công trình lao đao

Bà Phan Hoàng Diệu - Giám đốc Ban quản lý Dự án vệ sinh môi trường TPHCM lưu vực kênh Nhiêu Lộc Thị Nghè, cho biết: ?oGiá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thi công các công trình thuộc dự án của chúng tôi?.

Điều này góp phần đưa đến kết quả là hầu hết các gói thầu thuộc dự án trên đều trễ tiến độ; đặc biệt là gói thầu 13A của tổng công ty xây dựng Bạch Đằng liên tục chậm trễ từ cuối năm 2007 đến nay.

Có công trình nằm trong gói thầu này còn bị bỏ phế từ tết Nguyên đán đến nay không thi công. Nhiều nhà thầu kém năng lực tài chính không thể chịu nổi mức tăng này chỉ còn cách làm cầm chừng chờ qua cơn bão giá.

Một chủ đầu tư công trình cầu đường khác cho biết: ?oNhững vật liệu chủ yếu phục vụ thi công như sắt thép, cát đá xây dựng, xi măng liên tục tăng từ năm ngoài đến năm nay; đặc biệt là những tháng đầu 2008 khiến các công trình hầu như đều bị tê liệt. Nay thị trường TPHCM còn có dấu hiệu đầu cơ ghim hàng, nhiều lúc có tiền cũng không mua được?.

Ông này cũng cho biết, chính sách bù trượt giá của TP đã có, quyền quyết định giá để sau này bù trượt giá giao cho chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm trước mọi sự gian lận giá cả. Đây là một điều rất khó khăn trong thời điểm hiện nay, vì giá cả vật liệu không ổn định, mức dao động lớn và hay bị đầu cơ.

Ông lấy ví dụ: ?oGiá thép trong nhà máy là 16.000 đồng/kg, nhưng chúng tôi mua từ doanh nghiệp thì giá phải cao hơn. Có thời điểm khan hàng họ nâng giá ?olên trời?. Mà không có quy định giá chuẩn nên chúng tôi quyết định giá để bù trượt giá rất khó. Vì nếu duyệt giá cao hơn các nơi khác thì sẽ bị thanh tra, nếu thấp hơn thì nhà thầu không dám mua vật liệu thi công vì sợ lỗ?.

Người dân khổ sở

Hiện tại, TPHCM có hàng trăm công trình cầu đường lớn đang thi công, như: các dự án Vệ sinh môi trường, Nâng cấp đô thị, đại lộ Đông Tây, tuyến đường Rừng Sác? Chỉ riêng các dự án Vệ sinh môi trường TP đến thời điểm 14/5 đã phải vây rào đào 105 vị trí trên 49 tuyến đường. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân ven đường.

Cô Bích nhà trên đường Phan Văn Trị, quận Bình Thạnh cho biết: ?oTừ ngày có cái hàng rào chiếm hết 3/4 lòng đường, người ta chạy tràn lên lề, chen lấn nhau mà đi khiến chúng tôi chẳng buôn bán được gì, con cái thì phải nơm nớp trông chừng vì nhiều lúc xe máy tránh nhau chạy tọt vào cả trong nhà?.

Trường hợp anh Nguyễn Văn Hà còn thê thảm hơn. Vì mặt bằng anh thuê ngay trên đường Yersin, Q1 bằng hợp đồng dài hạn 1 năm, trả tiền nhà trước 6 tháng. Vừa mở tiệm kinh doanh thì hàng rào thi công dựng lên, đã mấy tháng nay chưa thấy dẹp. Còn cửa hàng của anh từ đó đến nay thì lỗ triền miên vì vắng khách.

Đó là chưa kể tiếng ồn và bụi bẩn từ các công trình cũng gây không ít phiền toái cho bà con xung quanh. Bác Tuyết nhà đầu đường Vạn Kiếp, quận Bình Thạnh cho biết: ?oCứ tối đến là máy móc gầm rú, đào ầm ầm chẳng ai ngủ được. Nhất là ông nhà tui đã cao tuổi, cứ tỉnh giấc là không ngủ lại được, rất khổ sở?.

Do ảnh hưởng đến đời sống, hoạt động kinh doanh mà nhiều hộ dân sống gần các ?olô cốt? đang có dự định khởi kiện các nhà thầu. Nhưng thực ra, các nhà thầu cũng đau đầu vì áp lực tiến độ và giá cả vật liệu bất ổn đang vây họ vào vòng lẩn quẩn: làm tiếp trong thời gian này thì lỗ mà không làm tiếp thì khổ.

Dự án đầu tư xây dựng Khu tái định cư Nam Trung Yên là một dự án lớn của Hà Nội với tổng mức đầu tư gần 1.900 tỷ đồng, tuy nhiên ngay từ khâu đền bù giải phóng mặt bằng đã có nhiều sai sót.



Sai từ đền bù giải phóng mặt bằng



Mô tả ảnh.
Khu đô thị Nam Trung Yên
Dự án đầu tư xây dựng Khu tái định cư Nam Trung Yên là một dự án lớn của Hà Nội với tổng mức đầu tư gần 1.900 tỷ đồng. Dự án triển khai từ năm 2001, đến hết tháng 8/2007 đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và xây dựng được 8 tòa nhà cao tầng, cơ sở hạ tầng phục vụ di dân tái định cư đường vành đai 1 đoạn Kim Liên-Ô Chợ Dừa trên diện tích 56 ha.



Tuy nhiên, quá trình đầu tư thực hiện dự án đã có nhiều vi phạm. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng không tuân thủ đầy đủ các quy định về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng dẫn đến đền bù không đúng đối tượng cho hai hợp tác xã (HTX) đều thuộc phường Trung Hòa là HTX Hợp Nhất và HTX Trung Hòa với số tiền hơn 12,5 tỷ đồng.



Việc đền bù sai này có trách nhiệm từ UBND phường Trung Hòa, Yên Hòa, Hội đồng giải phóng mặt bằng, UBND quận Cầu Giấy, Hội đồng thẩm định cảu UBND TP Hà Nội. Thanh tra Chính phủ yêu cầu loại khỏi quyết toán số tiền này.



Tiếp đến là khâu thực hiện hợp đồng tư vấn, Ban quản lý các công trình trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội (MPMU) đã không nghiêm túc thực hiện đúng các điều kiện hợp đồng tư vấn trong việc chuyển giao công nghệ, mua sắm trang thiết bị, gây lãng phí kinh phí đào tạo, tăng giá thành công trình, thanh toán không đúng cho tư vấn JBSI không đúng số tiền trên 1,5 tỷ đồng và chi trùng số tiền hơn 100 triệu đồng khác.



Riêng ông Phạm Mạnh Chính, nguyên Giám đốc MPMU đã nhận 4.000 USD của ông Namba-Giám đốc dự án (đại diện của tư vấn JBSI tại Việt Nam) đẻ chi tiền... tiêu vặt cho hai đoàn, nhưng số tiền này đã được UBND thành phố Hà Nội cấp từ ngân sách.



