BĐS sẽ là ngành hút tiền nửa cuối 2022-KDH tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ

Kết quả 2021: Bàn giao sản phẩm tại dự án Lovera Vista và lãi từ giao dịch mua rẻ đóng góp chính vào KQKD chung của doanh nghiệp.

Trong năm 2021, KDH ghi nhận doanh thu 3.738 tỷ đồng (-18% YoY) và LNST sau CĐTS đạt mức 1.202 tỷ đồng (+4% YoY) (Bảng 1). Kết quả này có được từ việc bàn giao 1.412 sản phẩm từ 3 dự án chính - Safira (234 căn), Verosa Park (31 căn), Lovera Vista (1.147 căn). Biên LN gộp được cải thiện nhờ vào (1) Số căn bàn giao ít hơn tại dự án có biên LN gộp thấp là Safira (234 căn so với 1.348 căn trong 2020) và (2) Bàn giao nhiều sản phẩm có biên gộp tốt hơn từ dự án Lovera Vista.

Trong Q4 2021, KDH bàn giao 101 sản phẩm tại Verosa Park (2 căn) và Lovera Vista (99 căn). Về hoạt động bán hàng, KDH bán được thêm một căn tại dự án Lovera Vista và ba căn tại dự án Verosa Park. Ngoài ra, chúng tôi kì vọng KDH sẽ sớm mở bán dự án Armena trong thời gian sắp tới (dời lại so với kế hoạch là Q4 2021) khi KDH đã bắt đầu nhận đặt cọc dự án trong tháng 1 2022.

Đáng chú ý, Công ty ghi nhận lãi đột biến 184 tỷ từ giao dịch mua rẻ khi DN hoàn tất việc nhận chuyển nhượng 99,9% lợi ích VCSH của Nguyên Thư (công ty sở hữu một khu đất tại Quận 9). Điều này giúp KDH cán đích mục tiêu LN 2021 ở mức 1.200 tỷ.

2022: Tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ nhờ hai dự án tại TP. Thủ Đức

Trong năm 2022, tôi kỳ vọng việc bàn giao sản phẩm tại hai dự án thấp tầng – Armena và Clarita sẽ cải thiện mạnh mẽ biên LN gộp của KDH lên mức 61% so với 42% như dự phóng trong năm 2021. Cụ thể, doanh thu ước tính của Armena sẽ là 1.633 tỷ đồng (bàn giao 88/176 căn) và Clarita (bàn giao 64/159 căn) là 1.853 tỷ đồng với biên LN gộp tương ứng là 61% và 63%. Cả năm 2022, chúng tôi ước tính doanh thu và LNST sau CĐTS của KDH sẽ đạt mức 3.913 tỷ đồng (+12% YoY) và 1.586 tỷ đồng (+32% YoY).

Giá giao dịch hiện tại ở khu vực TP. Thủ Đức cho các dự án thấp tầng là khá cao, dao động quanh mức 150 triệu/m2 (+25% so với cuối năm 2020 vào khoảng 115-120 triệu theo dữ liệu của Colliers International). Do đó, chúng tôi đưa ra giả định giá bán là 160-170 triệu/m2 tại hai dự án Armena và Clarita (bắt đầu mở bán trong cuối năm nay và 2022), đặc biệt khi nguồn cung dự án thấp tầng/biệt thự tại TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng.

Đối với khu công nghiệp Lê Minh Xuân (mở rộng), KDH có được giấy phép quan trọng như giấy chứng nhận đầu tư của Ủy ban nhân dân TP.HCM (tháng 9 2020) và 1/500. Chúng tôi điều chỉnh lại dự báo cho dự án này khi KDH có thể bắt đầu cho thuê từ 2H 2022 (so với dự phóng trước kia là vào năm 2023) theo cập nhật của doanh nghiệp. Giá cho thuê cũng được điều chỉnh lên mức 264 USD/m2 khi chúng tôi giả định tăng trưởng giá thuê 10% trong năm 2022 so với mức trung bình khoảng 240 USD/m2 kể từ quý 3 năm 2021 (CBRE) khi quỹ đất phát triển các dự án khu công nghiệp tại TP HCM là khá khan hiếm.

***BDS nói chung và KDH đã trải qua 1 đợt giảm giá rất mạnh từ đỉnh, và giờ đang có dấu hiệu tích lũy cạn cung, phù hợp với mục đích nắm trung-dài hạn****