Hơn thế, do MPMU không giám sát chặt chẽ mà để tư vấn nước ngoài thiết kế, lập dự toán nhưng không tuân thủ theo quy định về tiêu chuẩn, định mức, đơn giá và các quy định về quản lý đầu tư xây dựng cơ bản, do đó phải chỉnh sửa nhiều lần, việc thẩm tra, thẩm định kéo dài làm cho dự án bị chậm 3 năm.



Trong khi thực hiện dự án, chỉ tính phần hạ tầng kỹ thuật thì phần đấu thầu đã có nhiều sai sót. Điều này khiến cho các hợp đồng chưa được thanh toán, số đã thanh toán mới đạt 26% giá trị, những vi phạm như thế là lớn, nếu không được đoàn thanh tra phát hiện kịp thời sẽ gây thất thoát. Trách nhiệm thuộc MPMU, Sở Ngoại vụ, Kho bạc nhà nước, Sở Kế hoạch đầu tư và UBND TP Hà Nội.



Nhiều hạng mục công trình đáng phải làm trước thì lại làm sau dẫn đến quang cảnh tan hoang của công trình. Ví như, phần hè đường, do được làm trước khi xây cống thoát nước nên khi làm cống, hè bị phá, nhưng không được làm lại.



Do chưa quyết toán được nên các hạng mục dù đã xong cũng không được bàn giao cho Ban quản lý khu nhà, điều này khiến cho sân không có đèn, đường không có lối đi. Thang máy mua nhưng không tổ chức đấu thầu rộng rãi dẫn đến giá mua không cạnh tranh, có thể nói là đắt. Hiện nay, nhiều thang máy chưa được bàn giao cho Ban quản lý khu nhà nên có khả năng đến hết tháng 5 này, thang hỏng không có người sửa nữa, người dân chắc chắn phải đi bộ.



Thiếu vốn vẫn làm chủ đầu tư



Mô tả ảnh.
Đường quanh các dãy nhà cao tầng
Phần đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng do Handico làm chủ đầu tư, nhưng ngay từ khâu lập, thẩm định dự án, báo cáo nghiên cứu khả thi còn nhiều sai phạm, không đúng với với quy định về đầu tư xây dựng cơ bản.



Dự án có quy mô lớn, đòi hỏi tiến độ nhanh, nguồn vốn chủ yếu là ngân sách, nhưng lại giao cho Handico không đủ năng lực, điều kiện được tự thực hiện dự án. Việc này dẫn tới hậu quả là Handico tự chỉ định thầu, giao thầu, đấu thầu hạn chế trong thi công xây lắp, đây là nguyên nhân chính dẫn đến những sai phạm trong việc lập thiết kế dự toán, ký kết, thực hiện hợp đồng thi công xây lắp, thanh quyết toán công trình...



Thanh tra Chính phủ chỉ rõ rằng Handico có năng lực tài chính yếu, nhưng khi lập báo cáo khả thi, đơn vị tư vấn (chính là đơn vị thành viên của Handico) đã không đánh giá đúng thực trạng năng lực tài chính của Handico.



Qua kiểm tra cho thấy, nguồn vốn chủ sở hữu chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn. Năm 2002, bình quân vốn chủ sở hữu là 317,35 tỷ đồng, chỉ bằng 25% tổng nguồn vốn. Đến năm 2003 thì tỷ lệ này chỉ là hơn 19%.



Cân đối tài chính của Handico luôn ở trong tình trạng thiếu vốn hoạt động và số vốn chiếm dụng của các chủ nợ khá lớn. Năm 2002 số nợ phải trả là hơn 916 tỷ đồng. Năm 2003 số nợ phải trả lên đến 1.981 tỷ đồng.



Trong tình hình như vậy, nhưng khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi, Handico đã lập phương án trình duyệt là ?otự thực hiện dự án? bằng nguồn vốn của doanh nghiệp và tự huy động là không chính xác. Thực tế, quá trình thực hiện dự án, Handico chỉ huy động được 10 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, còn lại sử dụng vốn từ ngân sách.



Hiện trạng các tòa nhà xuống cấp nhanh, nhiều hạng mục hỏng nặng dù chưa bàn giao là do chất lượng thiết kế thấp, năng lực của tư vấn thiết kế không đáp ứng được yêu cầu. Thế nhưng chủ đầu tư đã nghiệm thu, thanh toán số tiền gần 6 tỷ đồng. Như thế, dự án gần 2.000 tỷ đồng đã được triển khai từ năm 2001 nhưng đến nay cái được của người dân vẫn chỉ là mấy khu nhà nằm trong đại công trường ngổn ngang đất đá.

Không mấy hào hứng với thông tin người nước ngoài được mua căn hộ tại VN, giới đầu tư, buôn bán bất động sản (BĐS) tại TPHCM cho rằng quyết định trên chỉ ?otác động tốt đến tâm lý? trong thời điểm hiện nay.


Nhiều chuyên gia BĐS cũng nói thị trường này sẽ khó có thể khởi sắc vì yếu tố trên trong thời gian tới, dù đây là một tín hiệu tốt trong tương lai?


Giá căn hộ quá cao


Theo nhận định của Bộ Xây dựng, trong số 80.000 người nước ngoài (NNN) đang sinh sống tại VN, chỉ có khoảng 10.000 người đủ tiêu chuẩn mua nhà.


Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Cty địa ốc Phúc Đức đánh giá: ?oKhông phải người nào cũng có nhu cầu mua nhà và thói quen của NNN thường là đi thuê?.


Nhiều chuyên gia BĐS cũng đưa ra con số 30-40% có ý định mua nhà tại VN và để biến ý định đó thành hiện thực thì còn ?ohao hụt? nhiều. Lý do lớn nhất như một GĐ Cty môi giới BĐS khẳng định là thời gian làm việc trung bình 3-5 năm mà mua căn hộ với giá 100.000-200.000 USD thì không lợi và nhiều người không đủ khả năng.


Bà Lê Thị Mai, Việt kiều Mỹ và hiện là GĐ Cty môi giới BĐS Mai Trần (Q.1, TPHCM) cho biết: ?oTrước khi Quốc hội chấp thuận tôi đã khảo sát hàng trăm khách hàng là NNN, chỉ có khoảng 20-30 người cho biết sẽ tiến hành mua ngay khi có hướng dẫn cụ thể?.


Theo bà Mai thì ?oở nước ngoài rất nhiều người đang mua nhà, căn hộ trả góp và gánh nặng đó thường kéo dài 30 - 40 năm nên ít có người muốn chịu thêm gánh nặng nữa ở VN nếu họ không phải là triệu phú?.


Với mức giá căn hộ loại khá hiện nay tại TPHCM khoảng 150.000 - 200.000 USD/căn và phải trả ngay hoặc trong 2-3 năm bằng tiền mặt, rất nhiều NNN sẽ cảm thấy đắt đỏ và khó trả so với giá và khoản trả trước 10-20% còn lại góp trên 30 năm ở nhiều nước.


Ông Yu Chen Hua (người Thâm Quyến, Trung Quốc), Phó GĐ Cty liên doanh O. cho biết: ?oCăn hộ ở Thâm Quyến thuộc loại đắt nhất Trung Quốc nhưng một căn khoảng 80 m2 không xa trung tâm lắm và cách nửa giờ xe chạy là tới Hồng Kông chỉ dưới 90.000 USD so với căn 150.000 USD cùng diện tích nhưng ít tiện ích hơn tại Sky Garden - Phú Mỹ Hưng?.


Thuê đỡ ?orối? hơn mua?

"Nhu cầu mua nhà tại VN của NNN có nhưng không lớn như kỳ vọng vừa qua. Tôi cho rằng việc Quốc hội cho phép họ mua căn hộ tại VN có ý nghĩa tạo thuận lợi cho NNN, thu hút họ đến làm ăn và khẳng định chính sách mở cửa, ưu đãi của Nhà nước VN hơn là giúp thị trường BĐS khởi sắc ngay"- Ông Võ Minh Châu, Phó Tổng GĐ Cty địa ốc Phát Lợi

Đối tượng mà giới bất động sản kỳ vọng sẽ mua căn hộ nhiều nhất là Việt kiều và NNN lập gia đình với người VN.


Tuy nhiên, chị Nguyễn Thị B., người có chồng người Mỹ đã từng mua căn hộ tại The Manor (TPHCM) cho hay cả hai vợ chồng khá vất vả để trả góp cho căn hộ mua giá gốc 168.000 USD dù thu nhập hơn 5.000 USD/tháng.


Bên cạnh đó, nhiều NNN khác từ nhiều năm nay cũng đã nhờ người quen, vợ chồng đứng tên căn hộ đang ở.


Tại The Manor, Phú Mỹ Hưng, khu An Phú - An Khánh (Q.2)? lượng NNN, Việt kiều ở khá đông nhưng có đến 80-90% đang thuê, còn người có khả năng thì đã mua như Ngô Thanh Vân, Jonny Trí Nguyễn tại The Manor.


Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc Cty cổ phần đầu tư BĐS An Bình (ABLand) cho rằng: ?oKhi có nhiều người vào Việt Nam đầu tư làm ăn thì đây là lượng khách hàng có thể kích cầu thị trường BĐS Việt Nam phát triển. Còn hiện nay NNN được mua nhà vẫn còn bị khống chế bởi một số tiêu chuẩn nên theo tôi số lượng người có nhu cầu mua nhà là không lớn?.


Từ khi Nhà nước ?omở rộng cửa? cho Việt kiều được mua nhà tại VN mới có khoảng 200 Việt kiều đứng tên sở hữu nhà tại TPHCM cũng là một lý do lớn để giới BĐS không tin lắm vào việc NNN sẽ mua nhà ồ ạt trong vài tháng tới.


Dự đoán giá căn hộ tại VN sẽ chững lại hoặc giảm trong vòng 3-5 năm nữa cũng là lý do để NNN tính toán khi mua căn hộ tại VN. Với việc bỏ ra 200.000 USD để mua căn hộ Sky Garden tại Phú Mỹ Hưng thì thuê với giá khoảng 700-800 USD lợi hơn so với lãi suất USD 7-8% hiện nay, chưa kể căn hộ đang và sẽ có thể còn xuống giá, thủ tục rắc rối, mua bán khó khăn?


Theo Hiệp hội BĐS TPHCM, nguồn cung căn hộ trong 2-3 năm tới sẽ ngày càng nhiều, còn hiện nay tại TPHCM đang có khoảng 20 dự án CHCC sẽ giao nhà trong vòng 1 năm tới và phần lớn đang có nhu cầu bán hạ giá.


GĐ tiếp thị một Cty BĐS lớn tại TPHCM so sánh: ?o20 dự án này tung vào thị trường trên dưới 3.000 căn hộ cao cấp, đủ cho nhu cầu mua căn hộ hiện nay của NNN đủ tiêu chuẩn.

Ngoài ra còn hàng loạt dự án khác được triển khai ở Hà Nội, Đà Nẵng, Vũng Tàu, Bình Dương? với hàng chục ngàn căn hộ trong khi họ chỉ được mua một căn, còn giới đầu tư trong nước lại đang lo bán trả nợ NH từ nay đến cuối năm. Đây sẽ là ?orào cản? để việc NNN được mua căn hộ chưa đủ sức vực dậy thị trường BĐS đang đóng băng?.





Được hama83 sửa chữa / chuyển vào 18:23 ngày 24/05/2008

Giá căn hộ cao cấp đang giảm giá mạnh nhất, có những dự án giá chỉ còn ngang bằng với giá gốc vào thời điểm chủ đầu tư tung hàng ra thị trường.

Thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm, giao dịch ế ẩm, các nhà đầu tư đồng loạt tháo chạy... đã dẫn đến giá nhà, đất của các điểm nóng trước đây trên địa bàn TPHCM như quận 2, 7, huyện Nhà Bè... giảm mạnh.

Trong đó, giá căn hộ cao cấp xuống mạnh nhất, tại nhiều dự án, giá chào bán chỉ nhỉnh hơn một ít, thậm chí ngang bằng với giá gốc vào thời điểm chủ đầu tư tung hàng ra thị trường.

Hết thời ăn chênh lệch!

Thời hoàng kim của việc đầu tư vào dự án căn hộ cao cấp theo dạng ?olướt sóng? đã qua, hiện các nhà đầu tư phải khá chật vật mới mong bán được sản phẩm cho người khác.

Anh Nguyễn Hoàng Anh, một nhà đầu tư căn hộ cao cấp Splendor, quận Gò Vấp (năm 2009 giao nhà với giá mua gốc 16 triệu đồng/m2, nay rao bán lại theo đúng giá trên để lấy lại vốn trả cho ngân hàng.

?oTrước Tết chịu bán thì đã có 300 triệu đồng, nay nếu bán với giá trên coi như lỗ thêm vài chục triệu đồng, bởi đa phần tiền mua là mượn ngân hàng và người thân?- anh Hoàng than thở.

Cũng trong tình cảnh này, anh Tường Vân, chủ căn hộ cao cấp BMC - Hưng Long, quận 7, cũng đang tìm cách bán căn hộ của mình với giá gốc để có tiền đáo hạn cho ngân hàng.

Trong khi đó, dù có nhu cầu nhà ở khá bức thiết nhưng nhiều khách hàng vẫn chần chừ chờ giá căn hộ rớt thêm. Anh Công Quốc (quận Bình Thạnh) cho biết: Hiện anh được ?ocò? chào bán căn hộ tại dự án Quốc Cường Gia Lai 1 trên đường Trần Xuân Soạn (quận 7) với mức giá 14,5 triệu đồng/m2, trong khi giá do chủ dự án bán ra là 12,5 triệu đồng/m2.

Theo anh Quốc, trước Tết, giá ở đây lên đến 18-20 triệu đồng/m2, với mức giá hiện nay xem như có thể mua vào nhưng anh vẫn chờ xuống nữa. Một dự án căn hộ khác cũng được chào bán lại cho anh Quốc với giá gốc 1.200 USD/m2 là Quốc Cường Gia Lai 2 (khu 6B, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh).

Theo các chuyên gia môi giới địa ốc, với mức giá đưa ra bán lại như trên xem như nhà đầu tư chỉ từ lỗ tới lỗ. Khi thị trường nóng, người bán ép người mua, khi thị trường xuống, người mua ép người bán. đây chính là sự khắc nghiệt của thị trường BĐS.

Anh Nguyễn Hồng Văn, một nhà môi giới địa ốc quận 1, cũng nhìn nhận nếu không có ?oliều thuốc? nào kích sức mua thì khả năng sắp tới, giá một số dự án căn hộ sẽ còn giảm nữa, thậm chí dưới mức giá chủ đầu tư chào bán ra thị trường.

Nhìn chung, giá chỉ giảm mạnh đối với những dự án căn hộ còn trên giấy hoặc đang triển khai xây dựng, còn đối với các dự án căn hộ đã và chuẩn bị giao nhà thì giá giảm chút ít bởi nhà đầu tư có thể ở ngay hoặc cho thuê để lấy tiền trả nợ lãi cho ngân hàng.

Ra hàng để giữ uy tín

Với các cơn sốt vật liệu xây dựng như: xi măng, sắt thép, cát... liên tục diễn ra, hiện các chủ dự án thật sự đau đầu bởi giá sản phẩm bán ra nếu tính mức công xây dựng và trượt giá thì còn thấp hơn giá đầu vào, xem như lỗ nặng.

Ông Ngô Quốc Thái, Giám đốc Trung tâm Xây dựng và Kinh doanh địa ốc - Công ty Cổ phần Savimex, cho biết: Trong năm 2008, đơn vị vẫn phải triển khai 5 dự án để giữ uy tín thương hiệu là chính, chứ còn hy vọng vào mức lợi nhuận cao sẽ rất khó.

Tại một dự án ở đường Lạc Long Quân (quận 11), ban đầu giá bán dự kiến là 22 triệu đồng/m2 thế nhưng nếu đưa ra bán với mức giá này vào thời điểm hiện nay xem như công ty cầm chắc lỗ, còn khách hàng có hay không thì chưa biết.

Dự án River View số 37 Nguyễn Văn Hưởng (phường Thảo Điền, quận 2) do Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh làm chủ đầu tư, dù tháng 1-2008 đã cho đăng ký giữ chỗ thoải mái nhưng nay, khi chào bán sản phẩm chính thức đã có cân nhắc.

Cụ thể, từ ngày 10-5, khách hàng muốn đăng ký mua căn hộ tại dự án trên phải mở một tài khoản tại ngân hàng và gởi vào đó một khoản tiền gọi là ?othành ý? từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng.

Động thái này được các chuyên gia địa ốc phân tích là để thăm dò chắc chắn sản phẩm khi bán có khách hàng hay không bởi mức giá đưa ra không hề rẻ chút nào, từ 2.000 USD đến 2.300 USD/m2.

Một trong những doanh nghiệp tiếp tục ra hàng thời điểm này là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) với việc phát hành trái phiếu dự án Phú Lợi II nằm tại quận 8.

Trái phiếu này có mệnh giá 500 triệu đồng, kỳ hạn 9 tháng với lãi suất 1,1%. Dự kiến trong tháng 5-2008, Sacomreal sẽ khánh thành căn hộ mẫu và cho bốc thăm mua căn hộ đối với những khách hàng đã mua trái phiếu dự án Phú Lợi 1. Thông tin về các dự án được chào hàng lúc này được thị trường đón nhận khác nhau.

Nhiều người cho rằng điều này sẽ giúp ổn định tâm lý cho các nhà đầu tư sẽ có lợi nhuận từ việc mua được căn hộ giá gốc, tạo điều kiện cho thị trường ?oấm? lại. Song, một số lại hoài nghi về các dự án trên nếu khách hàng vẫn cứ tháo chạy hàng loạt.

Tiếp tục giải pháp cứu thị trường

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), cho biết hôm nay (24-5), Horea phối hợp với Bộ Kế hoạch- Đầu tư tổ chức cuộc họp nhằm lấy ý kiến doanh nghiệp để giải quyết những khó khăn vướng mắc và tìm giải pháp phát triển thị trường BĐS.

Theo bà Loan, cuộc họp sẽ xoay quanh việc tháo gỡ thủ tục hành chính, kiến nghị điều chỉnh quy định về dự án chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành phần móng, tạo thuận lợi trong huy động vốn trong và ngoài nước... Đây là cuộc họp lần thứ 3 trong năm 2008 do Horea tổ chức liên quan đến vấn đề này.

Trong quý tới có thể có một loạt biện pháp gỡ cho Thị trường này. Ảnh hưởng của các quyết sách vĩ mô thì tác dụng to lớn thế nào các bác biết rồi đấy, cách đây vài tháng có bác còn chửi em ăn nói nhảm nhí, bây giờ ngấm đòn rồi thì phải chẳng còn thấy lên mạng nữa. Hí hí

Tại Hội nghị lấy ý kiến phát triển thị trường bất động sản (BĐS) ngày 24-5 do Bộ Kế hoạch - Đầu tư và Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường BĐS hiện nay không chỉ đóng băng mà bị suy thoái nặng nề



Nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong nước đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ, phá sản. Chính vì thế, các doanh nghiệp (DN) cho rằng, với thị trường BĐS hiện nay, cần phải đưa ra giải pháp để thị trường được tồn tại trước đã rồi mới nghĩ đến phát triển.



3 dở dang và 3 giảm



Đó là nhận định của HoREA về thị trường BĐS TPHCM hiện nay. 3 dở dang đó là đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang và 3 giảm là giảm giá, sức mua giảm, giao dịch giảm. Giải thích sự suy thoái của thị trường BĐS hiện nay, HoREA phân tích: năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường BĐS quá ?onóng?, bất bình thường bộc lộ những mặt yếu kém và phát triển không bền vững.



Cơn ?osốt? nhà đất đã kéo giá BĐS lên quá cao so với giá trị thực. Hầu hết các giao dịch BĐS (khoảng 80% - 85%) là giữa các nhà đầu cơ, nhà đầu tư với nhau. Bên cạnh đó, cơn sốt giá vật liệu xây dựng ******** hình thị trường càng trở nên trầm trọng; nhà ở xã hội chưa có; nguồn cung văn phòng cho thuê và khách sạn cao cấp, khu thương mại cao cấp ở khu vực trung tâm thiếu. Sau khi Chính phủ có chủ trương chống lạm phát, thực hiện các chính sách thắt chặt tiền tệ đã tác động trực tiếp làm thị trường BĐS xì hơi.



Lúc này nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư phát triển kinh doanh BĐS và đang có lợi thế, lấn át DN trong nước. DN trong nước đang đứng trước nguy cơ phá sản vì thị trường đang suy thoái nặng nề. Nguyên nhân chính làm thị trường suy thoái hiện nay theo HoREA là do giới đầu cơ chuyên nghiệp rút vốn ra khỏi thị trường BĐS vào ngay thời điểm Nhà nước tập trung các biện pháp thắt chặt tiền tệ để ?ocắt cơn? lạm phát và chống đầu cơ.



Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường hiện nay cũng có mặt tích cực, đó là giá BĐS đang quay trở về với giá trị thật của nó. Đây chính là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc DN, tái cấu trúc đầu tư, đẩy mạnh hợp tác liên kết, liên doanh giữa các DN để tồn tại và phát triển. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để DN có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận các dự án tốt; người dân có điều kiện chọn mua đất nền, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn.



Giảm thuế thu nhập DN xuống 20% - 22%



Hiện các DN BĐS đang rất tâm tư vì lâm vào cảnh khó khăn về vốn; các nguồn vốn trước đây nay đều rất khó tiếp cận như vốn vay ngân hàng lãi suất quá cao, điều kiện vay khó, tiền mặt thiếu trầm trọng? Đại diện một DN BĐS tại TPHCM cho biết, hiện nay để đi vay vốn ngân hàng các DN phải trả lãi suất khoảng 20% - 23%/năm, còn nếu vay ?onóng? bên ngoài thì các DN phải trả khoảng 3%/tháng.



Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, mặc dù TP đã ủy quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho UBND quận - huyện nhưng hiện nay chính quyền địa phương nhát tay và đùn đẩy làm cho thời gian thực hiện thủ tục của DN bị kéo dài.





Ông Lê Hùng Mạnh, Tổng Giám đốc Công ty Gia Hòa cho biết, không chỉ thủ tục của dự án mà thủ tục nhà ở riêng lẻ cũng nhiêu khê. Ông đưa ra ví dụ một người bạn ông mua một căn nhà tại quận 1 đã có chủ quyền nhà đầy đủ nhưng làm giấy tờ từ tháng 8-2007 đến nay vẫn chưa xong. Ông bức xúc: ?oCứ bảo thị trường BĐS cung không đủ cầu nhưng chính thủ tục quá rườm rà đã cản trở các DN đưa các sản phẩm ra thị trường nhanh hơn!?. Bên cạnh đó, công tác bồi thường - giải phóng mặt bằng và tái định cư kéo dài; giá nguyên vật liệu tăng đột biến (gấp đôi so với 6 tháng trước); sức mua trên thị trường sụt giảm mạnh cũng góp phần làm các DN ngày càng khốn đốn hơn.



Vấn đề nhà ở xã hội cũng được rất nhiều DN tham dự hội thảo quan tâm. Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Thanh Bình cho rằng chính sách về căn hộ cho thuê và căn hộ nhỏ dưới 45m² đến nay vẫn chưa có khiến DN chưa thể thực hiện được trong khi nhu cầu lại khá cao. Ông đưa ra bài toán: ?oHiện nay TP cần khoảng 2 triệu căn hộ cho nhà ở xã hội. Nếu chỉ với diện tích khoảng 40m²/căn hộ thôi thì TP cần 80 triệu m² sàn xây dựng. Lấy 80 triệu m² x 10 triệu đồng (giá xây dựng trung bình 1m² nhà hiện nay) thì cần khoảng 800 ngàn tỷ đồng. Vốn ở đâu ra mà xây dựng nổi nếu không có các chính sách hỗ trợ?? - ông Vũ nói.



Để ?ocứu nguy? cho cho thị trường BĐS hiện nay, các DN BĐS TPHCM kiến nghị một số giải pháp. Cụ thể: tạo điều kiện cho các DN tiếp cận được nguồn vốn vay trung hạn và dài hạn với lãi suất hợp lý; cho người thu nhập thấp được vay dài hạn từ 20 - 25 năm với lãi suất thấp để mua nhà; giảm thuế thu nhập DN xuống mức 20% - 22%, thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 4% xuống 2%, lệ phí trước bạ từ 1% xuống 0,5% và có thuế chống đầu cơ; có cơ chế chính sách để thực hiện chương trình nhà ở xã hội (chủ yếu là căn hộ chung cư cho thuê và xây dựng nhà ở thương mại với diện tích nhỏ hơn 45m²) v.v?



Sau khi nghe các DN kiến nghị, tiến sĩ Nguyễn Xuân Trình, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (thuộc Bộ Kế hoạch - Đầu tư) cho biết bộ sẽ nghiên cứu báo cáo với các bộ - ngành và Thủ tướng Chính phủ để sớm tháo các ?onút thắt? nói trên cho các DN.

?oĐừng vội lo cho chủ đầu tư bất động sản?
Thứ hai, 26/5/2008, 21:43 GMT+7
Quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua.

Lợi nhuận giảm, nhưng chưa thể nói là lỗ

Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trầm lắng. Nhận định của ông như thế nào?

Cuối năm 2007 và tháng đầu năm 2008, thị trường có sốt cục bộ ở một số địa phương, lúc đó, giá nhà đất ở một số dự án bị đẩy lên quá cao, chủ yếu là những dự án căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, từ cuối tháng 2/2008 đến nay, giá bất động sản đã hạ xuống và đang dần nhích về giá trị thực của nó. Tôi khẳng định thị trường bất động sản không phải đang ?otrầm lắng?, càng không phải là đang ?ođóng băng?, thị trường này hiện vẫn có nhiều giao dịch.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho biết: trong thời điểm hiện nay, bán sản phẩm với giá gốc cũng rất khó và họ đã phải chịu lỗ tới hàng ngàn tỉ đồng?

Đừng vội lo cho các chủ đầu tư.

Giá gốc là giá do chủ đầu tư tự quyết định một cách chủ quan. Họ kêu lỗ hàng ngàn tỉ đồng là so với giá họ định bán mà giá này bao giờ cũng rất cao.

Cũng đã từng là nhà đầu tư bất động sản nên tôi biết giá thành xây 1m² căn hộ dù tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 12 triệu đồng, tại thời điểm hiện nay. Theo tôi, chỉ bán ra với giá 15-18 triệu đồng/m² là hợp lý vì đã có lãi rồi. Vậy mà các chủ đầu tư bán 30-35 triệu đồng/m², thậm chí còn hơn nữa.

Với tình hình hiện nay, lợi nhuận của các nhà đầu tư có giảm nhưng chưa thể nói là lỗ được.

Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức thu hút mạnh đầu tư, đầu tư bất động sản vẫn đạt lợi nhuận. Bằng chứng là trong những tháng đầu năm 2008, vốn đầu tư nước ngoài vẫn chủ yếu đổ vào lĩnh vực bất động sản và có rất nhiều dự án đang được triển khai mới....


"Cũng đã từng là nhà đầu tư bất động sản nên tôi biết giá thành xây 1m² căn hộ dù tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 12 triệu đồng, tại thời điểm hiện nay"


Vậy theo ông, tình trạng dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay có là mối quan ngại?

Theo số liệu mà tôi có được, dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm 10%. Theo mức thông lệ quốc tế, đây là thông số an toàn. Cá biệt có ngân hàng dư nợ bất động sản tới 30 - 40%, nhưng nhìn chung toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn nằm trong khoảng an toàn.

Mặt khác, xét về dư nợ trong lĩnh vực này phải tính đến phần cho các nhà đầu tư vay để giải phóng mặt bằng làm công trình xây dựng. Phần này không lo vì tài sản còn đấy mà là giá trị thực (đất đai, công trình?).

Trong 10% dư nợ còn có phần cho những người dân có nhu cầu nhà ở thực sự và có khả năng thanh toán vay mua nhà. Phần này cũng yên tâm. Đáng lo là phần cho vay để kinh doanh bất động sản vì lĩnh vực này rất rủi ro. Trong khi đó, có ngân hàng đã cho vay vượt mức an toàn. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ thị tăng cường kiểm soát cho vay kinh doanh bất động sản.

Bất động sản Hà Nội vẫn thiếu nguồn cung

Thế nhưng bây giờ, tại Hà Nội, nhiều người vẫn khó có thể mua nhà với giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Ông lý giải như thế nào về tình trạng này?

Thị trường bất động sản tại Hà Nội vẫn đang rất thiếu nguồn cung, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp đang rất lớn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, các chủ đầu tư đua nhau xây nhà ở cao cấp vì mảng thị trường này mang lại siêu lợi nhuận cho họ.

Đến thời điểm này, dù giá nhà đất có hạ một chút nhưng vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân. Vì thế, đối tượng có thu nhập thấp và người nghèo trong thời gian này khó có thể mua được nhà. Theo tôi, sau 2 năm nữa, giá nhà ở mới hạ xuống sát với giá trị thực khi thị trường có nguồn cung lớn hơn.

Vậy Bộ Xây dựng đã có những giải pháp gì để bình ổn cung - cầu trên thị trường bất động sản?

Bộ Xây dựng đã và đang triển khai một số đề án về nhà ở.

Cụ thể: chương trình tạo dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước để cho thuê và thuê mua. Nhà nước bỏ tiền ra làm nhà cho những đối tượng người nghèo, công chức viên chức... thuê, thuê mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn, đảm bảo khả năng chi trả và quay vòng. Dự kiến đề án này sẽ trình Chính phủ vào tháng 6 hoặc tháng 7 năm nay.

Chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở (chủ yếu dành cho đồng bào nông thôn). Nếu được xét duyệt, các hộ này sẽ được Nhà nước cấp 7 triệu đồng, vay Ngân hàng Chính sách 8 triệu đồng, các hộ vùng sâu, vùng xa được hỗ trợ thêm 1 triệu đồng, phối hợp với nguồn vốn địa phương và vốn tự có của gia đình để xây cho mỗi hộ tối thiểu diện tích ở 24m² có mái che, tường nhà... đảm bảo sinh hoạt ở mức bình thường. Tổng kinh phí cho dự án này khoảng 10.000 tỉ đồng.

Chương trình xây dựng hạ tầng xã hội cho các đơn vị ngoài công lập thuê. Chương trình này có tác động tương đối tốt đến tầng lớp nhân dân. Nhà nước đề ra cơ chế chính sách ưu đãi: miễn tiền thuê, tiền sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, có chính sách cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp, huy động nguồn ngân sách địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu là giáo dục và y tế... để có sẵn cơ sở hạ tầng cho các đơn vị, cá nhân thuê.

Chương trình chung sống an toàn với lũ ở miền Trung dự kiến trình Chính phủ vào tháng 6/2008; ngoài ra còn triển khai chương trình phát triển nhà ở quốc gia; đã và tiếp tục thực hiện chương trình hỗ trợ cho người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; xây dựng tiếp đề án nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp...

Một tuần sau khi đề án cho phép người nước ngoài được mua căn hộ chung cư có thời hạn được thông qua, thị trường căn hộ chung cư, đặc biệt là chung cư trung cao cấp vẫn không có chuyển biến gì đáng kể.



Ngược lại, giá nhà chung cư tiếp tục sụt giảm. Điều này có vẻ đi ngược lại với kỳ vọng của giới đầu cơ nhà đất.



Chưa có biến động



Đã một tuần trôi qua từ khi đề án thí điểm cho phép người nước ngoài được mua căn hộ chung cư được Quốc hội thông qua nhưng thị trường BĐS vẫn... bất động. Nhìn chung, giá căn hộ trong các dự án xây dựng chung cư trung và cao cấp vẫn tiếp tục xu hướng giảm.



Các chung cư của Cty Hoàng Anh Gia Lai tọa lạc trên địa bàn KĐT mới Nam Sài Gòn đã giảm thêm khoảng 1 triệu đồng/m2. Căn hộ Hoàng Anh Gia Lai 3 chào bán với giá 18-19 triệu đồng/m2, giảm hơn 1 triệu đồng/m2 so với nửa tháng trước.



Hầu hết các căn hộ chào bán đều ở trong một tình trạng chung là chủ đã thanh toán được 30% - 40% tổng giá trị căn hộ, nay không có tiền đóng tiếp buộc phải bán. Mức giá này còn thấp hơn giá gốc của một dự án khác của Cty Hoàng Anh Gia Lai đang trong giai đoạn triển khai.



Căn hộ chung cư trong các dự án của chủ đầu tư là Cty Quốc Cường Gia Lai thấp hơn vài giá. Hiện tại, loại căn hộ đã thanh toán 40 -60% giá trị hợp đồng, chào bán trong khoảng 14 - 16 triệu đồng/m2.



Một dự án khác là căn hộ cao cấp Phú Mỹ của Cty Vạn Phát Hưng, giá chào bán từ 19-20 triệu đồng/m2. Trong khi đó, lúc cao điểm, căn hộ Phú Mỹ được giao dịch 33-35 triệu đồng/m2... Một loạt các dự án chung cư cao cấp khác, trước đây phải giành giật nhau để mua quyền mua, nay đến thời hạn ký hợp đồng thì hầu như không có khách hàng.



Không thể đảo ngược tình thế!



Ông Bùi Tiến Thắng - Phó TGĐ Cty địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal - cho biết, một tuần sau khi đề án thí điểm cho phép người nước ngoài mua nhà thị trường vẫn chưa có biến động gì đáng kể, sức mua chưa tăng.



Ông Thắng dự báo: "Đề án thí điểm cho phép người nước ngoài mua nhà có thời hạn không đủ sức làm nên một điều gì để gọi là làn sóng".



Ông Ngô Quang Thiện - TGĐ Cty Địa ốc Phát Hưng - cho biết: " Một tuần sau khi đề án được thông qua, thị trường vẫn im ru. Hiện nay phần lớn căn hộ chung cư chào bán đã về đến giá sàn do các Cty bán ra, thậm chí là dưới giá sàn. Những NĐT thứ cấp đang phải chịu áp lực bằng mọi giá phải ra được hàng, nếu không ra được hàng thì không có tiền thanh toán cho NH. Đến một lúc nào đó, các NH sẽ đứng ra làm việc này".


Một số chuyên gia khác nhận định, sở dĩ giá căn hộ chung cư trong thời gian qua sụt giảm ít hơn nhiều so với đất dự án là do các NĐT, đầu cơ trường vốn tiếp tục nắm giữ hàng vì còn có hy vọng đề án thí điểm cho phép người nước ngoài mua nhà được thông qua sẽ thúc đẩy thị trường.



Một khi đề án này chính thức đi vào cuộc sống (1.1.2009) mà nó vẫn không tạo được tác động nào khi đó nó lại có tác dụng ngược, vì bản thân nó không còn là một thông tin hỗ trợ nữa.

''''Bong bóng" nổ dẫn tới hệ quả tất yếu là giá trị nhà đất ở sụt giá dần tới giá trị thực không có "bong bóng". Tình trạng này đang diễn ra rất mạnh ở TP.HCM, bắt đầu tại Hà Nội, sẽ tiếp tục xảy ra ở các TP khác và các khu vực khác".



GS TSKH Đặng Hùng Võ nhận định như vậy trong cuộc trao đổi với báo chí mới đây xung quanh việc giá nhà đất đang giảm sẽ đi tới đâu.



- Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản (BĐS) thời điểm này?



- Tôi vẫn không muốn dùng thuật ngữ thị trường BĐS, e rằng rộng quá nên nói không hết trong 1 bài. Chúng ta chỉ nên đề cập tới góc rất nóng và được nhiều người quan tâm là thị trường nhà đất ở thôi.



Kịch bản của thị trường nhà đất ở hiện nay đang diễn ra giống hệt thị trường chứng khoán, những "bong bóng" kinh tế trong thị trường nhà ở đã hình thành trong thời gian dài, tích tụ ở mức độ cao, đang "nổ" và gây tác hại cho thị trường.



Chúng ta có thể hình dung, giá nhà đất ở tăng liên tục trong nhiều năm qua, tăng tới mức giá cả thị trường vượt quá giá cả thật tạo ra nhà đất ở đó nhiều lần, khoảng vượt quá đó chính là các "bóng bóng" kinh tế. Khoảng vượt quá đó ngày càng lớn, lớn tới mức vỏ "bong bóng" không chịu nổi hoặc còn đang chịu được nhưng có ngoại lực nhỏ tác động vào thì "bong bóng" sẽ nổ.



Trong giai đoạn vài tháng qua, những xu hướng bất lợi của kinh tế thế giới đã tác động vào kinh tế nước ta. Những chính sách chấn chỉnh thị trường tiền tệ như hạn chế nguồn vốn vay tín dụng đối với thị trường BĐS, nâng lãi suất tiền gửi tiết kiệm... đã là ngoại lực nhỏ tác động vào "bong bóng" kinh tế của thị trường nhà đất ở, thế là "bong bóng" nổ.



Hệ quả tất yếu là giá trị nhà đất ở sụt giá dần tới giá trị thực không có "bong bóng". Tình trạng này đang diễn ra rất mạnh ở TP.HCM và bắt đầu tại Hà Nội, và sẽ tiếp tục xẩy ra ở các thành phố khác và các khu vực khác.



- Giá hầu hết các dự án đất và hàng loạt chung cư tại TP.HCM hiện đang chững lại và giảm gần như ''''không phanh'''' trên diện rộng (nhiều nơi hạ chỉ còn 50% so với đỉnh sốt trước Tết Mậu Tý, mức giảm lớn nhất từ trước đến nay), vậy do rơi vào trạng thái "bong bóng... nổ" hay còn do lý do nào khác nữa, thưa ông?



- Như tôi đã nói, nguyên nhân chính của tình trạng sụt giá nhà đất ở là do "bong bóng" kinh tế trong thị trường nhà đất ở đang nổ. Ở TP.HCM, "bong bóng" lớn lên trong thời gian ngắn hơn, kích thước "bong bóng" to hơn nên tác động nhanh hơn và mạnh hơn. Tất nhiên, gọi là "bong bóng" nổ nhưng cũng có nhiều trạng thái nổ khác nhau, không nhất thiết đều là "nổ tung".



Tùy thuộc vào quá trình hình thành "bong bóng", tùy thuộc vào kích thước "bong bóng", tùy thuộc vào cách tác động của ngoại lực vào "bong bóng", tùy thuộc vào hoàn cảnh kinh tế - xã hội của địa phương lúc "bong bóng" nổ... mà "bóng bóng" có thể xẹp từ từ, có thể xẹp nhanh, có thể "nổ" không thành tiếng, và có thể "nổ tung".



Thị trường nhà đất ở hiện nay chịu tác động chủ yếu do sự mất dần của các "bong bóng" kinh tế. Ngoài ra, thị trường cũng còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác nữa, ví dụ như trạng thái thiếu hụt vốn đầu tư làm cho cung giảm và cũng làm cho đầu cơ giảm, xu hướng tăng giá hàng hóa, thị trường chứng khoán thiếu sức sống...



- Như vậy, theo ông giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không?



- Chắc chắn sẽ tiếp tục giảm trong tình hình hiện nay. Nhưng cách thức giảm, mức độ giảm có biểu hiện khác nhau ở các địa phương khác nhau và tùy thuộc vào hoàn cảnh từng địa phương.



- Nhiều người cho rằng đây là lúc những động thái "ghìm cương" thị trường BĐS của Chính phủ như việc đánh thuế lũy tiến, siết chặt cho vay bất động sản, dự án căn hộ làm móng xong mới được bán, các ngân hàng tăng lãi suất cho vay, hạn chế cho vay mới mua nhà đất... đã phát huy tác dụng?



- Vừa qua, Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã giao cho 4 Bộ và UBND cấp tỉnh thực hiện một số nhiệm vụ nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS trong đó có việc chuẩn bị sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất, xem xét thêm về thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng lệ phí trước bạ, xác định hạn mức đất ở tính thuế, đôn đốc các dự án phát triển BĐS, thực hiện tốt pháp luật về BĐS...



Chắc chắn các Bộ và UBND cấp tỉnh được giao nhiệm vụ đang tích cực triển khai công việc. Việc thực hiện các nhiệm vụ này chắc chắn có tác động tới những dự báo về xu hướng phát triển của thị trường BĐS.



Mặt khác, vừa qua các cơ quan quản lý đã thực hiện nhiều chính sách đối với thị trường tiền tệ như hạn chế cho vay tín dụng đối với thị trường BĐS, nâng lãi suất tiền gửi tiết kiệm, sử dụng ngân sách cứu thị trường chứng khoán... Các giải pháp này đã tác động làm "giảm nhiệt" cho thị trường nhà đất ở, tác động như một ngoại cảnh làm tan các "bong bóng" trong thị trường này.



- Thị trường BĐS có thể sẽ ''''đóng băng'''' trong bao lâu và theo ông thì giá nhà đất có tiếp tục giảm nữa không, thưa ông?



- Theo tôi, khi các "bong bóng" kinh tế đang tan đi thì cũng phải diễn ra theo đúng quy luật, sẽ tan cho tới khi mặt bằng giá nhà đất ở được xác lập lại về tới mức không còn "bong bóng" nữa với điều kiện Nhà nước ngăn chặn được tình trạng đầu cơ vượt giới hạn. Các giải pháp hiện nay của Chính phủ đang tập trung vào ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất. Tình trạng lạm phát cao, tình trạng tăng giá hàng hóa, tình trạng thiếu hụt vốn đầu tư đang được Chính phủ đưa ra các giải pháp tốt để khắc phục.



Các nước có nền kinh tế phát triển cũng đang cùng nhau ngăn chặn sớm giai đoạn suy thoái kinh tế trên phạm vi toàn cầu. Các giải pháp trên thế giới cũng như ở nước ta đòi hỏi ít nhất phải 2 năm mới giải quyết được các khó khăn hiện nay.



Như vậy, tình trạng "đóng băng" của thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà đất ở nói riêng cũng phải kéo dài ít nhất trong vòng 2 năm kể từ khi bắt đầu "đóng băng". Thời điểm sẽ "tan băng" hoàn toàn phụ thuộc vào tính hiệu quả của các giải pháp đối với kinh tế thế giới cũng như trong nước.



Điểm kỳ vọng của mọi người ở nước ta hiện nay là khi thị trường BĐS "tan băng" cũng là lúc đất nước ta ngăn chặn được tình trạng đầu cơ BĐS vượt giới hạn, mặt bằng giá BĐS nước ta phù hợp với giá trị thực của BĐS, chúng ta sẽ có một thị trường BĐS thực sự lành mạnh, công khai, minh bạch, hiệu quả.



- Theo ông, thì các cơ quan quản lý nên làm gì lúc này?



- Theo tôi, một giải pháp nào đó trong lúc này làm thị trường nhà đất ở "nóng" trở lại đều là bất khả thi. Điều quan trọng đối với các cơ quan quản lý là tranh thủ thời gian để hoàn chỉnh các công cụ quản lý bằng pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính sao cho thật tốt để quản lý tốt nhất thị trường BĐS thực sự lành mạnh và hiệu quả của nước ta trong thời gian tới.



- Xin cảm ơn những ý kiến của ông!

Nghề môi giới địa ốc trong cơn khó


Nguyễn Quốc Dũng, nhân viên bán hàng của công ty cổ phần kinh doanh phát triển Bình Dương (TDC) bị giảm thu nhập từ 150 triệu đồng/tháng xuống còn 2 triệu đồng/tháng. Từ sau tết đến nay, anh không còn khoản tiền hoa hồng béo bở từ những hợp đồng môi giới nữa.

Giảm thu nhập là còn may

Trung bình vào những tháng cuối năm 2007, mỗi tháng, Dũng bán được khoảng 15 đến 20 căn biệt thự đơn lập từ dự án của công ty TDC. Với mỗi căn có giá khoảng 2,5 tỉ đồng, Dũng nhận được tiền hoa hồng là 0,3% trên mỗi giao dịch. ?oVào tháng cao điểm, có tháng riêng tiền hoa hồng, tôi kiếm được khoảng 300 triệu đồng. Trung bình mỗi tháng ít nhất cũng bỏ túi được 150 triệu đồng, nhưng hiện tại thì bó tay??, Dũng tiếc nuối.

Công việc chính của anh bây giờ ở công ty TDC là không phải đi bán hàng nữa, mà đi đòi nợ từ những khách hàng mà anh đã bán trước đó. Từ khoản thu nhập vài trăm triệu đồng, mỗi tháng, hiện Dũng chỉ nhận lương cơ bản hơn 2 triệu đồng.

Ông Phan Thanh Vũ, trưởng phòng kinh doanh bất động sản công ty TDC, thừa nhận từ tháng 4 đến nay, toàn bộ những giao dịch bán nhà đất, căn hộ biệt thự của công ty đã đình trệ, không có người mua. Đội ngũ bán hàng của TDC chỉ còn lại nhiệm vụ giải quyết những hợp đồng phát sinh trước đây, như giao nhà, quản lý công nợ và chăm sóc khách hàng cũ, chờ vượt qua khó khăn.

Công ty TDC cũng vừa cho nghỉ việc 10 nhân viên bán hàng thử việc trong số 30 nhân viên kinh doanh của công ty, với lý do không có việc gì để làm.

Ông Nguyễn Đức Lợi, giám đốc công ty tư vấn & dịch vụ bất động sản Đất Cát cho hay, hiện tuỳ vào từng loại dự án chung cư hay biệt thự mà giá giảm từ 50 ?" 70%. ?oHiện giá nhà đất ở các tỉnh ít giảm hơn so TP.HCM, nhưng với tình hình này, công ty cũng không có một giao dịch nào mới?, ông Lợi nói. Và chuyện nhân viên môi giới bất động sản bị giảm thu nhập là khó tránh.

Mất việc mới bi kịch

Tình hình kinh doanh không thuận lợi, nhân viên của bộ phận bán hàng bị tinh giản trước tiên.

Nhai trệu trạo đĩa cơm, tại một góc quán cơm giữa trưa nắng ở thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương, Hùng, một đồng nghiệp của Dũng ở một công ty phân phối bất động sản khác nói, không biết ngày mai mình sẽ sống ra sao? Anh vừa bị công ty giảm biên chế. Vì doanh thu công ty không đủ để trả lương cho bộ phận bán hàng, công ty của anh đã giải tán phòng sales nhằm giảm chi phí.

?oTui không được may mắn như Dũng, vừa mới qua thời gian thử việc xong, thị trường địa ốc đã đóng băng. Chỉ bán được một hợp đồng, nhưng khách hàng chưa thanh toán vì họ không có tiền giao cho công ty?, Hùng nói.

Cứ tưởng nghề này ?ongon ăn?, mỗi tháng kiếm được vài trăm triệu, Hùng đã bỏ việc ở phòng kinh doanh chuyên bán hàng tiêu dùng, để nhảy qua làm sales bất động sản. Tới giờ này, anh mới tiếc mức lương ở công ty cũ, mỗi tháng gần 4 triệu đồng.

Cách đây ba tháng, những con hẻm, đến mặt tiền, những tủ thuốc ven các con đường Quang Trung, Lê Văn Thọ, Lê Đức Thọ, Phạm Văn Chiêu... đi đến đâu cũng thấy những bảng hiệu rao bán nhà, đất của các công ty, cò đất ở quận Gò Vấp. Hiện tình hình đã khác. Tất cả những bảng hiệu đã bị ?ovùi dưới lớp băng? của thị trường bất động sản.

Anh Trần Văn Khoa, giám đốc một công ty môi giới nhà đất ở phường 7, đường Quang Trung, Gò Vấp cũng vừa chính thức chuyển nghề môi giới nhà đất qua bán cơm bình dân. Những tấm bảng rao bán nhà, đất nằm trên mặt tiền đường Quang Trung, viết bằng phấn đã chuyển sang viết những món ăn của quán cơm trưa bình dân, giá rẻ.

?oTừ tháng 2 đến nay, riêng tiền thuê nhà, tôi đã mất đứt 100 triệu đồng. Gần bốn tháng nay, không có một giao dịch nào làm sao mà sống nổi. Chuyển qua bán cơm kiếm sống qua ngày cho chắc ăn?. Anh Khoa vừa nói, vừa bưng đĩa cơm đến cho khách.

Với thâm niên 10 năm trong nghề, chưa bao giờ anh Khoa ?othấy? nghề của mình khó khăn kéo dài như lúc này. ?oCó những đợt thị trường chỉ lạnh một thời gian, mỗi tháng có vài giao dịch, cũng sống được. Nhưng giờ, chỉ có một vài người đến xem giá cả rồi... một đi không trở lại?, Khoa than thở.